棚户区改造安置房工程建设项目可行性研究报告

棚户区改造安置房工程建设项目可行性研究报告第一章总论一、项目概况（一）项目名称：棚户区改造安置房工程（一期）（二）承办单位：（三）项目地点：一期用地位于龙山社区规划总用地的北部l、北临淮海路（四）项目性质：新建（五）项目法人代表：（六）项目建设规模：总占地面积9814.7平方米.总建筑面积：16747.5平方米l、其中：住宅13828平方米l、商业2919.5平方米.项目总投资3182.02万元.（七）项目建设期：12个月（2012.8——20138）.（八）可研编制单位：萧县工程咨询研究所（九）可行性研究报告编制依据及范围1、编制依据（1）《萧县国民经济和社会发展第十二个五年规划》（2）《安徽省关于国民经济和社会发展“十二五”规划和2020年远景目标纲要》（3）《萧县城区开发总体规划》（4）《萧县土地利用总体规划》（5）宿州市定额站《宿州定额信息》2012年第二季度（6）《民用建筑设计规范》；（7）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；（8）国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》；（9）萧县土地利用总体规划；（10）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及技术资料；萧县建设、环保、土地等有关部门对该项目建设的意见和审批材料、证明材料等.2、编制范围本项目可研报告的研究范围包括：（1）项目提出的背景及建设的必要性（2）项目选址与建设环境条件（3）项目建设规模与主要建设内容（4）项目总体布局方案（5）工程技术方案（6）环境保护、安全卫生、消防和节能（7）项目运营和实施计划（8）投资估算与资金筹措（9）效益分析（10）项目结论与建议二、项目业主简介萧县建筑投资有限责任公司l、2006年6月注册成立l、注册资金1.1亿元人民币.经营范围：交通、能源、通讯、电力、水利等城市基础设备建设投资；利用财政预算内间隙资金、预算外正方形基金担保业务；开展城市经营、土地经营、房地产开发经营的投资.三、项目主要经济技术指标四、主要结论与建议（一）主要结论本项目系棚户区改造安置房建设项目l、虽不直接产生经济效益l、但是项目的社会效益比较明显l、维护了萧县的社会稳定l、为经济发展提供空间l、改善了城市面貌l、提高中低收入居民的生活环境和生活质量.同时l、该项目还会衍生一定的经济效益l、进一步加快投资的步伐l、推动了城市基础设施建设l、促进房地产行业发展.因此l、项目建设的综合效益显著.（二）建议建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制l、更有效地控制项目的投资、工期、质量l、使投资的效益最大化l、以提高项目开发建设的总效益.期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标l、并加强过程管理l、明确权责.第二章项目建设的必要性一、加快萧县城区建设l、推进萧县跨越式发展意义重大.推进萧县大建设、打造现代化城市l、是县委、县政府顺应经济发展规律l、推进萧县崛起作出的重大决策.为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”l、经济适用房无疑是最大的前提l、谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位l、谁将率先抢得建设先机l、赢得发展主动.可见l、安置房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显l、一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施l、使城区的建成面积不断扩大；二是为住房困难的低收入家庭提供社会保障性质的住宅l、使其能安居乐业l、促进社会和谐稳定；三是促进了房地产开发业的健康发展.本项目是萧县现代化城市建设的重要组成部分l、也是萧县向城西扩展、发展的主阵地.如果不抓紧做好安置房工作l、必将错失加快建设发展的良机l、丧失新一轮区域竞争的主动权.而且l、安置房工作宜快不宜慢l、时间拖得越长l、风险就越大l、付出的成本就越高.从这个意义上说l、抓好安置房工作l、就是抓机遇、抓发展、抓融入l、因此l、在思想上、行动上都不能有丝毫的懈怠l、一定要以快速推进的工作成效l、把机遇转化为现实.二、提升城区形象、改善城市环境的迫切需要萧县的经济是新兴城市经济l、而城市的发展往往取决于良好的城市环境l、环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识.萧县近几年的快速发展l、无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升.通过建设经济适用房l、使住房困难的低收入家庭“居者有其屋”确保人民安居乐业l、维护社会安定团结.本着对人民负责的态度l、站在萧县长远发展大局的高度l、本着对民众负责的态度l、加快安棚户区改造置房建设l、以住房困难的低收入家庭居住条件的改善l、进而提升长萧县城市环境吸引力l、赢得新一轮发展机遇已迫在睫.三、维护社会稳定的需要棚户区改造安置工作不仅关系到城市建设是否可以顺利进行和城市是否可持续发展的问题l、而且还涉及低收入家庭的切身利益和社会的稳定问题.对此l、萧县县委、县政府对棚户区改造安置房工作给予高度重视l、将安置房管理工作纳入重要议事日程l、全县安置房工作已纳入了法制化、规范化、科学化及管理有序的运行轨道.近年来l、萧县不断加快棚户区改造安置房建设步伐l、但仍存在棚户区改造安置房的建设速度跟不上棚户区改造家庭要求改善住房条件的现象l、建成并投入使用的棚户区改造安置房还不能完全满足棚户区改造家庭的需要l、在一定程度上影响了社会安定.为此萧县县委、县政府极力加快经济棚户区改造安置房建设进度.进一步创新和发展棚户区改造安置房建设模式l、积极推行棚户区改造安置房建设市场化运作l、采取切实可行的办法和措施l、鼓励和引导实力强、信誉好的开发建设单位参与棚户区改造安置房建设l、切实解决资金瓶颈问题.本项目的建设顺应萧县棚户区改造安置房建设发展思路l、所有新建棚户区改造安置房全部安置棚户区改造家庭l、开发建设的宗旨就是最大限度地满足棚户区改造家庭的住房条件l、加快工程建设l、努力把棚户区改造安置房建设成为群众满意的“精品工程”l、力争让棚户区改造家庭早日住上安置房.四、以民为本、造福于民的体现以民为本l、想群众之所想l、急群众之所急l、造群众之所福l、这是获得群众支持的唯一途径.萧县根据国家和安徽省有关规定l、以“高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理”为要求l、让棚户区改造家庭从中感受到了新旧变化l、生活质量明显提高l、成为政府建立棚户区改造安置房制度的最大受益者.对于群众来说l、棚户区改造安置房的建设一方面将优化发展环境l、提供越来越多的就业机会；另一方面l、新的棚户区改造安置房小区建设将极大地改善棚户区改造家庭的居住条件和生活质量l、因建设棚户区改造安置房而取得的发展成果必将在最大范围、最大程度上惠及百姓.具体到本项目的建设l、还将充分利用城市周边环境资源l、营造一个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的现代化的高品质住宅小区l、并体现本安居房小区“亲、善、美”的和谐宗旨.因此l、抓好本项目建设工作l、既是落实萧县县委、县政府关于加快解决棚户区改造家庭住房问题的具体举措l、又是维护群众利益、促进萧县发展的现实需要.可见l、本项目的建设是十分迫切和必要的.第三章项目选址及建设条件一、场址所在位置项目建设地点本项目位于萧县县城东部l、北临淮海路l、西邻行政大道l、南邻交通路l、东北部为铁路线l、规划总用地面积23.7公顷.一期用地面积9814.7平方米、规划建筑面积16747.5平方米l、位于龙山社区规划总用地的北部l、北临淮海路.二、场址现状基地内建筑多为一、二层居民住宅l、局部三层；建筑质量、样式参差不齐l、其中一层居民住宅居多l、建筑质量较差.位于基地北部的萧县二中和西南部的龙山小学l、规划予以异地重建l、其中龙山小学搬至萧县二中现址处.三龙支河自东向西穿过基地南部l、一条110KV高压线穿过基地东南部.基地整体地势北高南低,基地内无需要保留的建筑、树木、古迹等.一期规划用地地势北高南低l、与其他地块相比l、现状建筑密度小、建筑多为一、二层居民住宅l、建筑质量较差l、易于先期的拆迁和开发l、用地西部为萧县二中l、规划予以异地新建.三、场址建设条件（一）自然条件1、气候条件萧县地处中纬度地区l、属暖温带半湿润季风气候区.四季分明l、气候温和l、雨量适中l、春温多变l、秋高气爽l、冬季显著l、夏雨集中l、无霜期长l、日照充足.主导风向全年以偏东风为主l、其次为偏北风和偏南风.历年极端最低气温为-12.4℃l、历年极端最高气温为38.0℃l、年均气温14.4℃；历年平均降水量为811.2毫米l、年平均无霜期208.3天l、年平均相对湿度为70%l、年平均蒸发量为1500.0毫米l、年平均日照时数为2220-2480小时.2、水文条件萧县位于淮河流域中游l、二、三级支流范围里l、隶属于华北平原南部的淮北平原中部.萧县水资源总量包括地表水和地下水两部分l、全县多年平均地下水资源总量为2.6亿立方米/年l、地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水补给的多寡l、地下水资源赋存于地层的多孔介质之中l、水的运动较为缓慢.近年来l、城区及近郊区地下水位大幅度下降l、给水能力逐年减少l、呈现超采现象l、应该予以防范.全县水资源的水质较好l、均为重碳酸钙型l、矿化度小于1.0克/升l、但其钙镁离子偏高l、导致水的硬度较大.3、地质地貌萧县主属黄淮海冲击平原l、地面高呈由西北向东南缓倾l、海拨高度介于32-50米之间.地形大致可分为两个单元l、即东南部分布着一些低山丘陵l、其余为黄泛平原.山丘、谷地占总面积22.2%,平原占77.8%.土壤为潮土类、褐土类、石灰土类、棕壤土类、砂疆黑土类l、以淤土、两合土、沙土、盐碱土、土淤土为主l、其中淤土平均有机质1.35%、碱解氮含量为70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效钾含量120mg/kg、PH值为7.0l、两合土平均有机含量1.25%、碱解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效钾含量100mg/kg、PH值为7.2l、沙土平均有机质含量1.1%、碱解氮含量为50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效钾含量75 mg/kg、PH值为7.5.萧县域境内水系发达l、沟渠纵横l、河流多系人工河道l、河道平直l、水量受季节影响l、变化较大l、夏季水流量大、水流急l、冬季河水变浅l、水流缓慢.4、工程地质条件萧县东、西有寒武、奥陶系地质构成.山丘平行延伸两侧l、其余均为平原l、海拨一般为2.5-32.5米l、地势由东南向西北倾斜l、坡度为万分之一.北区第四纪地层分布广泛l、地基承载力山前地带可达18吨/平方米.地下水层多为石灰岩层隙间水l、含水较丰富.项目区最大冻土深度20厘米l、地震烈度6度.建设用地的综合自然条件较好.萧县区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极l、区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外l、其余均为第四系掩盖l、低山残匠占全部总面积的4.7％.本区第四系分布广泛l、孔隙水储存于第四系砂层之中l、主要大气降水为主补给水源.浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致l、由西北向东南.地下水位升降随季节（降水量）变化l、地下水对混凝土无侵蚀作用.根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层l、分述如下：①粉质粘土l、浅褐黄色l、可塑状l、中偏高压缩性l、在埋深约1米以上及2.2-3.5米l、粉粒含量较多l、部分段为粉土l、松散状l、结构性差.②粘土l、棕褐色l、青灰色l、可塑性偏硬l、中等压缩性l、见少量淡水螺壳l、完整.③粉质粘土l、黄绿色l、硬塑状l、中等压缩性l、含有钙质结核l、在埋深约6米处较富集.④粉细砂l、浅黄色l、级配性差l、中密l、本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿.层厚不详.除第一层外l、其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上.5、交通运输条件萧县东邻江苏徐州市25公里l、素有“徐州的西大门”之称.南接淮北29公里l、西距河南商丘市150公里l、北连山东济宁130公里l、县城距合肥、南京、济南、郑州4省会均为3小时路程l、距徐州观音机场40公里l、连云港出海口260公里.陇海、符夹铁路纵横穿境l、连霍、合徐高速公路于县境内交汇l、310、311国道l、301、101、202省道与县乡道路交织成网l、境内公路密度为每平方公里130公里l、已形成公路、铁路、航空相结合的l、内外相联的立体交通网络l、承东启西l、南引北联l、是重要的交通枢纽.（二）社会经济条件1、名优农产品基地众多自然地理条件优越l、名优农产品基地众多.萧县植被保存完好l、工业污染程度低l、具有生产加工绿色食品的自然条件.耕地面积10万公顷l、农作物主要有小麦、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等.全县水果挂果面积50万亩l、主要有葡萄、苹果、梨、黄白桃、巴斗杏、柿子、樱桃、山楂等.孙圩子胡萝卜、闫集黑皮冬瓜、马井韭青韭黄、圣泉萧国圣桃、黄河故道水晶梨、龙城石榴、新庄黄牛、黄口三元杂交猪、丁里华英鸭等名优农产品种养基地闻名全国.2、丰富的矿产资源萧县矿产资源丰富l、水电供应充足.萧县为全国100个重点产煤县之一l、已探明煤炭储量7.5亿吨l、现有17对矿井l、年产能力120万吨；探明石油储量7亿吨l、煤层气储量1000亿立方米l、石灰岩储量30亿吨；铁矿石、瓷石、高岭土等储量可观.萧县南北分属淮、黄河水系l、地下水量为2.6亿立方米l、水质优良l、生产、生活用水充足.电力供应属华东电网l、设施完善l、境内有220千伏变电所1个l、110千伏变电所5个l、生产生活供电充足.3、雄厚的经济基础工业基础雄厚l、门类齐全.萧县工业发展历史久远l、历经沧桑.公元9年l、出现铸造银、铜质钱币的造钱工厂；北宋年间l、开始出现陶瓷生产l、神宗元丰年间l、开始出现小煤窑l、苏东坡曾作《石炭歌》赞之.改革开放以来l、萧县工业在调整和机制创新中快速发展l、2009年全县规模工业企业超过100家l、达到102家.全年完成工业总产值90亿元l、同比增长41%；完成工业增加值27.96亿元l、同比增长31.6%.逐步形成了煤炭开采、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、化工、纺织、机械制造等八大主导产业.经省政府批准l、于2006年2月在连霍、合徐两条高速公路交汇处设立的占地2平方公里的经济开发区l、是萧县对外开放的窗口、体制改革的实验区l、现已成为国内外客商投资的热土l、是萧县工业发展的新亮点.4、深厚的文化底蕴萧县历史悠久l、文化底蕴深厚.萧县春秋时期为萧国地l、秦置萧县.自古有“文献之邦”之美誉l、风骚人物荟萃l、春秋三贤（闵子骞、颛孙子张、颜子柳）皆孔门高足；今为文化部命名的“中国书画艺术之乡”l、全县擅长丹青者2万余人l、其中刘开渠、朱德群、王肇民、萧龙士、卓然、吴燃等为国内外著名的艺术大师l、各种风格的书画作品犹如繁星璀璨l、县城书画艺术一条街集书画创作、装裱、展览、交易、鉴赏于一体l、成为一道独特的人文景观l、吸引国内外书画爱好者纷至沓来l、投资近亿元的书画艺术博览城已完成规划设计5、丰富的旅游资源旅游资源丰富l、特色独具.萧县古迹遍布l、千年古刹天门寺、天一角地下溶洞、永固水库、汉墓群、宋朝的古窖群遗迹、闵之骞鞭打芦花处、三让徐州的贤人陶谦墓、南朝宋国开国皇帝刘裕故里、苏轼发现煤炭处等自然和人文景观众多l、交相辉映；皇藏峪自然保护区于1992年被国家林业部审定为国家级森林公园l、2000年被国家文物保护委员会授予“中国历史文化遗产”称号l、是皖北地区正在崛起的旅游热点l、每年接待国内外游客10万余人次.景区内有地球同纬度保存最完好的落叶阔叶林带l、动植物种类繁多l、总面积20平方公里l、山、水、泉、涧等自然景观浑然一体l、小气候明显l、素有“幽谷圣地”、“淮海佳境”之称.山中瑞云寺于1998年被安徽省人民政府确定为佛教重点寺院；淮海战役总前委指挥部遗址蔡洼、“萧泗铜灵”抗日战争纪念馆是省级爱国主义教育基地.6、较完善的基础设施生产生活设施完善l、人居环境良好.萧县民风淳朴l、社会治安稳定l、邮电通讯发达l、医疗卫生、环保、广播电视和教育等社会事业发展迅速l、旅游、物流、金融、商贸、房地产等行业全面发展l、服务规模不断扩大.2003年l、萧县被安徽省委、省政府授予安徽省精神文明建设示范县.7、较高的城市品位萧县大力开展生态环境建设l、进一步美化、绿化、亮化城市l、以山水园林景观凸现城市特色l、先后建成了龙山公园、虎山公园、月亮山公园、凤山园林、梅村园林等l、城市绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地三大指标均有提高.坚持高水准设计城市街景l、一批优秀设计、精品建筑相继出现l、城市品位不断提高.第四章主体工程方案一、设计依据（一）国土资源局提供的该项目土地使用范围、1：500的高程地形图及该地块规划条件.（二）国家现行的相关设计规范及安徽省城市规划管理技术规定：《萧县城区用地布局规划图》《宿州市城市规划管理技术规定》《安徽省公共建筑节能设计标准》《安徽省居住建筑节能设计标准》《民用建筑设计通则》GB50325-2005《建筑设计防火规范》GB50016- 2006版《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95 2005年版《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95《住宅设计规范》GB50096-1999 2003年版《住宅建筑规范》GB50368-2005《住宅设计标准》DB62/25-3011-2002《城市道路和建筑无障碍设计规范》JGJ50-2001《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《夏热冬寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）《商店建筑设计规范》JGJ48-88《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）2009年版二、规划指导思想与设计理念（一）以人为本及可持续发展原则以人为本及可持续发展已成为现代城市规划及城市设计的重要原则l、在体现城市形象的同时必须充分关注人的各种需求l、体现多数人对城市公共开放空间的功能、空间及人性化需求l、“以多数人为本”l、可持续发展原则要求城市详细规划设计不仅要关注物质空间的塑造l、同时要关注经济、社会及环境的可持续发展l、促进人与自然的和谐发展l、提高现代城市居住空间的“宜居性”.（二）集约高效利用土地l、保护生态环境l、建设节能省地型居住区.城市的盲目膨胀产生了许多城市问题l、如交通堵塞、环境污染、资源浪费、生物多样性减少等l、人们希望生活在一个没有交通干扰、没有环境污染、生态环境优良的区域l、因此住宅区人车分流、不受汽车干扰的完整的、同时具有休闲、文化及景观生态价值的步行绿地系统及均好性的社区空间城里众多人的追求.在设计中l、居住区的景观绿地系统不仅要满足居民的交往游憩需求l、还要满足其生态功能l、在设计中l、建筑布局l、空间的创造性均以此作为核心宗旨l、那就是为居民营造一个监控、舒适、生态的家.（三）城市的整体性与规划地块个性特色的统一城市特色的塑造要求我们在城市规划设计过程中既要关注城市总体空间结构、城市的街道广场、城市的历史文化和文物古迹、城市的园林绿化、城市的建筑和建筑群、城市色彩以及城市小品等l、又要关注城市小区单元的特色塑造l、在注重体现城市整体性的同时l、重点突出体现城市特色的自然和人工要素l、并将体现城市特色的自然要素与人工要素有机统一起来l、既要关注城市“大空间”l、又要关注城市的“日常生活空间”l、以实现城市整体特色与规划地块个性特色的统一.（四）建筑设计、规划设计与景观设计“三位一体”,突出“城市设计”的核心作用l、注重城市设计理念与详细规划的结合在规划地块详细规划设计中l、不过分强调规划、建筑或景观的任何一个方面l、而应通过城市设计的核心作用l、将规划、建筑与景观设计三者在规划设计过程中统一考虑.注重将现代城市设计手法与修建性详细规划有机结合l、规划、建筑、景观“三位一体”l、提高城市空间的综合品质l、这是现代城市居民生活水平上升l、需求层次提高的必然结果.（五）城市开发与城中村拆迁安置的协调发展将城市住宅区规划设计与小区系统构筑有机结合起来l、关注中低收入阶层生活居住问题l、尊重拆迁安置居民的生活居住需求l、合理解决城市开发与城中村拆迁安置的矛盾l、建设和谐小区l、促进和谐社会的构建.三、规划设计方案（一）总体规划结构龙山社区规划总体结构可概括为“两心、两轴、多组团”的总体结构模式.“两心”是指社区的两处中心绿地；“两轴”是指社区内两条主要景观轴；“多组团”是指由社区道路结合地形分割形成的多层居住组团、高层居住组团、公建组团.（二）一期建设总平面布局一期建设共有6栋住宅楼l、由南向北l、共三排建筑l、主要以5-6层为主.北部沿淮海路规划2层商业.一期地势北高南低l、结合地形地势l、通过合理的竖向设计l、由南向北l、每排建筑的室外高程由低向高l、形成一个坡度l、整体建筑空间在视觉上富有层次感和错落感.沿淮海路规划设计2层商业门面l、形成一个较好的商业氛围l、主要服务于一期入住居民.一期主入口位于南部l、主路7米宽l、宅前路宽3米.(三)立面设计在总平面布置基础上l、建筑造型力求简洁、大气l、强调建筑的体量穿插关系l、在风格上l、追求创新的同时l、又不失住宅建筑的稳重及亲和力.在建筑细节上l、精心推敲梁柱、墙面、窗、屋顶的细节构成.从整体建筑造型出发l、设计合适的开窗、实墙比例l、并以阳台为灵活造型元素l、再结合线脚、窗台、收边、屋顶等细节元素l、力求整体造型细节丰富l、又不失整体比例的协调.在建筑材料应用上l、方案一以暖灰色调为主l、以白色面砖、玻璃和木色百叶为主l、体现简洁的设计风格.沿街商住同住宅小区造型统一l、形成整体的城市形象.方案二以冷灰色面砖、玻璃和碳灰色铝制百叶为主.色彩以灰色调为主l、体现住宅建筑的庄重典雅的气氛.住宅建筑外墙以面砖为主；阳台采用挑阳台l、便于业主凉晒衣物和种植花草盆景.住宅建筑顶部采用欧式造型l、打破常规住宅楼顶部单调的火柴盒的生硬形。