城市旧居住区的改造

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– 旧居住区的室外改善，主要为道路交通的整 治、（拓宽、拉直、平整等）市政公用设施 的完善和提高、（水、电、煤等）公共服务 设施的调整、院落的改善和环境设施的改善。
• （二）更新
– 所谓更新：是指对旧住宅和建筑在保留其 外形基本不变的前提下进行内部现代化改造。 这种方式一般适用于房屋结构质量较好或外 观造形有较大保留价值的地段。
• ３．综合性
– 城市旧居住区的改造往往涉及城市总体规划，如改造地区
的人口密度需要考虑城市人口的疏解（特别是城市中心地区 的改造），建筑层数的确定要考虑附近名胜古迹的保护（指 景观）和城市基础设施的适应情况等；对于一些富有传统特 色的旧居住区的改造，除了考虑其本身的经济效益外，还要 充分研究其历史和艺术的保留价值和城市与建筑文化的环境 效益。
• ５．城市发展的必由之路
– 城市的发展是一个新陈代谢的过程，城市一般都经历它的成 长、发展和衰败过程。伊利尔．萨里宁一书：《城市：它的 发展、衰败和未来》。论述了他的有机理论，也涉及到旧城 改造的问题。
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（二）旧居住区的特点
• １．乱布局混乱，工厂和居住混杂，犬牙交错，道
路分工不明确，交通不畅。 • ２．密建筑密度和人口密度过高，如上海市有些地
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二．旧居住区改造的对策
• （一）维修改善
– 是指一些经常的维修保护和局部的改善。包括：旧 住宅和公共建筑及室外环境的改善。
– 维修改善是一般利用房屋的大修机会来改善居住条 件和质量。实施的可行性上较大，化费较小，没有 动迁的麻烦。
– 具体有很多的方法。全面整修；扩建加层；外部形 象的改变；内部的功能调整等。例：苏州十梓街５ ０号的改造，既改变了原来的合住问题，改为独户 居住；又基本保留了原有街坊的完整格局，保护了 苏州旧街坊的完整风貌。但这一方法没有完全在苏 州推广，可能还有其它问题存在。
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（一）旧居住区改造的意义
• 由于城市居住区在城市中所占的比例最大。 旧居住区改造是城市旧城改造的主要和重要的 任务。其意义主要反映在以下几个方面：
• １．居住生活质量的提高：
– ห้องสมุดไป่ตู้市中的旧居住区一般都是城市中居住环境质量最差的地
段，居民的生活条件一般也是最差。如上海的番瓜弄，解放 前是广大穷苦劳动人民居住的地方，几乎都是“滚地龙”。 解放后五十年代，上海作为主要的改造工程，对该地区进行 了改造，使人民的生活水平得到了迅速提高；但随着城市经 济和社会的发展，到九十年代，原来改造过的番瓜弄小区又 不适应现代化的需要了，上海将再一次改造番瓜弄小区。
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（三）旧居住区改造不同于一般居住 区规划的特殊性
• １．复杂性 – 旧居住区改造的复杂性不仅在于需要对改造地区
现状的物质环境（包括地上和地下）进行细致深入 的调查和分析，而且还涉及大量社会的、历史的和 政策方面的（如私房政策、居民动迁等）一些其它 问题。
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• ２．长期性和阶段性
– 城市是在不断发展的，而人们生活水平的提高和科学技术
– 城市的旧城改造，必然涉及房地产经济；旧城改造不再是
过去的完全的政府行为。因此，房地产经济是城市经济的重 要组成部分，通过必要的房地产行为操作，和经济杠杆，使 旧城改造的目的得以实现。随着城市规模的控制，城市中新 的开发用地会变得越来越少，而城市中的旧城再开发就会增 加，从苏州的发展就已经可以看到这一点。
的进步也必将不断地对城市建设提出新的要求，因此城市建 设不可能是一劳永逸的，新建只是相对的，而改造则是绝对 的，城市旧居住区的改造更是如此。由于居住区是大量建造 的，它的各项建设标准（如居住标准、居住区用地定额指标 等）都要严格受到一定时期国家经济水平的制约，而建设标 准又随着经济水平的提高而提高，这就决定了居住区改造的 阶段性和长期性。
第十章 城市旧居住区的改造
• 一、旧居住区改造的性质 • 二、旧居住区的对策 • 三、旧居住区改造规划的调查研究工作 • 四、旧居住区改造过程中主意的问题
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一．旧居住区改造的性质
• 城市的发展是一个不断新陈代谢的运动过程。曾经
有人将城市比喻为一个生命有机体，是一个完整的开 放系统。就如同一个人，有生命的出生、幼小时期、 成长时期、壮年时期、和衰老时期以及死亡时期（是 否有？可以研究）。在一个人的生长过程中，要防治 疾病，要不断地补充生命之源。因此，一个有机生命 体需要发展，需要更新，这是非常有道理的。城市居 住区也是一样，一般在经历了初期的新时期，以后便 逐步进入一个变旧的过程。城市旧居住区的改造，就 是使居住功能不断发展和更新，从系统上而言，城市 旧居住区改造是城市改造的一个组成部分，是和城市 功能的发展变化分不开的。
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• ２．城市功能的不断完善
– 城市的功能是随着城市的社会经济发展而 发展的。也是随着时间在变化。因此，城市 的功能需要不断完善。如当城市规模小，工 业规模也小的时候，城市工业可以集中于城 市内部或分散，但城市规模发展后，工业的 分散状况就必须要调整，工业外迁等；再有， 一般旧城中心集中较多的居住功能，但随着 城市商贸、金融功能的发展，就会将居住功 能转变为商贸、金融功能。因此，在旧居住 区改造的过程中，需要对城市功能进行完善。
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• 从改造的方式而言，更新的方式和维修改善的 方式有较大的相似。但可以认为更新的方式比 维修改善的方式更高一层次，更新对房屋结构 质量和外观保留要求高，因此，更适用于有风 貌特色的建筑和文物特征的建筑的保护要求。
区的建筑密度高达９０％以上，人口密度大于４００ ０人／公顷。 • ３．差建筑质量和城市基础设施差，室内大多无卫 生设备和煤气，如上海市的棚户、简屋和旧式里弄住 宅还占全市住宅面积的６３％，室外缺少公共绿地和 各类活动场地，城市基础设施陈旧且超载，远远不能 适应城市现代化的要求。 • ４．挤交通拥挤，居住拥挤，合住户、困难户、缺 房户多。
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• ３．城市面貌的不断创新
– 一个城市的面貌是应该保持一个有特色的，相对恒定的面
貌。但随着城市社会经济的发展，城市的面貌不可避免的会 发生变化，一些不良的城市景观会被新的、富有创新特色的 景观取代；城市的特色会在新的基础上赋于新的意义。当然， 城市形象和城市特色是一个很复杂的问题。
• ４．城市经济的重要组成