项目六被征收土地的估价(成本法).详解共27页文档
土地使用权评估的成本法
1、基本思路 成本法是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费⽤，包括正常的利润、利息和税费，⽽评估待估对象价格的⽅法。
利⽤成本法评估⼟地使⽤权的价格，就是以开发⼟地所耗费的各项费⽤之和为主要依据，再加上⼀定的利润、利息、应缴纳的税⾦和⼟地所有权收益来确定⼟地价格。
2、适⽤范围 成本法⼀般适⽤新开⼟地的估价，特别适⽤于⼟地市场不发育，⼟地成交实例不多，⽆法利⽤市场⽐较法等⽅法进⾏⼟地的估价。
同时，对于既⽆收益⼜很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性的⼟地估价也⽐较适⽤。
3、⼟地评估的成本法操作步骤 公式：⼟地价格=⼟地取得费+⼟地开发费+税费+利息+利润+⼟地增值收益 （1）计算⼟地取得费⽤ ⼟地取得费是为取得⼟地⽽向原⼟地使⽤者⽀付的费⽤，分为两种情况： ①国家征⽤集体⼟地⽽⽀付给农村集体经济组织的费⽤，包括⼟地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。
关于征地费⽤各项标准，《中华⼈民共和国⼟地管理法》有明确规定：征⽤耕地的补偿费⽤包括⼟地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征⽤耕地的⼟地补偿费，为该耕地被征⽤前3年平均产值的6－10倍；征⽤耕地的补助费，按照需要安置的农业⼈⼝数计算，需要安置的农业⼈⼝数，按照被征⽤的耕地数量除以征地前被征⽤单位平均每⼈占有耕地的数量计算。
每⼀个需要安置的农业⼈⼝的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4－6倍。
但是，每公顷被征⽤耕地的安置补助费，不得超过被征⽤前3年平均年产值的15倍。
征⽤其他⼟地的⼟地补偿费和安置补助费标准，由各省、⾃治区、直辖市参照征⽤耕地的⼟地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征⽤⼟地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、⾃治区、直辖市规定。
征⽤城市郊区的菜地，⽤地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基⾦。
按照以上规定⽀付⼟地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有⽣活⽔平的，经省、⾃治区、直辖市⼈民政府批准，可以增加安置补助费。
土地估价方法概述
土地估价方法概述由于地价的形成受多种因素的影响，土地本身又具有独特的性质，因此，评估地价方法也是多种多样，不同方法依据的经济原理也不太相同。
为了使具有个别特性的地块价格估得更为准确，在实践中应该根据评估地块的条件与特点合理选用多种方法分别评估，将不同方法得出的结果互相校核，确定地块最终的估定价格。
尤其在我国现实土地市场发育尚不成熟的情况下，土地交易中地价随意性更大，更应将多种方法综合使用，以求得更加合理的地价。
当前，国内外关于土地估价的方法比较多，其中基本的方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法和路线价法。
一、市场比较法市场比较法是将待估土地与在近期已经发生了交易的同类型土地加以比较对照，从已经发生了交易的类似土地的已知价格，修正得出待估价土地价格的一种估价方法。
市场比较法的基本原理是替代原理。
根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品应具有相同的价格，即具备完全的替代关系。
这样，在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就由这种有替代关系的商品相互竞争、相互牵制，最终趋于一致。
所以，在土地估价中，当待估土地与比较的实例土地之间具有相关性和替代性，且比较的实例土地是近期市场上发生的案例，此时待估土地若在市场上出售，就应具有类似的市场反应，从而推算出待估土地的价格。
市场比较法的公式为待估土地价格＝比较交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×使用年期修正系数市场比较法的特点是：首先，市场比较法利用近期发生的与待估对象具有替代性的交易实例作为比较标准，修正推算待估土地的价格，能够反映近期市场行情，也使测算的价格具有较强的现实性，容易被接受；其次，以替代关系为原理，所求得的价格为“比准价格”，由于是以价格求价格，理论基础欠缺；再次，运用市场比较法需要对交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等一系列项目进行比较修正，这就要求估价人员具备多方面的知识和丰富的经验，以提高估价结果的精度；最后，市场比较法是由实践中产生的实用可行的方法，应用范围广，但方法的理论性尚不完善。
土地估价理论与方法各章详解
土地估价理论与方法各章详解第一章土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。
对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。
我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。
与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。
在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。
二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。
例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。
[ r ]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。
实质是地价的附加。
5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。
6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
主要是由两方面的原因造成的。
首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
8．市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。
9．折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。
三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。
(1)按土地权利分类。
土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。
相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。
土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。
项目六被征收土地的估价(成本法)课件
估算利息必须把握的几点
• ①计息项目：全部预付资本，包括土地取得费、 开发费及税费等；
• ②计息期：土地取得费及税费按整个开发建设 期计算，开发费及税费假设在建筑期内均匀发 生，按建筑期的一半计算；若按分年度均匀发 生，则可进一步细化。
• ③计息方式：由单利和复利计息两种，开发期 超过一年的，一般按复利计算。
• 注意： • ①土地取得费应是评估期日的重置费用； • ②征地、折迁等取得土地的费用资料应从测算待
估宗地所在区域平均土地取得费用入手计算； • ③各费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费
和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。
项目六被征收土地的估价(成本法)
二、土地开发费
➢构成及计算方法：有三种即基础设施配套费、公共事业建 设配套费、小区开发配套费。
• 相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜地 开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关 税费。
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• 城镇国有土地的取得费按拆迁安置费计算。拆迁 安置费主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、 拆迁安置补助费及相关税费。
• 从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地 使用权的取得价格，应是客观价格，同时还应注 意地价内涵。
• ④利息率：一般选用同期银行贷款的利率。 • 注意：利息利润不互计。
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四、利润的计算
利润计算的依据：按照开发性质和各地实际情况， 确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投 资应取得的投资利润。 投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：
1、开发土地的利用类型 2、开发周期的长短
于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。 ➢（2）红线内外开发程度不一致现象。
土地评估成本法评估公式
土地评估成本法评估公式1.引言土地评估是确定土地价值的一项重要工作，在不同的评估方法中，土地评估成本法被广泛应用于不动产评估中，尤其适用于对开发项目中土地成本进行评估。
本文将详细介绍土地评估成本法的评估公式及其应用。
2.土地评估成本法评估公式土地评估成本法是依据土地开发成本构成的主要原则，通过对土地开发成本的合理测算，来确定土地评估价值。
下面是土地评估成本法的评估公式：评估价值=土地面积×土地单价×土地利用系数其中：-土地面积：指待评估土地的实际面积，单位为平方米。
-土地单价：指土地的单位面积价格，通常以元/平方米表示。
-土地利用系数：指土地的利用潜力系数，用于衡量土地的开发利用潜力，是一个无单位的比例系数。
3.土地评估成本法评估公式的应用土地评估成本法评估公式的应用主要包括以下几个方面：3.1土地开发项目评估土地评估成本法主要应用于土地开发项目中，通过对土地面积、土地单价和土地利用系数的测算，可以估算出土地的评估价值。
这对于土地资源的合理利用以及项目规划和资金投入的决策至关重要。
3.2土地拍卖和出租在土地拍卖和出租时，土地评估成本法的评估公式可用于确定起拍价或起租价，从而有效避免土地交易中出现的价格过高或过低的情况，保障土地市场的健康发展。
3.3土地赋值和征地补偿土地评估成本法评估公式还可以用于土地赋值和征地补偿的确定。
在土地征收时，政府需要根据土地评估的价值来确定补偿金额，以保证被征地农民的权益得到合理保护。
4.土地评估成本法的优缺点土地评估成本法作为一种常用的评估方法，具有一定的优点和缺点：4.1优点-相对简单易懂：土地评估成本法的计算公式简单，易于理解和操作。
-适用范围广：土地评估成本法可以适用于各种土地类型的评估，对于不同规模的土地开发项目都适用。
-目标明确：土地评估成本法以土地开发成本为目标，能够体现土地的实际价值。
4.2缺点-忽略市场因素：土地评估成本法主要以土地的开发成本来确定土地价值，而忽略了市场供需关系等市场因素的影响。
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6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克 7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿 10、一切法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯
பைடு நூலகம்
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
土地征收价值评估方法
土地征收价值评估方法
1. 市场比较法呀，就好像你去买东西货比三家！比如说咱附近有块地被征收了，那咱就找几块类似条件的地，看看它们之前卖了多少钱，这不就能大致算出这块地的价值嘛！
2. 收益还原法呢，你想想如果这块地能给你带来稳定的收益，那把未来的收益折算到现在，不就知道它现在值多少啦！就像你投资一个生意，算算能赚多少钱来衡量它的价值一样。
比如有块地每年能收租金 10 万，咱按照一定比例折算一下不就有数啦！
3. 成本逼近法呀，这就好比你盖房子花了多少钱，那房子总得值那么多钱吧！土地也一样啊，算算取得土地和开发土地的成本，也能估摸个大概价值呢。
比如这块地买的时候花了 50 万，开发又花了 30 万，那至少也得值这些钱吧！
4. 剩余法很神奇哦，就像是从整体里扣除其他部分来算出剩下的价值。
比如说一块地上要建房子，把房子建成后的价值去掉建筑成本等，那剩下的不就是土地的价值嘛！你说妙不妙？比如房子能卖 500 万，建筑成本 300 万，那土地不就值 200 万左右嘛！
5. 基准地价系数修正法呢，就好像有个标准在那，咱根据实际情况调整一下。
比如说城市有个基准地价，这块地和基准地价的条件有些不同，咱就按照系数修正一下来确定它的价值。
这多方便啊！
6. 假设开发法呀，就是想象这块地以后怎么开发最值钱，然后根据这个来评估价值，多有意思！比如说这块地以后盖成商场会很赚钱，那就按照这个预期来估算它现在应该值多少。
你说是不是很有道理？
我觉得呀，这些方法都各有特点，咱们得根据具体情况灵活运用，才能准确评估土地征收的价值呢！。
成本法在拆迁补偿估价中的应用
谓土 地 区位价 格测 算土地 重 新购置 价格 ； 建筑 物 按重 置成 新价测 算 价值 ， 再行 加总 。这种 采用 成
本法 测 算 的 补偿 价 格 ， 虽然 也 是房 地 合 一 的价
格 ， 可 以算 房地 产 市 场 评估 价 格 ， 与 真 正 的 也 但
市场价 格存 在着 较 大 的差距 ， 无法让 被拆 迁人 接 受 。 作上只 好再 给予相 当数 量 的奖励 金予 以补 操
的市场 比较 法估 价 时， 由于 在 因素系 数修 正表 中 ，房 屋成 新 率只 占 ８ ～ １％ ％ ０ 的权 数 ，因此 ， 这
２ ７ 折 旧对 最 终 估 价 结 果 的 影 响 可 能 只 有 ０的 ０ １ ６ ～２ 。 也是成 本法 的一个 硬伤 。 ．％ ％ 这 在深圳 ， 同 样 的房产 收地价 格往 往低 于征 地价格 ， 至是 合 甚 法 的房产 低于 非法 的房产 。就 是 因为 《 圳市 土 深 地征 用 与 收 回条例》 定 ： 地补 偿 只 能采 用 房 规 收 地分 开 的方式分 别估 价 ， 不但土 地使 用权 价值 没 有给予 充分体现 ， 建筑 物 的折 旧也 扣得太 多 。 成 本法 的这 些缺 陷 ， 正是 它不 能成 为拆迁 也 补偿估 价主要 方法 的原 因。 相对 于市场 比较法 和 收益 法 ， 本法 估 价 的 结果 总 是较 低 的， 往往 成 也 是无法 让被拆迁 人接 受 的。
房屋拆迁
４
成 法 拆 补 估 的 用 本 在 迁 偿 价中 应
骆 晓红 康玲 深圳市 国策房 地产 土地估 价有 限公 司 张红兵 深圳 市国政房 地产评 估有 限公 司
一
、
什 么情况下 应用成 本法估 价
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71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
项目六被征收土地的估价(成本法).详 解
41、俯仰终宇宙，不乐复何如。 42、夏日长抱饥，寒夜无被眠。 43、不戚戚于贫贱，不汲汲于富贵。 44、欲言无予和，挥杯劝孤影。 45、盛年不重来，一日难再晨。及时 丰富你的人生