【简版】长城新盛-长城8号无锡新鸿坤商业中心贷款

新鸿坤房地产开发有限公司管理团队在昆山成功开发了“太平洋商业广场”项目。已建当成并运营的“太 平洋商业广场”项目位于昆山花桥国际商务城核心区内，总建筑面积7.4万平方米，总投资约为人民币3亿元。 取得了较好的经济和社会效益的同时，团队也积累了丰富的商业地产项目开发和企业运行管理的经验。 财务情况
截至2013年5月，公司资产总额29,325.9 万元，净资产8,978.9 万元，资产负债率69.38%，负债主要为股 东借款，无有息负债；由于公司目前仅开发无锡盛唐商业中心，所以暂无销售收入。截至2013年5月，公司资 产主要为1.79亿存货，是无锡盛唐商业中心的土地和在建工程，且该项目目前无其他金融机构借款。
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项目亮点 项目地理位置优越、规划优质
本项目位于无锡市北塘区中心位置，在该区属于稀缺资源；项目后期运作由盈石提供全程商业托管服 务，通过整体规划布局，将打造打造无锡北塘区首家家庭享乐购物中心，利用舒适的购物空间与丰富的品 牌组合，为客户提供个性化享乐体验。地理位置佳，交通便利，距离市中心仅3公里。 专业策划团队全程托管，为项目销售提供较强保障
新鸿坤房产将其持有的29%股权质押给本信托计划； 无限连带责任担保
新鸿坤房产四个股东夫妇：谢计元、包序勤、李兰琴、朱齐到为本信托计划提供无限连带责任担保； 项目监管及过程管理
受托人对本项目的工程进度及财务情况实行全程监管，主要措施包括委派具有一票否决权的执行董事、 账户监管、印信管理及工程造价监理等； 办理强制执行公证
本信托计划抵押物为用款项目的土地和在建工程，据上海房地产估价师事务所有限公司评估，在建工 程抵押价值为4亿元，土地价值21,919万，加上建设成本57,235万元，项目建成后的价值为79,154万元，抵 押率仅为37.9%，安全边际高。
风险揭示 宏观政策风险
信托期限内，国家货币政策、财政税收政策、产业政策、投资政策及监管政策的调整与变化可能影响信 托财产的收益。 市场风险
委托人预期 年化收益率
B类： 100万≤认购金额＜300万元， 300万元≤认购金额，
C、D类： 100万≤认购金额＜300万元， 300万元≤认购金额，
E类： 100万≤认购金额＜300万元， 300万元≤认购金额，
9% 9.5% 9.5% 10.5% 10% 11%
利益分配 发行期
按季付息 2013年 月 日至2013 年 月 日，受托人可根据信托资金的实际募集情况进行调整
本信托计划对担保、质押、抵押合同等一系列交易文件的签署均办理强制执行公证； 设置风险预警点和止损点
若新鸿坤房产没有实现预期现金流入，则受托人有权要求降价销售或追加保证金； 结构化设计，保障优先级信托本息利益
无锡新鸿坤公司70%股权进行认购，实质上增强了优先级资金信托的安全性，且新鸿坤房产全部股东 承诺对无锡新鸿坤的债权均劣后于本信托计划。 风项险目控介制绍
长城新盛•长城财富8号无锡新鸿坤商业中心贷款
信托计划概要
集合资金信托计划
信托计划概要
类型 信托目的
资金用途 受托人 信托规模
信托期限
信托贷款类
委托人基于对受托人的信任，自愿将其合法所有的资金和财产权委托给受托人加入长城新盛 •长城财富8号无锡新鸿坤商业中心贷款集合信托计划，由受托人本着“受人之托，代人理财” 的理念，将委托人交付的信托计划资金以向新鸿坤房产发放信托贷款的方式进行运用，获取 收益。
具体以信托合同为准。
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盈石资产管理有限公司参与管理的商业项目遍及全中国，服务过近50个知名项目，经典案例包括上海 新天地、上海正大广场规划改造、北京西单大悦城、北京环球贸易中心等； 土地价格低，对信托计划保障程度高
本项目楼面低价约为1255元/㎡，只占预售期销售价的16%，土地价格较低；经敏感性分析，当销售单 价和销售量均下降30%时，项目现金流入仍
资金专项用于无锡新鸿坤房地产开发有限公司（以下简称“新鸿坤房产”）正在进行的无锡 盛唐商业中心项目的开发建设。 新疆长城新盛信托有限责任公司（以下简称“长城新盛”或“受托人”） 信托总规模37,000万元，其中优先级信托规模不超过30，000万元
A类：1000万，6个月； B类：4000万，12个月； C类：5000万，18个月；D类：10000万，18个月（可延期6个月）； E类：10000万，24个月（可延期6个月）； D、E类若延期则客户收益增加3%/年
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风险控制
抵押担保 新鸿坤房产为长城新盛信托的贷款提供无锡市北塘区民丰村3-006-030-160地号31544.1平方米土
地使用权及其上在建工程进行抵押担保，抵押率为37.9%；并且在信托存续期间，需维持40%的动态抵押率 不变；一旦销售项目需要解抵押，无锡新鸿坤需向销售回款账户存入保证金； 股权质押
信托存续期间，若人民银行提高基准利率，将导致优先级委托人相对收益的降低。 本信托投资的目的是使信托财产保值增值，如果发生通货膨胀，信托投资所获得的收益可能会被通货膨 胀因素抵消，从而影响信托财产的保值增值。 信用风险 本信托由新鸿坤房产承担到期偿还信托贷款本息的义务，如果 新鸿坤房产届时违约，将影响到信托收益或信托财产造成损失， 从而使委托人或受益人遭受损失。
地理位置 盛唐商业中心位于无锡市北塘新城核心区域，东靠城市主干道凤宾路；北为民丰路，与北塘区行政中
心及市民广场隔路相望；西侧与南侧均为现状河道，隔河均为大型居住区。项目所处位置交通体系发达， 区位条件优越； 项目概况及建设指标
集大型商业、办公楼、邻里中心等功能为一体的商业综合体建筑，包括两栋17层塔楼和四层商业裙房 和地下一层大型超市、地下二层地下停车库；总用地面积31,544㎡，总建筑面积126,924㎡，地上建筑面 积79,374㎡，容积率2.5，建筑密度46.1%，绿地率16.8%； 工程进度
敏感性分析：当销售单价和销售量均下降30%时，项目现金流入仍能覆盖本次信托计划本息和1.4倍，资金 安全性非常高；当抵押物变现价值下降40%时，仍能够覆盖本次信托计划本息和1.2倍，所以抵押物处置收入也 可以充分保障该项目的还款安全性。
融资方介绍 基本情况
无锡新鸿坤房地产开发有限公司是以房地产开发为主要经营业务的综合性公司。公司成立于2007年1月15 日，2007年2月12日取得本项目地块的开发权。截至2013年5月，公司注册资金1亿元人民币，由谢计元、包序 勤、李兰琴、朱齐到、上海亿正股权投资基金管理有限公司等五个股东组成，法人代表谢计元。
具有显著的价格优势。本项目主要还款来源为无锡盛唐商业中心销售收入，其中写字楼已有部分预售，将于 2013年9月整体开盘，整体销售预计在1.5年内完成，预售期价格为7000-8000元/㎡,由于销售情况较好，现已 提价至9500元/㎡；商铺价格为一层6.5万元/㎡,二层4万元/㎡，三层3.5万元/㎡，售价合理，销售风险低。信 托存续期内销售及租金现金流入预计可达到11亿，是本次贷款本息和的2.8倍，项目还本付息后净现金流入可 达到4.3亿，保障性较高。
建设工期预计从2012年6月至2014年12月，目前项目四层裙房主体结构已经封顶，两栋17楼裙房建设 至第15层并且已拿到《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、 《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，五证齐全；
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项目利润预测 项目总投资67,200万元，其中：自有资金投入29,000万元，占总投资的43.15%。楼面地价约为1255元/㎡,