地产新说(二)：容积率陷阱
容积率修正系数的计算
容积率修正系数的计算《容积率修正系数的计算》嗨，小伙伴们！今天咱们来聊聊一个特别有趣又有点复杂的东西——容积率修正系数的计算。
你可能会想，这是个啥呀？听起来就很让人迷糊呢！我先给你讲讲容积率是啥。
容积率就像是一个魔法数字，它能告诉我们一块土地上盖了多少房子。
简单来说呢，如果一块地上房子盖得密密麻麻的，那容积率就高；要是房子盖得松松散散的，容积率就低。
就好比一个盒子里装糖果，装满了糖果的盒子，那糖果的“容积率”就高，只装了几颗糖果的盒子，“容积率”就低啦。
那这个容积率修正系数又是什么呢？它呀，就像是一个小助手，帮助我们把不同容积率下的土地价值弄得更准确。
比如说，有两块地，一块容积率高，一块容积率低，它们的价值可不能光看面积，还得看这个容积率修正系数呢。
这就像两个人，一个人工作特别忙，干的活特别多，一个人工作比较轻松，干的活少，你不能光看他们在公司的时间长短，还得看他们工作的效率系数一样。
那这个容积率修正系数怎么计算呢？这可有点像解一道超级神秘的数学谜题。
我们老师说，有一种计算方法是通过调查统计的方式。
就像我们做调查，问问那些懂房地产的叔叔阿姨，他们会根据自己的经验，说这个容积率是多少的时候，土地价值大概是怎样的情况。
比如说，当容积率是1的时候，土地价值可能是100万，当容积率变成2的时候，土地价值可能就变成180万了。
我们就可以根据这些数据来计算修正系数。
这就好像我们要知道一个糖果随着盒子里糖果数量变化价格怎么变一样，我们得去调查不同糖果数量下的价格情况。
我爸爸也跟我说过一种计算方法呢。
他说有些时候可以根据一些公式来计算。
不过这些公式可复杂啦，有好多数字和符号。
就像一个超级复杂的迷宫，里面全是弯弯绕绕的路。
比如说有一个公式是要考虑土地的成本、建筑成本还有预期的利润等等好多东西。
这就像我们要做一个超级大的蛋糕，我们得考虑面粉的成本、糖的成本、奶油的成本，还有我们想赚多少钱，才能算出这个蛋糕到底该卖多少钱一样。
地产新说(二)：容积率陷阱
容积率陷阱——地产新说(二)确切说，开发商应该称为“空间投机商”，其暴利主要来源于通过“容积率陷阱”攫取的公众资源（利益）开发商和纯建筑商不同，拥有的是“建造特许权”，就是说，建造什么、建多大，尤其在哪里建，是一种特权。
确切地说，开发商应该叫“空间投机商”，靠出租出售空间使用权、所有权获利。
房地产开发必须充分依赖各种综合资源。
如很多高档别墅建在自然条件优越的区域，甚至风景名胜区，“开发”的正是大自然亿万年形成的自然景观资源；在城市区域，多年的公共财政投入到交通、水电、绿化、教育、医疗等基础设施，堆积成丰厚的人工资源。
对于北京、南京、西安这样的千年古城，还有不可多得的人文资源，其老城区空间格局、园林景观、路网分布还在大体享用着古人的遗产。
开发商重金竞标市中心的土地（空间），原因在于，各城市对主城区的基础设施投入相对最多。
所以，开发的过程就是先圈占这些存量资源，再以成品房屋的形式出售，甚至无需盖房仅倒腾空间（卖地）也能获得暴利。
有种说法是：提高容积率可以增加建筑供应量，提高土地利用率，从而增加供给降低房价。
在同一地块上，盖一层和十层，自然利润相差悬殊。
经济术语描述就是：随着容积率增加，其边际效益递增而边际成本趋于下降。
表面上看，高容积率似乎真的提高了土地利用率，增加了经济效益。
但是，同一地段的基础设施资源在一定时期内相对恒定，增加的建筑面积、多占的空间意味着强行增加了对各种基础设施的需求，从而人为造成了存量资源动态相对短缺，实质增加的只是局部开发商的经济效益。
开发商辩解，在招拍挂时交的土地出让金已经包含了“四源费”和“大、小市政”，对资源占用进行了补偿。
不错，但那只是补偿了部分基础设施的直接静态建设成本，并没有包含动态的需求增长预期。
随着人口大量涌入，对基础设施的需求始终在增长，超额需求争夺有限的空间资源，供需矛盾必然以“高房价”的形式显现。
如果把建筑比作积木，理论上躺着和立着容量不会有变化。
提高容积率，对于某具体项目和开发商而言，多占了空间资源增加了效益，但对总体来说，造成了空间超容超载，这就是“容积率陷阱”，或者叫“容积率错觉”——以平面概念偷换实质性的空间概念，看起来“节省地皮”实质却多占了“空间”！随着楼盘大量竣工，对资源的超额需求会逐渐释放显现。
房地产企业股权转让中的“容积率条款陷阱”
房地产企业股权转让中的“容积率条款陷阱”房地产开发企业的商业运营模式决定了其对资金有巨大的需求，在房地产信贷调控政策日益严格的背景下，房地产开发企业往往通过控股股东转让股权的方式为项目开发进行融资，或者在项目开发力不从心时控股股东选择股权转让实现“套现离场”。
投资者通过受让股权取得房地产项目开发权，为了控制投资风险，往往对股权转让价款支付约定附加条件，主要有两类，一是可以增加预期收益的条件，比如要求目标公司股东调整增加开发项目的规划容积率，进而增加实际建筑面积；二是控制经营风险的条件，比如对股权转让前的目标公司债权债务进行安排，要求目标公司原股东承担办理土地使用权相关手续的义务，对项目开发涉及的拆迁安置事项进行约定等。
由于建设项目规划容积率是由行政主管部门最终确定的，是否能够实现双方约定的调整目标存在着较大的不确定性，由此，股权转让协议中关于容积率调增的条款，成为一种类似“对赌”性质的条款，其中隐含的商业风险，可能会使投资者落入“容积率条款陷阱”。
通过分析最高法院在《长春华起控股有限公司、中国吉林森林工业集团有限责任公司股权转让纠纷二审民事判决书》（（2019）最高法民终1458号）中的相关裁判规则，为律师在处理类似案件时提供解决问题的思路。
裁判规则一关于建设项目规划容积率的约定不违反法律和行政法规的规定（一）裁判规则1. 转让方关于容积率协调调整结果的承诺，使受让方相应形成合理期待；虽然建设项目规划容积率调整最终由政府主管部门决定，但转让方承诺将容积率调整至双方约定标准，其在订立合同时应当清楚其中的商业风险，在订立合同后理应努力协调达标，否则应当按合同约定承担违约责任。
2. 双方关于建设项目规划容积率的约定，不违反法律和行政法规的规定，转让方以容积率的调整是政府的具体行政行为为由主张该约定无效，没有事实和法律依据。
（二）实操指引1. 关于建设项目规划容积率的约定的效力在房地产企业股权转让中，股权转让方出于吸引投资的目的，通常会向股权受让方承诺调增容积率指标，从而可以建造更多的房产用于销售，以此增加目标公司的投资价值。
深究容积率与土地估价的相关性
深究容积率与土地估价的相关性容积率（Floor Area Ratio，简称FAR）是指建筑物占据土地面积与总建筑面积之比，是衡量土地利用强度的指标。
在城市规划和土地开发中，容积率是一个重要的参数，可以影响土地估价。
容积率与土地估价之间存在一定的相关性，下面详细分析其关系。
容积率直接决定了建筑物的建造规模与高度。
具体而言，容积率越高，允许建筑物的总建筑面积越大，建筑物的高度也可以相应增加。
在土地供应较为紧张的城市，高容积率的用地可以容纳更多的建筑面积，从而实现更多的楼面积。
这使得开发商可以获得更多的建筑面积，提高土地的开发潜力，进而增加土地的估价。
容积率还可以影响土地的使用效益和土地利用效率。
高容积率可以更好地利用有限的土地资源，减少土地面积的浪费，降低开发成本。
与之相对，低容积率则意味着建筑物占地面积相对较大，无法充分利用土地资源，导致土地使用效益下降。
土地在规划和开发时，容积率的设定将直接影响土地的使用效益，高容积率的用地更具有开发潜力和经济价值。
容积率还与土地的开发强度和商品房供应量密切相关。
一般情况下，高容积率会增加房屋供应量，从而使商品房的供应相对充足。
相反，低容积率会限制房屋供应，导致商品房紧缺，从而推高了商品房的价格。
土地估价也会受到容积率的影响。
容积率还可能受到城市规划和政策的调控。
由于城市的总体规划和土地利用的需要，政府有时会对容积率进行限制或调整。
政府可能会根据城市发展规划的需要，限定某些区域的容积率，以防止过度开发和过度利用土地资源。
这些规划和政策的调控也会直接影响土地的估价。
容积率与土地估价之间存在一定的相关性。
容积率可以影响土地的利用效益、开发潜力、商品房供应和政府政策等方面，从而影响土地的估价。
在进行土地估价和投资时，需要考虑容积率的影响因素，以更准确地评估土地的价值和潜力。
房地产界10大骗局揭秘
房地产界10大骗局揭秘张树学律师发表于焦点房产网上海业主论坛法律顾问论坛2011-08-23 10:18:58标签:骗局还款法物业管理【顶楼】一、广告欺诈眼花缭乱【表现】虚假广告常见情形：一是模糊时间。
即广告中不标明销售价格的有效期限。
二是模糊数字。
当具体涉及面积的时候，往往不标明是建筑面积还是使用面积。
三是模糊图片。
在许多广告中都会配发一些图片以增加直接的视觉效果。
四是模糊出处。
即广告中没有刊登预售销售许可证号，甚至都没有开发企业的名称。
六是模糊规定。
广告中不可以使用“第一”、“首个”、“最”等等这样的极端形容词语，也不可以主观预测，但许多地产广告却出现一些明示或者隐含房屋升值、保值的内容，而且出现极端形容词。
七是模糊规划。
把政府规划中不可能或还没有实现的文化、教育、科研、绿化、交通、环保等项目，当做与自身房地产相联系的组成部分进行宣传。
类似花招宣传还包括：美轮美奂样板间花言巧语假承诺巧舌如簧卖次品爱不释手精美售楼书...【应对】要想避免虚假广告的陷阱，购房者应注意下列几点：1．不要被宣传的华丽外表迷惑，自己或委托亲友现场考察，核实其内容。
2．仔细观察与《商品房预售许可证》共同使用的设计图，与广告的内容相对比是否相符。
若广告中称小区有200平方米的自选商场，购房者就从设计图上找，若有，才可能是真实的。
3．认真研究《商品房预售合同》的内容。
在签订《房地产认购书》和支付定金前，可以要求提供空白预售合同书，以核实广告内容是否包含在内。
4．不要忙于作决定，给自己足够的冷静时间。
1996年12月国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定：广告应载明预售或销售许可证书号，应当清楚表示实际的销售价及其有效期，应以该房地产项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。
房地产广告中涉及的交通、商业、文化、教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
容积率处理中的问题
容积率指标核查近期重点问题总结在建设工程规划许可审批的过程中，随着对城市规划的重视，城市规划技术指标也越发的规范和严格，在现在的工程规划许可审批中，容积率指标成为重点。
容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
在项目的审查中，关于计入容积率建筑面积的核查就如同与建设单位博弈，规划管理部门在不断的完善相关规范，建设单位不停的寻找漏洞。
在近期的建设项目审查过程中，主要发现以下问题：一、虚报±0.000标高，在规划平面方案中，将±0.000标高定为离地坪几米的位臵或利用地形将处于高程较低位臵的建筑与高程较高处的±0.000标高一致。
关于这点，《容积率计算规则》中明确规定:如果建筑物室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪。
当然，也有城市道路交叉口处的建设项目，由于临近多条城市道路，在±0.000标高无法确定的情况下，根据施工图中反映的建筑使用功能及建筑出入口位臵确定该层建筑或该层的部分建筑计入容积率，如作为商业的“地下建筑”于较低高程的道路处设有出入口，这应算地面而非地下。
二、以“架空”为名，作其它使用为实。
架空层，建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。
在现在的建筑架空层，不计容积率的常见使用功能有：1、绿化架空或开敞公共活动空间，这种架空形式因考虑到采光要求，层高不得低于2.8米且不高于5.1米；2、底层开敞作公共停车，这种架空形式，因考虑停车位的公共性，除可建两侧山墙外，不得修建纵墙、内部分割墙，或以卷帘门等任何形式封闭；3、简单的建筑架空，用于隔潮隔湿。
其它底层封闭作为储藏、车库等使用功能的建筑面积皆计入容积率。
揭秘开发商卖房10大骗人伎俩
揭秘开发商卖房10大骗人伎俩谎言一：使用绿地面积作文章画内音：一家正在销售期房的房地产公司，售楼小姐拿出了一份设计精美楼书。
看着楼书觉得爱不释手，看到沙盘更觉得心旷神怡。
比较重视社区的环境，就问：小区的绿地面积是多少？漂亮的售楼小姐回答说，您看这个规划图，我们小区的绿化覆盖率能够达到60%以上。
注意了，这跟咱们玩文字游戏呢，绿化覆盖率和绿地率是不一样的。
绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率。
可别被骗了。
她说：不说不知道，一说吓一跳。
就差这么几个字，绿地的面积就差这么多。
差一点就被人忽悠了，蜗牛一行三人心有余悸的离开了这个售楼处。
现实--画外音：专业人士提醒，尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有绿地面积。
谎言二：入住以后就可以画内音：在另一家售楼处，被售楼小姐宣传的配套设施给吸引住了。
售楼小姐说：我们这儿将来是会所，这边是超市，还有幼儿园、小学……咱们很高兴，因为他姐姐夫妻俩在国外，孩子由父母带着，老人很辛苦，所以他打算买了房子以后把小侄子接到他这里住，就问：这个幼儿园什么时候能投入使用？售楼小姐告诉他说，等入住以后就可以了。
蜗牛感到很满意。
别怪我不提醒你啊，表面上看，她好像是给了我们一个时间，但实际上这是一个含糊的答案，这些配套设施到底是入住以后的第一天就能使用，还是入住以后一年、两年、三年甚至更长时间才能使用呢？现实-画外音：购房者不能光听房地产商说这些配套设施能够到位、入户，还要弄清楚它的使用状况以及开通的确定时间，并且还要签订到合同里去，约定好违约责任，这样房产商就不能因为配套设施不能按期正常使用而找借口了。
谎言三：很快办产权证画内音：下午看上了一套房子，觉得这套房子各方面也都不错，三人打算就这样定下来。
正坐在售楼处里面商量的时候，听见另一位购房人问售楼小姐，你们这个项目有产权证吗？售楼小姐回答，我们很快办产权证。
容积率详解
容积率容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。
又称建筑面积毛密度。
对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，容积率的值是无量纲的比值。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。
可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。
其实，一直以来都是地方政府自行规定的，关于地下室是否算容积率，地下商业建筑（商业用房）算不算容积率都做了很好的探索。
不算容积率是考虑到节约用地，鼓励开发地下空间，计入容积率是规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻。
容积率将直接关系到建筑用地的大小。
计算公式建筑面积一般按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）的规定计算；存在以下特殊情况。
1、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在 2.8 米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。
2、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间等。
当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。
3、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，封闭阳台均按全面积计入容积率。
4、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值；不足1.0米的，不计入容积率。
5、如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。
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容积率陷阱——地产新说(二)
确切说，开发商应该称为“空间投机商”，其暴利主要来源于通过“容积率陷阱”攫取的公众资源（利益）
开发商和纯建筑商不同，拥有的是“建造特许权”，就是说，建造什么、建多大，尤其在哪里建，是一种特权。
确切地说，开发商应该叫“空间投机商”，靠出租出售空间使用权、所有权获利。
房地产开发必须充分依赖各种综合资源。
如很多高档别墅建在自然条件优越的区域，甚至风景名胜区，“开发”的正是大自然亿万年形成的自然景观资源；在城市区域，多年的公共财政投入到交通、水电、绿化、教育、医疗等基础设施，堆积成丰厚的人工资源。
对于北京、南京、西安这样的千年古城，还有不可多得的人文资源，其老城区空间格局、园林景观、路网分布还在大体享用着古人的遗产。
开发商重金竞标市中心的土地（空间），原因在于，各城市对主城区的基础设施投入相对最多。
所以，开发的过程就是先圈占这些存量资源，再以成品房屋的形式出售，甚至无需盖房仅倒腾空间（卖地）也能获得暴利。
有种说法是：提高容积率可以增加建筑供应量，提高土地利用率，从而增加供给降低房价。
在同一地块上，盖一层和十层，自然利润相差悬殊。
经济术语描述就是：随着容积率增加，其边际效益递增而边际成本趋于下降。
表面上看，高容积率似乎真的提高了土地利用率，增加了经济效益。
但是，同一地段的基础设施资源在一定时期内相对恒定，增加的建筑面积、多占的空间意味着强行增加了对各种基础设施的需求，从而人为造成了存量资源动态相对短缺，实质增加的只是局部开发商的经济效益。
开发商辩解，在招拍挂时交的土地出让金已经包含了“四源费”和“大、小市政”，对资源占用进行了补偿。
不错，但那只是补偿了部分基础设施的直接静态建设成本，并没有包含动态的需求增长预期。
随着人口大量涌入，对基础设施的需求始终在增长，超额需求争夺有限的空间资源，供需矛盾必然以“高房价”的形式显现。
如果把建筑比作积木，理论上躺着和立着容量不会有变化。
提高容积率，对于某具体项目和开发商而言，多占了空间资源增加了效益，但对总体来说，造成了空间超容超载，这就是“容积率陷阱”，或者叫“容积率错觉”——以平面概念偷换实质性的空间概念，看起来“节省地皮”实质却多占了“空间”！
随着楼盘大量竣工，对资源的超额需求会逐渐释放显现。
城市建设中我们常看到新楼盘带来的交通和水电气热等新增需求逼迫政府加宽道路修高立交桥、不断“开膛破肚”埋设各种基础管线。
在这个混乱的“空间规划”体系中，水多加面、面多加水，实质上等于用公共财政向开发商和炒房者进行变相价格补贴和利益输送，并且形成恶性循环：开发商攫取的空间（公共资源）越多，基础资源稀缺就更严重，要求政府的“隐形补贴”就越多，随后开发的力度再加大，未来将逼迫政府拿出更多资金进行补偿性的重复建设投入。
随着林立的高楼增加，道路被迫加高成高架，隧道和地槽越挖越深，这已经成为许多城市的“港产景观”。
著名的北京西直门桥，建国50年大拆大建了三次，一次比一次设计复杂，却至今仍是著名堵点。
反过来设想，如果从规划上对城市整体建筑密度、分布、容积率严格控制，对基础设施的需求压力就会减轻，立交桥和地槽会大大减少，后续财政投入可以节省，房价反而炒不起来。
这个过程中，开发商和炒房者打的是时间差，赌的是经济发展带来的对空间资源的刚性需求增长，赚取的是货币化的公众利益；公共财政付出的是为供求平衡而被迫支付的高昂成本！
从囤积空间（囤地）的角度，开工量、竣工量、空置面积等数字并没有多大意义，因为快速增值的实际是空间，有无房屋形态并不重要。
从长期看，随着政府投入的增加和人们需求的增长，由于规划的限制，某些特定区域的空间（比如北京五环内）必定供不应求，其价值一定会不断提升，拥有了空间资源（囤地），就等于拥有了能自动增值的印钞机，即使完工成为完成品——房屋，也可以通过“捂盘惜售”获取更高利润，实际就是利用时间差进行套利的过程。
很多开发商都算过账，他们的楼盘如果不盖房光炒地皮，捂得越久挣得越多。
商品房出售后部分预期利润让渡给了下游购房者。
开发商不断重复着圈地——抵押融资——圈地的财富游戏，并通过银行信贷等方式将部分风险转嫁给金融机构。
如果由于政策变化或其它原因造成地价下降，成品房屋售价甚至低于建安成本，则势必会出现所谓“烂尾楼”现象，也就意味着投机失败，假如投机资金大部分来源于金融机构，则不可避免地会爆发金融危机，中东的迪拜就是活生生的例子。
正因为先有政府通过土地规划制造出的投机（套利）机会，后才有开发商和炒房者的跟风投机（套利）行为。
所谓炒作，不过是开发商和炒房者利用这种预期进行的正常投机（套利）行为，套的是国家财政投入和市场预期之利。
忽视治理源头，单纯打击下游交易层面的炒地炒房，实在是舍本逐末。
客观讲，不管是开发商还是个
人，不管动机是自住还是投机，都是正当的市场参与者。
商人逐利无可厚非，他们只是利用了制度的缺陷完成低风险套利。
如果空间作为一种资源存在明确的涨价预期，卖家可以找出各种理由延期开工、拖延销售。
理论上政府和买家无权也无能力干预微观交易行为，即使被强行规定销售时间，也只是对预期利益进行了转移和重新分配，卖家完全可以以“左手倒右手”的方式应对，实质上的“囤地”和“捂盘惜售”无从根治。
如果空间价值不存在上涨的预期，或这种预期由于信息充分公开而被公众分享，开发商和炒房者面临套利亏损的风险，大规模“囤地”、“炒房”现象会被市场力量自动遏制，政府也用不着费力出台那么多打击措施。
（待续）
（作者为独立评论人）。