写字楼物业管理的特点
物业管理在写字楼运营中的作用与应用
物业管理在写字楼运营中的作用与应用写字楼是现代城市中办公需求的重要场所，物业管理在其中起到了至关重要的作用。
本文将从提升写字楼价值、改善运营效率、提供良好办公环境等方面，详细探讨物业管理在写字楼运营中的作用与应用。
1. 提升写字楼价值物业管理对于提升写字楼的价值至关重要。
物业管理公司通过对保安、绿化、保洁等方面的管理，能够确保写字楼的整体形象和环境得到良好的维护，提升了写字楼在租售市场中的竞争力。
同时，物业管理还能够负责维修和设备更新等工作，确保写字楼的设施和设备始终处于良好状态，进一步增加了写字楼的价值。
2. 改善运营效率物业管理在提高写字楼运营效率方面发挥着重要作用。
物业管理公司可以负责收取租金、处理租户的投诉和维修报修等事务，减轻楼宇所有者的负担，提高了运营效率。
同时，物业管理公司可以协助楼宇所有者进行市场调研，提供租赁市场的信息和建议，帮助优化出租策略，提高写字楼的出租率和收益。
3. 提供良好办公环境物业管理在提供良好办公环境方面起到了关键作用。
物业管理公司可以确保写字楼的安全性，包括维护门禁系统、安装监控设备等，保障租户的财产安全。
此外，物业管理还能够提供卫生保洁服务，定期清洁大厅、走廊和公共区域，为租户创造舒适的办公环境。
物业管理还可以为租户提供各类配套设施和服务，如会议室、停车位、快递收发等，满足租户的各项需求。
4. 解决日常问题物业管理公司能够解决写字楼运营中的各种日常问题。
租户在办公过程中可能会遇到电梯故障、网络问题、空调异常等各种困扰，物业管理公司可以迅速响应并解决这些问题，提高租户满意度。
同时，物业管理公司还可以定期组织巡检和维护，及时发现和解决潜在问题，确保写字楼的正常运营。
综上所述，物业管理在写字楼运营中扮演了重要的角色。
通过提升写字楼的价值、改善运营效率、提供良好办公环境和解决日常问题，物业管理公司为写字楼的租户和楼宇所有者提供了全方位的服务。
随着写字楼市场的不断发展，物业管理在未来的作用与应用将会更加广泛和深入。
写字楼的特点
一般来说，写字楼具有如下的显著特点。
1．写字楼大多建于城市中心的繁华地段由于大城市交通方便、经贸活动频繁，所以各类机构均倾向于在大都市的中心地带建造或租用写字楼，以便集中办公、处理公务和经营等事项。
以金融、贸易、信息为中心的大城市繁华地段，写字楼更为集中。
2．建筑规模大，办公单位集中，人口密度大写字楼多为高层建筑，楼体高、层数多、建筑面积大，办公单位集中，其间可以拥有几十甚至上百家租赁单位，工作人员以及往来客人将形成巨大的人流。
这将会无疑增加管理工作的难度。
3．建筑、设备既现代又先进为了吸引有实力的公司机构进驻办公，满足他们表达身份、高效办公的要求，写字楼一般所用的建筑材料都较为高档先进，外部装饰大都会有独特的格局、色彩，内部一般都配有先进的设施设备，如给排水系统、供电系统、中央空调、高速电梯、保安消防系统、通讯系统、照明系统等。
因此，给其维修养护与管理带来了较大难度。
4．功能齐全，自成体系现代写字楼一般还拥有自己的设备层、停车场，以及商场、商务、娱乐、餐饮、健身房等工作与生活辅助设施。
进而满足租户在楼内高效率工作的需要。
因此，造成管理与效劳内容的复杂化。
同时也为客户的工作和生活提供很多方便，满足他们高效办公工作的需要。
5．使用时间集中，人员流动性大一般来说，写字楼物业使用时间比拟集中，多数在早8点以后、下午6点以前。
上班时间整个物业是人来人往，川流不息，下班后是人去楼空，冷清异常。
这一特点决定了写字楼物业管理必须有相应的特殊安排。
6．经营管理要求高，时效性强由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备先进，加之进驻的多为大型客户，自然各方面的管理要求都较高；另外，由于写字楼具有收益性物业的特性，高的出租(售)率是获得良好稳定收益的保证。
经营管理不当，就不能赢得客户，甚至会马上失去已有的客户，而当期空置即意味着当期损失，所以其经营管理的实效性极强。
[编辑]写字楼的分类[3]现代社会，写字楼数量众多，风格特色各异。
酒店、商场、写字楼、公寓综合体物业管理服务方案
综合体的物业类型复杂，普通包括五星级酒店、购物中心、写字楼、公寓。
综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。
鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。
1. 综合体物业管理的任务由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。
根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。
2.商业综合体物业基本的管理职能为：——办公室(含前台、财务、采购、仓库);——客服中心(客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等);——工程管理(供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理;公共部位装璜维修维护等);——公共秩序管理(含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等);——环境卫生管理(含消杀、绿化和团膳)。
基本机构配置为办公室、物业部、管理部。
可以根据具体情况进行调整。
3. 物业管理收费特点由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业。
工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工(负责强电、消防设备维护等)。
由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训。
为了管理商业设施的便利性，普通购物中心物业管理处由商业管理公司垂直管理。
综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。
写字楼物业管理重点
写字楼物业管理重点引言概述：写字楼物业管理是指对写字楼的日常运营、维护和管理工作，它的重要性在于为租户提供一个良好的办公环境，提高写字楼的使用率，增加租金收入。
本文将重点介绍写字楼物业管理的五个方面。
一、设施设备维护1.1 定期检查设施设备：定期检查空调、电梯、消防设备等设施设备的运行状况，及时发现问题并进行维修或者更换。
1.2 维护设备保养计划：制定设备保养计划，按照计划进行设备保养，延长设备使用寿命，减少故障发生率。
1.3 建立应急预案：制定应急预案，明确设施设备故障时的处理流程，保障租户的正常使用。
二、安全管理2.1 安全巡查：定期进行安全巡查，检查写字楼的安全隐患，如防火通道是否畅通、消防设备是否完好等。
2.2 建立安全培训制度：组织安全培训，提高员工的安全意识和应急处理能力，确保在紧急情况下能够迅速响应和处理。
2.3 安全设施完善：配备安全设施，如监控系统、门禁系统等，确保写字楼的安全性。
三、环境卫生管理3.1 定期清洁保洁：制定清洁保洁计划，定期进行写字楼的清洁工作，包括公共区域的清扫、垃圾处理等。
3.2 垃圾分类管理：建立垃圾分类制度，引导租户正确分类垃圾，减少对环境的污染。
3.3 绿化管理：进行写字楼的绿化工作，定期修剪植物、浇水施肥，营造一个舒适宜人的办公环境。
四、租户关系管理4.1 及时响应租户需求：建立租户服务热线，及时响应租户的需求和投诉，解决问题，提高租户满意度。
4.2 定期开展活动：组织定期的租户活动，增强租户之间的交流，提升写字楼的凝结力。
4.3 建立租户档案：建立租户档案，了解租户的需求和特点，为租户提供个性化的服务。
五、成本控制5.1 能源管理：采取节能措施，如使用高效节能设备、合理控制空调温度等，降低能源消耗，减少运营成本。
5.2 合理采购：建立供应商管理制度，选择优质的供应商，合理采购物资，降低采购成本。
5.3 费用核算：建立完善的费用核算体系，对各项支出进行监控和控制，确保运营成本的合理性。
写字楼物业管理服务质量标准
写字楼物业管理服务质量标准一、物业维护1. 保持物业建筑和公共区域的完好无损，及时修复损坏的地面、墙体、门窗等设施。
2. 定期对物业设施进行巡视检查，包括屋顶、排水系统、电力设备、空调设备等。
3. 及时处理物业设施的报修和投诉，确保问题得到迅速解决。
二、安全管理1. 制定并执行严格的安全管理制度，保障物业内部及周边区域的安全。
2. 安排专业安保人员24小时值班，负责巡逻物业区域，及时发现和处理安全隐患。
3. 对进出物业的人员进行严格把控，核实身份信息和预约情况。
三、设施设备管理1. 建立完善的设施设备档案，记录设备的采购、使用、维修等情况。
2. 定期对设施设备进行维护保养，确保设备的正常运行。
3. 对设施设备的报修和投诉进行及时响应和处理。
四、客户服务1. 提供优质的接待服务，热情接待来访客户，解答客户咨询。
2. 协助客户解决办公过程中的问题，提供必要的支持和帮助。
3. 定期收集客户反馈，不断改进服务品质。
五、环境卫生管理1. 保持物业公共区域整洁卫生，定期清理垃圾，确保无异味和无卫生死角。
2. 提供保洁服务，包括清扫办公室、卫生间等区域。
3. 定期消毒公共区域，确保环境卫生安全。
六、消防管理1. 制定并执行消防安全制度，加强消防安全宣传和培训。
2. 定期检查消防设施和器材，确保其完好有效。
3. 对消防隐患进行排查整改，防止火灾事故的发生。
七、财务管理1. 建立完善的财务管理制度，确保物业费用的合理使用和透明支出。
2. 定期进行财务审计，确保财务状况的合法性和合规性。
3. 向业主提供财务报表，及时公示收支情况。
八、应急处理1. 制定应急预案，包括火警、水管爆裂等突发事件的应对措施。
2. 配备应急工具和设备，以便在紧急情况下及时采取措施。
写字楼物业管理制度
物业管理具有综合性、专业性、技术性、长期性等特点，涉 及多个领域，包括但不限于建筑管理、设施设备维护、安全 管理、客户服务等。
写字楼物业管理的必要性
提高物业价值
通过有效的物业管理，可以保持和提高写字楼的建筑品质和价值 ，确保物业的长期收益。
提升客户满意度
良好的物业管理可以提供优质的客户服务，提高租户或使用者的 满意度，有利于建立良好的企业形象。
利用智能计量、节能技术等手段，实 现对写字楼能耗的实时监控和精细化 管理，降低能源消耗。
通过智能化设施设备的管理和维护， 确保写字楼设施设备的正常运行，延 长使用寿命。
专业培训在写字楼物业管理中的重要性
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提高服务水平
专业培训可以提高物业管理人员的服务意识和 技能水平，为租户提供更优质的服务。
环境清洁服务
包括清洁保洁、绿化美化、设施设备 维护等方面，为租户提供干净、舒适 、便捷的办公环境。
设备设施维护服务
包括对写字楼内的建筑、设施设备进 行定期检查、维修和保养，确保其正 常运行和使用安全。
租赁及租金收缴服务
包括协助租户完成租赁手续，提供租 金收缴、合同管理等租赁相关服务。
租户管理服务
包括对租户进行登记、管理，协调 处理租户之间的矛盾和纠纷。
VS
制度执行与监督Biblioteka 物业管理部门应定期对物业管理制度的执 行情况进行检查和评估，及时发现问题并 采取措施予以解决。同时，应接受业主和 相关部门的监督和检查，确保制度的公正 性和透明度。
03
写字楼物业管理服务
物业管理服务的内容
安全管理服务
包括设置安全保卫部门，负责维护 写字楼内的秩序和安全，防范和应 对各种治安事件和灾害事故。
写字楼的物业管理知识
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车辆进出与停车服务
• 3、车辆进出与停车服务 • 主要是做好停车场（库）各方面的管理 工作，加强车辆进出与停车的引导服务 和及时疏导来往车辆，使出入写字楼的 车辆井然有序，保证车辆及行人的安全。
写字楼物业管理的特点
• • • 二、写字楼物业管理的特点 （一） 写字楼内办公人员众多，电脑、打印机、复印机、传真机、通信设备等各种办公 设备全天使用，因此，必须保证供电系统的正常运行。否则，将直接影响楼内办 公人员的工作效率。同时，如果电力供应的中断将会给客户带来巨大损失，导致 客户的投诉或索赔。 由于写字楼内人员众多，为了给客户提供一个舒适的工作环境，消除病菌从空调 通风管道进行传播的可能性，自经曲里势提的亚前到钻弱强X定期对空调系统风 道进行消毒，保证楼内的温度、湿度和空气质量符合国家的相关标准。 为了保证楼内办公人员正常的生活用水，必须对楼内的给排水系统设备进行定期 的维修养护及按时对生活水箱进行清洗消毒以保证楼内办公人员的用水安全。 对于高层写字楼来说，电梯是最重要的交通工具，倘若电梯出现故障将会给楼内 办公人员出行带来很大的不便，因此必须制定严格的运行保养制度，通过合理的 运行和科学的养护，提高电梯运行的安全性，确保楼内办公人员的正常使用。 保证楼内与外界通讯渠道的畅通，是现代化智能写字楼物业管理的重要任务之一。 在当今的信息社会，信息的交流及信息的获取是至关重要的，是带来巨大经济效 益的前提，通过对楼内通讯设备日常及定期的维护，保证写字楼内通讯系统设备 的安全运行以满足楼内办公人员的使用需求。
写字楼物业管理重点
写字楼物业管理重点引言概述：写字楼物业管理是保障写字楼正常运营和租户满意度的重要环节。
良好的物业管理能够提供安全、舒适的办公环境，提升写字楼的价值和竞争力。
本文将重点介绍写字楼物业管理的几个关键方面。
一、设施维护1.1 定期检查设备设施：物业管理人员应定期检查写字楼内的设备设施，如电梯、空调、消防设备等，确保其正常运行。
同时，及时维修和更换老化设备，提高办公环境的舒适度和安全性。
1.2 清洁卫生管理：保持写字楼的清洁和卫生是物业管理的基本职责。
物业管理人员应定期清洁公共区域，如大厅、走廊、洗手间等，保持整洁的工作环境，提升租户的满意度。
1.3 绿化景观维护：写字楼的绿化景观不仅能提供美观的环境，还能改善空气质量和工作效率。
物业管理人员应定期修剪植物、清理杂草，并进行病虫害防治，保持绿化景观的良好状态。
二、安全管理2.1 出入管理：物业管理人员应加强对写字楼的出入管理，确保只有合法人员进入写字楼。
采用门禁系统、安保人员巡逻等措施，有效防止非法入侵和安全事件的发生。
2.2 消防安全：物业管理人员应定期检查和维护写字楼的消防设备，确保其正常运行。
同时，加强消防安全培训，提高租户的火灾防范意识，有效预防火灾事故的发生。
2.3 应急预案：物业管理人员应制定完善的应急预案，包括自然灾害、火灾、突发事件等各种情况的处理措施。
并定期组织演练，提高应对突发事件的能力和效率。
三、租户服务3.1 响应及时：物业管理人员应及时回应租户的问题和需求，提供满意的服务。
建立健全的投诉处理机制，及时解决租户的问题，增强租户对物业管理的信任和满意度。
3.2 维修维护：物业管理人员应及时处理租户的报修请求，确保设备设施的正常运行。
定期维修和保养公共设施，如电梯、门禁系统等，提供良好的工作环境。
3.3 社区活动：物业管理人员可以组织一些社区活动，如健身活动、知识讲座等，增强租户之间的交流和合作，提升租户的归属感和满意度。
四、成本控制4.1 能源管理：物业管理人员应采取措施降低能源消耗，如定期检查空调、照明设备的能效，提供合理的节能建议。
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写字楼物业管理的宗旨
安全－－使用户感觉安全放心，（治安、 消防、设备） 舒适－－创造优美整洁的环境，让用户感 觉舒适方便（清洁、绿化、ＶＩ系统） 快捷－－服务全面、及时、周到，并可随 时与外界联系，交换信息，抓住商机（各 类服务项目的提供）
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谢谢大家!
发挥题
写字楼的特征是什么? 写字楼物业在安全管理上的特点是什么? 为什么写字楼的消防管理更加重要? 如何实现写字楼管理和经营的一体化? 写字楼物业与其他物业相比,管理的难点有 哪些?
写字楼的管理—三个难点
租户小、Байду номын сангаас，流动频繁，出入不易控制
给管理的连贯性带来难度 容易造成空置物业 容易造成欠费
安防管理的特点
开放式管理的要求---外松内紧（人防、技 防、物防相结合） 非工作时间出入登记 夜间封楼，加班登记 与住宅相比社会车辆多，交能压力大 不锁门现象普遍，高智商犯罪增多 预留企业紧急联系电话
写字楼的管理—一个目标
• 实现管理经营一体化! 业主角度:写字楼多为出租型物业,物业公司有义务 协助招商,要有针对性的选择目标客户,吸引功能相 近和互补的企业,营造和谐便利的写字楼经营环境。 客户角度：需求广泛，给物业管理者提供了良好 的经营平台，如设立商务中心、场地租赁…… 要求写字楼的管理人员都是即懂管理又懂经营的 复合型人才
写字楼物业管理的特点
王占辉
写字楼—物业管理的高端市场
“三高一难”决定了写字楼在物业管理中的高 端地位 收费高 人员素质高 服务要求标准高 管理难度大
什么是写字楼?!
写字楼的特征
没有明确的定义 写字楼的共性特征
地域----繁华 外观----特色鲜明 用途----商业和办公 人员----素质高 硬件----设备齐全、复杂
客户关心的因素比较： 住宅物业---安全、水、电、收费高低 写字楼物业---停车、空调、电梯、环境、 配套、服务的快捷周到 投诉信息比较： 与住宅相比写字楼客户之间的纠纷少
写字楼的管理—两个要求
企业人员素质较高，有利于对环境和物业 的维持，但对服务人员的要求和服务标准 也高，个性化服务的需求比较大。物业管 理不能一味求严、求稳，一定要在员工服 务意识和服务礼节上提高标准。 只要是客户能接触到的地方，都应有一种 规范，服务渗透其中
消防管理的特点
所有物业类型中难度、标准、要求最高 高度超过５０米为高层建筑，超过１００ 米为超高层建筑。由于消防车人工加水施 救最高为５０米，因此高层建筑火灾时只 能靠大厦本身的消防设施自救！ 消防设施齐全：消防栓系统、水喷淋系统、 气体消防系统、自动报警系统、正压送风、 排烟系统、防火分区卷帘．．．
５Ａ－－高档写字楼的基础指标
ＯＡ--办公自动化（office automation) ＣＡ--通讯传输智能化（communication automation) FA—消防智能化（fire automation) SA—安防智能化（safe automation) ＢＡ--楼宇智能化（building automation)
设备管理的特点
中央空调集中供冷／暖 电梯多采用２Ｍ／Ｓ以上的高速电梯，但 高档写字楼等梯难已成为普遍现象，更多 的是以候梯时间衡量服务水平 ＢＡ系统能够自动实现对现场设备的巡检、 数据录入、控制 能耗高、水电事故较多
绿化清洁管理特点
公共绿化不多，主要以楼内景观植物为主， 定期更新 日常清洁掌握重点地域、重点时间、重点 人群 专项保洁（打蜡、晶面处理等）需求较大
写字楼的分类
顶级、甲级、智能、５Ａ（概念模糊） 顶级写字楼的５个条件（５Ｅ）
重要的商务区（Essential business location) 有品味的建筑(Elegant building) 超一流的硬件和服务(Excellent facility and service) 出众的客户(Extraordinary tenant) 纯商务(Exact place for business)
按产权和管理模式分类
单一产权：自用与出租相结合，物业管理 模式以自主经营型居多 分散产权：以卖为主，产权分散，但仍以 出租为主，物业管理模式以委托管理型居 多。
物业管理成本构成
人力成本：３０－－４０％ 公共能源：２０－－３０％ 营运成本：２０％ 管理成本：１０－－２０％
写字楼的管理—两个比较