民事执行程序中抵押权的优先受偿范围问题研究
最高人民法院关于如何确定生效法律文书确定的抵押权优先受偿范围的请示答复_
最高人民法院关于如何确定生效法律文书确定的抵押权
优先受偿范围的请示答复_
最高人民法院关于如何确定生效法律文书确定的抵押权优先受偿范围的请示答复
最高人民法院关于如何确定生效法律文书确定的抵押权优先受偿范围的请示答复（2013）执他字第26号XX省高级人民法院：你院《关于如何确定生效法律文书确定的抵押权优先受偿范围的请示》[（2013）鲁执三他字第7号]收悉。
经研究，答复如下：在参与分配程序中，抵押权的实现并不以生效法律文书的确认为前提。
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第93条规定，对人民法院查封、扣押或者冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，能够申请参加参与分配程序，主张优先受偿权。
第94条规定，参与分配案件中可供执行的财产，在对享有优先权、担保权的债权人依照法律规定的顺序优先受偿后，按照各个案件债权额的比例进行分配。
依照上述规定，在参与分配程序中，债权人只要在实体上享有抵押权，即可主张债权的优先受偿。
假如其他债权人、被执行人关于抵押权及其担保债权的范围存在异议，能够根据《最高人民法院关于适用中华人民共与国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十五条、第二十六条的规定，通过分配方案异议、分配方案异议之诉程序予以救济。
请你院按照此法律规定规范处理，向当事人释明有关
程序救济措施，保障各方当事人的合法权益。
二〇一三年十一月二十七日。
浅析抵押权预告登记优先受偿权的问题及其对策
浅析抵押权预告登记优先受偿权的问题及其对策一、预购商品房抵押权预告登记的概念和性质我国《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定，预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
通过这个法条可以了解到，预购商品房抵押权预告登记具体指的是基于预购商品房抵押合同建立的请求权申请的预告登记，主要是为了实现抵押权人的合同目的以保障将来取得该预购商品房的房屋抵押权[1]。
在房地产经济快速发展的今天预购商品房抵押权预告登记已经是非常普遍的存在但是我国法律法规对其只是简单的提及，而对于抵押权预告登记的具体要求并没有明确的规定，这样一来在实践中有关预购商品房抵押权预告登记的问题就很多。
二、完善抵押权预告登记制度的必要性在预售商品房的过程中，抵押权预告登记制度经常出现问题的一个主要原因就是现行的法律法规对其没有明确的规定，只是在物权法中对预告登记做出了规定和明确了在建工程办理预告登记享有抵押权，实践中预售商品房遇到抵押权预告登记问题，由于法律法规对其的规定有很多空缺和规定模糊不清，解决办法只是参照物权法关于预告登记的相关规定和一些有关的条例和办法来解决，所以基于以上的情况，为了减少司法实践的冲突和更好地保护相关权利人的利益对抵押权预告登记制度进行完善和构建是非常有必要的。
再者，在预售商品房的过程中由于期房还没有取得产权证明就不能办理正式的抵押登记而只能办理抵押权预告登记，所以抵押权预告登记在预售商品房过程中是很常见的，而由此产生的纠纷在实际生活中非常之多，当购房人拖欠银行贷款时由于抵押权预告登记的效力尚未明确，银行想要追回贷款是有一定困难的。
基于此现状，为了维护房地产市场交易的有序性和保障预告登记权利人的合法利益，有必要完善和构建抵押权预告登记制度。
三、加强抵押权预告登记制度的建设（一）加强上位法的立法完善在我国现行的法律中并没有对抵押权预告登记作出规定，只是用条例和司法解释的形式对其作出了规定。
抵押物优先受偿权与法院执行权的冲突问题研究
抵押物优先受偿权与法院执行权的冲突问题研究客户提出的问题：享有抵押权的土地在被其他法院先行查封下如何顺利高效实现优先受偿权研究内容：轮候查封制度、先行查封对抵押权人的优先受偿权的影响、目前法律对此问题的规定及实践中的解决办法目的：针对问题提出法律建议从而帮助客户顺利高效实现优先受偿权前言：根据《物权法》第170条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第55条的规定，抵押权人对抵押物享有优先受偿权并不会因抵押物被查封而导致优先受偿权丧失。
但在抵押人（借款人）对外负债较多的情况下，抵押物被其他债权人申请法院多轮查封，虽然抵押物被先行查封对抵押权人的优先受偿权不会造成实质不利影响，但会使抵押权人丧失对抵押物的优先处置权，增加抵押物的处置时间及成本，最终影响到抵押权的顺利实现。
如果借款人（抵押人）涉嫌刑事犯罪，根据“先刑事后民事”的司法实践，则抵押权人行实现抵押权的难度更大、耗时更长。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第28条“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结”规定和《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第91条“对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。
但对于诉讼实务中出现的抵押物优先受偿权与法院执行权的冲突问题仍然没有解决。
因此本课题的研究目的就是为解决抵押物被其他法院现行采取强制执行措施的的情况下，权利人如何高效顺利实现其抵押权建言献策。
对此问题的解决涉及到轮候查封制度以及其他法院先行查封对抵押权人的优先受偿权的影响。
一、轮候查封制度轮候查封制度最早见于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2０0４年２月1０日颁布，２００４年３月１日起施行）。
该通知第十九条规定，“两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况”。
执行程序中的优先受偿权问题
执行程序中的优先受偿权问题傅松苗一、优先受偿权的种类及法律依据（一）基于特殊考虑而通过法律规定的优先权1、基于保护为保障船舶、飞机正常安全营运发挥重要作用的债权人利益的考虑而规定的船舶优先权和民用航空器优先权。
2、基于解决长期拖欠工程款问题、使建筑企业解困的考虑而规定的建设工程价款优先权。
3、基于维护国家经济利益考虑而规定的土地使用权出让金优先权、税收优先权、司法费用优先权4、基于维护职工基本利益考虑而规定的工资、社保费用优先权5、基于保护民办学校受教育者的合法利益而规定的受教育者学杂费用优先权6、基于保护生存权的考虑而规定的已交付全部或大部分款项的商品房买受人优先权（二）基于保留所有权或未转移登记而产生的剩余价款优先受偿权（三）基于担保物权而产生的优先受偿权（四）基于先对债务人的财产保全而产生的优先受偿权二、优先受偿权的范围（一）船舶优先权、民用航空器优先权、受教育者学杂费用优先权、已交付全部或大部分款项的商品房买受人优先权的范围（二）建设工程价款优先权的范围1、承包人为建设工程的垫资是否可以优先受偿？2、预期利润是否属于建设工程价款优先权所涵盖的工程款债权范围？3、工程款的利息能否优先受偿？（三）税收优先权的范围（四）担保物权的范围三、优先受偿权竞合时的受偿顺序（一）船舶优先权和民用航空器优先权与留置权、抵押权竞合（二）建设工程价款优先权与已交付全部或大部分款项的商品房买受人优先权、抵押权竞合时1、法释〔2002〕16号批复第二条所说的“大部分款项”应如何界定？2、法释〔2002〕16号批复第二条所称的“消费者”应如何界定？3、是否应将预售登记作为消费者的权利优于建设工程价款优先权的前提条件？（三）土地使用权出让金优先权与抵押权竞合（四）税收优先权与担保物权竞合时（五）司法费用优先权与其他优先权竞合（六）受教育者学杂费用优先权与担保物权竞合（七）两个以上担保物权竞合时1、同一财产上抵押权与留置权并存时；2、同一财产上抵押权与质权并存时；3、同一财产上留置权与质权并存时；4、同一财产上两个以上抵押权并存时。
抵押权的优先顺序与竞争规则分析
抵押权的优先顺序与竞争规则分析在房地产交易中，抵押权的优先顺序和竞争规则是非常重要的法律问题。
本文将就抵押权的优先顺序和竞争规则进行分析，以帮助读者更好地理解和应对相关的风险和挑战。
一、抵押权的定义和作用抵押权是指债务人将其不动产财产作为债权担保物的一种权利，债权人在债务人不履行债务时，可以通过处置担保物实现债权的一种权利。
抵押权在房地产交易中起到了保护债权人权益和风险防范的作用。
二、抵押权的优先顺序抵押权的优先顺序是指当多个债权人拥有债务人的抵押权时，按照相关法律规定来确定各个债权人的优先程度。
通常情况下，根据登记抵押权的先后顺序来决定优先级，先登记抵押权的债权人享有优先受偿的权利。
然而，也有一些特殊情况，例如法律规定的特别抵押权享有绝对优先受偿权，即使其登记较晚，也能够优先受偿。
此外，在一些紧急情况下，法院可以根据特殊情况来判决抵押权的优先顺序。
因此，抵押权的优先顺序并非完全固定，需要根据具体情况来确定。
三、抵押权竞争规则当多个债权人同时对同一不动产设立抵押权时，就会出现抵押权的竞争。
在抵押权的竞争中，遵循以下几种基本的竞争规则：1. 先登记优先原则：根据登记的先后顺序来判断优先级，先登记的抵押权人享有优先受偿的权利。
这是最基本且常见的竞争规则。
2. 无故意及瑕疵竞争规则：如果先登记的抵押权人在登记时存在恶意或者瑕疵（如虚假登记），后登记的抵押权人可以撤销先登记的抵押权。
3. 诚信保护原则：如果后来的抵押权人是相对善意的，且其登记在先登记之前，法律可以保护其合法权益，即使他们违背了先登记优先原则。
四、抵押权的风险与应对策略在理解抵押权的优先顺序和竞争规则的基础上，我们需要了解相应的风险和应对策略，以降低损失并保护自身权益。
1. 利用登记系统：及时登记抵押权并保持良好的登记记录，以确保自身抵押权的先后顺序和合法性。
2. 谨慎选择合作对象：在与借款人、抵押权人等相关方进行交易时，应仔细评估对方的信用状况和合法性，尽量避免与有不良信用记录或存在纠纷的当事人进行交易。
民事强制执行程序中适用物权法的几个问题
民事强制执行程序中适用《物权法》的有关问题（二）三.关于实现抵押权的实务操作《物权法》第2条规定指出：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
民事强制执行程序中，普遍涉及这三项物权，其存在形态是不动产、动产和其他财产权。
其中，担保物权特别是抵押权的执行处理及其实务操作，涉及的问题较多。
故列出这个问题，单讲一讲，讲五个问题：（一）充分行使意思自治权（完善主体的意思自治行为）《物权法》充分贯彻主体意思自治原则。
其赋予合同效力既不因未登记而无效，又可设立物权，同时也要求市场主体、即与物权有关的行为主体在订立各种合同时应当贯彻“帝王原则”，即诚实信用原则。
《物权法》尊重当事人意思自治原则，除在一些条款中规定某项物权“自合同生效时设立”（如第127条关于土地承包经营权、第158条关于地役权、第189条关于动产浮动抵押权等）外，还在其他条文中规定，物权变动还依当事人的“约定”、“同意”、“承诺”等，查有46处之多。
这些“合同”和“约定”、“同意”、“承诺”，都需当事人的意思表示真实，应当尽到应有的注意。
《物权法》第185条规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同”。
双方订立抵押合同的意思表示要真实，达到协商一致。
在抵押权设立、变更、转让与消灭的过程中发生的“约定”、“同意”、“承诺”等意思表示，也应注意恪守诚信原则。
诸如（十条）：1.关于实现抵押权情形的约定。
《物权法》第179条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。
其中“发生当事人约定的实现抵押权的情形”，这一规定还在第181条、195条、196条、197条、203条里有表述；在208条和219条中关于质权、留置权的规定也有此表述，应当是真实并可以发生的。
抵押权预告登记优先受偿权问题探析
抵押权预告登记优先受偿权问题探析摘要：我国房地产市场已进入快速发展阶段，人们对于按揭贷款购房的需求与日俱增，而客户在进行按揭贷款时，需要将房屋作为抵押物，进行抵押预告登记，以保障自身合法权益。
但随着房产市场进入者的不断增多，按揭规模的不断扩大，当前商品房抵押权预告登记过程中所产生的问题与纠纷也在不断扩大，尤其是抵押权预告登记优先受偿权问题，律师们和法官们聚讼纷纭、莫衷一是。
为此，本文将对抵押权预告登记优先受偿权问题进行相关研究，以期为广大司法界以及房产交易界提供有价值的参考信息。
关键词：抵押权；预告登记；优先受偿权1引言房地产行业是对资金需求很大的行业，商品房预售为房地产行业的融资提供了新思路，这种新型的融资方式可以加快房地产行业的资金流转，缩短开发周期，增加效率。
因而，大量商品房销售采用预售的方式，商品房预售而导致贷款纠纷也随之增多。
其主要焦点在于房屋未建成未进行首次登记，房屋物权未成立，银行的抵押权只能进行预告登记，不能完成本登记。
对于抵押权预告登记债权人是否享有优先受偿权，在司法实践和理论中都存在一些争议。
如何看待及解决争议，完善我国抵押权预告登记制度是本文拟探讨的问题[1]。
2抵押权预告登记中关于优先受偿权的争议2.1理论争议有的学者认为，抵押权预告登记不具有优先受偿权。
在预抵押登记办理时，作为其标的物的“预购商品房”不具有流通性，不符合抵押标的物的条件。
抵押权预告登记的性质是以将来成立抵押权为内容的合同债权，债权原则上具有平等性，除法律另有规定外，任何债权并不具有优先于其他债权的效力。
抵押权的预告登记只是使预告登记的权利人获得了在符合条件的情形下请求购房人办理抵押权登记的权利[2]。
有学者认为，赋予抵押权预告登记一定的优先受偿权是实务所需，所以，可附条件的赋予抵押权预告登记权利人优先受偿权。
理由有两点：①从房屋建造完毕到预登记转为本登记时间很长，很容易出现预购人违约的情形，如果银行不能通过优先受偿权确保自己的利益，那么预购商品房抵押就失去了担保功能，也等于否定了预购商品房抵押制度。
抵押权无法优先受偿的几种特殊情况及应对措施
张江中小企业信用担保中心 业务部 周剑
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抵押权无法优先受偿的特殊情况及应对措施
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抵押权无法优先受偿的特殊情况
《中华人民共和国担保法》第33条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。” 根据上述法律条例，抵押权人享有法定的抵押物优先受偿权。然而，在几种特殊情况下，抵押权却无法得到优先受偿。作为担保从业人员，我们应当清楚了解这些潜在风险，尽量规避。
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特殊情况三
划拨土地使用权出让金优先权
案例： 某纺织厂于1995年向银行借款200万元，提出以纺织厂的厂区土地使用权作为担保，双方签订了贷款合同与抵押合同，并就土地使用权抵押进行了登记。后来，企业因资不抵债，由法院宣告破产。银行向法院申请行使抵押权，法院经审理认为，纺织厂建于50年代，其厂房土地是通过划拨方式取得的，所以银行可以拍卖其土地使用权，但必须先缴纳相当于土地使用权出让金的数额后，银行才能就其余额优先受偿。
分析： 通过划拨的方式取得的土地使用权是无偿的，如果允许抵押权人将土地使用权拍卖后的价款全部用于清偿债务，则必定会造成国有资产的流失，从而损害国家的利益。因此我国《担保法》第56条规定了以拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人才能进行优先受偿权，否则抵押权人不能就该部分资金优先受偿。与此同时，我国《城市房地产管理法》第五十一条也规定，如果设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。上述法律的规定，防止了抵押权人未缴纳划拨国有土地使用权的土地出让金而直接就拍卖所得优先受偿，从而防止了国有资产的流失。
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民事执行程序中抵押权的优先受偿范围问题研究
作者：黄建平
来源：《西部论丛》2019年第12期
摘要：随着解决执行难工作的不断推进，法院执行力度不断加强，针对被执行人不动产的拍卖、变卖等执行措施的适用更加广泛。
不动产被拍卖后理应保障抵押权人优先受偿，但是不能准确确定抵押权人的优先受偿范围成为执行实践的难题，如执行依据对抵押权优先受偿范围表述不明确;抵押登记簿或他项权证中抵押登记的内容与抵押合同约定不一致;执行法官对抵押权优先受偿范围认识不统一等，为了有效保障权利人合法利益，准确确定抵押权的有限受偿范围界限，笔者对该问题提出了相应建议。
一、抵押权优先受偿概述
随着法院民事执行改革的不断深入，执行力度的不断加大，针对被执行人不动产的拍卖、变卖等执行措施的适用更加广泛。
如果被拍卖不动产存在多个查封，无可避免的会牵扯到执行款项如何分配才为合理的问题。
而在保障抵押权优先受偿的基础上，对于没有在抵押登记簿或他项权证中进行登记而在抵押合同中确定的主债权利息、违约金、实现抵押权费用等是否也属于抵押权优先受偿的范围，一直是执行实践中处理抵押权案件的一个难点。
当前各法院乃至一个法院中各承办人的做法都存在差异。
有意见认为，抵押权的优先受偿范围不能超过相关部门办理抵押登记记载的所公示的权利价值，因此，在分配案款时超出部分即按照普通债权参与分配。
该意见的理由主要有以下两个方面。
一是根据《担保法》司法解释第六十一条的规定，认为抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准，从而认定抵押权的优先受偿范围只能在登记的债权本金范围内享有有对抵押物的优先受偿权。
二是认为抵押合同约定的担保范围属于合同双方自行约定的范畴，体现了合同自治原则，但担保范围因主合同的履行状况而具有不确定性。
权利价值的记载内容则特定化为明确金额，为登记机关所记载，当二者发生冲突时，出于对物权登记公信力的保护，尤其涉及到后续权利人包括后续抵押权人、申请查封人时，抵押权人的优先受偿权利应当仅限定为抵押权登记主管机关登记范围内的数额。
上述意見在执行实践中得到了相当一部分人的认同，但是持另一种观点的人认为，抵押合同中约定的利息、违约金等应该属于抵押权优先受偿的范围。
二、确定抵押权优先受偿范围存在的问题
不动产被拍卖后理应保障抵押权人优先受偿，但是不能准确确定抵押权人的优先受偿范围成为执行实践的难题，该问题主要体现在以下几个方面。
（一）执行依据对抵押权优先受偿范围表述不明确。
法院的判决书或调解书，在表述实现抵押权人优先受偿的判项上，经常只是笼统的写明“以折价拍卖、变卖xx房屋的价款优先受偿”，没有明确指出优先受偿范围是否包括抵押合同中约定罚息、违约金等主债权之外的附随债权。
据统计，在执行依据上明确表述优先受偿范围及于附随债权的情况不足50%。
此情况在公正债权文书作为执行依据时体现得更为明显，因为公证书只表述执行标的，不会直接写明抵押权人在实现抵押权时的优先受偿范围。
（二）是抵押登记簿或他项权证中抵押登记的内容与抵押合同约定不一致。
相关权利机关在做抵押登记时，一般只登记被担保的主债权的数额。
而在设立抵押时，当事人双方签订抵押合同除了约定主债权数额外，还要确定抵押担保范围，一般包括利息、损害赔偿、实现债权、抵押权的费用等。
而这些内容往往因为具有不确定性而极少被登记在抵押登记簿或他项权证中。
在执行实践中，由于相关登记部门没有统一的登记规范，抵押登记簿或他项权证中抵押登记的内容与抵押合同约定一般会不一致，使得如何确定优先受偿范围成为了一个颇具争议的难题。
（三）执行法官对抵押权优先受偿范围认识不统一。
在执行实践中，有些承办法官认为抵押权的优先受偿范围不能超过相关部门办理抵押登记记载的所公示的权利价值，抵押权人只能在登记的债权本金范围内享有对抵押物的优先受偿权。
因此，在分配案款时超出部分即按照普通债权参与分配。
其理由是根据《担保法》司法解释第六十一条的规定，“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”。
但是持另一种观点的人根据《物权法》第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用”，认为抵押合同中约定的利息、违约金等应该属于抵押权优先受偿的范围。
两种不同的认知，造成实践中出现不同做法，不仅使权利人利益受损，也损害法院司法权威。
（四）未区分一般抵押和最高额抵押。
最高额抵押是相对于一般抵押而言的，是为一定期间内将要连续发生的债权提供的担保，即设定最高额抵押时，债权尚未发生，为保证将来债权的实现，抵押权人与抵押人协议商定担保的最高债权额度。
在执行过程中，由于登记机关没有统一的登记规范以及不同承办人对相关法律规定的不同解读，有些承办法官不论抵押合同是否约定了抵押担保范围，一概只以相关权力部门登记记载的“债权数额”作为优先受偿的范围，变相缩小抵押权人的优先受偿范围，人为地为一般抵押设定一个最高债权限额，把一般抵押也变成了最高额抵押，混淆了两种抵押的概念。
三、准确确定抵押权优先受偿范围的建议
为了有效保障权利人合法利益，准确确定抵押权的有限受偿范围界限，笔者对该问题提出以下建议。
第一，最高额抵押的优先受偿范围应以抵押登记簿或他项权证中抵押登记的债权数额为限。
最高额抵押是在最高额限度内，对属于一定期间的不特定债权予以担保的抵押。
抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权数额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力;如果实际发生的债权数额低于最高限额的，以实际发生的债权为准。
因此，抵押登记簿或他项权证中登记的数额即应为实现抵押权时的优先受偿范围。
第二，一般抵押的优先受偿范围应根据抵押合同约定的抵押担保范围确定，以实现抵押权时抵押物的价值为限。
《物权法》第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。
当事人另有约定的，按照约定。
从此规定可知，抵押权人优先受偿的范围不以主债权为限，而应根据抵押合同约定的抵押担保范围来确定。
对于抵押登记簿或他项权证中只记载“债权数额”而未记载抵押担保范围的情况，不能简单片面地适用《担保法》司法解释第六十一条的规定，认为抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准，从而认定只能在债权本金范围内享有有对抵押物的优先受偿权。
因为适用该条规定的前提应是抵押登记记载的内容与合同约定内容指向的是同一对象。
如抵押登记记载的是被担保主债权数额（债权数额），而不是合同约定的抵押担保范围，则二者指向的不是同一对象，由此来认定二者内容不一致是对法条的曲解。
第三，建议相关权利登记部门规范抵押登记内容。
根据相关法律规范，设立抵押时房屋登记机构在房屋登记簿上应记载以下三项内容：其一，抵押当事人、债务人的姓名或者名称;其二，被担保债权的数额;其三，登记时间。
由此可见，被担保的主债权数额是他项权证必须记载的事项，而抵押担保范围不是一般抵押权登记必须记载的事项。
这也造成了登记机关做法的不统一，给执行工作造成了很大的困惑。
所以建议相关部门能够统一标准，将抵押担保范围也能列入必须登记事项之内。
这样可以从根本上解决抵押权优先受偿范围难确定问题。
作者简介：黄建平，男，1983年生，2010年7月毕业于中国人民公安大学诉讼法专业，获得法学硕士学位。
2010年7月参加法院工作，现任北京市西城区人民法院执行一庭审判员。