世联：海口南渡江项目整体定位和物业发展建议
世联-湾厦后海项目前期定位及物业发展建议212379230-
实 现 短 期 价 值 实 现 长 期 价 值
要解决的关键问题
风险
销售物业
• 如何尽可能快、尽可能多的收 回项目投资？（收回投资）
短期市场 风险
经营物业
• 如何实现一定量长期稳定收益？ 长期经营 风险 （实现利润）
本报告是严格保密的。
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本项目运作要遵循的大原则
► 两个地块容积率尽量达到“4”，在市场可实现的
► 地块可统一开发，规模较大
► 片区纯净，具有山海景观资源
► 周边配套缺乏，商业氛围较淡。
本报告是严格保密的。
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报告研究思路
根据项目约束条件 及客户目标确定 1、项目可发展的物业方 向如何 2、各类可发展物业配比 通过经济测算 确定利润最大 化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、项目可发展的物业方向 如何 2、各类可发展物业配比
根据项目约束条件 及客户目标确定
通过经济测算确定
利润最大化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
本报告是严格保密的。
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项目各物业的定位方向研判
可能的物业方向
本报告是严格保密的。
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定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
南山酒店市场研究
酒 店
酒店客户访谈 酒店定位建议
本报告是严格保密的。
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酒店客户访谈
根据项目地块属性，选取以下酒店作为代表：
星级酒店代表：雅兰 经济型酒店：7 days inn，城市客栈 投资客代表：某国际知名旅行社老板陈先生
海口四大房地产板块SWOT分析
海口四大房地产板块SWOT分析海口四大房地产板块SWOT分析海口目前比较火爆的房地产板块分别是南渡江、海甸岛、海口湾及西海岸。
以下将对四大板块作一个简单的SWOT分析。
(一)南渡江房地产版块SWOT分析1.南渡江概述南渡江简介：南渡江一称南渡河，古称黎母水。
海南岛最大河流，发源于海南白沙黎族自治县，经澄迈、屯昌、定安等市县至海口市入琼州海峡。
河流入澄迈之前，穿行在山丘之中，比降大，河岸陡，河谷狭窄，多为石底河床，水力充足。
从澄迈金江镇后，南渡江主要在玄岩台地和浅海沉积台地中流过，地势开阔，河床坡度较缓，河谷较宽。
潭口以下进入三角洲，河道有数支分汊。
南渡江水源丰富，流量大。
流域气候有明显的干湿两季，又多暴雨，故河流流量和水位常出现暴涨暴落，每当暴雨后，山洪暴发，河水猛涨，立即可达最大洪峰。
一年中河流水位出现两次高峰，夏秋台风暴雨之时，潮水倒灌。
2.南渡江发展房地产SWOT分析(1)南渡江发展房地产优势(strength)分析①沿江地产的优势：江景房具有特有的优势。
由于海风里带有丰富的盐分，海景房房屋经常受海风的侵袭，外墙容易被腐蚀，房间比较潮湿，家具、衣物、地板等经常发霉，对人身体非常不好。
因此居住在江边，将是另一种最佳的选择，根据政府规划要求，滨江地带的土地将作为高档住宅用地，人们在享受丰富江景的，感受气候宜人的热带风光的同时，不会遇到居住在海边的种种麻烦。
南渡江滨江板块将是海口最具居住价值的版块。
海甸岛、西海岸、海口湾这些“滨海地产”，拥有丰富的稀缺的海景资源，政府多年的宣传和支持，房地产商的大力发展，加上人们对海景资源的向往，让这些区域房地产发展比较成熟，房价一路走高，使大部分人无力购买这些区域的房屋，而“滨江地产”发展刚起步，房价还在低位运行，地价来说相对于市中心及随着海口城市的发展，南渡江两岸的开发建设，“滨江地产”价值将会一路走开，如今的“滨江地产”将是海口最具升值潜力的地产。
②心理优势：倚江而居自古就是中国人的一种传统居住习惯，因此滨江板块将具有的得天独厚的心理优势。
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
房地产项目整体定位与物业发展建议
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不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与 其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程 度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
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作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域 经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景： 标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
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都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率 复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约 为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多， 规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼 产品需求形成有效支撑。
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安阳办公物业市场租金水平和出租率差异 较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点： 一般位于城市中心区域，是一种 城市设计的缩影，较小依赖其他配套、 其自身功能互相补充，而且能够互相 支撑； 办公、商业、餐饮、酒店等多种 功能有机匹配，可以减少投资风险； 能有效的解决城市中交通等方面 的压力； 已经向多种业态之间进行互动、 功能复合化、使用全时段的方向发展； 一般规模较大，投资较高，经济 风险大； 对建筑设计的要求较高
世联房地产项目定位之市场调研培训
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3、项目的核心竞争价值方向的初步确定 （对于类同的总价或单价项目）
1、区位价值与核心客户群的确定； 2、规划功能调整的方向； 3、价格标杆的参照系或自身定义； 4、主要竞争差异的方向选择； 关键：从本地案例和其他城市相似属性案例中得到启发
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三、市场调研计划制定
p<2000
解决问题的假设MECE：
1、是否可以自己建立新价格标杆（创新产品）？
2、是否可以增加沿街商业量，而降低住宅的均价？
3、区位的价值是否可以打破现有的价值参照体系？
4、是否能脱离区域内主流消费群体，重新定义新的细分客户？
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初步假设下的市场调研任务
1、界定竞争框架（房地产项目调研）
结构性分析： A、均价在2000元至2500元/平方米，周边的的竞争对手现在是谁？它们的
外来人口购房比例
3、是否进入豪宅 增长期？
主流消费群体特点
4、是否进入第二 （中产阶层是否成为主力，亦还是
居所发展期？
泛政府公务员及私营业主为主流）
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第二类指标：
判断：
1、区域内的发展机 会与限制？
2、区域的价值利用 点是什么？
3、区域价格是否有 突破的限制？
4、区域发展的主流 价值是什么？
因此，建立合适 的价格参照系非 常重要。
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一个很好的基于消费者需求的分析项目发展模式 的工具。
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八、对调研工作的要求与评价
要求： 1、每天调研后作小结、讨论、遵循：假设 、论证、再假设、再论
证 2、补充调研，随新假设调整调研内容 3、调研结束后基本形成大思路 基本评价标准 1、是否对类似竞争楼盘的卖点、规划指标、户型特点、销售率及购
海南海口外滩中心项目定位及产品营销推广研究报告同致行
报告整体架构1Guidelines 1Guidelines1海域阳光的定位2Guidelines 2推售及目标3Guidelines 3推广及渠道策略4Guidelines 4本项目价格定位专业+服务创造地产新价值1海口外滩中心项目研究报告专业+服务创造地产新价值2目录•项目开发背景分析•项目总体开发策略•项目交通及配套•项目产品介绍•项目营销推广专业+服务创造地产新价值3外滩中心项目基本资料名称外滩中心地址海口市龙华区泰华路18号占地面积226666平方米建筑面积1000000平方米均价23000元/平米绿化率40%容积率 4.0建筑类型高层建筑结构框架短支剪力墙栋数/层数一期华府天地5栋高层公寓建架剪墙数数府高寓(23-26层）开盘时间2009-06入住时间2011-6投资商上置有限公司开发商海口世纪海港城置业有限公司物业公司国际华府会建筑单位美国波士顿物华府会建筑单美波总户数1000停车位地上二层，地下一层专业+服务创造地产新价值4外滩中心项目概况海口外滩中心处于城市中心零坐标，位于海口市海口湾滨海大道起始段标志性建筑“世纪大桥”海口湾滨海大道起始段，标志性建筑“世纪大桥”的东侧。
风水宝地海之源与海口母亲河“南渡江”的交汇处东临滨海大道南靠渡海路西临世纪海口外滩中心占地面积约340亩总建筑面积约120万平方米期“华府天地”的交汇处。
东临滨海大道，南靠渡海路，西临世纪大桥，北沿海甸河。
项目坐拥2000亩大型绿地双园。
海口外滩中心占地面积约340亩，总建筑面积约120万平方米。
一期“华府天地”，二期“华府海景”，三期“华府滨海”，四期“外滩城”，五期1.5公里外滩滨海大道。
融合精品酒店尖端办公滨海商业海景公寓并特别打造280樽泊位游艇码头未来融合精品酒店、尖端办公、滨海商业、海景公寓，并特别打造280樽泊位游艇码头。
未来三年内百亿鼎铸“亚洲首席滨海HOPSCA生态城”。
上置集团有限公司与海南国升投资有限公司共同投资组建的海口世纪海港城置业有限公司，以每平方米4785元的价格竞得海口滨海大道北侧新港片区的土地。
海口市滨江新城规划说明33p
海口滨江新城控制性详细规划说明一、项目背景“滨江新城”项目位于海口主城区东南部、南渡江西岸，东与海口江东组团隔江相望，西北与琼山区府城相连，是海口城市总体规划中城市中心组团的有机组成部分。
从区位上看无论现状还是未来，滨江新城均位于城市与美兰机场联系的主要连接地段，区域位置较为重要。
2007年8月琼山区政府按照海口城市总体规划发展战略要求，提出了建设“滨江新城”的构想。
目的是通过对本区域土地等资源的整合利用、优化提升，拓展琼山区城市发展空间，以达到疏解琼山老城区建设压力，更好的保护好历史文化名城，同时促进琼山区产业经济的更新，尽而全面带动琼山区经济社会更好的发展。
滨江新城项目已被列入2008年海口重点项目之一，也是琼山区未来五年的建设重点区域。
按照这一思路，琼山区政府于2007年11月成立了滨江新城开发建设指挥部，并委托上海置业集团和海南佳元公司组织了“滨江新城前期策划及控制性详细规划研究”方案征集活动。
2008年4月1日，由琼山区政府主持召开了“海口市滨江新城控规研究方案专家评选会”，由佳元公司委托的安道国际方案为中选方案。
为了使下一步滨江新城开发建设有章可循，受琼山区政府和海南佳元房地产开发有限公司共同委托，由雅克设计机构和安道国际合作组成团队，进行滨江新城控制性详细规划的编制工作，以期为滨江新城的开发建设提供管理依据。
二、现状概况及分析1、规划范围滨江新城规划用地东临南渡江江边，西至海榆东线高速公路；南以新大洲大道为界，北至凤翔东路北侧30米规划道路。
用地南北长约3km，东西宽平均为2.5km（最宽处为4.3km，最窄处为1.3km）。
规划用地总面积814.69公顷。
距海口市中心区约8公里。
2、基地自然条件（1）地形地貌规划区内地形呈西高东低之势，整体地势比较平缓，场地大部分为坡度小于3%的的平地。
高程最低处4米；最高处大于17米，大多数用地高程处在5-13米之间。
（2）地质状况规划范围内新大洲大道以东大部分用地为新埠岛-铁桥三角洲平原、多属河流阶地夹淤泥质地基土亚区，新大洲大道以西大部分用地为火山岩台地残坡基地积土区。
【房地产】世联：如何当好房地产新军的参谋官
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向房地产，进军>>
地产新生力已经初具规模
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定义地产新军
所谓新军
首次进入房地产领域进行项目开发的发展商，以及开发 面积不足50万平米的经验欠缺型开发企业； 属于快速成长型企业，对房地产行业的求知欲强，具备 较高的学习能力，对项目有较高的期望值； 房地产开发经验不足，对项目操作流程把控力不足，决 策能力弱； 对资金和人才的需求非常高；
55万
23.32万
1080亩
570亩
项目类型
住宅、酒店
住宅
住宅
住宅
服务阶段
规划方案市场论证及调 规划方案市场论证及调旧项目改造 、物业发 定位及发展战略 、物
整建议、营销策略
整建议
展建议 、营销
业发展建议 、营销
•企业背景；
•企业背景；服装是支 •企业背景；
•企业背景；纺织品产
•土地获取；关系
柱产业
服务阶段
整体定位及物业发展建 整体定位及物业发展建规划方案调整及启动区定位及发展战略 、物
议
议
策略、营销战略与策略 业发展建议 、营销
•企业背景；温州私企 •企业背景；
•土地获取；关系 •土地获取；
•目标：
•目标；
•需求：
•需求；
开发商特征描•问题；缺乏先进房地 •问题；
述
产思维
•企业背景； •土地获取； •目标； •需求； •问题；
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地产新军的成长之路>>
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全国房地产大势 一线城市房地产开发 进入完全资本时代，发 展商的异地扩张成为主 题：
一线城市地价、房价上升 迅速，开发商普遍对后市预 期高； 土地紧缺和资本积累使一 线城市开发商加快了扩张的 步伐。
一线城市土地饱和，地价房价高企，价格梯度 带来挤出效应，将资金传导向二线城市
一线城市地价高涨，房地产市场向完全资本竞争靠拢 市场现象1：04年深圳香蜜湖9万3地块（城市核心占有强势资源的绝版 市场现象2：07年，上海江湾新城地块拍卖，楼面地价12509元。 07年上半年部分一线、二线城市主要区域平均房价（元/平方米）
从企业战略层面思考本项目应承载的使命
联华国际，海南布局
•三亚阳光海岸
三亚阳光海岸
•三亚擎天半岛 •海口南渡江470亩项目 •海口西海岸1600亩项目
联华国际是有品质追求的企业，并 且擅长品质溢价，但目前在海口并 未形成强势的品牌价值和口碑。
三亚阳光海岸
在联华国际海南加速扩张的大背景下
•海口西海岸1600亩项目是企业在海南扩张的里程碑式项目，是使 企业占位第一梯队、树立高端一线品牌形象。
品牌开发商瓜分土地：
一线开发商资本充裕，实 力雄厚，普遍在二线城市储 备土地； 实力比较雄厚的二线开发 商（如龙湖、建发等地方领 跑者）也在二线城市加快扩 张的速度；
长沙地王频出：07年上半年建发拍得土地68亩，总价5.33亿，折合784
品质、营销、价格全 面颠覆：
二线城市的市场在前一阶 段普遍是成本敏感房价，发 展商的生存之道是以成本控 制为主题； 而目前一线开发商的到来 和竞争的激烈将市场引入品 质、营销提升溢价的阶段。
二线城市房价快速通 道中的量价连锁反应：
对于高端消费者来说，房 价快速上升刺激了重复臵业 的需求； 对于低端消费者来说，房 价快速上涨会加速他们的购 房决策过程； 所以目前二线城市步入上 升通道以后，量价同向变动， 价格越涨，需求越大。
市场现象2：低端消费者放弃等待，提前为居住资料买单；
对于目前购买力偏弱的低端消费者，居住资料是生活必需品，在房价快速 上升的过程中，低端消费者比以往更加容易放弃过多的要求购臵房产。 重庆现象：房价上涨带来市场成交量巨大变化，目前二线城市的极端体现
重庆2007年7月和 去年同期量价对比
272.13%
5年的开发周期意味 着本项目需要有较快 的现金流回现速度； 对价格和利润的追 求是要建立的安全快 速回现的基础上的。
项目限制条件
容积率：１.5~2.0
90/70政策限制
世联对价格和利润的理解
天上人间三期刚突破3000元/㎡， 开发商要求一期均价3800元/㎡， 体现其对利润的追求，但价格只是 结果不是目标。
省会海口，城市功能齐全， 生活配套完善，为海南游 客的中转站，房产主要以 海资源为主要卖点，客户 由岛内客户与岛外客户组 成，呈典型的二元制结构。
三亚旅游资源较海口优， 城市配套稍差，房产需求 房产需求表现出明显的以 岛外度假投资为主的单一 客户结构。
海南岛
巴拉德罗 夏威夷 Cancun
海口
2006年海口客户构成
西海岸 中心区
东海岸
滨江西路
该区域由前琼山县划归海 口市， 是原海岛居民居住 地，区域认知度低。非府城 楼盘的销售代表90%不知道 项目所在位臵。
“该地区偏远，原住民不 易相处，市政设施陈旧杂乱， 治安差、环境差，较少关注， 买房不会到这里。” ———海口新移民
府城
椰海大道
琼 山 区
20分钟
美兰机场
350.00% 300.00% 250.00% 200.00% 150.00% 100.00% 50.00% 0.00% 价格上涨幅度 成交量上涨幅度 成交金额上涨幅度 7.80%
富人重复臵业，是推 动城市房价上升的根本 力量：
中国的房地产问题是土地 资源的再分配； 富人的重复臵业在二线城 市（包括海口）刚刚拉开帷 幕。
20000 15487 （深圳关内均价20000元/平方米以上） 15000 10000 5000 0 深圳 北京 上海 广州 成都 长沙 重庆 武汉 海口 11439
（北京四环内均价14000元/平方米以上） （上海内环均价17000元/平方米以上） 10028
地块）拍卖，楼面地价7400元/平方米，07年福田保税区5000平方米住宅地 块（地处工业、物流园区），楼面地价1.06万元；
南渡江项目应该承载什么样的历史使命？
星河传说〃帕萨迪纳
星河传说〃旗峰天下
•品牌导入，品牌奠基之作、口碑传播； •同时在企业扩张的背景下，面临着扩张的开发支撑压力 （队伍成长、品牌积淀、资金支持），势必对本项目的财务 和现金流速度方面有较高的要求；
开发商目标解析
Goal1: Goal2:
现金流层面
提供安全、稳健、快速的现金流；
项目属性： 大规模 交通通达性将得到改善
海口房产开发一般都为小盘，本项目 470亩，相对来说为大规模项目 滨江西路与椰海大道的修通将大大改 善区域内交通 一线江景，被天然河流环绕
有自身资源体系
项目属性界定 核心问题界定 市场价值研判 整体发展战略 项目整体定位 整体规划及分期构思 物业发展建议
开发商目标以及世联对目标的理解
世联海口南渡江项目整体 定位和物业发展建议
项目属性界定 项目属性界定 核心问题界定 市场价值研判 整体发展战略 项目整体定位 整体规划及分期构思 物业发展建议
区域属性
区位、规划 交通，配套
项目属性
海口传统上是以热带滨海资源为卖点的、呈现 不同于三亚的典型的二元制结构
海南岛为全国热带海岛度 假胜地，度假客户主要集 中在海口与三亚两个城市。
10万亿
03年 04年
市场现象2：资产价格全面升值
虚拟资产证券： 上证指数由05年初的1200 点上涨到07年8月的5000点 以上； 07年第二季度证券市场新 开户数量高达06年全年的3 倍以上。
固定资产房地产： 国家发改委统计： 07年上半年全国商品房价 格涨幅为14.22%； 全国36个大中城市连续4 个月环比上涨超过1.5%， 二线城市全面上涨。
世联对开发周期的理解 联华国际的开发目标
470亩，开发期5年，3年 开发完成30% 一期均价3800元／㎡ 保证消化速度与现金回笼 按照容积率2.0计算，总建面为45 万平方米。 按5年的开发周期计算，平均每年 消化9万平方米。 海口市场各盘年均消化量在5~6 万建面，个别楼盘达到年消化8万建 面的水平。
楼盘品质提升 营销手段全面颠覆 房价上升
消费者心态变化 重复臵业成为趋势 房价加速上涨
全国房地产大势
市场快速上升带来消费者心态的变化，房地产 作为财富工具而存在
消费者针对房地产的心态发生变化 市场现象1：房地产作为高端客户的财富工具而存在；
由于目前市场存在的资本流动性过剩，作为固定资产的商品房成为高端消 费者的投资出口，资产升值又放大了他们手中的财富和购买力； 对于目前有经济实力又善于理财的社会中坚力量，商品房对于他们不在仅 仅是居住资料，而是财富工具；
一线城市和二线城市 的价格差拉大，“价格 洼地”受到资本青睐：
经历过05年起由深圳房价 走高开始，一线城市的房价 暴涨后，低首付，价格增长 空间大的二线城市受到更多 的关注； 准入门槛低、价格上升空 间大，使得众多大开发商在 二线城市加速扩张。
7743 5190 3054 2861 4282 2890
３ １ ２
４ ４ ２ 响水河 ３
区域属性
区位、配套 外部资源 相邻关系 内部情况
项目属性
滨江西路临街面较短、昭示性不强，周边相邻 村落和农田
北面 村落 ２ 滨江西路 １ １ 滨江西路（在建）
•北面村落占据规划路和 滨江西路的临街面，昭示 性较好，其中占据滨江西 路临街面120m；项目地 块临滨江西路只有约80m 临街面，昭示性不强。 安臵小区 •地块西面有政府规划中 的安臵小区，其他面为农 田和村落。 •地块南面与新大洲路留 有接口。
资本流动性过剩带来 市场心态的变化，房地 产从居住资料逐渐成为 投资产品；
流动性过剩的本质就是： 市场上的钱太多，找不到足 够的投资渠道； 由于经济提速，实际利率 水平长时间处于较低状态， 民间“投资潮”逐渐显现； 证券市场和房地产市场成 为民间最重要的投资市场。
03年到05年 居民储蓄余额加速增加 人均储蓄率全球第一绿色 佳园迎宾路
天上 人间
海瑞大桥
椰海大道
椰海大道
本项目 安臵 小区
区域内有监 狱和戒毒所
天上人间等低端项目 代言区域
区域属性
区位、配套 外部资源 相邻关系 内部情况
项目属性
大规模项目，紧邻南渡江，地块东侧、南侧均 有支流环绕，天然水系可以利用
南渡江 １
地块基本指标 •占地规模：470亩（其 中可建设用地约340亩） •容积率：1.5~2.0 •楼面地价：约500元/平 方米 项目地块与南渡江一路 之隔；环绕的响水河在地 块东侧，河道宽约20米；
价格利润层面
价格只是实现的结果，利润是在现金流保障的前提来追 求最大化，二者要平衡；
Goal3:
企业层面
奠定企业品牌基础，实现良好的口碑，锻炼队伍，在财 务上支撑滚动开发以及其他项目开发；
项目属性界定 项目核心问题界定
二元制下的市场研判
整体发展战略 项目整体定位 整体规划及分期构思 物业发展建议
市场大势研究
在未来的三到五年，中国房地产市场的价格上涨压力和调控政策 压力将全面从一线城市转移到二线城市
全国房地产大势
二线城市地价、房价全面加速，市场步入快速 上升阶段
做价高手进入，地价迅速上涨 成都大量供地难以抑制地价上涨：成都主城区07年上半年供地2055亩，
比去年同期增加53%；但同时地价上涨迅速，主城区平均地价为812万元/亩；