析离婚纠纷案件房产争议中三个疑难问题之公正处理--兼评我国物权法(草案)相关规定(王 庆 谭必荣)
关于离婚案件中房产分割疑难问题
关于离婚案件中房产分割疑难问题作者：文青青来源：《成长·读写月刊》2016年第07期一、离婚案件财产分割的原则婚姻是我们在这个世界上都会追求的一个目的地，我们每个人都希望有和谐幸福的婚姻。
但是事与愿违，由于人们对婚姻观念思想逐渐放开，随着社会经济的发展，各种多元文化的注入。
离婚，已经成为社会中比较普遍的现象，而当两个人真的走到离婚这一步时，双方早已经撕破脸面，对于财产的争执也更为严峻。
如何在离婚时运用法律手段保护个人合法的财产权益，成为人们日益关注的话题。
夫妻双方离婚时，在分割共同财产的的时候没有争议的按照约定处分，有争议的则按照法律规定分割共同财产。
根据婚姻法的基本原则是：夫妻共同财产在离婚的时候由双方平均分割，同时由法院根据财产情况，照顾子女和妇女权益的原则分配。
对于在离婚时一方企图隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，可以少分或不分。
具体原则如下：一是男女平等原则。
这是作为中华人民共和国最基本的原则。
在家庭关系中，男女地位、关系、财产的平等是男女平等的主要方面。
我们本在面对男女平等问题上面，此项原则就代表在夫妻双方在离婚分割财产的时候，要充分保护女方和子女的利益。
因为根据社会现状而言，孩子以及女性在社会生活中的处于一个弱势的地位。
所以特别是女方抚养孩子，我国法律明确规定要给予对方一定的保护。
二是照顾无过错方原则。
一般进入到诉讼程序中，法官判断是否离婚的一个重要标准就双方感情是否确已破裂。
感情破裂的因素有很多，有些情况下一方再给另一方造成了巨大的之后选择离婚或者在离婚的过程中隐瞒、转移夫妻共同财产，或者在婚姻关系存续期间存在各种暴力、虐待行为。
我们在离婚案件中要给另一方多一点照顾。
这除了是法律上的支持，更是物质上的补偿。
但是，离婚案件千变万化。
具体如何分割还是要根据具体情形具体分析。
二、几种房屋分割的法律问题（一）按揭房屋的法律问题在实践中，由于房价的不断攀升，按揭买房的比重也越来越多，随之产生的矛盾也越来越多。
财产分割过程中的常见问题与解决方法
财产分割过程中的常见问题与解决方法在夫妻离婚或者财产共有人分割财产的过程中，常常会遇到各种问题和矛盾。
本文将从法律角度出发，介绍一些财产分割中常见的问题，并提供相应的解决方法，以帮助当事人更好地解决矛盾和争议。
1. 财产归属问题一般情况下，离婚或者财产分割时，夫妻共同财产应按比例分割。
然而，当事人可能会对某些财产在婚姻关系中的归属存在争议。
解决这类问题最为重要的是搞清楚财产的所有权归属。
可以通过查看购买合同、产权证书等相关证明文件，或者通过提供证人证言等方式来证明财产归属。
当无法解决争议时，可以通过法院诉讼解决。
2. 房屋分割问题房屋往往是离婚或者财产分割中最复杂的一环。
首先，需要确定房屋的所有权归属。
如果房屋是夫妻共同购买，那么可以按比例分割。
如果是一方名下的房屋，另一方有权获得补偿。
此外，需要协商解决各种相关问题，如房屋的评估、资金分割等。
在解决房屋分割问题时，可以委托专业律师进行协商和代理，以保障自身权益。
3. 债务分割问题在财产分割的过程中，债务如何分割是一个需要注意的问题。
一般情况下，夫妻共同债务应由双方共同承担。
对于某一方自己的债务，应由该方本人负责。
在分割过程中，可以通过查看贷款合同、征信报告等证据来确定债务归属，并在协议中明确划分责任和义务。
4. 财产评估问题在财产分割过程中，如何准确评估财产价值是非常关键的。
可以通过委托第三方评估机构对房产、车辆等财产进行评估。
同时，应注意财产评估的时间节点，以保证评估结果真实准确。
在有争议的情况下，可以通过司法鉴定等方式来解决。
5. 子女抚养问题离婚或者财产分割过程中，如果夫妻有子女，子女抚养问题往往是一个难点。
首先，双方需要共同商议并达成一致意见，确定子女的抚养方式和费用分担。
如果无法协商，可以通过法律途径解决，并由法院判决子女抚养事宜。
6. 财产分割协议的约束力问题在财产分割过程中，双方可以达成协议来解决分割争议。
然而，有时候一方可能不履行或者变卦。
离婚财产分割中的房产争议解决方案
离婚财产分割中的房产争议解决方案在离婚财产分割中，房产争议是一个常见而复杂的问题。
本文将探讨一些解决房产争议的方案，以帮助当事人合理、公正地进行财产分割。
首先，当夫妻双方共同拥有房产时，可以考虑协商出售房产并平分所得。
这种方案适用于夫妻双方对财产分割比较和谐，愿意在离婚过程中达成一致的情况。
协商出售房产的好处是可以快速、公平地实现财产分割，同时避免房产争议进一步恶化。
在协商过程中，可以寻求专业人士的帮助，如律师或房产评估师，以确保协议的合理性和公正性。
其次，当一方对房产有更强烈的所有权意识时，可以采用买断方式解决房产争议。
买断是指一方通过支付给另一方一定金额来获得对房产的所有权。
这样一来，一方获得了独立的房产所有权，另一方则获得了相应的经济补偿。
买断方案需要双方对房产价值有较为准确的估计，并在协商中达成一致。
第三，在某些情况下，夫妻双方可以考虑共同保有房产，但将房产转变为出租或租赁形式。
这种方案适用于双方都对房产有较强的依赖性或情感依恋的情况。
通过共同保有并出租房产，双方可以继续分享房产带来的收益，并在离婚后保持经济上的相对稳定。
然而，这种方案的实施需要双方以合理的方式协商租金分配和房产管理责任。
最后，当双方无法就房产争议达成一致时，可以通过法律途径解决。
在这种情况下，双方可以寻求法院介入，按照法律程序进行房产判决。
法院将对房产的产权归属、分割比例、赡养义务等进行裁决，并要求双方按照判决结果执行。
虽然采用法律途径解决房产争议可能需要更长的时间和更高的费用，但它可以确保裁决的公正性和合法性。
总之，在离婚财产分割中，房产争议解决方案的选择应根据夫妻双方的具体情况和意愿来确定。
无论采用何种方案，双方的共同目标都应是保证财产分割的公正性和合理性，以避免进一步的纠纷和矛盾。
夫妻双方可以通过协商、专业咨询、法律途径等多种方法来解决房产争议，以确保离婚过程的顺利进行和双方的合法权益得到保护。
离婚房产分割的疑难问题解答与解决方案
离婚房产分割的疑难问题解答与解决方案随着离婚率的上升，离婚房产分割问题越来越突出，成为许多夫妻在离婚过程中面临的疑难问题。
房产作为夫妻共同财产的重要组成部分，其分割方案需要依法进行，并在实际操作中解决各种具体问题。
本文将针对离婚房产分割过程中的疑难问题，提出一些解答与解决方案，以帮助有需要的人更好地处理离婚房产分割问题。
第一、离婚房产分割的基本原则在解决离婚房产分割问题时，必须按照一些基本原则进行，以确保分割结果的公平和合理。
首先，离婚房产分割应遵循平等原则，即男女双方在法律面前是平等的，无论男方还是女方都应该享有公平的权益。
其次，离婚房产分割应遵循协商原则，双方应在尊重和平等的基础上进行协商，达成共识。
最后，离婚房产分割应遵循合法合理原则，即按照法律规定和相关法律程序进行操作，保证分割过程的合法性和合理性。
第二、离婚房产分割中常见的疑难问题1. 房产归属问题离婚房产分割中最关键的问题是解决房产归属问题。
如果房产是婚前所购买，且未作特殊处理，则按照婚前个人财产处理；如果是离婚后共同购买的房产，则需要按照相关法律程序进行分割。
2. 房产评估问题离婚房产分割需要对房产进行评估，以确定其价值。
评估过程中需要注意选择合法的评估机构，并咨询专业人士的意见，确保评估结果准确无误。
3. 房产债务问题若离婚夫妻共同存在房产债务，应协商合理分配债务责任。
常见的解决办法包括由债务方继续承担债务、将债务按比例分配等，具体方式应根据具体情况决定。
4. 孩子居住问题如果夫妻有未成年子女，确定孩子的居住权是一个重要问题。
一般情况下，法院会考虑孩子的合理权益，协调解决孩子的居住问题，并为离异后的抚养提供一些指导。
第三、离婚房产分割问题解决方案1. 自行协商解决对于离婚房产分割问题，夫妻双方可以尝试通过自行协商解决。
这需要双方冷静客观地分析情况，充分表达各自的意见，并寻求妥协。
如果双方能够达成一致，可以通过协议书等方式明确房产分割方案。
1浅析离婚案件中房产分割问题
浅析离婚案件中房产分割问题作者：庞永杰摘要：随着经济的发展和社会的进步，近年来人民生活水平不断提高，公民家庭所拥有的各类房产越来越丰富，使得离婚案件中夫妻共同房产的分割问题日益复杂，这就对相关立法提出了新的要求。
在离婚案件适用法律上，处理夫妻不动产的分割尤其是房产的分割问题不仅需要适用《婚姻法》的规定，同时还要依据《物权法》投资方面的法律法规。
与此同时，最新出台的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》自2011年8月13日起施行以来在解决这个问题上可以说起到了重要作用。
解释（三）更加细化了夫妻离婚财产分割的具体情况和实际处理方法。
在实践中如何对离婚案件的夫妻共同房产进行认定和处理，不仅关系到人民法院处理离婚纠纷的公平公正性，而且关系到社会安定和谐和经济建设的顺利进行，更关系到离婚诉讼当事人切身利益。
本文笔者首先介绍了夫妻房产的范围和种类，然后阐明夫妻房产分割的原则，最后就按揭房屋、父母出资的房屋分割方法以及房屋分割存在的立法缺陷进行论述，以求探索出更好的方法来解决问题，不断完善立法更好的保护公民的不动产所有权。
关键词：离婚房产制按揭购房家庭是人类社会的组成细胞，夫妻共同财产则是家庭赖以生存和发展的保障。
夫妻是家庭的最主要成员，解决好夫妻共有财产问题，对维护社会的稳定和社会家庭的发展起到巨大的作用。
夫妻财产制，主要是一国关于夫妻财产所有权问题的法律制度，它还涉及夫妻婚前和婚后所得财产的归属、管理、使用、收益、处分以及债务的清偿、婚姻终止时财产的分割等一系列问题，又被称为“婚姻财产制”，夫妻财产制因婚姻关系的解除而终止①。
中国现行的夫妻财产制度是在1980年《婚姻法》的基础上修改而成的。
2001年新颁布的《婚姻法》对夫妻财产制作了较大的修改，2001年修订的婚姻法施行后，针对审判实践中遇到的法律适用疑难问题，最高人民法院先后三次做出了①陈琪炎：《民法亲属新论》，台湾三民书局2000年版，第206页。
离婚财产分割中的难题及解决方案
离婚财产分割中的难题及解决方案离婚是一个复杂且敏感的过程，尤其是在财产分割方面。
当夫妻关系破裂时，财产分割可能成为导致争议和冲突的主要原因。
本文将探讨离婚财产分割中的难题，并提供一些解决方案，以促进公平和和解。
1. 目标的不一致在离婚财产分割中，夫妻双方往往追求不同的目标。
一方可能希望尽可能保留更多的财产，而另一方则可能渴望得到公平的分配。
这种目标的不一致可能导致矛盾和争议。
解决方案：为了解决这个问题，夫妻双方可以考虑进行沟通和妥协。
他们可以寻求法律专家的帮助，制定一个公正的财产分割计划，以满足双方的需求和利益。
2. 财产评估的困难在离婚财产分割中，确定财产的价值是一个挑战。
有时，夫妻双方对财产的价值存在争议，特别是对于非现金资产，如房产、投资和商业资产等。
解决方案：为了解决这个问题，可以聘请一个独立的评估专家来确定财产的准确价值。
这样可以消除双方的偏见，并确保公平的财产分割。
3. 财产隐藏和转移离婚财产分割中的另一个难题是财产隐藏和转移。
有时，一方可能试图隐藏财产，以躲避财产分割。
这可能导致不公平的财产分配和纠纷的产生。
解决方案：为了解决这个问题，可以通过法庭命令要求双方提供完整的财产清单。
同时，也需要加强对财产转移行为的监督，以确保财产分割的公正性和合法性。
4. 孩子抚养费问题在许多情况下，离婚财产分割还涉及到孩子的抚养费问题。
夫妻双方可能对孩子的抚养费用标准和支付方式存在分歧。
解决方案：为了解决这个问题，可以参考当地相关法律和规定，确定公平和合理的抚养费用。
夫妻双方可以通过协商或者法律程序达成一致，并确保孩子的权益受到保护。
5. 法律程序的复杂性离婚财产分割涉及法律程序和规定，这对夫妻双方来说可能是一个复杂和困难的过程。
缺乏专业知识和经验可能导致错误的决策和不公平的分割结果。
解决方案：为了解决这个问题，夫妻双方可以寻求专业律师的帮助和指导。
律师可以解释相关法律和规定，并提供合理的建议和支持，以确保财产分割的公正性和合法性。
离婚财产分割中存在的争议和解决方案
离婚财产分割中存在的争议和解决方案离婚财产分割是离婚程序中一项重要的法律事项，它涉及夫妻共同财产的划分和分配。
在离婚财产分割的过程中，经常会出现各种争议，包括对财产归属的争执、财产评估的不公正等问题。
理解离婚财产分割中存在的争议，以及寻找合适的解决方案，对于保证离婚程序的公正和公平具有重要意义。
首先，离婚财产分割中最常见的争议之一是对夫妻共同财产的归属问题。
夫妻共同财产是指在婚姻期间夫妻共同取得的财产，包括房产、车辆、存款、投资等。
对于部分夫妻来说，这些共同财产可能是通过一方努力工作而取得的，或是双方共同努力的结果。
因此，夫妻在离婚后对这些共同财产的权益分配产生争议。
解决夫妻共同财产归属的争议需要根据具体情况而定。
首先，可以参考夫妻双方的经济状况、贡献和努力程度，以及财产获取的方式和时间。
其次，可以考虑离婚双方的财务需要和能力，确保分配结果能够满足双方的合理需求。
最后，可以借助专业评估机构评估共同财产的价值，以确保评估结果的公正性。
另一个常见的争议是对财产评估的不公正。
财产评估是离婚财产分割中不可或缺的步骤，它决定了财产分割的标准和结果。
然而，由于评估标准的不统一和评估人员的主观因素，财产评估过程中经常会出现争议。
为了解决财产评估的不公正问题，应该建立公正透明的评估机制。
首先，建立评估标准和流程的统一规范，确保评估的公正性和客观性。
其次，在评估过程中引入独立第三方机构，避免利益冲突和偏见。
第三，鼓励双方当事人提供相关证据和信息，以帮助评估人员做出准确评估。
最后，如果对评估结果存在异议，可以通过申请重新评估或者调解等方式解决争议。
此外，离婚财产分割中还可能涉及如何管理和分割一方的个人财产。
个人财产是指在婚姻期间夫妻各自取得的财产，包括婚前财产和个人收入所得。
对于一方的个人财产，夫妻在离婚时可能存在争议，特别是当一方财产丰富或者涉及到不动产时。
解决个人财产分割的争议需要根据婚姻法的相关规定和双方的协议来决定。
离婚协议书如何解决财产分割争议的合法性和公平原则问题
离婚协议书如何解决财产分割争议的合法性和公平原则问题离婚是一项较为复杂的法律程序，其中涉及到诸多问题，其中最常见的便是财产分割。
通过签署离婚协议书来解决财产分割争议已成为离婚程序中的一种重要方式，然而如何保证协议书的合法性和公平原则自然成为人们关注的焦点。
本文将从离婚协议书的定义、协议书的合法性以及公平原则三个方面来论述如何解决财产分割争议。
一、离婚协议书的定义离婚协议书是指离婚当事人在达成离婚协议后，将协议内容书面化、签字所形成的文件。
离婚协议书在处理离婚的法律过程中扮演着非常重要的角色。
离婚协议书中所规定的财产分割方案、生活费用、子女抚养问题等均具有法律效力。
在协议书中，当事人应进行公平协商，在遵守法律规定前提下，达成对双方均有利的协议内容。
二、离婚协议书的合法性在制定离婚协议书时，必须遵守国家相关法律法规规定，确保其合法性。
如果协议书中存在违法情况，则相关条款将被视为无效。
因此，在制定协议书时，双方需要特别留意以下几点：1. 协议书内容必须合法：协议书内容必须符合国家相关法律法规规定。
如在协议书中安排子女的抚养权、探视制度等问题时，应当遵守《婚姻法》中的规定。
2. 协议书签署必须自愿：在离婚过程中，当事人如果存在被强迫签署协议书的情况，协议书将被判定为无效。
因此，在签署协议书之前，应当确保双方及其代理人都是自愿签署的。
3. 协议书不得损害第三人利益：协议书中的内容必须遵守公序良俗，不得损害国家、社会、第三人的合法权益。
三、协议书的公平原则在处理财产分割争议时，协议书的公平原则理应被尊重。
具体而言，协议书中的任何规定都应该是在双方公平协商的基础上达成的。
1. 财产分割比例的公平性：在制定财产分割方案时，必须确保比例公平。
财产分割的比例应该根据夫妻双方的贡献度、财产状况等因素共同决定。
2. 子女抚养问题的公平性：协议书中关于子女抚养问题的规定应当是公平的。
双方应该根据自己的实际情况，客观公正地制定方案。
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析离婚纠纷案件房产争议中三个疑难问题之公正处理（上）--兼评我国物权法（草案）相关规定王庆谭必荣上传时间:2006-10-24内容提要：本文主要通过法理对比分析的方法探讨如何公正处理离婚纠纷案件房产争议中三个疑难问题。
第一，一方婚前按揭贷款的房产在离婚时的归属。
笔者认为，应当以其个人财产支付首付款而非以房产证下达的时间作为离婚时房产归属的根据。
第二，个人所有的房产增值部分在离婚时的分配。
笔者认为，增值部分在离婚时的分配取决于夫妻双方对其贡献的大小；在夫妻双方对个人所有的房产出租的租金收益分配无约定而产生争议时，笔者提出法官公正处理该类争议的思路。
第三，房屋居住权在离婚纠纷案件中的运用。
笔者认为，对居住的期限和解除条件应尽量通过调解促使双方当事人协商解决；笔者提出判决设定居住权的条件，确定居住期限时应综合考虑当地住房制度改革的实际情况、提供的住房的权属状态和面积的大小、受助方劳动能力的强弱以及当事人缔结婚姻时间的长短等因素。
分别以上述三个问题为视角，笔者指出我国物权法（草案）与其它民事法律，至少是婚姻法存在着若干不和谐之处。
公正处理婚姻家庭纠纷案件中的疑难问题，为促使婚姻稳定和家庭这一社会细胞的和谐提供坚实的司法保障，是人民法院建设和谐社会中的重要任务。
全文共9998字。
关键词：离婚诉讼房产争议公正处理物权立法前言新婚姻法颁布后，我国的离婚率已连续三年呈上升之势[i]。
2005年全国各级法院共受理各类一审民事案件4380095件，其中婚姻家庭纠纷案件1133333件，比例占25.87%。
[ii]婚姻是家庭的基础，家庭是社会的细胞。
如果当事人因婚姻家庭问题发生纠纷不能得到公正和妥善地处理，其后果不仅仅是婚姻的破裂，家庭的解体，而且会增加不稳定因素，成为构建和谐社会中的一种忧患。
一般情况下，离婚诉讼都要解决三个问题：感情是否破裂，子女如何抚养，财产怎样分割。
从笔者所在的基层法院近五年来审结的离婚纠纷案件的情况来看，大部分案件解除婚姻关系已不再是离婚诉讼的主要问题。
而当事人的房产在城区的离婚纠纷案件中，争议最大的不是子女如何抚养，而是现有的住房在离婚时的分配。
对大多数当事人而言，由于房产是婚姻中投资最大的一项财产，在财产分割中无疑是最重要的问题。
在审判实践中，法官经常可以遇到男女双方在当庭表示愿意解除婚姻关系后，确在为争夺房产而唇枪舌剑，甚至闹得焦头烂额。
现阶段，我国住房法律制度呈现多样化，住房权属状态包括完全所有权、部分所有权以及承租房屋等等。
“由于立法体例及技术要求，法律规定必须言简意赅，不可能过于详细。
”[iii]婚姻法没有针对离婚时的房产处理作出特别规定。
新婚姻法实施后，司法解释中属于婚前个人所有的房产，夫妻共同生活八年后将转化为共同财产的规定，因与新婚姻法相抵触，不再适用。
最高人民法院在近几年颁布的两个婚姻法司法解释中，确定了离婚时房产处理的若干规则，其“落脚点都是为解决实际中大量存在的关于房改房等有福利性在内的房屋争议问题”[iv]，而这些规则在处理复杂而千差万别的婚姻房产争议时未免显得捉襟见肘。
房产作为一种主要的不动产本身也是物权立法关注的重点，当物权法遭遇婚姻法，其中似乎呈现出若干矛盾与不甚清晰之处。
如何公正处理婚姻房产争议中疑难问题已成为审理离婚纠纷案件难点之一。
尽管我国有关法律和司法解释正在不断地完善，但仍无法使法官处理所有的婚姻房产争议时都能寻找到依据，而对其疑难问题的公正处理并不是可以简单地依据法条就能解决的，必须借助于透彻的法理分析才能科学而公正的判定处理依据。
[v]本文对处理婚姻房产中的三个疑难问题进行的法理分析，纯属一孔之见，以期对相关问题的公正处理有所裨益。
一、一方婚前按揭贷款的房产在离婚时的归属随着现代社会的发展，以按揭贷款的形式购买房产已经成为城镇居民普遍采用的一种买房方式。
在按揭购房过程中存在购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系和购房者与银行之间的借款合同关系。
当购房者与开发商签订购房合同，付清首付款并在银行办理按揭贷款手续，开发商就为购房者办理房产证，购房者与开发商之间的购房合同关系就告终结。
购房者此时已经取得所有权，只是基于与银行之间的借款合同在该房产上设定了抵押权，使得购房者行使所有权时受到了限制。
当夫妻之间的感情开始破裂并最终走向法庭进行离婚诉讼时，一方婚前按揭贷款购买的房产，由于其价值高，用途大，而往往成为双方主要争点。
婚姻法司法解释（二）第二十一条第（一）款规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
”显然这种规定不能解决法官处理该类争议时的法律适用问题。
面对该争议，在双方当事人不能协商处理时，法官不能拒绝裁判。
一方婚前按揭贷款购房的房产归属问题，依婚姻法所确立的婚后取得财产为共同所有制的原则，自可推出：婚前取得的房产为一方个人财产，婚后取得的房产则为夫妻共同财产。
公正处理这一问题的难题是，一方婚前按揭贷款购房的房产“取得”的时间究竟是何时？现举例来分析。
甲男为婚后生活需要，于2002年1月1日与某开发商签订预售商品房购房合同，以个人存款首付10万，按揭贷款40万；2002年2月1日，该合同依法在房地产管理部门登记；2002年3月1日，甲男交付首付款，并与特定的银行签订借款合同，开始分期偿还贷款；2003年1月1日，甲男与开发商签订房产交接确认书，取得该房产钥匙；2003年2月1日，开发商和甲男向房地产管理部门申请办理房产证；2003年3月1日，房产证下达。
该过程的关键环节依图所示：签订合同A给付房款 B 交付房屋 C 办理产权证 D若甲男乙女分别在A段、B段、C段、D段缔结婚姻，并且房产证下达后仅有甲男一人姓名，婚后按借款合同的约定偿还了部分贷款，但双方对该房产的归属没有约定。
2006年3月1日，乙女以感情不和为由提起离婚诉讼，并提出将该房产作为共同财产进行分割的请求；庭审中，甲男同意离婚，但主张该房的产权为已方所有。
经调解，双方对房产归属的争议不能达成协议。
该房产究竟为甲男个人财产还是甲男与乙女共同财产？该问题至少可以有以下三种答案：其一、依照物权法（草案）第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。
[vi]这是在物权法（草案）中明确确立了的物权行为原则，亦即不动产物权变动只有经过登记才能发生效力。
依此原则，房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间，若甲男乙女在房产证下达之前缔结婚姻，房产即为共同财产。
其二、在考察购买房产的实际状况时，若夫妻关系存续期间用共同财产还贷部分大于个人财产首付款的，房产应认定为共同财产，但甲男婚前单独支付的部分是其个人财产。
其三、缔结婚姻后的还贷款项来源虽为共同财产，但不论房产证何时下达，均应认定房产为男方个人财产；如二人离婚，甲男只需返还与乙女夫妻关系存续期间归还按揭贷款的一半。
以上三种答案正好映照出目前法官处理双方当事人在对一方婚前按揭贷款购房的归属产生争议时的三种思路。
第一种可归结为严格依照法律概念和法律文本遵循特定的法律理论，如物权行为理论，推导出的解决婚姻房产争议的答案。
应当说这种推导本身在逻辑上是无懈可击的。
但唯一问题也是致命的问题在于其结论不符合社会认可的公平观念和立法本意。
比如在前文例子中有可能出现乙女完全没有出钱却能仅因为结婚登记成为房屋共有人的结果。
这一结果不但为普通民众不认可，也违背了婚姻立法改革确立的婚前个人财产独立的本意。
在这种情况下，如果仍然坚持让现实适应理论，那就是典型的削足适履。
当然，为了理论的圆满，我们可以将婚姻房产确定为不动产物权取得时间以产权证取得时间的例外。
但这一原则本身已有基于法院判决，房屋继承，自建房屋三项例外，在加上这一例外和其它可能的例外，就会像昔日洛克批驳萨维尼时所言：法律原则应有严肃性，例外一多，原则也就不成为其原则了[vii]。
第二种可归结为抛开法律概念和法律框架，完全依世俗较为认可的公平观念来处理案件的答案。
夫妻出钱多，房产是夫妻的；个人出钱多，房产是个人的。
看上去非常公平。
这种处理方式其实颇有英美法系衡平法遗风。
然而，衡平法毕竟消亡了。
因为过于随意的法律演绎使得法官自由裁量权太大，法官就有可能会变成不讲法理的“独裁”，即便在英美法系的国家也不能得到认可，更不要说法律承继了大陆法系传统的中国。
第三种可归结为结合婚姻法立法本意和现实需要做一定的法律分析后推导出的答案。
“一方用婚前个人积蓄在婚后购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓‘万变不离其宗’，故应当认定为一方的个人财产。
”[viii] 因此，夫妻一方婚前以个人财产按揭贷款购买房产，房产证登记在自己名下的，该房产应为其个人财产，按揭贷款为其个人债务；婚后配偶一方参与清偿贷款，该行为并不能改变该房产为个人财产的性质；在离婚分割财产时，该房产为个人财产，剩余未归还的贷款，应为个人债务；对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应予以返还。
综上所述，一方婚前按揭贷款购买的房产应当以其个人财产支付首付款而非以房产证下达的时间作为房产取得的时间，物权法（草案）中相关规定至少对依法公正确认一方婚前按揭贷款的房产在离婚时的归属上不能适用。
鉴于司法实践中存在上述三种作法，笔者建议最高人民法院在后续的婚姻法司法解释中，应当根据立法本意与现实需要的有机结合设定处理规则，以统一全国法院在公正处理此类问题时的法律适用。
二、个人所有的房产增值部分在离婚时的分配上一问题直接与房产增值部分的分配相关，如果房产为共同财产，夫妻离婚时自应分割增值部分；但如房产已经确定为个人财产，则夫妻离婚时能否分割房产增值部分呢？如上述例子中甲男乙女于D段结婚，则该房产属于甲男个人财产应无异议。
如果甲男签订购房合同的房款是50万，双方结婚时房产增值到55万，两年后双方因感情不和离婚时房产价值60万，则乙女能否对增值部分主张权利？她又应对哪一部分增值主张权利呢？大体看来，房产可能基于人为因素和市场因素两种原因增值。
就第一种而言，最主要的人为因素有两个，一是婚后装修，二是婚后出租。
在房产装修的情况下，如果房产为一方所有，则其行为性质依民法理论应为添附。
根据从物随主物的原则，添附之物应随房产属于甲男所有，如果这种添附如为夫妻共同出资，离婚时甲男应根据公平合理的原则针对乙女所付钱财予以补偿，但乙女很难主张基于添附所产生的房产增值。
在房产出租的情况下，依民法理论所收取的租金应为法定孳息，如无约定则归所有权人所有。
在以上两种情况下，如乙女对房产装修和租赁耗费了人力物力，则依照民法理论推导出的结果将对其明显不公。