房源维护及带看共40页
房源及客户的开发和维护共59页
谢谢！
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26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
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27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
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29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
房源及客户的开发和维护
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
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房屋租赁期间的维护管理方案①
房屋租赁期间的维护管理方案①1.入住前的准备工作：-房屋检查：在租户入住之前，房屋必须进行全面的检查，包括墙壁、地板、窗户、门等。
任何破损或需要修理的地方都应在入住前得到修复。
-清洁房屋：在租户入住之前，房屋应进行全面的清洁，包括清洁地板、窗户、浴室、厨房等。
确保房屋是干净的，可以满足租户的居住需求。
2.维护和修理：-定期检查：房屋管理人员应定期检查房屋的各个方面，包括水管、电气设备、暖气系统等，以确保一切正常运作。
如果发现任何问题，及时进行修理。
3.安全和保安：-安全检查：定期进行安全检查，检查防火设备、紧急出口、电气设备等是否正常工作。
及时更换磨损的配件，并向租户提供安全宣教。
-保安措施：提供适当的保安措施，包括安装安全门锁、安防摄像头等，以确保租户的安全。
4.环境卫生：-垃圾处理：提供方便的垃圾处理设施，并定期清理垃圾桶。
同时鼓励租户正确分类垃圾，保持环境的整洁。
-公共区域清洁：定期清洁公共区域，如楼梯、走廊和停车场等。
确保这些区域干净、整洁，给租户良好的居住环境。
5.租户关系管理：-保持沟通：与租户保持良好的沟通，及时解答他们的问题和提供帮助。
定期组织租户会议，倾听他们的意见和建议，并及时解决问题。
-纠纷解决：当出现租赁纠纷时，及时介入并进行调解。
确保租户在一个和谐的环境中居住，促进房屋租赁的顺利进行。
综上所述，一个房屋租赁期间的维护和管理方案是必要的，以确保房屋的安全和租户的满意。
通过定期检查、维修和清洁工作，保持房屋的良好状态。
同时，提供安全、干净的环境，并与租户保持良好的沟通，以建立和谐的租户关系。
这样一来，房屋租赁期间可以顺利进行，满足租户的居住需求。
房源维护和跟访话术
房源跟进整理话述一跟访时间的把握：电话回访时尊重客户的时间，选在客户有时间听，有兴趣听的时间（上班早会后、中午休息时、下午下班前，这时一般都不是很忙，尽量不要在上班和下班路途中）提示：礼貌用语很重要，要让客户感觉到你的真诚，专业，负责；多用“我们的，咱们的”等话语，仿佛和客户站在同一立场，听起来比较亲切，容易沟通，快速建立信任感；多用“帮”字让他时刻感觉我们是在帮他，这一点很重要！例如：“我是诚阳地产***，请问说话方便吗？您委托诚阳地产销售的房屋，我向您汇报一下销售进展，您方便吗？“你好，李大哥，我是***，现在忙不忙？二房屋验回来第一次跟盘话述1 您好，**先生，我是诚阳地产***，现在说话方便吗？是这样的，您房子的具体情况我已经登记到公司的内部网站了，现在我们公司100多家分店近千名经纪人都能看到您的房子。
并能帮您卖房子了。
我作为您的第一销售经纪人一定会积极配合我的同事们争取在第一时间帮助您把房子卖出去。
针对您的房子情况，我初步制定了这样几种销售方案。
您觉得怎么样？。
那我就开始行动了，希望您能配合我们的计划，咱们合作愉快！2 您的房源我们已经给你打到我们的展版上，（最好照张照片，打印出来约好时间给房主送过去），我会及时的把您房源相关的带看情况给你一个反馈，您这边有什么变化或需要可以及时和我们联系。
当然我们的利益是一致的，我们也希望尽快将您的房子销售出去，同样也需要您的全力配合。
3 好房源的铺垫工作：“我们手中有一些培养了很长时间的客户，而且我会尽最大的努力帮您推荐这个房源，但也希望您能够配合，”建议告知房主咬住一个比房主底价高出3000元的价格。
（或者是有讲价的客户，让他找中介谈）。
（好的房源卖的快，不要让房主感觉到是他的房子价位卖便宜了，而是诚阳地产有实力，在最短的时间内有最高的工作效率！）4好房源的铺垫工作：“因为我们诚阳地产是分店联网销售，我们给您的房源向其他分店做了特别推荐（打算安排集中带看），好帮您顺利卖房，在这段时间内可能会有其它分店的经纪人给您打电话看房子，希望您有心理准备。
房源及客户的开发和维护
齐鲁楼市运营部-商成凯
2020/4/7
房源 开发篇
01. 房源开发的重要性 02. 获取房源的途径 03.什么是优质房源 04. 独家委托房源 05. 怎样去维护房源
房源是什么？
1：房源是指业主（委托人）委托房 地产经纪人出售或出租的房屋。
出售房源
房源的分类
租赁房源
独家委托
➢热闹的区域如小区路口，超市门口，小 区门口； ➢小区附近的公交、地铁车站； ➢刚开盘或者刚交房的小区售楼处；
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一般陌生拜访 特定陌生拜访
傍晚（5：00 pm.----8：00 pm.） 双休日（10：00 am. ----6：00 pm.)
地毯式开发
3：小区陌拜
①在街道、邻里中 心、超市、写字楼 等人口密集的地方， 通过派发DM单的形 式陌生拜访个人。
我凭什么相信你你看起来没什么经验？
您的眼力真不错。的确，我入行时间不长，但是在销售经理的帮助下，我已经有成 交了，我们的独家委托业务每一个步骤都会严格按照我们签定的委托合同来执行。 1：有严格的店内控制制度，我来签这个独家和老人来签效果是一样的！
2：正因为我是新人，我非常重视每一个机会，我将会投入100%的精力为您服务的。
②在小区内通过扫 楼的形式，派发DM 单，进而再沟通了 解。
基本话术
1：经纪人:先生/小姐 您好~,这是我们公 司刚制作的近期的房产信息,请您看一下 ~: 上面有我的联系方式，如果您考虑的话 可以随时联系我。
2：经纪人：先生/小姐 您好~我是齐鲁 楼市二手房经纪人，这是我的名片，请 问您的房子有出售或出租的需求吗？
• 群发微信，群发短信，微信朋友圈，微博，贴吧 大家好，我是XXX，我目前在齐鲁楼市工作，大家如果有房屋买卖或租赁的需求都可以联系我，我 将竭诚为您服务！留下个人联系方式。
房源维护
小节
▪大家只要把握好以上几点，和房主好好沟 通，赢得房主的信任，签独家限时房源的 成功率也就大很多了，不过这也只能是参 考，很多时候还要看大家临场发挥的，在 实践中找到自己独特的方法。
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总结
▪总之，大家在维护房源的过程中，每打一个电 话之前，都要明确一下自己打这个电话的目的 ，有针对性的去和房主进行沟通，还有就是一 定要记住，和房主进行沟通的时候，一定要让 房主体会到你是真正用心的在帮他（她）考虑 ，帮他（她）卖房子，这样才能赢得房主的信 任，才能更好的维护好和房主的关系，达到对 房源的把控，从而促进我们业务的可持续性发 展！
的纠纷，同时也为物业公司节省了人力、物力和财力 。 ▪12，轻松卖,门钥匙交于本公司可免因经常须看房而影 响您的私人时间和不必要的金钱消费.
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▪13， 不会让买方觉得您的房屋没有价值.(多家委托只 会让人觉得您好像急需用钱或觉得您的房屋是否有问 题急于脱手).
▪14， 避免多家中介公司联合压低您理想的价格，和不 必要的电话骚扰。的房屋需要高档的公司来帮助您。 我们公司会全心全意给他服务，同时也不会太多占用 他的时间，对于客人来说省时省心。其实各家的服务 都大同小异。可以和客户设定一个委托期限，如果在 此期限内房源无法卖出，我们允许他找下一发布
五.独家限时房源
▪ 其实,房源维护的过程,不仅仅就是房源的维护,更重要的同时要 维护我们和房主之间的关系,在把回报议价和维护房主关系做的 很好了之后,随即又产生了一个非常重要的业务品种----独家限 时房源.
▪ 独家限时房源:就是指我们公司和房主签定一份独家委托协议 合同,在一定的时期内,房主将房子只放在我们一家公司出售(租 ),当然对我们也是有约束的,就是我们不得低于某个价格出售(租 )该房屋,有时候在价格合适、市场允许的条件下，我们也可以 押保证金给房主，具体金额就只能在实际情况下谈了。
房源维护日常管理制度范本
房源维护日常管理制度一、总则第一条为规范我司房源维护管理工作，确保房源信息的真实、准确、有效，提高房源成交率，根据国家相关法律法规和公司实际情况，制定本制度。
第二条房源维护管理工作应遵循真实、合法、及时、准确的原则，维护公司声誉和客户权益。
第三条本制度适用于我司房地产经纪业务的房源维护管理工作。
二、房源信息管理第四条房源信息应包括房源基本信息、房源照片、房源区位信息、房源权属信息等，由经纪人负责收集、整理和更新。
第五条房源信息应真实反映房源现状，不得虚构、隐瞒、误导客户。
房源照片应清晰、真实，不得使用意境图或经过修饰的图片。
第六条房源信息应按照公司规定进行分类、编码，便于查询和管理。
第七条房源信息应及时更新，确保房源信息的时效性。
房源状态发生变化时，经纪人应及时调整房源信息。
第八条房源信息应保密，不得泄露给无关第三方。
除法律法规另有规定外，未经房源业主同意，不得对外发布房源信息。
三、房源维护流程第九条房源维护分为日常维护和定期维护。
日常维护主要包括对房源信息的实时更新、业主沟通、现场查看等；定期维护主要包括对房源信息的全面检查、房源现场查看、与业主沟通等。
第十条经纪人应定期与房源业主进行沟通，了解房源动态，维护业主关系。
第十一条经纪人应定期进行房源现场查看，了解房源实际状况，确保房源信息真实、准确。
第十二条房源维护记录应详细记录房源维护情况，包括维护时间、维护内容、维护结果等，以备查阅。
四、房源质量控制第十三条房源质量控制分为房源筛选、房源审核和房源储备。
第十四条房源筛选是指根据房源基本信息、房源区位信息、房源权属信息等，对房源进行初步筛选，剔除不符合公司业务范围的房源。
第十五条房源审核是指对筛选后的房源进行详细审核，包括房源真实性、房源合法性、房源可操作性等，确保房源符合公司业务要求。
第十六条房源储备是指对符合公司业务范围的房源进行储备，为后续业务开展提供充足房源。
五、违规处理第十七条违反本制度的，公司将依据相关规定对相关人员进行处罚，包括但不限于警告、罚款、停职、解除劳动合同等。
房源维护
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四、回报议价---房源维护的重点
▪在房源后期维护的过程中，最重要的就要数价 格方面的打压了，也就是我们接下来所要讲的 -----回报议价。 ▪回报议价的目的很明确：就是通过自己的语言 、通过自己的方法来达到让房主主动降价的目 的。 ▪回报议价的技巧以及方式方法有很多，每个人 都会有自己独特的方法，在这里，我就很大家 分享一下我自己的几套话术。
德辉房产经纪有限责任公司
-----房源维护及回报议价技巧
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一、房源维护的目的及其重要性
▪众所周知，我们中介行业赖以生存的基本条件就是 客户和房源，由此可以看出，房源对于我们来说是 极其重要的，占了我们生存之本的50%
▪每天，都会有大量的房源进入我们的渠道，但是这 些房源却存在很多的问题，例如：有的房源是其他 中介的，有的房源报价不对，有的房源暂时卖（租 ）不起来等等，这样就给我们接来下的业务操作带 来很大的不便，大大的削弱了我们的工作效率，所 以房源维护的重要性也就体现了出来。
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小节
▪大家只要把握好以上几点，和房主好好 沟通，赢得房主的信任，签独家限时房 源的成功率也就大很多了，不过这也只 能是参考，很多时候还要看大家临场发 挥的，在实践中找到自己独特的方法。
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总结
▪总之，大家在维护房源的过程中，每打一个电 话之前，都要明确一下自己打这个电话的目的 ，有针对性的去和房主进行沟通，还有就是一 定要记住，和房主进行沟通的时候，一定要让 房主体会到你是真正用心的在帮他（她）考虑 ，帮他（她）卖房子，这样才能赢得房主的信 任，才能更好的维护好和房主的关系，达到对 房源的把控，从而促进我们业务的可持续性发 展！
做好房源维护(房产经纪人培训)
对维护人的要求
接下来： 没有带看创造带看，有带看亲自陪同。带看完一定回访。借带看客户铺垫业主、 议价，教会业主如何卖房，同时没有拿到钥匙独家的都可以进一步获取到。
为什么？
1、没有带看，创造带看，建立信赖感 刚刚落实到的房源，第一次带看很重要，一定要以最快的速度去看房，让房东感受到我 们的办事效率。没有带看也要创造带看，可以让客户过来看房，或者同事扮演客户，注 意不要太假。
对维护人的要求
第一次接触，了解房源基础信息，做好实勘 （请业主说）卖房动机、现状、能否随时签。网销查看房本，确定相关信息
房源字段
楼盘名称
楼号
建筑面积
卫
产权
区县
单元
套内面积
阳台
卖房原因
商圈
房号
电梯
现状
是否唯一
பைடு நூலகம்
物业地址
所在层
装修
抵押
售价
建筑年代
总层
室
学区
付款方式
分区
朝向
厅
联系人
家电
看房时间
房产证时间
厨
对维护人的要求
第二次接触（最短时间内回访，最好一天内）
1：带着售房计划书（计划书里面要包括市场分析、近三个月成交记录、本楼盘在卖房 源及竞品分析）亲自拜访，告诉房东售房计划，做好定价及房屋美化
2、告诉业主自己为他房源做了哪些事情包括接下来要做的事情，体现XX对业主房源 的重视度
3：继续了解房源相关信息
注意：
1、一定要对商圈及本楼盘在售房源以及已售房源非常了解，便于更好的对业主做分析 ，根据业主着急程度做好定价。
2、根据房屋楼层、朝向、装修给予房东安排看房、房屋美化的合理建议，体现自身的 专业度。