201503沈阳-抚顺远洋城商业推售报告57p
抚顺华府商业中心城市设计
抚顺华府商业中心城市设计摘要：抚顺恒大华府商业中心开发项目是一个对城市空间影响巨大的综合性地产开发项目，他可以进一步的完善城市的功能，提升城市的承载力，是当今房地产开发产业的新方向。
关键词：抚顺华府商业中心城市设计中图分类号：s611 文献标识码：a 文章编号：二规划概况项目地块位于抚顺市顺城区，用地形状成梯形，北临裕城路，南接沿河景观大道临江路，西靠鲍家河，东至富城街，紧邻浑河和城市原生绿地景观，地理位置十分优越，规划用地面积约36.9万平方米。
同时该项目地处未来城市南北中轴与东西主干的交汇坐标原点，位于市政府绿化广场西部，是将来抚顺市cbd的重要组成部分。
项目功能包括商务酒店、酒店式公寓、办公楼、公寓及商业街等，沿地块由北至南依次划分。
酒店综合体（315米）作为地形的制高点，成为抚顺市的标志性建筑，更大的发挥其公共空间的作用，其主入口设在临江路一侧，通过大面积的铺装形成宽阔的入口广场。
向西沿盛城街布置两栋点式高层公寓（42层），底层通过商业裙房连接。
最北侧布置独栋点式公寓楼（44层），3栋高层住宅通过空间围合形成住宅区。
地块西侧高层住宅的商业裙房与东侧高层住宅商业裙房，成为本地块里独具特色的商业街。
地块东南角布置一座板式独栋公寓（60层），与西侧片区形成对景。
地块的中心处设计下沉式广场。
沿地块周边设置商店，形成地块边界，减少道路交通对地块内部的干扰。
机动车停车场由地块内北、南、东三个坡道引入地下车库及内院。
地下停车库综合设置在一起，以相联环状形成的道路系统来连接各单体建筑的出入口。
三城市设计3.1空间形态设计3.1.1建构公共建筑引导的空间层次从整个城市设计的角度上来讲，酒店综合体是整个商业中心的核心，起到统领整个商业中心的作用，为交往、购物、休闲等各种空间提供了很强的凝聚力。
在项目地块内，酒店、住宅楼及现状保留的商业休闲建筑以双塔式酒店综合体为核心共同营造了地块内生机勃勃的商业氛围，体现了规划概念的整体性。
沈阳浑南泛华广场项目市场
沈阳市具有丰富的历史文化传统， 对商业、文化等产业有一定的市场 需求。
02
行业市场现状及趋势
行业现状
建筑行业
沈阳的建筑行业近年来发展迅速，政 府积极推进城市更新和基础设施建设 ，为建筑行业提供了广阔的发展空间 。
商业地产
家居装饰行业
家居装饰行业在沈阳市场前景广阔， 特别是年轻消费群体的崛起，对家居 装饰的需求更加多元化和个性化。
市场竞争风险
分析项目所在市场的竞争状况，包括竞争对 手、市场份额、产品差异化等方面。
客户需求变化风险
考虑客户需求变化对项目销售和收益的影响 ，如消费者偏好、市场需求变化等。
供应链风险
评估供应链稳定性、成本控制、供应商合作 等方面可能带来的风险。
风险防范与对策
制定详细的市场营销策略
根据市场需求和竞争状况，制定有针 对性的市场营销策略，提高项目知名 度和吸引力。
沈阳市产业结构较为合理 ，以服务业为主导，制造 业、农业等产业也有一定 的发展。
经济增长趋势
沈阳市经济增长趋势较为 稳定，未来仍有较大的发 展空间。
社会文化环境
人口结构
沈阳市人口结构较为年轻，劳动 力充足，对消费市场有较大的支
撑。
教育水平
沈阳市教育水平较高，对商业、文 化、教育等产业有较大的市场需求 。
随着城市经济的发展和人口的增长， 商业地产需求逐渐增加，特别是在浑 南地区，新兴商业圈正在逐步形成。
发展趋势
绿色建筑
随着环保意识的提高，绿色建筑 将成为未来建筑行业的发展趋势 ，政府也将对节能减排、绿色建
筑给予更多政策支持。
智能化建筑
随着科技的发展，智能化建筑也 将成为未来的趋势，通过智能化 技术提高建筑的能源效率和管理
沈阳远洋天地项目客户人群特征及潜在需求调研报告
第一部分调研执行说明
访问员培训现场问卷问题详细讲解访问员模拟试访总结
3、访问过程质量控制
A、访问过程中会设有现场督导，负责访问指导和访问质量的监控。
B、访问员每完成一份问卷后，现场交给本公司督导，由督导当时对问卷实行卷面审查，检查合格后才能领取下一份空白问卷。
C、当日项目经理将对问卷进行二审，确保问卷的有效性与完整性。
D、在征得受访者同意的情况下，记录受访者联系电话、姓名，被确认问卷有质量问题的访问员，其所有问卷全部作废。
已购学区房客户-1 已购学区房客户-2 已租学区房客户-1 欲购学区房客户-1 欲购学区房客户-2 欲购学区房客户-3
第二部分调研主要结论
三、学区房使用与关注因素分析。
沈阳市商圈报告
沈阳市的商业格局，形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的现状。 沈阳市的商圈，形成了中街商圈、太原街商圈、五爱商圈、三好商圈、西塔商圈、长江街商圈等商业区域。
5
布局之美 图形运用 具体设计
第二章 沈阳市商业圈分布情况
沈阳市6 商1圈.1基距本离概况之美
沈阳主要商圈分布：
太原街商圈 中街商圈 长江街商圈 金廊商圈 北市商圈 北站商圈 铁百商圈 五爱商圈 三好街商圈 南塔商圈 西塔商圈
4. 租金水平：租金收取方式有两种： 大型商场采用按营业额的20%-30%扣点形式抵
扣租金。 临街铺面或小型商场按每月固定额收取租金。
布局之美 图形运用 具体设计
沈阳市8 商1圈.1基距本离概况之美
中街主要商业分布图
罕王百货（ 0101流行馆） 新玛特 商业城 兴隆大家庭 苏宁电器 沃尔玛 国美电器 沈阳春天 时装之苑 嘉豪商厦 鹏达体育 运动源 运动汇 萃华楼金店
沈阳1市1商1圈.1基距本离概况之美
三、长江街商圈分析
商圈定位：皇姑区商业中心，也是沈阳市规 划重点建设的商圈。
商圈位置：以长江街为中心，向两侧延伸。
商圈业态：国美电器、百盛百货、华联超市 的等品牌商家。
商圈辐射：规模较小，档次较低。商圈是区 域市场，区域内消费者认可度较高。
布局之美 图形运用 具体设计
目录页
Contents Page
第一章
沈阳市布商业局市之场基美本状况
第二章
沈阳市图商形圈的运分布用情况
第三章
沈阳市具各体商场设基本计情况
2
3
布局之美 图形运用 具体设计
过渡页
Transition Page
第一章 沈阳市商业市场基本概况
远洋城项目营销推广
机动车库
9650 Βιβλιοθήκη 自行车库 700
经营辅助面积小计
13270
合计
109122
235.0
租金收益预测 根据市场调研情况，唐山新华道沿线商业租金情况： 专卖店：5~10 元/平方米.天 唐 百：15~20元/平方米.天（专柜营业额折算） 华 联：12~17元/平方米.天（专柜营业额折算） 由此确定我项目租金预计：1元/平方米.天（经营建筑面积） 则项目年租金收益： （109122-13270）× 1 ×365=3499万元 说明：租金收取随着合同签订，采取预收半年的政策。
五、业态优势 唐山商业存在的突出问题： 商业网点分散 企业运营机制呆板 管理落后 购物环境差 售后服务水平低 缺乏市场竞争力 商业的发展正处于业态升级期，大型的购物中心和专业市场逐渐在兴起。 新兴的商业业态凭借规模、管理、购物环境、服务、多业态的组合优势将获得深层发展空间。 本项目复合业态大型购物中心的高起点定位，顺应了商业经营业态的升级新趋势，在唐山目前的商业竞争环境中具有绝对的优势，前景看好。有良好经营前景作保障，无疑是本项目入市销售成功最大的保证。
内街部分概念包装——时尚生活街 地下一层：远洋生活城。保龙仓超市，生鲜、食品、民生用品样样齐全，产品超过25000种。 层：亚洲名店城。西单百货集团、精品专卖店，中高档服装、鞋帽、休闲装、珠宝、皮具等知名品牌200000种。肯德鸡、麦当劳、必胜客、上岛咖啡等国际餐饮品牌入驻。 层：国际时尚城。缤纷都会时尚服饰，炫目的青少年服饰、配件；新燕春美食广场和桑拿按摩会所，享受放松的生活乐趣。 层：星光欢乐城。国际流行音像制品、精美图书、艺术画廊；高档粤式酒楼；香港新东安电影城。 层：星光欢乐城。KTV娱乐中心。
第二篇 经营定位
远洋城项目核心卖点梳理
9
7
4
巨型屏幕
风情商业街
泄洪渠烧烤点
爱情大道
水上乐园
爱情神树
10
远洋城·快乐谷各节点功能解析
8、植物迷宫
位置：人防口功能：植物迷宫
预算：10万
高尔山公园西门
小广场
植物迷宫
售楼处翻斗乐
2
1
3
5
6
远洋地产抚顺公司·远洋城临时售楼处设计任务书
抚顺中央主题生活城
8
9
7
4
巨型屏幕
风情商业街
泄洪渠烧烤点
爱情大道
目前国际最流行的生活理念
5.2 建筑设计
整体以欧洲经典建筑设计风格为主，分布在不同组团，一期主要以英伦乡村风格和法式宫廷风格为主。打造一个真正的欧洲原味小镇，建筑博物馆，同时让建筑也成为风景。一期英伦风格的建筑，以红褐色为主，与自然相得益彰，同时红色立面易于历久常新，时间越久越有品质。也是世界经典的建筑风格。一期别墅以法式宫廷风格为主，也是最经典的建筑风格之一，法式建筑以其尊贵大气，装饰线丰富，对称布局而闻名，是高档豪宅常用建筑风格。在远洋城山语墅的法式别墅，在保留法式建筑精髓下，增加了坡地，合院等元素，更适合中国人居住习惯。
风情商业街
泄洪渠烧烤点
爱情大道
水上乐园
爱情神树
10
远洋城·快乐谷各节点功能解析
4、风情商业街
功能：展示商业氛围，成为写真婚纱摄影基地，同时可做一些风情售货亭，出租贩卖食品和纪念品
高尔山公园西门
小广场
植物迷宫
售楼处翻斗乐
2
1
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远洋地产抚顺公司·远洋城临时售楼处设计任务书
抚顺中央主题生活城
商场调查报告5篇
商场调查报告5篇（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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沈阳商场调研报告
沈阳商场调研报告沈阳商场调研报告一、调研背景沈阳是中国东北地区的重要城市，拥有广阔的消费市场。
随着经济的快速发展，沈阳商场也在不断增多和变化。
本次调研旨在了解沈阳商场的发展现状，分析市场特点和竞争态势。
二、调研内容1. 商场规模和数量：调研了沈阳市各个区域的商场数量和规模，包括传统实体商场和购物中心。
2. 商场格局和布局：分析了沈阳市商场的格局和布局，包括商场类型、经营品类和租赁情况等。
3. 商场运营和管理：调查了商场的运营和管理情况，包括商场的品牌定位、租金水平、客流量和销售额等。
4. 消费者需求：了解了沈阳市消费者的购物偏好和需求特点，包括消费者群体、购买力和消费习惯等。
5. 竞争态势：分析了沈阳市商场的竞争态势，包括同类商场的竞争关系和主要竞争对手的经营情况等。
三、调研结果1. 商场数量和规模：沈阳市商场数量多，规模不一，覆盖了各个区域，其中购物中心大致占商场总数量的一半。
2. 商场格局和布局：购物中心和传统商场并存，购物中心以大型连锁品牌为主，传统商场则以小型独立店铺为主。
各个商场的租赁情况较为稳定，且租金水平较高。
3. 商场运营和管理：沈阳市商场品牌定位各异，有多个商场定位较为高端，客流量和销售额较大。
商场的客流量主要集中在周末和节假日，平日相对较低。
4. 消费者需求：沈阳市消费者群体多样化，购买力逐渐提升，消费者更倾向于选择购物中心进行购物，以便获得更为便捷和多样化的购物体验。
消费者对于购物环境、品牌和服务的要求较高。
5. 竞争态势：沈阳市商场竞争较为激烈，主要竞争对手为同类型的购物中心和大型连锁品牌，不同商场之间的竞争主要体现在租金水平、商户品牌和服务质量等方面。
四、结论和建议1. 沈阳市商场数量和规模已经相对饱和，新商场的发展应考虑特色和定位的差异化。
2. 商场要注重提升服务品质和购物体验，满足消费者对于环境、品牌和服务的要求。
3. 商场要加强与品牌商户的合作，提供更具吸引力的租赁条件和销售支持，以吸引更多优质品牌入驻。
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1-3 项目主要竞争楼盘近期市场走势总结
本案商业定价的市场建议
本案目前商业销售条件缺乏，因此商业与住宅价格比不要突破1.5。 介于本案地处中心板块边缘区，项目处前期，加之周边商业氛围的缺失，
参考周边项目的市场价格，建议本案一期B商业售价不要高于7500元。
商业产品目前市场条件下去化周期长，绝大部分项目中的商业部分均属 于严重滞销产品，同时价格依然是重要的销售杠杆，多数项目均存在以 价换量的现象 目前市场条件下本项目商业不适合高价入市，需低价切入，避免造成滞 销现象。 要强化对本案商业的推广宣传，增强客户的购买信息以及购买信心。
万泉欧博城
项目地址 项目规模 项目定位 商业主力户型 教育配套 顺城区顺城区新城路西段 建面30万 普通住宅 130-600平 十五中学 商贸：苏宁电器抚顺店、天丰大厦 医疗：慈济医院 金融：中国农业银行 休闲：休闲娱乐场所众多 餐饮：餐饮场所众多 沿街商业 现代主义风格 绿 化 率 25% 抚顺万泉房地产有限公司 待定
套数 25 23 69 117
层数 2 2 1
货值盘点 面积段 102-303 104-216 58-252
面积 3795 3268 8320 15383
均价 9000 7500 5500
不可售货值 货值（万元） 办公室 招商 3415.5 22 3 2451 847.5 4576 10442.5
一期B及2.1B可售货值6180万元
临街
10
—
5
5
2F 2F、 3F、 4F（在 售）， 送地下 室 2F
量少不推
澳海澜庭
临街、园 80底商 区内街 20000
商业整 一次性95 6500 体17万 折，贷款 方 97折
200
20
否
1F： 2012年 4.5,2F 6-8米 4月 3.9
一般
集中推售 效果不佳
马德里皇 家水岸
底商
临街
1502000
金地富山共300套商 业，去化时间2年， 共去化20套 香山美墅二期共有10 余套商业，2011年10 月开盘，目前全部售 罄
金地富山
7000
74-228
300套
2层
——
有
香山美墅
6900
100
二期15 套
2层
3.6米
有
万泉欧博城
10000
130-600
100
2层
3.3米
有
万泉欧博城2013年3 月开始销售门市，共 计100套门市，目前 剩余80套
12500
12
一次性95 12（含 折，贷款 售楼处 97折 和物业）
五五折 112
1
否
1F 4.2 ；2F 3.9
—
—
2013年 6月
差
顶账
恒大华府
底商
临街、园 30-160 6000 区内街
—
60
3F
是
—
好
优惠力度大
万达17000 商业整 一次性付 - 体20万 款9.7折、 25000 方 贷款9.9折 16 300 无 无 无
1-3 项目主要竞争楼盘近期市场走势总结
市场小结：
供应量、去化量双低，且档次不高
周边市场商业网点总量虽然较城区少，由于高山路目前为城市繁
华的边缘地带，致使去化速度也是极慢，导致商业氛围较弱；
同时现有商业经营业态较为低端；多为服务周边的社区型小商业 为主，档次不高。
[贰]
远洋城商业梳理
2.1货值盘点 2.2SWOT分析 2.3问题总结
将军板块
传统房地产板块，周边配套充足，商业氛 围相对浓郁，虽新项目稀缺，但价格优势 不明显。 目前价格：5500-10000 去化表现：一般
整体市场环境：商业市场整体较为冷清，一来在售商业门市的项目稀少，并 项目周边市场环境：高山路与新城路虽然相邻，但是商业氛围不同，租金差
且在售商业的去化速度缓慢。 异极大，相同面积租金相差一倍之多。周边商业业态档次低，商业氛围差，各项 目商业体量小；高山路附近全部二层临街底商。
1-3 项目主要竞争楼盘近期市场走势总结
目前与本案直接竞争项目为：
金地富山
万泉欧博城
香山美墅
1-3 项目主要竞争楼盘近期市场走势总结
金地富山
项目地址 项目规模 项目定位 商业主力户型 自然环境 公共交通 顺城区葛布北街 建面100万 普通住宅 77-228平 紧邻高速收费口，自然环境良好 17
教育配套
项目 名称
万科 金域 国际 澳海 澜庭
商业 类型
位置
面积
170300 （243 6平） 8020000
均价
总量
优惠
在售
去 化
层数
分层 售出
举架
开间/ 进深
开售时 间
13年5 月
底商
临街
9000
10
商业 整体 17万 方
—
5
5
2F
2F、3F、 4F（在 售），送 地下室
否
—
—
底商
临街、园 区内街
6500
万达 广场
商业 类型
位置
面 积
均 价
总 量
商业 整体 20万 方
优惠
在 售
去 化
层 数
分层售 出
举 架
1F 5.1； 2F 5.7 4.24.9
开间/ 开售 进深 时间
底商
临街
30107
2500 0
一次性付 款9.7折、 贷款9.9折
50
基本 售罄
2F
否
5.4-7
11年9 月
兴隆 摩尔 世界
底商
临街、园 区内街
60700
2500 0
56
关系客户
售罄 56 （1 个月）
2F
否
7-9米
2013 年9月
CBD商圈，广大客户更认准品牌影响力，商业门市成交速度快速。
1.2 项目主要参考楼盘
【竞品项目】
代表项目：万科金域国际、马德里皇家水岸 目前售价：9000-13000 销售表现：一般 代表项目：澳海澜庭 目前售价：6500 销售表现：缓慢 代表项目：恒大华府目前售 价：6000-6500 销售表现：较快
50
基本售 罄
2F
否
1F 5.1 ；2F 5.4-7 40787 5.7 3.3米 8/14米 2012年 3.62012年 4-5米 4.6米 9月 3.4米 2013年
好
商业社区
格林小镇 天宇金地 富山 万泉欧博 城
底商 底商 底商
临街 临街 临街
200-320 6500 60-300 7000
对本案的启示
价格参考：该项目与本案同区域，现阶段开 发情况类似，是本案价格参考的重要项目。 由于该项目商业门前可用空地5米，且紧邻高 速路口，因此吸引了一些汽车维修类的客户。 比较优势:本案虽商业可用空地较为狭窄，但 品牌实力及强大的人口基础为基础，可作为 竞争优势
1.2 项目主要参考楼盘
万泉.欧博城
生活配套（娱乐、休闲） 小区商业配套规划 立面造型/色彩
健安幼儿园、十二中学
大商将军超市、顺城区中心医院、信托医院、葛布市场 沿街商业 现代主义风格
园林规划设计与面积
绿 化 率 40%
发展商实力（品牌、口碑、信誉） 抚顺天宇永久房地产开发有限公司
品牌 天宇物业
收费
住宅0.8元/平方米·月，商业待定
1-3 项目主要竞争楼盘近期市场走势总结
2
3.6
价格较低，现有商业经营业态较为低端；多为服务周边的社区型小商业为主，档 次不高。
1.2 项目主要参考楼盘
【综合体项目】
代表项目：万达广场 目前售价：17000-25000 销售表现：较快 区域位置：南站商圈 代表项目：兴隆摩尔世界 目前售价：25000 销售表现：快速 区域位置：城东
项 目 名 称
1.2 项目主要参考楼盘
【项目周边】
代表项目：天宇.金地富山、香山美墅 目前售价：7000-9000 销售表现：一般
项目名 称
天宇.金地 富山 香山美墅
商业类型
沿街商铺 沿街商铺
面积
74-218
均价
7000
总量
77
去化
6 售罄
层数
2
举架
-
开售时 间
2012年9 月 2011.10
100
6900
12（二 期）
2-2待售商业SWOT分析
S 优势： 1、产品优势：商业面积区间跨度较大50-256㎡， 适合多种业态经营且，主力面积区间符合市场需求， 且商铺体量小，易去化 2、位置优势：商业街位于通往远洋城一期二期住 宅的必经之路沿线，远洋城业主，人流量基本无分 流，且昭示性较强 3、远洋品牌，美誉度高：远洋品牌开发，远洋城 200万平生态大盘，提供保障 4、发展潜力：一期B及2.1B商业街紧邻学校，发 展潜力巨大；强大的人口基数保障
2-1待售商业概况
商业整体概况
占地面积：1340000平方米 建筑面积：200平方米 商业面积：约17607平米
面积区间：50—256平米
层 层 数：一层/二层 高：一层3.8米，二层3.0米
2.1B商业
具体分布如下：
规划用地
一期B 爱丁堡商业街
一期D 一期B 2.1B 合计
1.2 项目主要参考楼盘
马德里皇家水岸
项目概况：马德里皇家水岸，门市12500， 同期住宅4800，商业/住宅=2.6。
销售情况：共计12套，2013年6月开盘，目
前销售1套，其余为顶账房
对本案的启示
比较优势：本项目属于风情商业街，整体商