剩余法&成本逼近法&收益还原法
7剩余法
开发商利润按总投资额（建筑费、 专业费、地价）的20%计，土地使 用期限50年，建筑期为12个月。
（二）评估要求 运用剩余法评估该土地的价格。
方法一 1．确定不动产总价 租金收入为a = 1500×90%×160 = 216000(元) 不动产总价=（216000/11%）× [1—1/（1+11%）49]=1951827（元） 2．建筑费 = 1500×600 = 900000(元) 又已知i = 14% r = 3% p = 20% 税费 = 1951827×5.5% = 107350(元)
三、剩余法评估的程序 1、调查待估土地的基本情况 调查土地的位置、面积、形状、 平整情况、基础设施状况，调查土地 利用要求即规划限制，如规划用途、 容积率、建筑物高度限制等，调查土 地的权利状况，如权属性质、使用年 限等。
2、确定最有效的开发利用方式 根据待估土地的基本情况，土地 市场条件等，在规划要求及管理所允 许的范围内确定土地的最佳开发利用 方式，以实现土地的最有效使用，它 包括确定土地的用途、建筑容积率、 土地覆盖率、建筑高度等。最重要的 是选择最佳的土地用途。
税费,% 销售税费,%
税费的计算:买地税=生地价×税率 卖地税=熟地价×税率 地价利息=地价(1+税率) ×利率 买地税应做为投资.
待建筑空地的评估 地价=楼价-建筑费–专业费–利息 –销售费用–税费–开发商利润 买地----建筑物-------销售 税费,% 税费,%
销售费用,%
地价利息=地价(1+税率) ×利率 买地税应做为投资.
地价=[不动产交易价-建筑费用 （1+i+r+p+ip+ir）-税收] 1+r+p =[1951827-900000× （1+14%+13%+20%+14%×13%+1 4%×20%）-107350]/ 1+13%+20% =479897/1.33 =360824.8（元） 单位面积地价=360824.8/800 =451（元/平方米）
剩余法(开发后出租)
（序号）剩余法（假设开发法）（1）原理及公式剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算估价对象土地价格的一种方法。
基本公式如下：V=A-B-C其中：V—估价对象价格；A—开发完成后的土地总价值或房地产总价值；B—整个项目的开发成本；C—开发商合理利润。
具体公式：地价＝预计开发完成后的不动产总价－开发成本－管理费用-投资利息－投资利润－销售税额及销售费用根据《城镇土地估价规程》，剩余法的估价程序如下：①调查估价对象的基本情况；②确定估价对象的最有效利用方式；③估计开发建设周期和投资进度安排；④估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；⑤估算开发成本和开发商合理利润；⑥确定估价对象的土地价格。
（2）假设条件及特殊处理①假设在评估基准日的地价为V;②本项目以出租方式收回资金；③假设开发完成后的房地产出租收益、运营费用以富民县同区域、同类型、同等规格的房地产的出租收益、运营费用平均值作为参考标准；④工程造价和楼价在开发建设期内（2年）保持平稳，且工程建设期间建筑费和专业费用均匀投入；以中国人民银行公布的2年期贷款利率6.15％计算利息，地价计全息，开发费按均匀投入计。
⑤由于房地产开发周期较长，风险大，项目投资回报率按行业的平均利润率25%计。
（3）选择最佳开发利用方式根据委托方提供的《国有土地使用证》，土地使用权面积5867.49平方米，容积率为依片区容积率来设定，为1.0，建筑面积为5867.49平方米，根据现目前房地产出租情况，类似房地产出租面积比例为90%（考虑公共设施面积）。
（4）确定房地产价值使用收益还原法确定开发完成后的房地产价值，收益还原法是在估算待估房地产在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的房地产还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（房地产价格）的一种方法。
房地产估价 第七章剩余法
三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 1、开发成本和管理费用可采用比较法来估算； 2、销售费用和销售税费通常是按照开发完成后房地产价值的一定比率来估 算。
四、投资利息 投资利息估算只在传统方法中需要。 正确计息需把握6个方面： 计息项目、计息期的长短、计息的方式、利
率的高低、计息周期、名义利率和实际利率。
按开发后的经营方式细化的公式 （一）适用于开发后出售的公式
V=VP－C 式中：V：待开发房地产的价值； VP：用比较法估算的开发完成后的房地产价值； C：应扣除项目。 （二）适用于开发后出租、直接经营的公式
V=VR－C 式中：VR：用收益法估算的开发完成后的房地产价值。
什么是管理?
剩余法的估价前提C193
相什关概么念 是 管 理 ?
土地最佳利用方式； 不动产价值； 建筑物现值； 建筑物开发成本； 建筑物开发利润； 建筑周期。
基本原理 土地价值剩余理论，即土地价值由土地产品价格所决定，是扣
除其他生产费用的余额。
什剩余法么的特是点 管 理 ?
1、预期性；
2、时点不同；
剩余法适用的范围（估价对象C191） 1、适用于具有投资或开发潜力的房地产，如待开发的土地（包括 生地、毛地、熟地）、在建工程（包括停建工程）； 2、对待拆迁改造的再开发房地产的估价； 3、适用于对待开发土地的最高地价、最大利润、最高开发费用的 估算。 4、适用于现有新旧房地产中地价或房价的单独评估。
八、假设开发法总结和运用举例C190
运用举例
• 例7-1：有一成片荒地需要评估，获知该荒地的面积为2平方公里。
适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单 价为800元每平方米；开发期需要3年；将该片荒地开发成“五通一 平”熟地的开发成本及管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款 年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的 税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用
3第三节 剩余法
1]+14×[(1+6%)1.5-1] =0.197V+1.279亿元 • (5)转让税费总额=39×6%=2.34亿元
19
• (6)开发利润总额： (V+V×3%+14)×12%=0.124V+1.68亿元
• (7)购买该片荒地的税费总额 =V×3%=0.03V
4693×10000/(4500×0.9)=11589
30
31第四节 市场比较法一 Nhomakorabea基本原理
（一）概 念
所谓市场比较法，就是将估价对象与近 期内已经发生交易的类似房地产进行比 较，对这些类似房地产的成交价格进行 适当的修正，以此作为估价对象在估价 时点的客观合理价格的估价方法。
这里的“类似房地产”，是指在所 处地区、用途、建筑结构等方面，与估 价对象相似的房地产。
➢基本思路同开发商为取得土地使用权而确定 投标金额时的思路一样：即开发商首先要根 据其所在区位和本体条件，确定可在其上建 造什么样的建筑物，该建筑物建成后可以什 么样的价格售出，再从该总收入中减去为建 造建筑物所花费的建筑安装工程费、专业费、 销售费、管理费、税金、利息和正常利润等， 剩下的就是可用来支付土地使用权出让金的 最大数额。
二、基本公式
• 采用市场法评估房地产价格需要进行交易情 况、交易日期、区域因素、个别因素的修正
V V0 A B D E
V--估价对象价格
V0--可比实例价格
A--交易情况修正系数 B--交易日期修正系数
D--区域因素修正系数 E--个别因素修正系数
在土地估价中，还需进行容积率、使用年 期和开发程度修正
第五章剩余法
方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。
• (一)确定评估方法 • 现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用计算公式为： • 地价＝楼价—建筑费—专业费—利息—销售费用—利润 • (二)计算楼价 • 楼价＝2000×2.5×9000=45000000(元) • (三)计算建筑费和专业费 • 建筑费＝＝15000000(元) • 专业费=建筑费×10%=1500000(元) • (四)计算销售费用和税费 • 销售费用＝％=1125000（元） • 销售税费＝％=2925000（元） • (五)计算利润 • 利润＝(地价+建筑费+专业费)×20％＝(地价+16500000)×20％ • (六)计算利息 • 利息＝地价×[(1+15％)2—1]+(15000000+1500000)×[(1+15％)1—1] • =0.323×地价+2475000 • (七)求取地价 • 地价=45000000—16500000—1125000—29250000—0.2 ×地价—3300000 • —0.323×地价—2475000 • 地价＝12262000(元) • (八)评估结果 • 单位地价＝／2000＝6131(元／平方米) • 楼面地价＝＝2452(元/平方术)
第五章剩余法
四、剩余法的适用范围 剩余法主要适用于下列几种类型的房地产估价： 1．待开发土地的估价。用开发完成后的不动产价值减去建造费、专业
费等。 2．将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开
发费用，就得到生地地价。 3．待拆迁改造的再开发房地产的估价。这时公式中的建筑费还包括拆
• 选择评估方法： • 该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法评估，地价测算公式为： • 地价=不动产总价—建筑费—专业费—利息—税费—利润 • (一)测算不动产总价值 • 可以采用收益还原法测算不动产总价值。 • 由于土地使用权年期为50年，开发期为2年，因此的年限为48年。 • 不动产年纯收益：300×8000×90％×(1—25％)=1620000(元) • 不动产总价=19746401(元) • (二)测算建筑费及专业费 • 建筑费及专业费=1000×8000=8000000(元) • (三)计算利息
土地估价方法之三——剩余法
（1） 方法适用错误，步骤错误；
（2） 利息、利润计算错误；计算利息时要特别注意资金投放方式和计息方式
（3） 计算项目不准确、漏项，或步骤不全；
（4） 参数使用错误或前后不一致。
C.估算不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。
D.确定开发建设周期，估算预付资本利息（这是一个难点），预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费，这些费用投入时间不同，计算时要根据各自的投入额、在开发过程中所占用的时间长短和当时贷款利率进行计算。
E.估算税金，一般以建成后不动产总价的一定比例计算
测算方法二：利息中不计地价款的利息
利息计算不同，算出开发完成时地价后，还需要贴现。
2、利用剩余法测算开发商的预期利润
基本思路和公式同评估土地价格，将公式稍加变换即可。
3、利用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准
将建筑费及专业费的最高控制标准假设为x元，代入基本公式进行计算，得出最高控制额，最后算出单位面积建筑费及专业费控制标准。
土地价格 = 房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润 - 税收 - 利息
计算时还需要考虑各项费用的时间价值
3、剩余法的特点与适用范围
（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀
再从计算出的剩余值中扣除取得土地使用权的相关法律、估价及登记发证费用等，得到所估土地的地价额。最后经估价师确定。
三、剩余法估价的应用
1、利用剩余法评估土地价格
剩余法
• 2．求毛地价格的公式
• 所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权 出让手续)，具有“三通”或条件完备的基础设施，但未 进行拆迁的可用于建筑的土地。 • (1)适用于在毛地上建成房屋的公式 • 毛地价格＝开发完成后的房地产价格－由毛地建成 房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地 开发利润－买方购买毛地应负担的税费 • (2)适用于将毛地开发成熟地的公式 • 毛地价格＝熟地价格－由毛地开发成熟地的开发成 本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购 买毛地应负担的税费
（三）根据估价对象细化的公式： 1．生地价格公式
• 生地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于 建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不 具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件，同时地上地下待拆除 的房屋、构筑物尚未拆迁。 • (1)适用于在生地上建成房屋的公式： • 生地价格＝开发完成后的房地产价格－由生地建成房屋的开发 成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买生地应 负担的税费 • (2)适用于将生地开发成熟地的公式，所谓熟地，指具有完善的基础 设施，且地面平整，可用于建筑的土地。 • 生地价格＝开发完后熟地价格－由生地开发成熟地的开发成本 －管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应 负担的税费
土地估价方法-------剩余法
剩余法
• • • • • 剩余法概述 剩余法基本公式 剩余法估价程序与方法 应用剩余法估价的常见问题 剩余法的应用实例
一、剩余法概述
（一）定义
• 剩余法（The Hypothetical Development Method或Residual Method）又称假设开发法、 倒算法、残余法或余值法等，是在估算开发完成后 不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开 发成本及有关专业费、利息、利润、税收等费用后 ，以价格余额来估算待估土地价格的一种估价方法 。 • 从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其 可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。为了 获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总 价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余 价格”。即地价等于土地与建筑出售价格减去建筑 物本身的价格。
土地估价理论与方法：剩余法
剩余法，也称假设开发法、残余法，它是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费⽤和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费⽤后，以价格余额来确定估价对象⼟地价格的⼀种⽅法。
其更深的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租⾦剩余，剩余法是⼀次性(考试⼤)的价格剩余。
剩余法可应⽤于：①⼟地估价；②确定房地产开发项⽬投资者获取待开发场地所能⽀付的价格；③确定开发项⽬中的控制成本费⽤。
此外，剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进⾏资本还原，单独求得⼟地或房屋的价格。
剩余法估价是从开发商的⾓度分析，测算其所能⽀付的场地购置费⽤。
其可靠性取决于是否根据最有效使⽤原则和合法原则确定⼟地利⽤⽅式；是否依据市场⾏情正确判断⼟地和建筑物售价；是否正确确定⼟地开发费⽤和正常利润。
在应⽤剩余法估价时除要求掌握其基本公式和程序外，还应注意其限制条件和假设，并特别注意其适⽤范围。
剩余法适⽤于4种类型的⼟地估价：①待开发⼟地的估价；②待拆迁改造的再开发房地产的估价，这时公式中的建筑费还包括拆迁费⽤；③仅将⼟地或房地产整理成可供直接利⽤的⼟地或房地产的估价；④现有新旧房地产中地价的单独评估。
在此指出，当建筑物较新且处于使⽤状态时，剩余法是⼀种有效的⽅法。
就⽬前的地产市场来看，当⼟地具有开发或潜在开发价值时，剩余法不失为⼀种可靠、实⽤和重要的估价⽅法。
此外，本章还有⼏个要点需要掌握。
⼀是注意开发利⽤⽅式的确定，⼆是利息的计算问题。
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3、剩余法用剩余法进行地价评估时，通过对相邻地区商品房销售市场行情相关性分析，预测委估地块预期商品房售价、建筑成本、专业费用以及利息利润等，再运用公式计算地价。
其计算公式为：V=A-B-CV—待估土地价格A—开发完成后房地产总价值B—整个开发项目的开发成本C—开发商合理利润详细计算过程如下：1、确定估价对象最佳开发方式估价对象按照武汉市商业用地平均容积率设定，确定待估宗地容积率为2.5。
2、确定开发周期和投资进度安排①开发周期确定房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发（拆迁、场地平整、临时水电等）、勘察、设计、项目招标等；中期主要包括建筑安装工程建设（含设备的安装）；后期主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等）。
根据武汉区同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及开发项目的实际情况确定开发周期为2年。
②投资进度安排房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等的费用较少；中期主要包括建筑安装工程建设（含地基、基础的处理、设备及安装等）资金投入比较集中；后期住宅小区主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路等），资金投入较少，但时间比较长。
根据武汉市东湖开发区同类房地产开发资金投入的一般情况及该项目的具体情况，确定在第1年投资为40%，第2年投资60%。
3、估价对象开发完成后房地产价格的确定估价人员通过资料的搜集、分析和筛选，选取估价对象周边类似的三宗房地产交易实例做为可比实例。
根据交易案例的价格进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素修正，确定房地产价格，具体见下表。
比准价格确定表根据以上的比较修正，估价对象的估价基准日的房地产比准价格为4069元/平方米。
因为选用的案例价格均是现房或准现房的价格，而估价对象建设完成后的价格为未来的价格,根据东湖开发区现房与期房价格的差异的一般水平及东湖开发区同类房地产的价格变动趋势综合分析，对此价格不作调整，所以估价对象未来测算各期的房地产价格为4069元/平方米。
根据东湖开发区同类房地产的市场状况、一般销售进度及该房地产的具体建设情况，确定估价对象开发建设第一年销售40%，第二年销售50%，第三年销售10%。
根据销售周期，折现率取1—3年期贷款利率7.56%，则：房地产销售价格=4069×[（1+7.56%）-0.5×40%+（1+7.56%）-1.5×50%+（1+7.56%）-2.5×10%]=3732.30（元/平方米）4、确定开发成本开发成本包括项目开发建设期间所发生的一切费用总和。
根据本项目的实际情况，开发成本主要包括城市基础设施配套费、建筑费用（建筑工程费用（含地基处理、主体工程、一般水电安装等）、室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等））、专业费用、管理费用、投资利息、投资利润、和销售税费。
①建筑费用A、建筑工程费用根据该项目的具体规划建设及武汉市同类房屋建筑物的工程造价的一般水平，规划为钢混二等结构其工程造价为990元/平方米。
B、室外附属工程的建设费用室外附属工程的建设费用主要包括室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等，但江夏区商品房的出售价格中一般不含管道煤气配套费、电子对讲门、电表费等有关费用。
根据该项目的规模、同类房地产的配套建设一般水平及项目拟将建设的实际情况，确定室外附属工程的建设费用230元/平方米。
C、基础设施配套费根据相关规定，武汉市城市基础设施配套费按80元/平方米计算。
建筑费用=（990+230+80）×[（1+7.56%）-0.5×40%+（1+7.56%）-1.5×60%]=1200.62（元/平方米）②专业费用专业费用指项目的可行性研究、规划、勘察、设计、监理、造价咨询（标底编制、决算审核等）等相关工程师的费用，一般为建筑成本的5%-10%。
根据《国家计委关于建设项目前期工程咨询收费暂行规定》（计委价格[1999]1283号）、《省物价局关于城市规划咨询有关问题的通知》（鄂价房服函[2002]46号）、国家计委、建设部“关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知”（计价格[2002]10号）、国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》（（1992）价费字479号）、湖北省物价局、建设厅《关于调整建设工程造价咨询服务收费标准的通知》（鄂价房地字[2000]51号）等有关收费标准，并结合东湖开发区房地产市场、建筑市场的一般水平及该项目的实际情况，确定专业费用为建筑成本的6%。
专业费用=1200.62×6%=72.04（元/平方米）③管理费用管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供各种服务而发生的费用。
主要包括管理人员工资及附加费、办公费用、差旅费、固定资产使用费、业务招待费等。
参照《国家计委、建设部关于印发《经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格[2002]2503号），并结合该项目的规模和开发周期确定为建筑费用的5%。
管理费用=1200.62×5%=60.03（元/平方米）④投资利息投资利息指房地产开发商在房地产开发过程中，为筹措短缺资金，而向金融机构贷款所支付的利息。
但此利息在开发过程中所占比例视不同情况而各异，以此利息作为投资利息，不能体现自有资金的投资的时间价值。
所以，投资利息为全部成本的利息（含土地取得价格）。
本次评估按折现进行测算，所以不计算利息。
⑤投资利润投资利润指房地产开发商投资房地产开发项目应取得资金报酬及承担风险的补偿。
根据武汉市东湖开发区同类房地产项目的投资利润平均水平，确定为投资成本的10%。
以下计算V0为楼面地价：投资利润=（V0+1200.62+72.04+60.03）×10%=0.10V0+133.27（元/平方米）⑥销售税费销售税费指房地产进入市场流通领域中发生的费用销售费用和应交纳的销售税金及附加等。
销售费用主要包括市场推广费、销售代理费和销售手续费。
销售税金及附加主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育发展费、平抑副食品价格基金等。
武汉市城区税金及附加包括：营业税为营业额的5%，教育费附加为营业税的3%，堤防费为营业税的2%，平抑副食品价格基金为营业额的0.1%，城市维护建设税为营业额的7%，地方教育发展费为营业额的0.1%，综合税费率为营业额的5.8%。
根据武汉市房地产销售税费一般取7%。
销售税费=4069×7%=284.83元/平方米)5、地价确定楼面地价V0=4069-(1200.62+72.04+60.03+0.10V0+133.27+284.83) 即：V0=2107.43(元/平方米)单位地价=2107.43×2.5=5268.58(元/平方米)4、成本逼近法成本逼近法就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和税费来推算土地价格的估价方法。
其基本思路是把对土地的所有投资，作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利息和利润，组成土地价格的基础部分，从而求得土地价格。
其计算公式为：待估宗地土地使用权价格＝（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数由于待估宗地位于武汉市规划区内，调查待估宗地所在区域周边的土地利用状况，此次采用成本逼近法评估待估宗地地价时，该地块征用前用途为农用耕地，按照新土地管理法规定，结合湖北省及武汉市颁布的各项文件为依据。
根据成本逼近法测算地价的步骤，其各项费用如下：（1）土地取得费及相关税费1) 土地取得费土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。
调查待估宗地周边的土地利用情况，农用土地大部分为耕地，目前获得类似估价对象土地，需支付的费用主要有：A、土地补偿费根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）中第四十七条规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。
征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍，结合实际情况，确定该地块前三年平均亩产值为7000元/亩，在评估中按平均年产值的10倍补偿。
土地补偿费＝7000×10＝70000（元/亩）B、安置补助费根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）中“第四十七条规定”，安置补助费按需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数为被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口数的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前3年平均年产值1.5倍；如按照上述规定支付土地补偿费和安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍；根据武汉市近期颁布的《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》，结合该地区征地实际情况，耕地前三年平均亩产值为7000元/亩，补偿倍数为6倍，调查该地区需要安置的农业人数为每亩1人。
安置补助费＝7000×6×1＝42000（元/亩）C、青苗及地上附着物和其它有关设施补偿费根据武汉市近期颁布的《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》，被征用土地上的青苗，能计算产值的，按其产值进行补偿。
能收获的不予补偿；不能收获的，按一季产值进行补偿。
不能计算产值的，给予合理补偿。
根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）中第四十七条规定，地上附着物和青苗补偿费一般为该耕地被征用前3年平均产值的1倍，结合武汉市统计调查资料以及武汉市土地管理局提供的该地区征地实际情况，该耕地前三年平均亩产值为7000元/亩，每年两季，按一季产值进行补偿，在评估中按一季平均年产值的1倍补偿。
青苗及地上附着物和其它有关设施补偿费＝7000×0.5×1＝3500（元/亩）小计:土地取得费=A+B+C=(70000+42000+3500)÷666.67=173.25元/平方米2)相关税费A、征地管理费根据湖北省物价局、湖北省财政厅《关于征收土地管理费的通知》（鄂价房地字[1995]44号）的有关规定，征地管理费的计费基数为征地费用，包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上、地下附着物和拆迁补助费。