2-不动产债权投资业务介绍
不动产投资信托基金 培训内容
不动产投资信托基金培训内容
不动产投资信托基金（REITs）是一种通过集合投资者的资金购买、经营和管理房地产的金融工具。
以下是关于不动产投资信托基金的培训内容：
1. 介绍REITs的基本概念、发展历程和投资特点，包括REITs的定义、REITs的优势、REITs的种类和投资策略等。
2. REITs的运营模式和业务流程，包括REITs的设立与发行、REITs的投资策略、REITs的资产管理和运营管理、REITs的收益分配和业绩评估等。
3. REITs的投资风险和风险管理，包括市场风险、利率风险、管理风险、财务风险等，以及如何通过分散投资、定期评估和监控等方式降低风险。
4. REITs的相关法规和政策，包括国家对REITs的监管政策、税务政策、土地政策等，以及如何遵守相关法规和政策。
5. REITs的投资分析和案例分析，包括如何评估REITs的业绩和价值、如何选择合适的REITs进行投资等，以及实际案例的分析和讨论。
6. REITs的实际操作和交易，包括如何进行REITs的买卖和交易、如何管理REITs的投资组合等，以及相关交易平台和工具的使用。
通过以上内容的培训，可以帮助投资者了解REITs的基本概念和特点，掌握REITs的投资策略和风险管理方法，熟悉REITs的相关法规和政策，以及实际操作和交易的技巧。
投资理财基础知识PPT57页课件
保本 有保证收益 分享保险公司利润 免征税收 抵御通货膨胀
指保险公司将其分红保险业务实际的经营成果优于定价假设的盈余，按照一定比例(目前中国保监会规定不低于70％)向保单持有人进行分配的人寿保险产品。
定 义
特 征
投资工具6–分红保险
*
分红保险
传统非分红保险
保 费
确定不变，但是可以用红利来抵交保费(仅适用于提供该项选择的险种)
专注于投资的长期增值。常常会为提高投资收益而采取一些行动，并愿意为此承受较高的风险 。
高度追求资金的增值，愿意接受可能出现的大幅波动以换取资金高成长的可能性。为了最大限度地获得资金增值，常常将大部分资金投入风险较高的品种。 …..
*
成长型
收入型
风险、收益
低
保本型
保本型
保本 型
收入型
收入型
成长型
购房收益 注意事项
稳定且高
投资郊区房产需谨慎、购买年代远的房产需谨慎、面积大的房屋不宜投资
投资工具5–房地产
稳定性、良好的成长性、不可比性
有投资潜力、开盘价低、规模不大
抗跌性强
不可替代性、抗跌能力强
看商铺本身、看楼盘定位、看后期管理、看业主
公司债券
收益率 风险度 税收高低
高
低
债券按发行主体可分为 政府债券：定量发行购买受限制 金融债券：个人投资者无法购买到 企业债券：存在信用风险，需交纳20％的所得税
*
记账式国债与凭证式国债
债权记录方式不同 票面利率确定机制不同 流通或变现方式不同 到期前卖出收益预知程度不同
投资工具3–股票
*
影响股票投资价值的因素
内部因素
公司净资产 盈利水平 股利政策 股份分割 资产重组
关于申请办理不动产债权投资计划融资业务的议案
关于申请办理不动产债权投资计划融资业务的议案
议案：关于申请办理不动产债权投资计划融资业务
背景：
我们公司作为一家专业的不动产投资公司，为了扩大业务规模，增加资金运作能力，提高企业收益，减少风险，需要申请办理不动产债权投资计划融资业务。
议案内容：
1. 申请办理不动产债权投资计划融资业务，包括向投资者募集资金，建立不动产债权投资计划，并进行相关的投资运作。
2. 根据公司实际情况制定融资计划，包括融资金额、期限、利率、还款方式等，并在申请材料中详细说明。
3. 落实相关管理制度，确保融资资金的使用和投资运作符合法律法规，保护投资者的合法权益。
4. 加强风险管理和监督，确保投资运作风险的可控性，并及时向投资者公开相关信息。
5. 官方及时报送融资业务运作的相关情况，包括计划的执行进度、投资回报情况等。
6. 配合监管部门的检查和监督，接受监管部门的指导和管理，确保融资业务的合规性和稳定性。
7. 建立完善的内部管理机制，包括融资业务的组织架构、工作流程、风控体系等。
预期效益：
1. 提高企业的资金运作能力，增加公司的盈利能力。
2. 扩大公司的业务规模，为公司未来的发展奠定基础。
3. 为投资者提供优质的投资项目，增加投资者的投资收益。
4. 促进不动产市场的健康发展，推动行业的良性竞争。
5. 增强公司的整体实力和市场竞争力。
结论：
根据以上考虑和预期效益，建议公司申请办理不动产债权投资计划融资业务，以实现公司进一步扩大规模、提高盈利能力和市场竞争力的目标。
保险资金项目投资计划业务简介
• 2007年7月，保监会发布《保险资金间接投资基础设施债权投资计划管理指引 （试行）》，对债权计划的发行和管理进行了规定，明确了保险资金投资基础 设施项目的相关操作流程。
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案例：光大永明—南京秦淮河整治债权投资计划
担保人情况介绍
南京城建集团为本债权计划提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保
➢ 南京城市建设投资控股（集团）有限责任公司为由京市人民政府授权南 京市人民政府国有资产监督管理委员会成立的独资子公司。公司注册资 本40亿元。2012年7月中诚信国际给予南京城建集团AAA的外部长期信用 等级，且评级展望为稳定。
➢ 南京市城市建设投资控股（集团）有限责任公司经营范围包括：接受市 政府委托承担城市基础设施及市政公用项目的投资、融资、运营、管理 任务，从事授权范围内国有资产经营和资本运作、盘活城建存量资产及 有助于实现国有资产保值增值目标的相关业务，广泛吸收社会资本、实 施项目投资和管理、资产收益管理、产权监管、资产重组和经营。
融资
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基本结构：类信托模式
保险资管公司
符合条件 的机构投
资者
一般为委 托人
受托人
监督
委托人 受益人
受托管理 受托合同
受托合同
投资计划
资金委托
投资计划 财产托管
托管合同
监督合同
独立监督人
投资合同
监督
受托资金
收益分配、本金返还 划拨指令
保险资金基础设施及不动产债权投资业务介绍(民生)_2013-02
通常为7年左右，期限较长 部分项目可长达10年或以上 我公司目前正在尝试运作1-5年期限的项目
资金使用灵活 资金使用模式与企业债较为相似 可以根据项目建设需要分次或一次性到位
综合融资成本相对较低 高资信等级的项目，债权计划融资成本参照同期贷 款基准（或适当下浮）协商确定 中低资信等级的项目，一般参考银行同笔贷款利率 水平或者信托产品利率（适当下浮）协商确定
企业债券
具有法人资格的企业
多为中长期品种
不超过 净资产40%
债权投资计划
项目方，上市的公司其实际控 制人，大型央企
期限灵活， 可为3-10年
不受净资产 规模限制
中国保监会
债权投资计划具有期限灵活、综合成本较低等优势，而中期票据和短期融资券期限 则相对较短，三者都具有审批发行效率较高的特点，企业可采取上述三种债务融资 工具组合运用的方式优化融资结构。
投资者范围扩 大
申报流程简化
三、债权投资计划业务介绍
债权投资计划概述
债权投资计划是由中国保监会负责备案审核，通过私募或者注册方式，由保险资产管 理公司发起设立的、类信托的债务融资工具，主要投向于基础设施项目（如：交通、 能源、市政、环保、通讯等）、保障房项目（如：公租房、廉租房）、商业不动产项 目（如：商业中心、写字楼、医疗养老地产等）以及其他领域的项目。 传统的债权投资计划一般指基础设施债权投资计划；目前债权计划业务范围已拓展至 保障房项目、商业不动产项目上（这方面与不动产投资计划业务有所重叠） 银行或大 企业集团
标的 项目
基本结构：类信托模式
资产公司
受 托 人
受托管理 受托合同
受托合同
主要为保 险公司 一般为委 托人
不动产投资信托基金
提供稳定的现金流
不动产投资信托基金通常会定期向投资者分配收益，这些收 益主要来源于不动产租金收入。稳定的租金收入为REITs提供 了稳定的现金流，使得投资者可以获得持续、稳定的收益。
REITs的收益分配通常比较稳定，且具有增长潜力。投资者可 以通过REITs获得与不动产市场波动相关的稳定收益，同时也 可以分享到不动产市场的长期增长机会。
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住宅地产的收益主要来源于租金收入和资产增值。
不动产投资信托基金通常投资于优质的住宅地产项目，以满足
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不同层次和需求的租户需求。
工业地产
工业地产是指用于工业生产和物流目的的房地产，包括仓库、物流中心、 工厂等。
工业地产的收益主要来源于租金收入和资产增值。
不动产投资托基金通常投资于具有良好物流和交通条件的工业地产项目 ，以满足工业企业的需求。
不动产投资信托基金
汇报人：可编辑 2024-01-07
目录
• 不动产投资信托基金概述 • 不动产投资信托基金的运作方式 • 不动产投资信托基金的优势 • 不动产投资信托基金的投资领域 • 不动产投资信托基金的风险和挑战 • 不动产投资信托基金的未来展望
01
不动产投资信托基金概述
不动产投资信托基金的定义
总结词
不动产投资信托基金是一种集合投资者的资金购买、经营和管理不动产的金融工具。
详细描述
不动产投资信托基金（REIT）是一种金融工具，通过集合投资者的资金购买、经营和管理不动产，为投资者提供 与房地产相关的投资收益。REIT通常以基金的形式运作，由专业的管理团队负责投资决策和资产运营。
不动产投资信托基金的特点
不动产投资信托基金的起源和发展
总结词
不动产投资信托基金起源于美国，现已 成为全球范围内重要的房地产金融工具 。
债权投资计划业务标准—华夏久盈资产
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债权计划设立要求—增信方式
项目主要筛选标准
1. A类增信（银行担保）：由国家级专项基金、国开行、符合条件的大型商业银行（要求外部评 级AA以上）提供本息全额不可撤销连带责任担保。 目前保监会认可的A类增信银行名单包括：国开行、工商银行、建设银行、中国银行、农业 银行、交通银行、招商银行、浦发银行、兴业银行、中信银行、民生银行、华夏银行、广发银 行、平安银行、光大银行、北京银行、南京银行、宁波银行、浙商银行、渤海银行、恒丰银行。 2. B类增信（企业担保）：由大型国有企业或企业集团提供担保。对担保人净资产要求： （1）债权投资计划发行规模不超过20亿元的，担保人上年末净资产不低于60亿元； （2）发行规模大于20亿元且不超过30亿元的，担保人上年末净资产不低于100亿元； （3）发行规模大于30亿元的，担保人上年末净资产不低于150亿元。
项目一般优先考虑一线城市、省会城市或计划单列市的核心地段写字楼、
综合体、高端酒店等；或者经济发达城市的土储项目、公租房、廉租房、 棚户区改造等项目 7
债权投资计划优势
与银行贷款、企业债券、中期票据等债务融资工具相比，债权计划优势如下：
融资规模大 融资规模不受偿债主体净资产规模限制 单笔融资规模通常为10-50亿元，资质优良的 项目还可达百亿元规模 我公司目前也在尝试运作低于10亿元的融资 规模 不受信贷政策调整影响 资金来源主要为保险资金，具有长期稳定的 特点 债权计划设立由中国保监会指定机构注册， 不需报国家发改委、央行、银监会、证监会 等部委审批会签 期限灵活 通常为2~7年，期限较长 部分项目可长达10年或以上 我公司目前正在尝试运作2年以下期限的项 目 资金使用灵活 资金使用模式与企业债较为相似，目前尚未 采取银行贷款普遍采用的“第三方受托支付 ” 模式 资金可以一次性到位，也可以根据项目建设 需要分若干次到位 综合融资成本相对较低 债权计划融资成本参照同资质、同期限其他 债务融资工具加适当流动性溢价协商确定
浅析保险公司不动产投资的现状及对策
浅析保险公司不动产投资的现状及对策保险公司作为金融机构的一种，除了承担保险业务外，还可以通过投资来增加收益。
而不动产投资是保险公司的一种重要投资方式。
本文将从当前保险公司不动产投资的现状出发，分析其存在的问题，并提出相应的对策与建议。
一、现状分析1.不动产投资的重要性不动产投资是保险公司资产配置的重要组成部分。
在当前金融市场不稳定的背景下，不动产投资可以带来稳定的收益，有助于稳健经营。
2.不动产投资的风险不动产市场的价格波动大，涉及资金量大，时间周期长的问题。
保险公司不动产投资存在市场价值波动、政策风险、土地市场限购等风险。
3.监管政策的影响我国保险法规规定，保险公司在不动产投资方面有一定的限制，这对保险公司的不动产投资提出了相应的要求。
4.保险公司不动产投资结构当前保险公司不动产投资结构主要以商业地产为主，办公楼、商场、酒店等为主要投资方向，且大部分集中在一二线城市。
5.不动产投资的风险化解部分保险公司将房地产债权投资纳入不动产投资范围，虽然能够规避房地产市场价格波动风险，却带来了信用风险。
6.不动产投资与保险业务的结合不动产投资与保险业务之间的关联度不高，缺乏有效的风险对冲手段，保险公司不动产投资和保险业务之间缺乏有效的协同效应。
二、对策与建议1.加强监管保险监管部门应制定更加具体化的不动产投资监管政策，确保保险公司不动产投资风险可控。
2.优化不动产投资结构保险公司应该在不动产投资方面进行多样化的投资，包括住房、物流、工业地产等领域的投资，同时应该在一二线城市外扩大投资布局。
3.风险分散保险公司应该通过不动产基金、REITs等其他方式，实现不动产投资的风险分散，减少对单一项目的依赖。
4.加强不动产投资风险管理在不动产投资过程中，保险公司应建立健全的风险管理体系，包括市场风险、信用风险、政策风险等的有效管理措施。
6.科技创新利用大数据、人工智能等技术手段，提高对不动产投资市场的风险预测能力，降低投资风险。
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投资期限 通常为5至10年，不受信用增级条件限 制
项目资质
地处直辖市、省会城市或者计划单列市 等具有明显区位优势的城市 公共租赁住房和廉租住房项目应当经政 府审定，权证齐全合法有效，地处经济 实力较强、财政状况良好、人口增长速 度较为稳定的大城市
合众资产管理股份有限公司 不动产债权投资计划业务介绍
2012年11月
不动产债权投资计划概述
不动产债权投资计划是由保险资产管理公司发起设立,由中国保监会负责 审核备案，以不动产为基础资产的创新型债务融资工具。
不动产债权投资计划设立要求
投资项目 商业不动产、办公不动产、与保险业务 相关的养老、医疗、汽车服务等不动产
对进行序后调拟行项，即查投论目立启工资证立项动作，项项通尽履目程过职
设施易形关行程保定方结成法内序监，债案构债律部会，形权及权文投审确成计要计件资核，定上划素划审材，履交报实相查料
保报审要整监材核时会料意做，审见适，反核当必馈上调
获通推集模资保知介达，金监后路到安缴，会演设排付，进备定落事募行案规实宜启动《合作Fra bibliotek向书》尽调
上报
《《《《《究《报风内合尽项报项告》险部规职目告目》评评情调可投估级况查行资报报报报性建告告告告研议》》》》
《《《投担托资保管合合合同同同》》》 《监督合同》
获批
设立
保知监》会《备案通 划续款管，理进阶入段后
不动产债权投资计划的优势
与银行贷款、企业债券、中期票据等债务融资工具相比，债权计划优势如下：
担保
应具有中国保监会认可的国内信用评级 机构评定的AA级或者相当于AA级以上 的长期信用级别，以及合法有效的信用 增级安排 实务操作中通常参照基础设施债权投资 计划的增信安排
投资额度
投资额度不受偿债主体净资产规模和项 目总预算比例限制
不动产债权投资计划设立的主要环节
根筛目债结据选，权构设拟初计要立投步划素要资确交求项定易，
可根据融资主体、投资项目资金特点， 采取固定利率、浮动利率、分期还本、 一次性还本等多种本息还款方式
投资期限长 融资期限较长，通常为5至10年
资金使用灵活 资金使用模式与企业债较为相似 可以根据项目建设需要分次或一次性到 位
综合融资成本低 综合融资成本参照同期贷款基准协商确 定 融资主体不需额外支付承销费、中介服 务费、财务顾问费等其他费用
沟通增进了解 合作创造价值
融资规模大
融资规模不受偿债主体净资产规模和 项目总预算比例限制 已发行的不动产债权投资计划规模多在 30亿元以上，优质项目可超过50亿元
不受信贷政策调整影响
资金来源主要为保险资金，具有长期稳 定的特点 债权计划设立由中国保监会审核，不需 报国家发改委、央行、银监会、证监会 等部委审批会签
还款方式多样