城市居住区开放性研究

城市居住区开放性研究摘要：随着居住区、封闭居住区、大盘的迅速发展，封闭式居住区带来的一系列矛盾日益显现出来，但实现居住区开放又面临种种困难。

本文通过对封闭式小区形成的原因及带来的问题的论述，引出对城市居住区开放式模式的思考，对开放模式面临的问题和问题的由来进行了较为详尽的剖析，在此基础上从居住区规划设计角度，提出开放式模式的几点设计原则。

关键词：封闭式小区原因问题开放性模式矛盾规划结构界面设计一、一种新的城市空间——封闭式小区一种新的空间模式——封闭式小区，正在改变着我国城市居住区的面貌它不仅是郊区新建大型住宅区的标准形式。

同时也出现在市中心的城市改造楼盘或改建的传统住宅及工人新村内。

1991 年到 2000 从年，上海 83%的居住小区均以某种方式被封闭起来。

同期中我国广东省封闭了 54， 000 个小区覆盖 70% 以上城乡面积及 80%以上人口。

深圳市，2001 年持有商品房预售许可证的楼盘里，封闭式居住区所占的比例高达 95%,范围从郊区到城市中心，从高档别墅到工人新村。

（一）、当代城市封闭居住区的形成过程和原因当代的中国，被戏称作“世界最大的工地”。

在快速的城市化和大量的居住区建设中，封闭居住区的形成也是多因素影响的综合结果。

1、受外来因素的影响形成一种居住区封闭的发展模式改革开放后，内地地产在继承了计划经济时期的“居住区一居住小区”模式的同时也借鉴了一些国外的模式，加之外资地产的进入。

当时外资地产首先在深圳等特区城市开发了部分外销性的高端地产，沿用的是在国外高端地产所流行的全封闭式管理模式。

虽然当时主要是一些社会名流和富有的私人企业主的别墅和高级住宅，它与今天的封闭居住区并不是一种意义类型上的居住区，但是却将这一模式带入中国内地。

2、居住区的封闭一定程度满足了居民和开发商的利益。

在发展的初期，封闭式居住区由于规模较小、地段繁华，达到了闹中取静、提升安全与生活品质等一定的良好效果。

从而提高了这一模式的市场影响和产品认可度。

继而成为追捧的热点和地产商炒作的卖点。

3、当前建设模式和环境发展的不均衡影响开发商在有偿得到土地使用权后，市政设施经常出现滞后现象，配套也不完善，开发商只能自己逐步完善所需的配套设施，由于“谁出钱，谁受益”的原则，开发商当然不愿与其它居住区分享自己的设施。

居住区的环境设施更是如此，且由于城市同一地区因种种原因存在发展不均衡现象，公共环境设施整体上还很不完善，为免受外来影响，同时也将此作为卖点，开发商选择将居住区封闭起来。

4、道路交通的现状和汽车的普及发展随着汽车的普及，交通量增加，目前道路系统的不完善，城市道路经常意味着污染和噪音，在逃离“喧嚣都市”、打造“世外桃源”等口号下，一些居住区项目为了获取居住区内部的宁静感，而追求封闭，甚至不惜将一些城市规划确定的市政道路予以取消或者封闭。

5、社会转型时期的社会问题及社会心理因素在社会转型时期，许多人的社会地位发生迅速的变化，需要一种社会认可。

当不能自然形成一种社会认可时，则诉求一种物质表达。

购房者希冀通过购房买到一个身份地位的象征和认可。

而开发商正是把握住了购房者的这种心理，把地块围合起来加以精心打造、包装，以使其成为独一无二的“产品” 推向市场，通过其独特性与稀缺性来满足购房者的这种心理。

要尊贵、要独特当然就要与他人保持距离。

而在快速发展时期，政府的监管工作有所滞后，则加速了这种隔离。

另外，过去在我国的基层社区管理中有一些涉及对个人隐私行为的干涉，如生活方式等，逃离了大杂院和单位大院后的居民，更加憧憬生活的自由。

再就是社会转型期所产生的不安心理。

虽然我国的犯罪率绝对值远远低于国外，但社会的变革、贫富差距的拉大、快速的城市化和日益增长的犯罪率，引发大众的不安全感。

6、目前逐步发展形成的物业管理模式目前逐步发展形成的物业管理模式，也是居住区开放模式缺失相伴生的因素。

由于居住区的封闭式管理由高端产品普及至中档的居住区，而中档居住区居民所交纳的相应的物业费用，不足以支持精细化的管理。

在缺乏监管的情况下，为了节省管理费用，存在在居住区使用过程中，减少出入口数量，合并管理区域的现象。

当然，当前城市规划对居住区规划管理的粗疏也是促成居住区实现如此封闭的另一原因。

因为关注城市，保持住区与城市的友好界面关系等这并不是开发商的责任，必须由城市建设的决策者、规划师立足于更高的层面，运用政策、法规来加以引导、调控才可奏效。

（二）、封闭带来各种问题随着居住区、封闭居住区、大盘的迅速发展，封闭式居住区带来的一系列矛盾也表现出来：城市层面1、按照传统居住区规划模式的规划结构破坏了城市结构肌理。

2、大盘、居住区规模扩大，封闭规模随之扩大，城市路网间距扩大，导致干道交通负担过大，拥挤不堪，交通的肿胀。

3、封闭式居住区通常采用的布局和管理模式，城市呈现给居民的是有形和无形的墙，人为的造成城市各部分的割裂，城市街道生活的消失。

街道生活的消失还直接导致城市安全性的下降。

4、居住区各自建设的公共服务设施，由于各自为政的封闭管理而不能有效互通。

这种重复设置不仅浪费了资源，经营也难以维续。

居民层面1、过大的封闭居住区规模，在造成城市交通问题的同时，给居民出行带来很大的不便。

2、城市空间的割裂，满足居民多样化的生活需求的社会网络缺失，居住环境中邻里的非正式的社会控制减弱，从而缺乏邻里守望，交往机会减少，彼此疏远，人们心理上的孤独与精神压力加剧，诱发安全和一系列社会问题。

在现实中，封闭式居住区作为一种管理模式所带来的安全与宁静，确实在一定程度上提高了居住区的环境质量，但由封闭式居住区所反映出来的居住区问题，并非仅仅由管理模式带来，也非仅仅改变管理模式所能解决。

而由破而立，实现居住区开放远非推倒大门、高墙这样简单，只有在更深层次的设计中解决问题，才能探求问题的扬弃与升华。

反思当前我们居住区的建设模式，合理有效的居住区开放模式的缺失才使封闭的住区、割裂的城市仿佛成了一根救命的稻草。

因此问题的出路正在于城市居住区“开放性”模式的建立。

二、开放式居住区建立的矛盾（一）、开放的意义城市作为人类聚集的产物，不是简单的机器，而是社会互动的空间系统，是一个基于地域环境和历史文化发展起来的、有机的复杂巨系统，它是具有生命力的整体。

居住区是城市基本空间的组成要素之一，不仅居住区的布局和规模是城市空间结构的重要决定因素，而且居住区居住生活也从内容上影响着城市的发展和兴衰，居住区与城市之间存在着相互交融、相互支撑的关系。

—从城市的角度来看，开放居住区，顺应城市发展规律，解决城市道路交通问题，顺应公建建设和运营规律，解决地区配套需求，增加城市公共空间，优化配置，共享资源。

—从居住区的角度来看，与城市道路衔接的道路交通可以为居民提供出行的便利，丰富的生活配套提供便利的生活，亲切的外部空间处理和街道生活有利于促成居民开放心态的形成，促进社会和谐。

（二）、开放并不简单那么居住区为何难以开放，“开放性”模式建立的矛盾点究竟在哪里呢?1、开放与封闭的矛盾分析—权益主体居住区“开放性”模式，涉及到城市公众、开发商与物业管理者、居民等多方的权益，三者在居住区“开放性”模式的建立中也发挥各自的决策力与影响力。

居住区在城市规划的基本框架下建设，由开发商开发建设，居民则是最终的消费者，通过消费选择发挥自己影响力。

居住区“开放性”模式的成功建立必须满足和平衡各方的要求。

（1）城市公众从城市公众和城市管理者的角度来看，城市的本质属性是开放的，居住区开放有利于城市形态的合理发展，有助于城市交通问题的解决，增加城市公共空间，促进城市健康和谐的发展。

因此，居住区开放更符合城市公众和城市管理者的利益。

（2）居住区居民从居住者角度看居住区开放增加生活便利，方便居民出行，有助于邻里交往。

同时居住者走出自己的居住区，在城市整体环境中又是城市公众的一部分。

然而居住区开放也涉及到居民可能会受到外来干扰，产生安全、环境共享、外来交通、商业等问题。

因此，居住区居民在这一问题中存在的需要是在“开放性”模式的建立中需要解决的矛盾点。

（3）开发商从开发商的角度看，居住区开放，有利于提升区域人气，促进商业开发的成功。

也可以此为契机提高居住区品质。

对于住宅产品来说，居住区居民或者说居住区开发的目标市场群体对于居住区开放的态度则直接影响到开发商的开发利益。

这其中又可分为有形与无形的利益。

居住区开放增加居住区与城市的关系，有利于开发品牌的建立，实现无形价值的提升，而只有满足目标消费者，未来居住区居民的需求才能得到有形价值的实现。

另外，居住区的开放又涉及到居住区的后续管理成本问题，即物业的成功运营。

因此，开发者在这一问题中的矛盾点主要在于居民的选择与物业成本。

由此可见满足居民的需要是解决问题的关键。

2、开放与封闭的矛盾分析—几个问题现有条件下，居民对于居住区开放的担忧主要表现在安全、干扰、私密等方面，那么这些问题的解决与居住区的封闭是否有必然联系呢，开放模式下又可否解决，下面我们来逐一分析。

1、安全问题（1）、居住区封闭与安全关系的探讨一、城市安全与居住区安全的关系。

出于对社会安全问题的担忧，居住区周围建起了栅栏围墙，建筑物建成一层层的堡垒式布局，这样住区内的安全感提高了，而道路上的犯罪机会却大大增加了。

因为原本建筑对城市街道的监视作用被封闭了，道路和居住区之间的互补和包容关系被隔断了，街道成为无人愿意理睬，犯罪滋生的地方。

“皮之不存，毛将焉附”。

如果早期的封闭居住区，因为封闭居住区在城市中绝对数量不多，尚且还取得了独善其身的效果，那么随着居住区封闭量的增加，这一问题将越来越严重。

以我国现在的城市建设和更新量来看，城市正在以每年相当于原有住宅总量的5%-10%的速度在建设和更新，如果按照现在的模式发展，封闭式居住区在总量上将成为城市居住区的主流。

现在上海封闭居住区已占居住区总量的83%。

如果这种趋势得不到重视和控制，那么问题将逐渐激化。

一个危险的城市又怎能保证居住的安全呢？二、封闭与居住区安全性的直接关系。

现在封闭式居住区的安全性得到一定的认同，然而，封闭居住区的安全性与封闭本身的关系又如何呢?现在封闭式居住区安全性的实现依靠大量的电子监视和相当数量的保安，很大程度上是物业管理的效果。

如果仅仅将居住区实施封闭，而没有足够数量的安全措施即保安或监视设施，那么居住区的封闭，无异于掩耳盗铃。

而且由于居住区封闭，普通市民和巡警对于住区内的自然监视也被屏蔽了，只能依靠大量的电子监视器或相当数量的保安。

当然，在物业管理的模式中，封闭式在一定程度上可以减少管理成本，这也是目前封闭式小区盛行的一大原因。

所以，即使抛开城市等问题，仅仅看封闭与居住区安全性本身，那么，封闭与安全性并没有绝对的联系，安全性是物业管理的影响结果，而封闭是物业管理的一种手段，而且封闭对于安全性有正反两方面的影响，在一定量的条件下具有积极效果。