(整理)上海松江地中海项目招商定位方案
上海松江地中海项目招商定位方案
上海松江地中海项目招商定位方案一、项目背景随着经济的发展和人们生活水平的提高，居民对于居住环境的要求也越来越高。
地中海风格的建筑和生活方式因其独特魅力而备受青睐。
为满足市场需求，现拟定上海松江地中海项目的招商定位方案。
二、项目定位1. 项目名称：上海松江地中海2. 定位目标：打造高品质、全方位的地中海生活体验空间，为居民提供优雅舒适的居住环境。
3. 定位要点：（1）地理位置优越：位于上海松江，交通便利，周边配套完善。
（2）独特建筑风格：运用地中海风格的建筑设计，营造浓厚的地中海氛围。
（3）丰富生活配套：提供完善的商业配套、教育配套和健康养老服务，满足居民全方位的需求。
（4）优质生态环境：注重绿化和景观规划，打造宜居的生态环境。
三、项目规划1. 建筑设计：地中海风格的建筑设计是项目的核心要素，采用明亮的色彩和流畅的线条，营造出阳光、自由的生活氛围。
2. 社区配套：（1）商业配套：打造一站式购物中心，引入国内外知名品牌，提供多元化的购物和娱乐体验。
（2）教育配套：引入优质教育资源，建设幼儿园、小学和初中，为孩子们提供良好的教育环境。
（3）健康养老服务：配备健康管理中心、养老院等设施，为居民提供养老保健服务。
3. 生态环境：注重绿化和景观规划，打造宜居的生态环境，增加公园和休闲娱乐设施，提升居民的生活品质。
四、招商策略1. 招商对象：注重吸引国内外知名房地产开发商及商业运营商，以专业的团队和成熟的运营经验提升项目的品质和影响力。
2. 宣传推广：（1）线上推广：利用新媒体平台，通过精准营销的方式吸引目标客户的关注，提高项目知名度。
（2）线下推广：参加相关房地产和商业展览，举办项目推介会和客户见面会，与潜在合作伙伴建立紧密联系。
（3）品牌营销：打造独特的品牌形象，提供个性化的服务，树立项目在地中海风格房地产市场中的独特地位。
3. 合作模式：与开发商及商业运营商建立长期合作关系，共同分享项目利益，携手打造地中海地产品牌的经典案例。
松江国际商务区地铁规划
松江国际商务区地铁规划
本次规划范围位于松江新城松江枢纽核心区，根据《松江新城“十四五”规划建设行动方案》，是新城建设发展的四大重点地区之一，是“一廊一轴两核”空间新格局下的南部核心。
将对标最高标准、展现最新理念，以构建“产城融合”、“站城一体”的综合性节点城市的门户枢纽为目标愿景，启动示范样板区控规修编工作。
东至松金公路，南至申嘉湖高速公路（S32），西至毛竹港，北至老沪杭铁路，总面积约4平方公里。
依托松江科创产业、影视文化产业特色，采用站城一体综合开发的理念，在围绕松江枢纽1公里范围的核心圈层加强产业核心功能的布局引导。
规划范围内构建“十字双轴、四区联动”的总体空间结构。
其中，南部的枢纽创芯区为打造科创文旅目的地，规划用地性质以商业、办公、研发、文化功能为导向；站前商务区为集聚区域总部服务功能，以商业、办公、租赁住宅等用地性质为主；创智实践区以科教、研发办公等用地性质为主；北部宜居生活区以居住、公共服务设施等用地性质为主。
上海佘山项目商业租赁方案
提供了有力的保障。
三湘商业广 场
综合性商 业广场
周边居民
星辰园商业 中介、旅 项目及三
街
馆餐馆 湘 住户
三湘四季花 城商业街
-
三湘住户
未知 一般
统一经 营管理
销售完毕未交房
小业主 自行招
租
虽然项目都紧邻轨道9号线， 但在前期销售时并未考虑 到后期项目的经营；使得 目前小业主处在“各自为
拿出，可售面积在2.2万，总计163套左右，
2-3.5万元/平方米
本次推出90套商铺，12000平方左右。其 商铺产权均为70年。
销售价格
5年年8%回报率，前3年在 签约时直接抵扣，后2年
推出价格范围：2万-3.5万/平方 商铺营销策略：该商铺现由弘基商业集团 代理销售，统一经营，5年8%回报率，在
战”状态，业态混乱。
小业主 自行招
租
虽然项目都紧邻轨道9号线， 但在前期销售时并未考虑 到后期项目的经营；使得 目前小业主处在“各自为
战”状态，业态混乱。 10
区域商业经营分析
通过对区域内几个主要的商业项目的比较结果来看，区域内商业项目的经营情况有 好有坏，究其原因主要有一下几点： 1、经营管理：从目前的商业地产发展趋势来看，统一经营管理已经被越来越多的开发 商认可，也是商业项目成功的关键因素。统一经营管理，可以摆脱开发商与小业主“各 自为战”的局面，使得项目能有一个长期、稳定的经营和收益。 2、业态定位：从区域内几个失败的案例来看，其业态定位走的都是常规路线，很难找 出其特色业态，如卖场、影院、专业卖场来吸引消费者。开元地中海之所以成功，很大 一部分原因是有了影城、休闲餐饮、零售这些有针对性的业态。 3、消费群的针对性：从区域内项目来看，很大一部分都是针对项目周边的居民，但因 各项目之间业态重合，体量不够大到引入主题商业，致使周边消费群的缺失。
从开元地中海商业广场的发展见证商业运营的力量
从开元地中海商业广场的发展见证商业运营的力量本图片来源于网络商业的兴衰成败如过往云烟，也许昨日是风光无限，一时无两，今日却是闭门谢客，人走茶凉；也许今日是人潮如织，门庭若市，明日却是顾客寥寥，经营惨淡。
但市场上总有一些商业中心在不断地刷新业绩，走出了一片属于自己的新天地。
开元地中海商业广场就是其中的代表之一。
下面，就让我们透过开元地中海商业广场的发展历程，见证驱动城市进化的商业运营的力量。
开元地中海商业广场高起点，高标准，奠定商业旗舰地位开元地中海商业广场位于松江大学城南侧，与上海市第一人民医院、松江区人民政府近在咫尺，是一座总建筑面积约26.8万平方米的现代化商业中心。
作为松江新城的第一个大型城市综合体，广场坚持“扎根社区、服务社区、融入社区、回报社区”原则，在开业之初就确立了高起点、高标准的管理目标。
开元地中海商业广场北正门为了做好商业运营，管理团队在大量学习国内外商业地产的经验和教训的基础上，不断总结和探索商业运营规律。
通过与新加坡超群管理顾问公司合作，引入国外先进的购物中心运营理念，指团队完成广场业态定位、空间设计等前期工作。
另一方面，引入行业内的优秀管理人才，加快人才培养，提高团队的专业化水平。
多次邀请行业专家现场授课，增强团队对商业运营的认识。
广场还先后组织对北京、上海、深圳、香港等数十个标杆型商业进行考察和交流，积累了大量的商业运营的经验。
邀请行业专家现场授课可以说，从商业规划到市政配套的完善，从商业品牌的引进到娱乐、休闲、餐饮、购物等商业配套的全面布局，松江新城商圈正是在开元地中海商业广场的推动下才逐渐成熟，并一步步走向繁华。
要创新，要效益，成就业绩高速增长最近十多年来，购物中心、城市综合体在全国各地蜂拥而起，商业地产的过剩时代开始走向前台。
从管理要效益，向运营要利润，商业模式和管理的创新越来越迫切。
对于开元地中海而言，持续创新、求变求新是一种趋势，也是应对压力和挑战的唯一选择。
上海招商加盟方案策划书3篇
上海招商加盟方案策划书3篇篇一上海招商加盟方案策划书一、方案背景随着市场需求的不断增加，上海的市场前景十分广阔。
为了满足市场需求，提高品牌知名度和市场占有率，我们计划在上海开展招商加盟业务。
本策划书旨在为上海招商加盟提供全面、系统的方案，帮助加盟商快速、有效地开展业务。
二、市场分析1. 市场需求：随着人们生活水平的提高，对健康、环保、高品质的产品需求不断增加。
上海作为国际化大都市，市场需求更加旺盛。
2. 市场规模：上海是中国经济最发达的城市之一，拥有庞大的消费群体和广阔的市场空间。
3. 竞争状况：上海的市场竞争激烈，需要有独特的产品和服务优势，才能在市场中脱颖而出。
三、招商加盟优势1. 品牌优势：我们拥有知名品牌，具有较高的品牌知名度和美誉度。
2. 产品优势：我们的产品具有独特的优势，符合市场需求，具有较高的竞争力。
3. 技术优势：我们拥有先进的技术和管理经验，能够为加盟商提供全方位的支持。
4. 培训优势：我们提供全面、系统的培训，包括产品知识、销售技巧、店面管理等方面的培训，帮助加盟商快速掌握经营技能。
5. 服务优势：我们提供优质的服务，包括售前咨询、售中支持、售后服务等方面的支持，让加盟商无后顾之忧。
四、招商加盟政策1. 加盟条件：认同我们的品牌理念和经营模式。
具有一定的资金实力和管理经验。
愿意接受总部的培训和管理。
2. 加盟支持：提供全方位的支持，包括选址、装修、培训、开业支持、市场推广等方面的支持。
提供统一的品牌形象和店面设计，提高品牌知名度和市场竞争力。
提供统一的采购渠道和价格，降低采购成本。
提供持续的产品更新和技术支持，保持产品竞争力。
提供完善的售后服务和质量保障，提高客户满意度。
五、招商加盟流程1. 咨询了解：加盟商通过电话、邮件、在线咨询等方式了解我们的品牌和加盟政策。
2. 考察洽谈：加盟商到总部进行实地考察，与总部进行商务洽谈，确定加盟意向。
3. 签订合同：加盟商与总部签订加盟合同，缴纳加盟费用。
开元地中海购物中心招商说明书
开元地中海购物中心招商说明书超大型超创意超品味超魅力全上海首座地中海主题一站式购物中心全面招商敬邀入主。
松江新城CLD正中央，一座8.4万平方米一站式购物中心正紧锣密鼓建设中。
在这项庞大的工程背后，地中海人用无数次的调研、提案、讨论、修正，以及日夜群策群力的煎熬，拭目以待您以及未来消费者的分享——分享商圈的繁荣，分享业态的丰盛，也分享这上海首座地中海主题一站式购物中心独创的观光乐趣。
因为它，松江新城从此变不同！因为它，您将有幸一举登上城市心脏最繁华的时尚舞台，傲视同侪。
松江新区远景（经济数据和人口特性）松江新城未来100亿永续繁荣，谁不想分一杯羹？商场如战场，前瞻眼光，便可决胜一切。
台湾龙头企业“台积电”早已预判，松江新城的未来无可限量。
紧跟“台积电”的脚步，及时进驻，方是明智之选！松江新城位于沪杭公路北侧，毗邻佘山国家旅游度假区。
方松公路贯通而过，距离市中心30公里，虹桥机场25公里，区位优势得天独厚。
松江新城近期规划面积为36平方公里，预计吸纳人口36万人，远期规划面积为60平方公里，居住人口50万。
新城整体规划方案将分三期实施。
目前一期22.4平方公里的土地上已矗立起一座大学城，一座青少年活动中心，一所图书馆，一座占地150亩的开放式休闲公园——施贤公园，和一幢幢各呈风貌的别墅、新兴高尚住宅区……大学城的启动，拉开了新城繁荣序幕；市政的大力建设，持续的招商引资政策，必将引来大量人流、物流；而松江区政府未来的进驻，更将为新城繁荣起到决定性拉动作用。
在松江未来发展中，新城所要扮演的将是新城市居住中心的角色。
这种新住宅中心的定位，用投资商共同的判断来说，就是“无可限量”！上海松江大学城——10万高素质人才，10万高消费客源。
上海松江大学城位于新城区西北角，北临佘山度假区，总占地4600亩，总耗资20多亿人民币。
一期完工后将有上海外国语大学、上海对外贸易学院、上海立信会计学院、上海工程技术大校、视觉艺术学院、东华大学、华东政法学院入驻。
上海Shopping-mall项目招商定位
上海Shopping-mall项目招商定位上海Shopping-mall项目招商定位作者：佚名时间：2008-2-24浏览量：上海松江“地中海”Shopping-mall项目招商定位一、商业区分类本项目属于地区性商业区：主要分布在城市的副中心地带，目前主要以大型连锁超市和百货公司的分店为主。
在40-50年代的美国，城市的外围地区及大城市边缘地区，大型地区性购物项目以新的零售开元地中海的形式出现，这些零售项目在特征上重复中心地区零售设施的模式，并能提供充分的停车位，而且距离客户的住所更近。
邻里商业区：以满足片区和社区需要为目的，是目前正在兴起的一种新的商业物业形态，它是立体化的商业步行街，经营业种主要以餐饮、娱乐和休闲为主。
特点：自然或人为地邻街——满足人们以街为市的心理规模适中——为社区或片区服务可变性——开间、层高富于变换人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和开放性——景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能有凝聚力——围合空间聚集人气，商气，使其不易分散和分流而且，据研究，街区式商业物业的人流速度最慢，人情味最浓。
目前具有代表性的邻里商业中心有罗马假日广场、玉林生活广场，东方时代，蓝色加勒比以及学苑风情港。
邻里型街区商业中心是国际流行的商业形态，也是最适合社区和片区的一种商业形态。
在发达国家，几乎每一个社区都有一个邻里中心。
据调查，有85%的人群会选择就近的场所进行休闲娱乐，70%的人群会选择居家附近就餐。
二、商业形态核心旗舰店：主要商业形态是大型百货公司，它们以群的形式相连。
一般都在地价、租金最高的区域，沿核心商业区分布。
商业步行街：一个城市的核心商业区都至少应有一条商业步行街，它一般与影剧院、银行、广场相连接。
其特点是既有底商“以街为市”的特点，又有新的形式和功能，并可能带来更多的人流量。
专业购物街：由于历史和地理交通条件等原因形成的专业购物街。
社区商业的旗舰——松江区开元地中海商业广场
店、 便利店 和银行 存取款 服务 ； 客 服 中心 提供复 印 、 传真 、 针线 包、 电话 等便 民服务 ； 区商业 社 休 闲娱 乐 网点 ８ ％覆盖无线 网 ０ 络服务 。针对居 民精 神文化 的
内在需求 ，开元 地 中海还从 硬 件商业设 施到软 件服务 品质上 打造 社 区商业文 化 ，地 中海 书 城 和影 院的设立 为周边 社 区居
四年 前 一 个 偶 然 的机 会 ，
开 元 旅 业 集 团 的首 个 集 酒 店 、
代 的作用 。 目前 ， 元 地 中 海 商 开
与松江 的 开元地 中海 商业 广
有 过 一 次 相 遇 相 识 。依 稀 记
，
住 宅 和商业 为一 体 的复 合 型商
业 社 区 ， 申城 南 郊 别 具 一 格 、 是 业 态 丰 富 、功 能 齐 全 的 一 个 综
合 型商业 广场 。
开 元 地 中 海 紧 邻 松 江 区 区 政 府 ， 依 松 江 大 学 城 ， 边 坐 北 周 拥 ２ ０多 个 中 高 端 住 宅 区 １ ． ４
万 户 居 民 、 ５万 常 住 人 口 ， 近 毗
万 的单 日人流量 记 录 。得 天 独
厚 的地 理 位 置 。独 具 一 格 的 复 合 型 商 业 广 场 ，给 开 元 注 入 了 无 限潜 力 ，为 日后 的 发 展 带 来 了 无 限 的商 机
庭 服务等 社 区功能更是 一应俱 全： 实现 社 区商 业范 围内 ２ ４小 时安保巡 查 ： 拥有 ２ ４小 时的酒
区 、 闲区已 自成 体 系 ， 休 区域 规 划 效果开始 显现 。
一
中的儿童 生活馆 、休 闲区一 旦
重 装 开 业 ，势 必 带 给 开 元 地 中
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上海松江“地中海”Shopping-mall 项目招商定位(1ST)
一、商业区分类
本项目属于地区性商业区：主要分布在城市的副中心地带，目前主要以大型连锁超市和百货公司的分店为主。
在40-50年代的美国，城市的外围地区及大城市边缘地区，大型地区性购物项目以新的零售开元地中海的形式出现，这些零售项目在特征上重复中心地区零售设施的模式，并能提供充分的停车位，而且距离客户的住所更近。
邻里商业区：以满足片区和社区需要为目的，是目前正在兴起的一种新的商业物业形态，它是立体化的商业步行街，经营业种主要以餐饮、娱乐和休闲为主。
特点：
自然或人为地邻街——满足人们以街为市的心理
规模适中——为社区或片区服务
可变性——开间、层高富于变换
人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和
开放性——景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流
休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能
有凝聚力——围合空间聚集人气，商气，使其不易分散和分流
而且，据研究，街区式商业物业的人流速度最慢，人情味最浓。
目前具有代表性的邻里商业中心有罗马假日广场、玉林生活广场，东方时代，蓝色加勒比以及学苑风情港。
邻里型街区商业中心是国际流行的商业形态，也是最适合社区和片区的一种商业形态。
在发达国家，几乎每一个社区都有一个邻里中心。
据调查，有85%的人群会选择就近的场所进行休闲娱乐，70%的人群会选择居家附近就餐。
二、商业形态
核心旗舰店：主要商业形态是大型百货公司，它们以群的形式相连。
一般都在地价、租金最高的区域，沿核心商业区分布。
商业步行街：一个城市的核心商业区都至少应有一条商业步行街，它一般与影剧院、银行、广场相连接。
其特点是既有底商“以街为市”的特点，又有新的形式和功能，并可能带来更多的人流量。
专业购物街：由于历史和地理交通条件等原因形成的专业购物街。
专业购物街有向核心区外围转移和向专业零售商场转化的趋势。
专门零售商场：是百货商场的一个分支。
如专门的艺术品店、副食品
低租零售业：可以为低收入人群提供服务，也使低利润零售业在城市中心区得以生存。
如书
店、饰品店等。
低租金零售提供的产品和服务的丰富性必须应该维持，因为它增加了核心商业区整体的吸引力。
三、招商管理
现代开元地中海管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。
统一运营的管理模式特别适用于中国，历史经验教训表明，不能统一运营管理的开元地中海，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。
这种情况在国内已经屡见不鲜。
结合项目实际，具体操作如下：
第一：要维护开元地中海的统一主题形象、统一品牌形象。
开元地中海是一种多业态组合的商业组织模式，但它决不是一个无序的大杂烩，开元地中海必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。
招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。
第二：要维护开元地中海的产业经营黄金比例。
我方比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个开元地中海产业经营黄金比例；此比例特别适用于超大型综合性的开元地中海Shopping Mall。
招商要注意维护和管理好这个经营比例。
（这个比例当然不是绝对的。
）
第三：开元地中海的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。
在此我们列出一个一般意义上的招商目标分布列表，供参考：
零售设施：核心主力店：百货、综合超市等；
辅助主力店：时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店；
配套辅助店：不同地区商品特色店；
文化娱乐设施：核心主力店：动感影院、科技展览等；
辅助主力店：儿童乐园等；
配套辅助店：艺术摄影、旅行社、网吧等；
餐饮设施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧等；
辅助主力店：快餐类、风味小吃类等；
配套服务设施：宾馆、写字楼、银行、邮局、停车场等。
第四：开元地中海经营方式的选择原则。
开元地中海的经营方式基本有三种选择：自营、联营和租赁。
我方认为，开元地中海毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。
所以我们建议，开元地中海的发展商以前不管是房地产商抑或是零售商，在条件容许的情况下，核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于开元地中海长期经营，其次可增强其他商户与之合作的信心，第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对开元地中海的整体控制力度。
第五：招商顺序。
核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。
第六：核心主力店招商布局。
核心主力店的招商对整个开元地中海的运营成败，开元地中海辅助和配套店的引进都有重大的影响。
一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个开元地中海的顺利招商与管理。
另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到开元地中海的形态。
开元地中海的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
开元地中海有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。
在开元地中海发达的国家和地区，发展商对开元地中海的信息系统建设都非常重视；但国内开元地中海在建立统一的信息平台方面还做的远远不够。
开元地中海作为一个以零售为主的商业组织形式，更需要精细化管理，当然餐饮、娱乐经营也需要精细化管理；而精细化
管理需要数字说话；统一的信息系统就能提供决策者、管理者想要的数字以及用数字数据为顾客与商户服务。
建立统一的信息平台，进行精细化的管理，不但能够为顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务；还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等；更能为开元地中海自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地坪效、商户业绩等经营信息，便于开元地中海分析后对经营场地（稀缺资源）进行无限再分配。
招商不是一个开业前就完结的工作，实际上开元地中海的招商是一个无限循环的工作，这都需要信息系统的分析支持。
这十项基本原则还显得很粗糙。
不同开元地中海具体的招商管理还是要根据各自不同的地域、不同的商圈、不同的经营主题、不同的品牌形象、不同的特点等来做各自不同的调整。