住宅改商用房屋拆迁中的价值评估问题及处理方法
房屋拆迁货币补偿计算方法
房屋拆迁货币补偿计算方法1.住宅房屋拆迁补偿公式：补偿金额＝[货币补偿基准价格×（1±区段综合因素修正系数）×容积率修正系数+建筑物重置价格×（1±建筑物综合因素修正系数）×成新率]×建筑面积该公式只适用于划拨用地性质，如为出让土地应加上已扣除的土地出让金，并对其进行年期修正。
2.营业用房拆迁补偿公式：补偿金额＝[货币补偿基准价格×（1±区段综合因素修正系数）×临街深度修正系数×楼层修正系数+建筑物重置价格×（1±建筑物综合因素修正系数）×成新率]×建筑面积该公式只适用于划拨用地性质，如为出让土地应加上已扣除的土地出让金，并对其进行年期修正。
土地出让金＝货币补偿基准价格×（1±区位综合因素修正系数）×临街深度修正系数×20%3.其它用途房屋拆迁补偿公式由于其它用途房屋状况、价格差异较大,故不制定基准价格，在拆迁评估时，按照房地产估价规范的要求采用以下方法进行估算：能搜集充分成交案例并有符合规范要求的可比实例的房屋，应采用市场比较法进行评估。
难以充分采用市场比较法但具有明显收益特点，且其客观收益较易确定的房屋采用收益法进行评估。
难以采用市场比较法及收益法的房屋采用成本法进行评估。
说明：1、基准价适用范围为汉中市市区国有土地上各类房屋拆迁补偿;2、房屋(建筑物)综合因素修正系数按汉中市城区各类房屋重置价格标准执行;3、成新率按原城乡建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》执行。
补偿金额＝[货币补偿基准价格×（1±区段综合因素修正系数）×容积率修正系数+建筑物重置价格×（1±建筑物综合因素修正系数）×成新率]×建筑面积住宅区段综合因素修正系数表容积率修正系数表住宅朝向调节系数表注：朝向调节系数指一套（户）住房总建筑面积的调节商业用房区位综合因素修正系数表商业用房楼层修正系数表商业用房临街深度修正系数表。
房屋拆迁评估实施方案
房屋拆迁评估实施方案一、背景介绍。
房屋拆迁评估是指对需要拆迁的房屋进行评估，确定其价值和补偿标准的过程。
在城市更新、基础设施建设等过程中，房屋拆迁评估是至关重要的一环。
因此，制定科学合理的实施方案对于保障拆迁户的合法权益、维护社会稳定具有重要意义。
二、评估范围。
1. 拆迁房屋的类型，包括住宅、商业用房、公共设施等。
2. 评估的内容，房屋的建筑结构、使用年限、装修情况、周边环境等因素。
3. 评估的标准，根据当地政府相关规定和市场价格进行评估。
三、评估流程。
1. 信息收集，收集拆迁房屋的相关资料，包括房屋所有权证、土地证、房屋结构、面积、周边环境等信息。
2. 实地勘察，派遣专业评估师对拆迁房屋进行实地勘察，了解房屋的实际情况。
3. 数据分析，对收集到的信息进行综合分析，确定房屋的评估价值。
4. 编制评估报告，将评估结果整理成评估报告，报告内容应真实客观，数据准确可靠。
四、评估标准。
1. 市场价值，根据当地市场行情和政府规定的标准，确定房屋的市场价值。
2. 补偿标准，根据评估结果，确定拆迁户的补偿标准，包括货币补偿、安置房等。
3. 公平公正，评估过程应当公平公正，保障拆迁户的合法权益，避免出现偏颇和不公平现象。
五、风险控制。
1. 专业人员，评估工作应由具备相关资质和经验的专业评估师进行，避免出现评估不准确的情况。
2. 数据可靠，评估过程中所采集的数据应真实可靠，避免因数据错误导致评估结果失真。
3. 法律风险，评估过程需严格遵守相关法律法规，避免因违法行为而引发的法律纠纷。
六、实施方案。
1. 评估机构，确定专业评估机构进行房屋拆迁评估工作。
2. 评估标准，严格按照当地政府规定的评估标准进行评估。
3. 评估报告，编制真实客观的评估报告，报告内容应当详尽清晰，数据准确可靠。
4. 监督检查，加强对评估工作的监督检查，确保评估过程的公平公正。
七、总结。
房屋拆迁评估实施方案的制定，对于保障拆迁户的合法权益、维护社会稳定具有重要意义。
房屋拆迁补偿方式和标准
房屋拆迁补偿方式和标准根据《城市房屋拆迁条例》的规定，房屋拆迁补偿方式和标准有以下几种：(1)产权调换即建设单位以自己所有的房屋和被拆除房屋对换产权，被拆迁人因此获得该房屋的所有权。
产权调换时，双方互换的房屋面积应基本相等，面积按所拆房屋的原建筑面积计算。
建筑面积指房屋建筑物各层面积的总和。
房屋建筑面积按建筑物墙脚以上外围水平截面计算，包括使用面积、辅助面积和结构面积。
使用面积是房屋建筑各层平面的直接为生产或生活使用的面积的总和。
辅助面积是指房屋建筑各层平面中楼梯、走道等所占净面积的总和。
结构面积是房屋建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱等所占面积的总和。
(2)作价补偿将拆除房屋按照一定程序、标准和方式进行估价后;由建设单位一次性支付给被拆迁人一定数额的价款，以补偿被拆迁人因拆除房屋所受到的损失。
房屋拆迁作价补偿时，应按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合重新结算。
(3)产权调换和作价补偿相结合对于非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结算结构差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按商品房价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。
对于住宅房屋，《城市房屋拆迁管理条例》规定，以产权调换形式偿还的住宅房屋，偿还住宅房屋与被拆除住宅房屋之间的差价结算及超过或者不足所拆住宅房屋的原建筑面积部分的价格结算办法，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
各地的一般作法是，当偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结合成新与建筑安装工程造价结算;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分且在规定安置标准内的，超过部分按照住宅房屋的成本结算;偿还建筑面积超过规定安置标准的，超过部分按照商品房价格结算。
商业用地拆迁补偿标准
一、商业用地拆迁补偿标准
（一）房子的价值补偿标准，这里的房屋补偿，指的是对被征收的国有土地上建筑价值进行的补偿，按不低于房子征收决定公告之日被征收房子类似的市场价格，然后请具有评估资质的评估机构对其确定评估，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。
（二）搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。
如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。
（三）停产停业损失的补偿，该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。
商业用地拆迁补偿标准
二、商业用地产权满40年怎么办
（一）如果国家没有其他的规划，房屋业主再重新缴土地出让金，相当于“续租”。
土地到期后，业主联名提出再交一份土地出让金和国家达成新的协议，就可以安心继续住下去。
这种处理方式其实可以参考农村的联产土地承包责任制。
（二）国家连同土地和房子一起收回（这个方案可能性很小）。
土地属于无偿收回，而房子是属于个人的，国家会给予补偿，这种情况会类似于拆迁安置。
三、我国的房屋拆迁补偿为三大类
其一是城市房屋拆迁补偿，也即是对城市规划区内国有土地上的房屋的拆迁补偿，这类的法律规定主要是《城市房屋拆迁管理条例》及其配套的法律规定。
其二是集体土地上的房屋拆迁，也即是对国有土地上之外的房屋的拆迁补偿，此类规定主要是以《中华人民共和国土地管理法》及其配套法律规为体系。
其三是其他特别房屋的拆迁，在我国主要是军队的土地上的房屋的拆迁。
商业补偿标准住宅三倍
商业补偿标准住宅三倍商业补偿标准住宅三倍是指在城市建设和改造过程中，对于因征收、拆迁或改造而需要搬迁的住宅居民，根据其住房情况和搬迁条件，按照一定的标准进行补偿。
在某些情况下，商业补偿标准甚至可以是住宅的三倍。
这种做法旨在保障居民的基本生活需求，同时促进城市建设和改造的顺利进行。
首先，商业补偿标准住宅三倍的实施需要充分考虑居民的实际需求。
在城市建设和改造过程中，居民的搬迁往往是不可避免的。
因此，政府和相关部门应该对搬迁居民的住房情况进行全面评估，确保他们能够在新的居住环境中维持基本的生活水平。
商业补偿标准住宅三倍的实施，可以更好地满足居民的住房需求，提高他们的生活质量。
其次，商业补偿标准住宅三倍可以促进城市建设和改造的顺利进行。
在城市更新和改造过程中，征收、拆迁和搬迁是必不可少的环节。
如果居民对搬迁后的住房条件不满意，可能会对城市建设和改造造成阻碍。
因此，通过提高商业补偿标准，可以更好地保障居民的利益，减少搬迁过程中可能出现的纠纷和阻力，有利于城市建设和改造事业的顺利进行。
最后，商业补偿标准住宅三倍的实施需要政府和相关部门加强监管和管理。
在确定补偿标准和执行过程中，需要建立健全的监督机制，确保补偿工作的公平、公正和透明。
同时，要加强对搬迁居民的后续服务和管理，帮助他们尽快适应新的居住环境，促进社会稳定和和谐发展。
综上所述，商业补偿标准住宅三倍的实施对于保障居民的基本生活需求，促进城市建设和改造的顺利进行具有重要意义。
政府和相关部门应该加强对这一政策的宣传和执行，确保其落实到位。
同时，要加强对搬迁居民的后续服务和管理，帮助他们尽快适应新的居住环境，促进社会稳定和和谐发展。
房屋拆迁补偿案例分析评估被拆迁房屋的历史文化价值与保护措施
房屋拆迁补偿案例分析评估被拆迁房屋的历史文化价值与保护措施在城市发展的过程中，房屋拆迁常常无法避免。
然而，一些被拆迁的房屋可能具有重要的历史文化价值，这就需要对其进行仔细的评估，并采取相应的保护措施。
本文将通过分析一个房屋拆迁补偿案例，来评估被拆迁房屋的历史文化价值，并提出相应的保护措施。
案例描述：位于某市市中心的老城区，一片独具特色的民居被规划为商业用地，需要进行拆迁。
这片民居建于20世纪初，具有浓厚的历史和文化底蕴。
其中的一幢民居被评定为历史建筑等级保护单位，具有重要的历史价值。
然而，由于无法在原地保护，政府要求进行拆迁并提供相应的补偿。
评估历史文化价值：为了准确评估被拆迁房屋的历史文化价值，我们需要考虑以下几个方面。
1. 建筑年代与历史背景：该民居建于20世纪初，是当时城市发展的见证。
它记录了这个城市从农耕社会向现代都市的转变过程，具有重要的历史意义。
2. 建筑风格与艺术特色：该民居采用了当时流行的中式建筑风格，融合了传统与现代元素，具有较高的艺术价值。
其独特的设计和精美的雕刻体现了当时人们对美的追求。
3. 社会影响与历史事件：该民居曾经举办过重要的社会活动和历史事件，如政治集会、文化交流等。
这些活动和事件与社会的发展密切相关，对后世产生了积极的影响。
根据以上评估，可以确定该被拆迁房屋具有重要的历史文化价值，值得保护和传承。
保护措施：为了保护被拆迁房屋的历史文化价值，我们应该采取以下措施：1. 协调拆迁与保护：政府部门应与相关文化遗产保护机构密切合作，协调拆迁与保护工作。
在拆迁过程中，应尽量保留和移植具有历史价值的建筑元素，如门窗、柱子等。
2. 依法合规进行拆迁：政府应按照法律程序和规定，合法拆迁被评定为历史建筑等级保护单位的民居。
同时，确保拆迁补偿的公平和合理性，尽量减少被拆迁房屋的损失。
3. 建立历史文化保护基金：政府可以设立专项基金，用于支持历史文化建筑的保护工作。
通过资金的投入，提供资源供给和技术支持，帮助保护单位完成修缮和维护工作。
楼房拆除残值评估方案
楼房拆除残值评估方案楼房拆除残值评估方案一、背景介绍随着城市建设的快速发展，很多老旧楼房需要进行拆除，以给予新的发展空间。
然而，在拆除之后，楼房的残值如何评估，直接关系到相关部门和个人的利益。
因此，制定一套科学有效的楼房拆除残值评估方案，则具有重要的理论和实践意义。
二、方案设计1.目标确定：本方案的目标是科学、公正地评估楼房拆除后的残值，为相关部门在拆除后进行土地使用和补偿提供参考依据。
2.评估方法：采用多指标综合评估法。
根据楼房的建筑结构、材料品质、使用年限等因素，从折旧价值、交易市场价值、再利用潜力等多个维度进行综合评估。
3.评估指标：(1)折旧价值：根据楼房的建筑结构和材料品质等因素，评估楼房在使用过程中的折旧情况，计算出楼房拆除时的折旧价值。
(2)交易市场价值：通过市场调研和专业机构评估，确定楼房在拆除后可能获得的交易市场价值。
(3)再利用潜力：评估楼房是否具有再利用的潜力，包括是否适合改造、拆分、重新规划等，从而确定楼房的再利用价值。
4.评估流程：(1)收集数据：收集楼房的建筑结构、材料品质、使用年限等相关数据。
(2)计算折旧价值：根据收集的数据，运用折旧方法计算出楼房拆除时的折旧价值。
(3)市场调研：通过市场调研和专业机构评估，确定楼房在拆除后可能获得的交易市场价值。
(4)再利用潜力评估：综合考虑楼房的建筑结构、位置、规划要求等因素，评估楼房的再利用潜力，并确定再利用的价值。
(5)综合评估：根据以上三个指标的评估结果，进行综合评估，得出楼房拆除后的残值。
5.方案实施：(1)建立评估小组：成立由相关专家、评估师和有关部门代表组成的评估小组，负责制定具体实施方案，并对楼房进行评估。
(2)评估过程：评估小组根据评估流程，进行详细的数据收集、计算和市场调研工作，最终得出楼房拆除后的残值。
(3)结果公示：将评估结果进行公示，并接受相关各方的监督和评议，确保评估结果的公正、公平。
三、总结本方案通过采用多指标综合评估法，从折旧价值、交易市场价值和再利用潜力等多个角度评估楼房拆除后的残值，以期提供科学、公正的评估依据。
商业用房拆迁补偿标准
商业用房拆迁补偿标准根据《城市房屋拆迁管理条例》，商业用房拆迁补偿标准以及拆迁方式实行以下政策：一、商业拆迁补偿标准1、被拆迁商业房屋所有者向拆迁单位提供的补偿标准，应当按照实际应得利益大小作为参考，具体包括以下内容：(1)同等用途的商业房屋补偿标准。
若被拆迁的商业房屋已在拆迁前经有关部门核准或许可，其所有者应按照被拆迁商业房屋实际使用期限、原房屋总建筑面积、修正后的租金收入等因素，就该商业房屋的折旧率及价值分析，并按照房地产市场交易价格作出评估，以下面补偿标准为准：A.被拆迁的商业房屋实际使用期限2年以内的，可以补偿房屋原始价值的70%；B.被拆迁的商业房屋实际使用期限2-5年的，可以补偿房屋原始价值的80%；C.被拆迁的商业房屋实际使用期限5年以上的，可以补偿房屋原始价值的90%。
(2)不同用途的商业房屋补偿标准。
若被拆迁的商业房屋与原拆迁单位确定的拆迁用途不同，其所有者应按照该商业房屋实际使用期限及原房屋总建筑面积，就该商业房屋的折旧率及价值分析，及按照房地产市场交易价格作出评估，以下面补偿标准为准：A.被拆迁的商业房屋实际使用期限2年以内的，可以补偿房屋原始价值的50%；B.被拆迁的商业房屋实际使用期限2-5年的，可以补偿房屋原始价值的60%；C.被拆迁的商业房屋实际使用期限5年以上的，可以补偿房屋原始价值的70%。
2、被拆迁商业房屋所有者在补偿款中提出的其他要求，应当视实际情况经由双方协商确定。
二、商业拆迁方式1、平移拆迁方式。
平移拆迁是拆除房屋，将被拆迁商业房屋搬迁至计划要求的地点，重新建立的一种拆迁方式。
2、代建拆迁方式。
代建拆迁是拆除房屋，由拆迁单位代替被拆迁商业房屋所有者建设新的商业房屋，该新建商业房屋具有与原商业房屋相同的用途性质的一种拆迁方式。
3、分期拆迁方式。
分期拆迁是拆除房屋，分批拆迁或以限期完成拆迁等方式，一次性拆迁被拆迁商业房屋，由拆迁单位承担拆迁费用的一种拆迁方式。
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《中国物价》2010．06一、住宅改商用房屋拆迁评估中存在的问题在房屋拆迁补偿估价中，常遇到住宅用途的房屋用作营业（以下简称“住改非”）的问题，问题的焦点是对这类房屋究竟是按完全住宅用途评估还是按完全“商服”用途评估。
关于房屋按什么用途评估补偿的问题，在《城市房屋拆迁估价指导意见》（建设部建住房[2003]234号）第十二条中有明确规定：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
房屋的用途原则上是按房屋权属证书所载为准的，如果双方当事人能够协商一致，可按协商结果。
在实践中如果能够协商一致按商服房屋评估补偿，是不会出现矛盾的，问题就在于双方当事人不能够协商一致。
一般情况下，拆迁人要求按完全住宅评估，理由是证载用途是住宅，且当地政府对这类房屋有一项特殊补偿政策；而被拆迁人则认为房屋现用途是商服，应按商服给予补偿才合理。
“住改非”房屋的形成是有一定历史原因的。
改革开放初期，国家鼓励和促进各类企业发展，一段时间内非住宅房屋供不应求，导致部分业主将临街的住宅改成商服房屋，另一种情况是一些下岗职工为谋求再就业将自家临街的住宅改成商服房屋。
就这类房屋的合法性来看，一方面国家在房地产管理政策上尚没有对改变房屋用途作出明确规定；另一方面就企业设立登记而言，只须设立申请人提供明确的工作场所证明，而没有对营业场所使用房屋的性质、用途作出规定。
正是由于上述历史条件和政策法律的空白才产生了“住改非”这类特殊房屋。
对这类特殊的房屋，笔者认为无论是按商服还是按住宅评估，都有其自身的内在价值，其内在价值体现为市场对这类房屋的需求，不会因评估设定的用途条件而改变。
影响房地产价值的因素包括外部因素和房地产自身因素，这些因素对不同用途房地产的价值来说影响程度和变化方向是不同的。
比如楼层因素，一楼对于住宅房屋来说是使其价值下降的因素，而对于商服房屋来说是使其价值上升的因素；再比如，房屋朝向，对住宅房屋是一个重要影响因素，而对于商服房屋来说影响并不明显。
按商服用途设定评估的话，由于其真实的产权性质为住宅，且其结构等均按住宅设计，必然导致其价值低于完全性质的商服房屋；按住宅用途评估，由于这类住宅有获取商服房屋收益的能力，其价值肯定要高于不能改变用途使用的住宅房屋。
按证载用途去评估住改非房屋既不违背拆住宅改商用房屋拆迁中的价值评估问题及处理方法闫晓慧摘要：目前住宅房屋商用是拆迁评估中争议较大的问题，本文探讨这类房屋价值评估时应考虑的主要因素及解决矛盾的方法。
关键词：住改非拆迁评估《中国物价》2010．06迁法规，又省去了拆迁当事人协商的过程，是一种简便可行的方式，只是在评估价值中一定要体现这类“住宅”与完全住宅和完全商服的区别。
二、住宅改商用房屋拆迁评估的处理根据《城市房屋拆迁估价指导意见》对这类房屋拆迁评估首选方法是市场比较法，其次也可以采用收益法进行评估。
我们在这里研究的不是方法本身的问题，而是估价师在以证载用途前提下运用各种方法对住改非房屋进行估价时应特别注意的事项。
我们首探讨市场比较法。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比价法的实质是“比较价格”，即通过类似房地产的价格“比较”获得评估对象价格的方法。
那么评估价格是完全住宅房屋价格、完全商服房屋价格还是住改非房屋价格，关键在于“和谁比”。
住改非房屋能够作为一类“特殊”的房屋存在，是因为需求，市场上对这类房屋有需求才会产生这类房屋，因此我们能够在市场上去寻找到同类的住改非房屋的交易案例。
同是住改非房屋的交易价格，比较出来的价格当然就能够反映评估对象住改非房屋的市场价格了。
市场比较法的案例一般都是在同一区域内的交易案例，而住改非这类房屋在同一区域内的交易案例可能会比较少，同时由于房屋拆迁，会导致同一区域内房屋价格的上涨（包括住宅、商服房屋），因此不建议评估人员在同一区域内寻求比较案例，而应在与该区域同等级或类似区域内寻求比较案例，同时在比较分析时进行区域因素的调整。
如果选取本区域的交易案例，应该考虑案例的交易时点与拆迁公告时点的差距，判断该交易是否受到拆迁影响，如果有影响应对其交易情况进行修正。
我们再探讨收益法。
如果估价人员在市场上很难找到这类房屋的交易案例，还可以采用收益法中的直接资本化法进行评估。
直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率来求取估价对象价值的方法。
直接资本化法的关键是未来第一年收益和资本化率的确定。
收益的确定是区别住改非房屋与完全住宅房屋、完全商服房屋价值的重要所在，资本化率的确定是直接资本化法的技术关键所在。
对有租约的住改非房屋，可直接采用租约中约定的租金作为未来第一年的预期收益，没有租约的净收益的选取可以有几种方法，实践中常用的就是采用市场法求取客观租金。
与上面的道理相同，区别于完全住宅房屋和完全商服房屋的住改非房屋的租金案例应该是同类住改非房屋的租金案例，这种案例相对于销售案例来说要更容易获得。
资本化率可采用抵押贷款与自有资金的组合即投资组合技术来求取。
现在各商业银行都推出了个人购房按揭贷款项目，一般购房价款首付在10~30%左右，其余为银行贷款，我们可以通过各楼盘售楼处获得完整的信息。
但应注意的是现在新楼盘基本上不存在住改非房屋了，所以我们只能获得完全住宅房屋和完全商服房屋的相关信息，计算它们各自的资本化率再通过投资风险分析对二者进行调整。
从投资风险上看，住改非房屋的投资风险低于完全商服房屋，高于完全住宅房屋，其资本化率是介于完全商服房屋和完全住宅房屋之间的一个比率。
三、与“住改非”同幢同层而未改作商用的房屋拆迁评估实践中，我们还经常遇到这样的问题，即在同一住宅楼同一楼层中有部分房屋改成商服房屋了，而另一部分房屋还在作住宅使用，对这类“完全住宅”房屋的价值怎样确定？如果将这类房屋按完全住宅来评估的话，就会产生同一栋楼同一楼层的两个相邻房屋的价格不一致而引起争议。
相邻房屋虽未作商服用途使用，但从周边情况来看，尤其是同一栋楼同一楼层的相邻房屋来看，它也具有“改非”的可能性，具有(下转第56页)《中国物价》2010．06(上接第35页)获得收益的能力，那么对这类房屋的评估，应该等同于住改非房屋，即二者在评估值上应该是趋同的。
由于存在着政府政策性的补偿，对已“改非”的房屋来说，其获得的总补偿金额要大于相邻未“改非”房屋补偿金额。
在收益法评估中如果同楼内其他住改非房屋都是按租约中约定租金来计算净收益，那么这类房屋的潜在净收益可按其平均租约租金来计算。
笔者调查中发现，在一些住宅与商服售价比（商服用房销售单价/住宅用房销售单价）较小的城市，对按完全住宅用途评估的价格基本不存在争议。
比如长春市，很多小区住宅房屋卖到4000～5000元/平方米，而同地区商服房屋的售价也是就6000～7000元/平方米，住宅售价达到商服房屋售价的70%左右，如果再加上政府政策性多补偿的20%，补偿单价就能够达到商服房屋售价的90%左右，按此补偿近年几乎没有涉及拆迁仲裁的问题。
在一些住宅与商服售价比较大的城市，如有些城市住宅售价是900～1000元/平方米左右，而商服房屋的售价在3000～4000元/平方米左右，即使政府的政策性补偿达到90%，补偿单价也只能达到商服房屋售价的60%左右，因此，涉及仲裁的较多。
总结一些地区的成功经验，住改非房屋的拆迁补偿单价（评估值+政府政策性补贴）为同一区域完全商服房屋市场价值的70～80%应该是比较合理的。
参考文献：房地产拆迁法律法规文件；柴强，《房地产估价理论与方法》，中国建筑出版社。
（作者单位：吉林工商学院）责任编辑：李铁军由于金融企业国有资产管理的委托代理链条相对较长，有必要采取一定的政策措施，加强各层次委托人对代理人的监督，提高国有资产管理的效率，促进国有资产保值增值目标的实现。
1.加强相关立法保障尽快研究制定金融企业国有资产管理的专门法律，以法律形式明确金融企业国有资产管理的基本制度。
对涉及的部门和机构在金融企业国有资产管理委托代理链条中的地位加以明确，合理界定各参与主体的权利与责任。
2.加快完善国有资本经营预算国有资本经营预算是政府行使对国有资产监督管理的重要手段之一。
通过国有资本经营预算，能够对国有资产的保值增值设定明确的目标和评价的标准。
预算的公开还能实现对国有资产的公众监督，从而有利于国有资产初始委托人监督权的行使。
3.提高信息透明度金融企业国有资产的保值增值关系到国家和全体人民的利益，应通过适当提高对国有金融企业的信息公开要求，增进包括初始委托人在内的各层次委托人对最终代理人经营状况的了解，也可以考虑由独立的评估机构对最终代理人进行评估并将评估结果公开，以加强对代理人的监督力度。
4.推动国有金融企业股权多元化，进一步完善公司治理结构推动更多国有金融企业实施股权多元化的改革，以此促进所有者对经营者的监督力度加强。
按照现代企业制度要求完善国有金融企业的公司治理结构，建立股东会、董事会、监事会权责明确、相互独立并有效制衡的权力结构，对经营者实施有效的监督。
5.加快国有金融企业“去行政化”加快消除国有金融企业中存在的行政化倾向，推动企业实现真正意义上的商业化、市场化运作，提高资源配置效率，增进国有金融企业经营效益，促进国有资产保值增值。
(作者单位：国家发展改革委经济研究所)责任编辑：李铁军：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：。