郊区大盘运作策略及其开发的八大规律
浅谈城市小盘与郊区大盘销售策略的不同
浅谈城市小盘与郊区大盘销售策略的不同摘要：不同的楼盘有不同的销售策略，本文探讨城市小盘与郊区大盘销售策略的不同点，期望对销售人员有所启发。
关键词：城市小盘郊区大盘策略一、基本概念这里界定的城市小盘，是指10-50亩的主城区三无地块。
超过50亩的，在目前的房地产环境下，可以列入城市中大盘。
三无地块，是指规模小于50亩的，无城市自然资源、无良好居住环境、无高端化可能的地块。
  郊区大盘通常是指在郊区开发的大规模居住区，通过对大片土地的整体规划、统一开发、分期建造达到大社区、大配套、大市政、大交通等新城镇式的造城规划。
二、城市小盘与郊区大盘的特点分析：城市小盘的特点：1、唯一优点：城市地段，所具有的便利性。
2、缺点：属于城市小规模三无地块，存在明显硬伤，开发楼盘不具有居住的舒适性，且因为在主城区内，地价不菲。
所以，这种楼盘的优点是唯一的，而缺点是大量的。
1）不论土地有多少硬伤，地价都会偏高。
2）土地具有致命硬伤：被城市风貌欠佳区包围，或者临干道或高架桥、或者被周围狭窄的交通空间所包围。
3）不存在高舒适的数据指标：城市小盘的容积率偏高，基本不存在小盘做低人口密度高舒适度产品的可能。
4）不存在做出围合半围合的产品可能：土地规模已经决定了该项目的命运，所以，城市小盘的开发命题，只有一个：如何将存在较大硬伤的产品，以不低的价格卖出去。
郊区大盘的特点：1）郊区盘主要是环境及大盘优势；2）配套设施完善，郊区大盘的销售主体是住宅产品,往往综合配套酒店、商业、教育、医疗等大型公共服务设施。
3）区域认知度低、区域配套不成熟、开发周期长、人口导入量大、资金需求量大。
三、城市小盘与郊区大盘销售策略某君A先生早期负责城市内一个小型住宅项目营销，近４００套单位不用一年时间便全部售罄，因此备受老板看重。
后来该先生接手一个具相当规模的郊区楼盘的营销工作，几个月下来却颇为失意，近旁的其它楼盘销售都很不错，而该先生负责的项目销售却毫无起色，为此该先生极为烦恼。
20070520_郊区大盘的五大开发模式分析@大盘、
但项目本身规模、素质和所依托城市都不足以支撑项目的新市镇模式定位， 但是我们可借鉴新市镇模式的居住理念、产品开发过程和打造完备配套的发 展策略。
项目并不是完全的新市镇模式，而是借鉴新市镇模式的部分开发理 念和客户衍变规律，来形成项目自身核心竞争力，可将其定位为 “新市镇概念的居住社区”，在项目推广上利用新市镇概念。
此模式在项目初期不能构成项目主要驱动因，但可能带来部分为项 目环境和未来升值潜力投资二居而买单的购买人群。
本报告是严格保密的。
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郊区化居住模式一
四季花城
——郊区化居住模式之一“被动郊区化——白领一居”
区位 ：在离主城区30分钟 车程的关外；
规模 ：总占地面积560亩， 总建筑面积53.2万平米；
针对本项目： 郊区置业抗性大：郑州处于郊区化置业快速发展的起步阶段，普通中等收 入人群对远郊居住抗性极大，目前郑州北区、南区近郊正承担这一职能； 本区域完全陌生，认知度不高：且没有与城市相连公交系统，即便配置通 勤车辆，无车族在初期在项目区域未成熟阶段来此置业的抗性大； 项目启动阶段配套不完善：必然降低这一置业群体对项目期望指数； 价格差距：项目如仅以价格取胜必然无法形成整体档次提升。
成都芙蓉古城
——打造旅游观光、休闲度假等完善旅游配套
区位：距市中心20多公里， 城市远郊，交通体系发达；
规模：占地面积680亩；
定位：集居住、度假、休闲、 投资于一体，融合各种中国 民居建筑风格，以成都地域 文化为项目内涵，极富传统 色彩； 核心资源：人造人文景观和 休闲度假的居住环境。
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规模超大，以城市概念打造自身完备生活、商业、娱乐、旅游配套 多功能复合，完全自成一体，可独立于城市之外，自成一体的生活 体系，是城市功能的延伸，相比市区有一定资源优势，并且项目与 主城区相似产品性价比高； 城市的生活标准，包括水、居住、设施、文化等的城市标准
板块轮动的8大规律
板块轮动的8大规律
投资仪式的机制中，模式轮动是一个重要的部分。
轮动的8大规律是现代投资市场的支柱，在投资过程中起着极其重要的作用。
首先，“新人”效应。
当一个新领域出现新概念，新技术或新设备时，该领域就会出现一些
新人，这些新人会把新技术应用到具体投资中。
其次是“超越”效应。
新技术通过改进旧技术而取得一定优势，从而能够发展出更高效、新
不同的产品，更有利于投资者的收益，从而实现超越的效果。
第三，“滞后”效应。
由于一些投资者无意中拖延投资行动，或者投资时间、精力比较有限，导致一些新技术出现滞后效应，投资者有可能错失良机。
第四，“自我意识”效应。
投资者越是深入了解新技术的要素，就越能重视投资的新概念，
自身的投资风格就可能会改变，从而促进新领域的发展。
另外，“分化”效应。
投资者经过反复研究、实验，发现不同的新技术及其行业的投资方式
也有所不同，投资者会因此分化，凭借自己的投资行业经验，选择自己认为投资最具价值
的领域。
此外，“技术融合”效应，新技术、行业具有学科融合的特点，投资者可以根据自身投资经验，将不同新技术特点学科结合起来，以降低投资风险，实现最大收益。
最后，“专家证言”效应。
媒体会找到一些行业专家对新技术行业的看法，作为投资者可以
参考他们的投资观点，综合考虑新的投资机会。
总之，模式轮动的8大规律是投资仪式的重要组成部分，投资者可以从中获得更多投资机会，综合考虑不同的效应，有效的应用，以此来实现有效投资。
远郊商业大盘模式和经典案例分析
模式二
博物馆、度假酒店，商业街等多种特色业态，打造多种功能的原 创性近郊小镇
良渚文化博物 馆 占地4万余平方米，建筑面积约1万平方米。是集展示、研究、信 息交流为一体的综合性展示场所。作为文化标签，提升了整个项目 的影响力和知名度。 占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平方米，拥有4万多平方米的水 面及2万平方米的道路与广场。是项目的前期核心配套，促进了项 目销售。
客户的区域来源：90%以上为广州人，五大中心城区合计占比高达79%；客户对万科品牌与价格的认可度分别为91％ 、94%。
成交客户中，主要为首次置业群体，高达 62％；而客户的置业目的中，自住型的客户为主要群体，占比73％。由此可知，本项 本报告是严格保密的。 目很大程度上拉动了刚需客户的需求，性价比高。
本报告是严格保密的。
模式一
配套功能：重点打造和完善交通、购物、教育、医疗、餐饮、休 闲等生活配套，成就“第一居所”
便捷交通 广清轻轨、社区交通中心、公交车 商业餐饮 华润万家、商业街、美食街
已签约引进 广州华润万 家生活超市； 规划建设沿 湖商业街； 规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店； 广清轻轨将于 2014年建成通车 已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车； 规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
已开发项目
1992年 2000—2001年 2002年 广东省佛山市顺德区，顺德碧桂园 均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园 广州市下辖市清远与花都区交界处碧桂 园假日半岛，碧桂园凤凰城 半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、 五邑碧桂园 …… 开发模式特点
已开发项目
恒大地产在全国十多个大中型城市开发了70多个项 目，形成可以复制到恒大模式。 恒大针对不同客户群体设计了不同的产品体系，主 要以恒大华府、恒大城、恒大绿洲、恒大名都、恒 大金碧天下几个系列为主打。 开发模式特点
大盘市场运作探讨
大盘市场运作探讨伴随着中国房地产调控政策的连续出台,国内房地产市场集中度不断提高,房地产市场与金融市场的联系也日益紧密,越来越多的房地产开发商具备了大规模土地开发的实力,中国的城市化进程则为大规模房地产开发提供了广阔的平台。
动辄近百万方的项目不断推出,中国房地产开发已经进入大盘开发时代。
经过对国内众多30万方以上大盘的研究,针对大盘开发中经常遇到的区域认知度低、区域配套不成熟、开发周期长、人口导入量大、资金需求量大等问题,总结出八点大盘开发的一般规律。
1、基于城市价值角度的拔高定位大盘关注的是城市层面的机会,如人口转移,城市某类供应短缺。
而小盘主要瞄准市场的空白点,大盘不仅仅是瞄准市场的空白点,更重要的是要引导市场需求, 引导市场是否成功关键也在核心吸引力。
大规模开发项目尤其是陌生区大盘的早期客户多具有较强的投资意向。
因此,大盘开发,首期一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。
同时,大盘需要营造自己的客户圈层,以建设一个阶层的思路来吸引客户归属。
并且,大盘一定要立足于主流客户群,且客户群要复合而非单一,宣传的主流客户要对其它客户群具有吸引和涵盖性。
因此,大规模房地产开发的整体定位一定是要和城市关联的,是站在城市层面、面对未来的、基于区域发展趋势的定位,是从城市价值角度出发的拔高定位。
深圳四季花城、华侨城、星河湾等成功大盘项目定位都立足于城市层面,致力于打造城市新的一极。
而常规房地产项目的开发,是直接面对竞争的,注重宣传产品本身或者资源方面的竞争价值点。
是直面市场竞争的精确定位。
2、贯穿始终的核心价值主张大盘开发面积大,开发年限长,因此必须保持可持续发展的核心吸引力。
它能使本被边缘化的郊区中心化,扩大客户覆盖半径。
因此,大盘开发应有始终如一价值主张,给消费者重新定义一种生活方式,演示并传递未来的生活场景,开发商要会当导演。
同时,大盘的资源需要人文化,人文产生更高附加值和归属感;大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化。
板块轮动的8大规律和三个阶段
板块轮动的8大规律和三个阶段
板块轮动的8大规律：
1.轮动上涨规律：在牛市中，板块会轮流上涨，推动大盘上涨。
2.补涨规律：在牛市中，板块会轮流补涨，使其不断上涨。
3.轮动下跌规律：在熊市中，板块会轮流下跌，推动大盘下跌。
4.补跌规律：在熊市中，板块会轮流补跌，使其不断下跌。
5.周期轮动规律：在产业周期性波动的影响下，板块会轮流上涨
或下跌。
6.业绩轮动规律：在公司业绩波动的影响下，板块会轮流上涨或
下跌。
7.风格轮动规律：在投资风格的影响下，板块会轮流上涨或下
跌。
8.热点轮动规律：在市场热点的的影响下，板块会轮流上涨或下
跌。
板块轮动的三个阶段：
1.初涨期：板块上涨的起点，投资者情绪推动板块上涨。
2.扩散期：板块上涨的范围逐渐扩大，其他投资者加入上涨行
列。
3.补涨期：板块上涨的速度逐渐放缓，只有少数股票仍在上涨。
远郊盘营销策略
远郊盘是指位于城市远郊地区的房地产项目。
由于地理位置较远、交通不便等因素，远郊盘的销售策略需要特别注意。
以下是一些远郊盘的营销策略建议：
1. 定位清晰：明确远郊盘的定位，强调其独特的卖点和优势。
例如，可以突出远郊盘的绿化环境、宽敞的房屋、相对较低的价格等。
2. 交通便捷性：尽可能提供便捷的交通方案，例如与公共交通站点的接驳、设置免费班车等。
同时，突出远郊盘的交通优势，如离高速公路出口近、未来规划的轨道交通线路等。
3. 配套设施：强调远郊盘周边的生活配套设施，如商业中心、学校、医疗机构等。
如果有相关的规划和建设计划，可以提前进行宣传，吸引购房者。
4. 价值回报：强调远郊盘相对较低的价格，并突出投资回报的潜力。
例如，可以提醒购房者远郊地区的房价上涨空间，以及未来的发展潜力。
5. 举办活动：组织各类宣传活动，例如开放日、品鉴会、户外运动等，吸引购房者前往远郊盘参观和体验。
同时，可以结合当地的特色文化和活动，增加吸引力。
6. 灵活销售策略：针对远郊盘的特点，可以采取一些灵活的销售策略，如提供分期付款、购房补贴、优惠折扣等，以吸引购房者的兴趣。
7. 线上推广：利用互联网和社交媒体等渠道进行线上推广，通过精准的定向广告和内容营销，将远郊盘的信息传达给潜在购房者。
8. 口碑营销：注重口碑传播，提供良好的售后服务和居住环境，让购房者成为远郊盘的忠实粉丝，并通过他们的口碑推荐吸引更多购房者。
需要注意的是，远郊盘的销售策略要根据具体情况进行调整，考虑目标购房者的需求和关切点，并与开发商、销售团队等相关方进行良好的沟通和协作。
郊区大盘统筹操盘机制0323(1)(1)
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佛山最小墅95㎡，创立广佛别墅新纪元，总价170万，仅 为佛山市区一套100㎡普宅价格，广州主城100㎡户型总价 的1/2,极大地降低了获得门槛，降低购房决策难度。
客群定位，差异化定位：不比硬件比软件，打足感情牌，找准目标客群
从心灵的角度，去给客户建立购买逻辑和生活逻辑，塑造一个小镇的独特气质，并与客户形成共鸣和强烈的精神力和凝聚力
3大战略方向 地产孵化文旅、探索产城融合、试水城市更新，三箭齐发 5大落地项目 贾家/戗港/余姚/中山/三家村，天津、南京、重庆、成都即将落地 5大产品模型 希望的田野、农康旅小镇、国家生态农业公园、川商聚落、双创社区 20余战略资源 中移动、中科院、星河、奥飞、星月等20余家产业战略合作单位
109名专业人才3+0.5的总部职能体系和5个项目公司（总部42人，项目67人）
案例对标
PART4
战略保障
PART1
现状审视
1.1 复盘总结 1.2 项目聚焦
PART2
他山之石
2.1 拾野川对标 2.2 麓湖对标
PART3
问题再识
PART4
战略保障
3.1 阶段问题 3.2 关键问题 4.1 组织优化 4.2 实施机制
1/现状审视——/复盘总结/项目聚焦
【整体复盘1】三年坚持，成果初显
1/现状审视——/复盘总结/项目聚焦
【整体复盘2】前段投拓基础差，后期落地缺经验
2017-2018
增量拓展
2019 过渡阶段
问题爆发，亟待改善
2020以后
存量运营
1、投拓数量下滑多——投资专业力量不足以覆盖面新产业诉求 2、拿地延期成常态——对困难估计不足，对政府资源把控不力 3、投资决策周期长——对市场预期过于审慎，政府易失去耐心 4、项目落地示范难——对示范区承载使命需求过多，难以平衡 5、地产文旅两张皮——小镇总级的人才及权责不足，现场掐架 6、支持体系不健全——总部和城市公司均缺乏产业供应链储备 7、项目运营信心弱——对后期持续经营资源、人才等储备不足
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让郊区大盘活起来——郊区大盘运作策略及其开发的八大规律导语：客户到郊区去，到那里去买什么？买点是什么？楼盘营造的卖点是什么？买点和卖点如果不统一的话，郊区大盘的产品是无法销售的。
郊区大盘要如何从客户的买点研究楼盘的卖点？编辑/洪若麒大盘开发，首期一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。
同时，大盘需要营造自己的客户圈层，以建设一个阶层的思路来吸引客户归属。
一、营销——郊区大盘运作策略的最核心部分1．以客户的需求为导向的产品策略郊区大盘产品策略的两大关键点：关键点1：以客户的需求为导向产品战略所有的大盘，尤其是远郊大盘，因为项目的体量越做越大，地理位置越来越远，原来距离城市可能是20公里，现在则远至50公里，所以远郊大盘相对应的客户需求也更加脆弱。
项目的配套有一个不完善，客户就有可能购买。
所以产品一定要以客户需求为导向。
关键点2：以营销诉求为核心的产品策略郊区大盘要先做什么产品，发须要从营销角度来编排，这是在项目最初运作的时候就要确定的。
2．营销是郊区大盘运作策略最核心部分运作一个郊区大盘需要庞大的资金，而且现金流必须非常健康，所以营销层面上，产品的定位，产品的覆盖面，价格总额必须有一个非常大的量。
首先必须保证前期投入的资金加上销售的资金，能够保证项目的健康发展，要不然项目不管是怎么做，他的路都会越走越窄，会出问题，所以营销是产品策略上最核心的部分。
（1）郊区大盘必须解决每一个客户的问题郊区大盘尤其是远郊大盘不能只有某一个卖点，他必须具备优秀的综合素质。
综合素质不仅是指居住的环境配套、交通，而且各色各样的业主在各个时段的娱乐、购物等需求，都能一站式在大盘社区得到解决，所以它需要的是一个综合素质。
（2）建立强势的营销队伍很多开发商忽视这一点。
郊区大盘的销售必须要有优秀的营销团队。
优秀的营销团队将会主导以后楼盘的运作轨迹和方向，销售的时候该出什么牌，营销什么亮点，团队都可以恰当的筹划同时可以指导销售人员什么时候设计最吸引客户的亮点。
（3）郊区大盘要和城市的就业方向发生关联郊区大盘最大的问题是楼盘的基础要和城市就业的方向发生关联，不能闭门造车，变成一个孤岛。
（4）建立一个规划设计遵从营销的产品定位的研发机制郊区大盘的开发周期长达3〜5年。
在这么长的周期中，楼盘的开发会不断的修改，不断的更新。
根据什么更新，必须从营销角度着手，从客户反馈中来修改楼盘的设计。
没有足够优势卖点的设计坚决要废除。
所有的设计必须经得起营销的分析，即一个卖点和买点能不能结合，不能结合就必须修改。
（5）从客户的买点研究郊区大盘的卖点客户到郊区去，到那里去买什么？买点是什么？楼盘营造的卖点是什么？买点和卖点如果不统一的话，郊区大盘是无法成交的。
所以郊区大盘要从客户的买点研究楼盘的卖点。
远郊楼盘和市区楼盘不一样。
市区楼盘的交通、学校和医院基本上都是具备的，但是远郊楼盘并不具有这些基础设施。
3.郊区大盘必须实现产品、市场、商业模式多元化（1）产品多元化大盘必须要有高端带低端、中端走过量的产品策略。
高断带低端，不能平均用力，也不能低端先行。
如果大盘为了回笼资金，只开发低端的产品，虽然可能实现快速销售，但树立不了品牌。
楼盘如果没有品牌，以后的运作大受影响。
如果远郊楼盘有高端的产品和非常好的卖点，那么成功的销售能够建立楼盘一定的品牌高度，往后楼盘的销售和产品设计就会相对容易。
高端建立品牌形象，中端走过量，为什么要强调中端走过量，大盘必须要保持大量的现金流，必须保证产品在不断的销售，只有不断的销售才能有大盘健康的发展。
（2）市场多元化以广州为例，他的辐射面遍及珠三角和香港，远郊大盘就必须解决交通和各个地域不同的口味。
（3）商业模式多元化单一的商业模式会有问题。
郊区大盘需有比较齐全的商业模式，譬如定制的别墅、与高尔夫捆绑的别墅、有不同管理水平的别墅、不同价位的别墅和其他一些产品。
（4）建立主盘差异郊区大盘没有办法每个主盘都一模一样，必须建立主盘差异。
高端主盘、中端主盘、低端主盘各有良好的规划，只有这样，100万级、200万级、2000万级的客户才能找到他的价值所在。
（5）解决产品疲劳郊区大盘的产品疲劳是非常之快。
市区公寓假如销售一年，还会有人问津，但是郊区大盘，如果三个月后还在卖三个月前的产品，客户会会很难接受。
郊区大盘一年至少要有四次新产品推出，每一次进一步，每一次以新产品、新形式吸引客户的眼球，吸引客户来购买。
4、郊区大盘，配套生死攸关一个郊区大盘运作的时候，首先并不是要建立产品的形象和系列，而是要先建立大盘的配套水平的形象。
客户在选择购买郊区楼盘时，实际上是楼盘的外延即配套设施在起着决定作用。
所以楼盘的配套必须要先行，而且起点要高，必须优于市区楼盘的配套，客户才会选择你。
二、郊区大盘开发的八大规律1.基于城市价值角度的拔高定位郊区大盘关注的是城市层面的机会，如人口转移，城市某类供应短缺。
而小盘主要瞄准市场的空白点，大盘不仅仅是瞄准市场的空白点，更重要的是要引导市场需求,引导市场是否成功关键也在核心吸引力。
郊区大盘关注城市层面的机会引导市场需求小盘主要瞄准市场的空白点大规模开发项目尤其是陌生区大盘的早期客户多具有较强的投资意向。
因此，大盘开发，首期一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。
同时，大盘需要营造自己的客户圈层，以建设一个阶层的思路来吸引客户归属。
并且，大盘一定要立足于主流客户群，且客户群要复合而非单一，宣传的主流客户要对其它客户群具有吸引和涵盖性。
因此，大规模房地产开发的整体定位一定是要和城市关联的，是站在城市层面、面对未来的、基于区域发展趋势的定位，是从城市价值角度出发的拔高定位。
深圳四季花城、华侨城、星河湾等成功大盘项目定位都立足于城市层面，致力于打造城市新的一极。
而常规房地产项目的开发，是直接面对竞争的，注重宣传产品本身或者资源方面的竞争价值点。
是直面市场竞争的精确定位。
2.贯穿始终的核心价值主张郊区大盘开发面积大，开发年限长，因此必须保持可持续发展的核心吸引力。
它能使本被边缘化的郊区中心化，扩大客户覆盖半径。
因此，大盘开发应有始终如一价值主张，给消费者重新定义一种生活方式，演示并传递未来的生活场景，开发商要会当导演。
同时，大盘的资源需要人文化，人文产生更高附加值和归属感；大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化。
而常规项目的开发更多的是依托城市价值，展示成熟生活氛围。
链接：奥林匹克花园“运动就在家门口”奥林匹克花园“运动就在家门口”运动健康的生活主张打动了无数人的心，成都中海国际社区五星级酒店、涉外医院、国际学校、国际网球俱乐部、高尔夫练习场的建设、海上海国际风情商业街的建设，上海金地格林世界法式风情商业街的建设向消费者展示了未来的生活场景，同时突出了社区文化特色。
3.开发节奏控制是利润的主要来源与常规房地产开发的主要利润来源于竞争优势不同，大规模房地产项目的开发，利润来源于开发节奏；来源于前瞻性视野和市场的预见能力；来源于物业类型的演变、容积率的提高。
同时，组团之间应差异化处理，一方面有利于社区建筑的丰富多彩，同时有利于产品价值的不断提升。
与小盘一次开发不同，大盘开发主要采用滚动开发、拉开住宅档次扩大客户群的需求层面及逐步走高档路线的动态的操作手法。
规模开发往往是对抗大量同质化竞争的手段；小步快跑模式往往用于资金压力大或市场变化快、销售压力大的情况。
大盘开发，启动期是关键。
启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑传播的重要阶段。
资源要在前期展示，但资源最好的产品适宜推后开发，以博取高价值。
4.配套开发与产品开发联动陌生区大盘配套关注的是住宅的价值提升，开发次序及开发节奏的控制。
大规模开发的配套是用来展示生活方式、用来示范品质的，培育期较长。
在定位阶段弄清楚配套的分级、价值点以及和住宅的联动关系，解决配套的开发次序和开发规模，也就是开发策略的问题，这某种程度决定着项目的成败。
链接：凤凰城的成功，一部分就归功于其“新生活型”的配套模式。
除了设置有设施完备、师资力量雄厚的中学、小学、幼儿园以及现代化的图书馆、歌剧院、影剧院与社区专用医院外，凤凰城还首次在小区内兴建了占地8万平方米、总规模达到17万平方米的五星级酒店；2万平方米的商业购物中心；开设有1000多家极具个性化的商铺组成的商业街和面积达1.2万平方米的美食街；还有康体中心、阳光泳池和区域会所等。
极大提升了产品价值。
碧桂园凤凰城社区5.通过组团布局与开发实现大盘价值从规划角度而言，充分利用功能资源和容积率资源，解决不同物业类型间的兼容性及互动关系；不同物业类型与资源及配套的匹配关系。
从产品角度而言，产品往往要有革命性的整体提升，要有转换价值标准——比如从产品到环境，从环境到社区、从社区到生活体验，从生活体验到形成区域价值等。
组团布局与产品创新的方式链接：万科城市花园产品不断推陈出新。
与一期相比，二期北面和南面的“凭栏苑”和“贵馨苑”设计为“情景花园洋房”。
情景花园洋房层层退台设计打破了多层的平板形象和建筑形态，多层公寓别墅化处理。
满足了现代人们对别墅生活的追求。
在丰富产品的同时，提升了产品价值。
万科城市花园（6）大规模启势，强化昭示性大规模项目重在启势，启动区的规模一定要够大，通过节点的布置诠释生活方式，示范项目定位，资源展示要聚集、联系、延伸。
启动期要有多种产品组合，以体现生活方式为目标，要复合而不要单一，要关注规模的感知价值。
启动区要有标杆物业，关注细节，展示项目品质“超值感”，通过强强联手及商业联盟给消费者信心。
同时，启动区要利用部分核心资源集中展示。
启动区选择的一般原则规模取势定位示范品质展示资源利用深圳中信红树湾、华侨城•波托菲诺、天津水上运动世界等成功项目，启动区规模都在8〜10万平方米左右，波托菲诺湖边会所及商业街的建设、天津水上运动世界城休闲风情区及运动体验区的建设都对项目的价值起到了很好的昭示作用。
（7）本地营销游戏规则的重新制定者大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争。
如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”，需要做边界界定和区域营销。
强势的概念有利于形成区域中心化与区域价值。
成功大盘营销往往是“本地营销游戏规则的重新制定者”。
对于郊区大盘而言，往往需要较常规高的营销费用，用于强势推广、特色概念深入人心、建立市场影响。
对大盘从硬件看，往往需要有1〜2个“震撼点”，形成强势的传播。
如创新产品样板段、极尽风情的配套商业等。
链接：星河湾——好楼盘会说话“好楼盘会说话”是星河湾的缔造者唯一认可的一句广告语，2001年星河湾开盘初一亮相，众人无不为之倾倒，六大园林社区弥漫着浓郁的亚热带风情，两个全天候桥底休闲公园，四个湖泊，首期四个全天候组团泳池。
沿江1.83公里实木地板铺就的景观长廊，从50公里以外引来的西江水，8个泛会所，人性化的配套设施，高品质中学，百余种进口建材……，开盘当天，万人涌入星河湾，短短十天，销售金额突破亿元，至今为止，星河湾仍是华南板块中的高档楼盘的代表。