私募基金创新模式：为城市土地一级开发“解僵局”
房地产私募基金创新投资方式
房地产私募基金创新投资方式1、房地产基金的“可转换投资”（过桥投资+并购投资）根据投资人的风险偏好，房地产基金在募资阶段将LP分为固定收益投资人（优先）和基础投资人（劣后）两个级别。
就单个投资项目而言，将基金的投资存续期设定为封闭期和开放期。
封闭期内，既可约定固定收益投资人和基础投资人都可分取固定收益；也可约定仅固定收益投资人能分取固定收益；还可约定固定收益投资人和基础投资人都暂不分取收益。
封闭期结束的时点，被投资公司（目标公司）实际控制人或管理层等主体（回购权利主体）有权按照约定形式回购权购买房地产基金入股目标公司的投资份额，房地产基金收到投资本金和剩余收益后退出目标公司，完成基金层面退出。
若目标公司回购权利主体放弃行使回购权或丧失回购权，房地产基金的投资形式转换为并购投资。
基金投资存续期由封闭期转换为开放期，基金内部，固定收益投资人有权要求基础投资人回赎出资份额和/或剩余收益，基础投资人也有义务按协议约定收购固定收益投资人的出资份额。
基础投资人需要在结构化基金设立时承诺在固定受益人要求回赎出资份额是追加投资。
开放期后，基础投资人有权按照持有目标公司的股权比例分享收益和承担风险，通过系列交接，完成实质意义的并购。
基础投资人的浮动收益正是在基金成为实质股东以后，通过公司的经营达到超额收益。
附：可转换房地产基金退出途径2、房地产基金直接并购房地产项目并购的房地产项目需满足：1）为保障稳定现金流，并购完成后不再对外销售，而是对外出租，并购项目应为适合于出租的商业或保障房项目；2）为保障投资资金稳定，房地产基金应能够实现滚动投资，基金存续期限应尽可能长，或是在基金到期之前继续发起等额基金，房地产基金投资者可通过基金份额转让实现存续期内退出；3）为形成对投资者的吸引力，需对收益分配方式明确约定。
另外，该模式对投资者的抗风险能力要求相对较高，也许聘请专业房地产运营团队进行管理。
附：运作模式3、杠杆式收购创新1）方案一：由房地产基金向房产出售方支付部分房产价款，出售方办理房产过户登记，并与房地产基金、资金提供方共同办理房地产抵押手续，使房产在过户至房地产基金时抵押给资金提供方。
私募基金产品常见的重大变更实务总结
私募基金产品常见的重大变更实务总结私募基金产品是一种由私募基金管理人发起成立的投资基金，它主要面向合格投资者，并通过募集资金进行投资管理。
由于私募基金的特殊性质，它可以根据市场情况和投资者需求灵活调整基金规模、投资策略和运作模式等。
因此，在私募基金的运作过程中，常常会出现一些重大变更，本文将对私募基金产品常见的重大变更实务进行总结。
一、基金规模的变更私募基金的规模是指基金募集的资金总额。
在运作过程中，基金规模可能会发生变化，主要有以下几种情况：1. 增资扩容：当私募基金在募集期内认为有必要扩大基金规模时，可以通过增加募集规模，向原有合格投资者再次募集资金。
2. 缩减规模：当私募基金认为当前市场环境变化较大，或者基金投资策略需要调整时，可以通过减少募集额度，缩减基金规模。
3. 清盘退出：当私募基金认为基金运作不利或者达到了指定的存续期限时，可以通过清盘退出来结束基金的运作，向投资者返还剩余资金。
二、基金投资策略的调整私募基金的投资策略是指基金投资的方向、对象、方式和限制等规定。
在私募基金运作过程中，投资策略可能会发生调整，具体变更内容如下：1. 资产配置比例的变更：当私募基金发现当前市场环境变化较大，或者基金风险厌恶度提高时，可以调整不同资产类别的配置比例，以适应市场波动。
2. 投资标的的调整：当私募基金投资标的的业绩不佳，或者基金经理对某一行业或公司的前景不看好时，可以将原有投资标的减持或者退出，并选择新的投资标的。
3. 投资方式的变更：当私募基金认为当前投资方式不适应市场需求或者不符合基金策略时，可以变更投资方式，例如从定向增发转为二级市场交易。
三、基金管理人的变更基金管理人是指承担私募基金整个运营管理工作的机构或个人。
在某些情况下，私募基金管理人可能会发生变更，主要有以下几种情况：1. 基金管理人的合并、分立或者整体转让：当基金管理人出现合并、分立或者整体转让情况时，可能会导致基金管理人的变更。
关于私募股权基金与保险产品创新的若干思考
2012年第4期下旬刊（总第478期）时 代 金 融Times FinanceNO.4，2012（CumulativetyNO.478）关于私募股权基金与保险产品创新的若干思考李 茜 李晓荣（西北师范大学经济管理学院，甘肃 兰州 730070）【摘要】保险企业竞争的核心领域是保险产品的竞争。
唯有创新，保险业才能顺应经济社会发展的要求，更好地发挥“社会稳定器”和“经济助推器”的功能。
本文的创新模式是将私募股权基金的筹资运营模式引入保险产品的开发中来，其目的是解决保险产品前期的开发资金投入大以及开发出来易被其他保险公司免费分享等问题。
在前期开发资金的募集时，由各个保险公司投资形成一个保险创新基金，专用于保险产品的开发。
每个公司通过申请创新基金进行产品开发，产品成功上市后盈利部分进行分红或由一家公司将其买断，从而实现创新基金的退出以及资金的循环投资。
【关键词】保险业 产品创新 私募股权基金一、目前我国保险产品创新现状及存在问题（一）目前我国保险产品创新的现状保险产品从表层意义来讲，就是不同种类的保险单。
保险产品给消费者带来的效用就是预期心理上的保障和物质上的补偿或收益，投保人正是为这个预期的收益而付费。
中国保监会主席吴定富在2003 年全国保险工作会议上指出，保险除具有风险保障功能和资金融通功能外，还具有社会管理功能。
要发挥保险的三大功能，必须从产品创新上入手。
保险产品创新是推动、活跃和繁荣保险市场和相关金融市场的最基本的动力，是发挥保险三大功能的核心基础和最根本的具体体现方式。
然而，与我国保险业保持30%以上的增长速度相比，保险产品创新严重落后于市场需求，落后于保险业的发展。
这就要求我们应从战略的高度，逐步形成以社会需求为导向的保险产品创新体系，围绕我国经济和社会的重大变化，围绕城乡居民的消费习惯和消费热点，加大产品创新力度，使保险产品从卖方市场向买方市场转变。
（二）目前我国保险产品创新存在的问题保险产品是保险行业竞争的核心部分。
国内标杆地产集团-土地一二级联动开发操作实务及法律风险防控(1)
2017年12月18日至20日，中央经济工作会议 工作总基调：稳中求进
政策的延续和一致
1
经济增长——“新时代”——强调“高质量发展”—— 币供给总闸门”——重点“防控金融风险”
3
财政政策——“积极的财政政策取向不变，调整优化财 政支出结构”——“加强地方政府债务管理”
第十四条 市县近三年土地出让收入情况、市县申报的土地储备项目融 资需求、专项债务风险、项目期限、项目收益和融资平衡情况等因素
第二十五条 土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到项目。土 地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目 集合发行。
第二十六条 土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应， 原则上不超过5年
第六条 发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债 资金来源，对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息， 实现项目收益和融资自求平衡。
第十条 各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度应当在国务院 批准的分地区专项债务限额内安排，由财政部下达各省级财政部门，抄 送国土资源部。
用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
《关于加强土地储备与融资管理的通知》
---国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布 2012.11
• 按照《通知》规定，土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方 向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模。其中，土地储 备机构应于每年第三季度，编制下一年度土地储备计划。年度土地储备 计划中，新增储备土地规模原则上应控制在市、县本级前三年平均年供 应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用 地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其 他公益性事业。
私募基金“去草根”化运动
年公 募 基金 经 理的 石波 把 自己说得 又 “ “ “ ：我们准备了熊市 （ ２ ％） 狠” 又 准” “ 一Ｏ ，
却没 有准备超级 大熊市 （ ０ 。在选 一７％） 时上 出现 了一些预判性 的失误 ，在前期 有 ５％ 以上的仓位 ，导致了损失 。 ０ ” 在一些业内人士来看，尚雅在 ２０ ０８ 年的操作有 “ 机械长期价值投资”之嫌。 他们认为 ，在能够 １０ ０％空仓的情况下 ， 尚雅 没有尽 最大责 任来控 制下跌 风险 ， 结果造成净值暴跌 。 但石波更在乎的是市场的ｋ ｎｂ ｒ ｅ ｃ＿ ｋ ｍａ
具 有 选时 风 格 的私 募 基 金在 ２ ０ ０ ８年均 获 得 了 上佳 的 表现 。
之 前的 私募 基金业 很 “ 草根 ” ，按
一
位业 内人士的话讲 ： 以前的私募经理 “
大部分 由民间的理财高手或券商操盘手
转化而来 ， 个人英雄主义浓厚， 随意性大 ， 操作几百万或几千万 资金 游刃有余，但 要运作几十个亿或几 百个亿的 资金 ，投 资能力就会受到考验。 ” 德圣基金研 究中心研究 员江赛春 向 《 英才 记 者表示 ，公募背景的基金经理
般都会倾 向研究主导型 的投 资，投资
理念和方法上都会遵循公募基金规范运 作的原则 ，而现在这些 已经在私募基金
业 中有 了一 定 的传 播 。
马资 产的董事 长康晓阳 曾有 一番感慨 ：
ｃ 金资｝ 商 融本 基券 Ｉ金 一
私募基金“ 去草根” 化运动
不可否认 的是 ，作 为投 资界 “ 弟”的私募基金正在不 断挑 战公 募基金 的市场权威 ，并 小 很有可能在某些领域超越强劲的对手 。
文Ｊ 本刊记者 李冬洁
2024最全私募基金的投资模式和策略总结
2024最全私募基金的投资模式和策略总结私募基金是指通过私人邀约的方式募集资金，并进行相对较为灵活的投资操作的一种投资工具。
在2024年，私募基金行业发展迅速，投资者对私募基金的认可度和关注度也不断提高。
下面总结了2024年最全的私募基金投资模式和策略。
一、定向增发策略：定向增发是指上市公司向特定投资者非公开发行募集资金的行为，而定向增发策略是指私募基金通过买入定向增发股票取得投资回报。
通过研究公司的财务状况、发展前景和增发股票价格等信息，选择优质的定向增发项目进行投资。
二、并购重组策略：并购重组策略是私募基金通过参与上市公司的并购重组活动来获取投资收益。
私募基金可以通过参与重要股权转让、资产重组或公司合并等活动，实现市场性价值的提升，并赚取差价收益。
三、证券期货策略：证券期货策略是指私募基金通过投资股票、债券、期货等金融工具来获取收益。
在2024年，由于市场波动较为频繁，许多私募基金采取了股票、债券、期货的多空策略，以获取市场的高收益。
四、股权投资策略：股权投资策略是指通过私募基金购买上市公司的股权，以获取投资回报。
在2024年，随着国内政策环境的改善和尽职调查能力的提高，许多私募基金选择了投资于中小型科技创新型企业，以获取高增长的回报。
五、债券投资策略：债券投资策略是指私募基金通过投资公司债券、政府债券等固定收益类金融工具，以获取固定的利息收益。
在2024年，国内债券市场政策环境的改善，吸引了越来越多的私募基金关注债券市场，以稳定的收益为投资者带来保险。
六、基础设施投资策略：基础设施投资策略是指私募基金通过投资基础设施项目，例如公路、铁路、水库等，以获得投资收益。
由于基础设施投资具有较稳定的现金流和长期的回报周期，许多私募基金选择了基础设施投资策略。
七、海外投资策略：海外投资策略是指私募基金通过境外投资来获取回报。
许多私募基金在2024年选择了海外市场投资，以分散风险和获取更高的收益。
特别是在中国资本市场波动较大的情况下，海外投资策略成为了许多私募基金的选择。
“新法案”下私募基金或成赢家
新 法 案 封私 募 基 金 投 资 顾 同 探取 监 管之 下 ， 能舍 在 一定 程 可
表 现在三 佃方 面 。
一
新莘社画片 ） 了加 强 注 册 盛 管 的 同接 方 式 。 主 要 度 上令 海外 私 募基 金 管理 人 雨 街的盛 管 。（ 逭
封 美圜投 资 者敬 而速之 。 三 是 新法 案通 遇 取 消 或 限 制 “４ 言仍 比较温 和 。 １ 私 募 基 金 （ 其 是 大 中 型 私 募 股 榷 尤
封於 海 外 的投 顾 ，如果 其 “ 要 棠 耪 美 元 。 法案 下豁 免 的高 用 主 新
地 ”不在 美 圆 ， 而美 圜客户 不超 遇 １ 槛 将 多舆美 圜馑 有 薄弱 ４ 佃 ， 亦可獾得 膦邦 册 豁免 。
繁 的海 外投 顾 置於 美 圜法 的
“ 新法案 ”下 ， 圜政 府的 “ 美 有形之手 ”将加强封 莘
大 多 敷美 圜私 募 基 金 投 麒 目前所 依 赖 基 金 和 封 冲基 金 ）投 麒 以 及 海 外 投 顾
的 “４客户 豁 免 ” 。 言之 ， １ 换 封於 此 的 监 管 ， 同畴 也 规 定 了封 凰 除 投 资 及其 网膦 公 司 （ 括 在 美 圜有 遁 瞀 的 但 包 前 的 美 圜 管理 人 ， 要旗 下 的基 金 敦 基 金 投颀 等 的 豁免 ， 没 有 就 私 募 基 外 圜银 行 及 其 翩 公 司 ）徒 事 存 贷 款 只 且 不 超遇 １ 谕 其管 理 的 资廑 多 大 ・ ４， 都 可 免於 邦 册 。 根 摅 新法 案 ， 而
ｆ 固投 顾 即 使 馑 管 理 一 笺 基 金 ， ￣美
．
只 要 基 金 建 到 １俺 美 元 规 模 ， 必 立较 宽 泛 的域 外 管 辖 榷 之 外 ， 髓 而 同接 地 促 连 私 募 基 金 行某 的餮 展 。 就 德 如
私募基金产业扶持政策
私募基金产业扶持政策私募基金是一种非公开发行的投资基金，其主要目标是通过集合投资者资金，进行多样化投资并获取高额回报。
随着我国资本市场的不断发展和开放，私募基金行业也得到了快速增长。
为了进一步促进私募基金的发展，政府出台了一系列扶持政策，以推动私募基金的创新发展和稳健运营。
一、加强监管和规范作为金融市场的一部分，私募基金行业需要加强监管和规范，以保护投资者利益，维护市场稳定。
政府制定了一系列监管措施，包括完善基金登记备案制度、加强机构监管等。
通过加强监管，可以有效防范风险，提高市场透明度，增强投资者信心。
二、优化税收政策为了鼓励私募基金的发展，政府对私募基金的税收政策也进行了优化。
首先，给予私募基金管理人在取得投资收益时的一定税收优惠政策，降低了他们的负担。
其次，对于符合条件的私募基金投资者，给予相应的税收减免，激励他们积极参与私募基金投资。
三、扩大投资范围为了增加私募基金的投资机会，政府进一步扩大了私募基金的投资范围。
私募基金可以投资的领域包括股票、债券、期货、房地产等。
同时，政府鼓励私募基金参与创业投资和科技创新，为高新技术企业提供资金支持。
四、推动市场化退出机制为了解决私募基金退出的问题，政府积极推动市场化退出机制。
鼓励私募基金通过IPO、并购重组等方式退出投资，提高了私募基金的流动性和退出效率。
同时，政府加大对二级市场的支持力度，为私募基金提供了更多的投资机会。
五、创新创业扶持政府通过鼓励私募基金参与创新创业，推动了私募基金的发展。
私募基金可以投资于初创企业、创新项目等，为创业者提供资金支持和战略指导。
政府还鼓励私募基金与创新企业建立长期合作关系，促进资源共享和互惠互利。
六、加强国际合作私募基金行业属于国际化行业，国际合作对于其发展至关重要。
政府积极推动私募基金与国际机构的合作，加强信息交流和经验借鉴。
同时，政府还积极参与国际私募基金组织和机构的活动，为私募基金的国际化提供支持和保障。
总结：私募基金产业扶持政策的出台，为私募基金行业的发展提供了有力支持。
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私募基金创新模式：为城市土地一级开发“解僵局”
为解决城市新区土地一级开发融资难，运城市人民政府邀请中国房地产业协会专家领导一行十人于2012年9月5日，在山西运城市市委南风厅联合举办“中国（山西）城市发展股权投资基金知识讲座”。
山西省依靠传统的煤、焦、冶金、电力四大能源密集型产业在过去十年中成为我国经济发展增速较快的大省，自国家整合小型煤矿开始，山西省亟需寻求经济发展新增长点。
素有“关公故里”之称的山西省运城市是山西省南部人口集中城市，作为黄河金三角三省四市的中心点，北通太原，东至郑州，西接西安，高铁的通车无疑为城市区位优势锦上添花。
运城市在山西省内的特殊之处还在于其经济构成大部分为农业，无煤矿资源。
农业总产值占山西省首位。
高铁的通车将带给运城市新的发展契机。
随着将于2014年6月全面通车的大西高铁的工程建设，位于运城北郊的“高铁低碳周边片区土地一级开发项目”建设势在必行。
然而随着国家对于地方城市建设融资平台的清理整治，土地一级开发前期缺乏抵押物的项目特质，该项目难以直接向银行以贷款形式融资。
为解决城市新区土地一级开发融资难，运城市人民政府邀请中国房地产业协会专家领导一行十人于2012年9月5日，在山西运城市市委南风厅联合举办“中国（山西）城市发展股权投资基金知识讲座”。
会议由运城市副市长陈竹琴致开幕词，运城市人民政府闫勇副秘书长主持召开。
由中房协苗乐如秘书长、朱中一副会长和住建部研究中心秦虹主任等专家和领导，围绕着当今形势下我国房地产发展趋势，及二三线城市发展建设机遇展开热烈讨论。
会上清华北大MBA资本运作特聘教授、北京嘉富诚董事长郑锦桥，专门针对私募股权投资基金创新模式解决运城市高铁站周边片区城市开发之可行性进
行讲解。
会后由运城市市城投、北京嘉富诚股权投资基金管理有限公司、托管银行、山西华商盛天城市建设有限公司等多方签署战略合作协议，共同组建山西省第一支城市发展专项基金“华商城市发展股权投资基金合伙企业（有限合伙）”，预计募集资金3亿元人民币作为该项目前期启动资金，指定中房协会员单位北京嘉富诚出任基金执行事务合伙人，对基金进行管理及募集工作。
北京嘉富诚股权投资基金管理有限公司管理的华商城市发展基金，属于有限合伙型城市建设投资基金。
基金由专业股权投资基金管理机构联合地方政府共同发起，将成熟投资者的资金集中并形成独立资产，由基金管理人进行专业化透明的封闭式管理，投资于特定城市开发项目的一种利益共享、风险共担的新型城市建设的融资工具。
相比其他
融资模式（银行贷款、信托、发债、增发），基金具有融资时间短、融资较为容易、政策风险低、资金监管松、退出机制灵活、对被投资项目要求相对较低等优势。
城市发展基金委托管理公司对基金运营情况的管理是保障多方利益的核心，合格的城市发展基金管理公司应该具有：1，成熟的城市发展型基金结构设计能力,；2，多年与政府城市建设部门合作经验；3，快速募资能力；4，投后管理，土地一级开发后续服务能力。
嘉富诚作为基金管理方的优势在于：1，对基金财产在土地一级开发中使用的全面监管。
基金的资金按用途分块，项目方提出用款计划，管理方结合其他项目经验与实际情况，制定使用细则，与战略合作银行共同实施监管。
2，对项目的中后期能投提供专业而且持续的退出服务。
嘉富诚利用已有城市开发经验和地产开发商网络资源，在项目后期指导与服务项目公司，实现土地一级开发项目的顺利退出。
2012年12月17日，该基金已经完成募集、投资及法律合同签署，并顺利召开全体合伙人大会。
最终基金规模为3.57亿元，以夹层基金形式全部投资于该项目，投资期为1+1年。
目前运城市高铁周边片区土地一级开发项目配合大西高铁运城客站建设进程已经全面开工。
在未来的几年里，相信以高铁经济带动下而形成的新城市增长级，私募股权投资基金配合土地一级开发项目的金融创新模式，将在我国当前经济在山西省内及全国各地发挥着更加巨大的作用。