我国涉外不动产物权法律适用问题探讨

我国涉外不动产物权法律适用问题探讨摘要：涉外不动产物权的法律适用，国际上普遍认可的是适用物之所在地法，作为国际私法上争论较少的原则，广泛指导着各国间与不动产相关的纠纷处理。

如今，涉外不动产物权的法律适用正不断向着以物之所在地法原则为主导、其他适用规则辅助的多元化方向发展。

我国关于涉外不动产物权的法律适用应跟上国际步伐，完善相关立法和司法解释，根据实际情况灵活适用法律。

关键词：涉外不动产；物权；法律适用；物之所在地法不动产所在地法原则从问世之日起一直作为涉外不动产物权法律适用的主导性原则被大多数国家所采纳。

但既然是主导原则而不是唯一原则，那么就存在有其他的适用情况。

随着国际贸易往来的日益频繁，涉外民商事关系也呈现出内容复杂化和性质模糊化的特点，各国间法律冲突不言自明。

涉外不动产物权在主要适用不动产所在地法的同时，还应根据新情况、新问题，灵活选择与适用法律。

一、涉外不动产物权概论1.涉外性的判断。

依据我国《民通意见》第178条规定：“民事关系的一方或者双方当事人是外国人、无国籍人、外国法人的；民事关系的标的物在外国领域内的；产生、变更或者消灭民事权利义务关系的法律事实发生在外国的，均为涉外民事关系。

”经济全球化带来的一个必然结果就是各国涉外性质的民商事关系更加密切、频繁和复杂。

2.不动产的界定。

不动产即不可移动的财产，通常指土地、房屋及其他建筑物等不能移动或移动将损失其经济价值的物[1]。

不动产的界定标准，各国有所不同。

我国《民通意见》186条规定：“土地、依附于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。

不动产的所有权、买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用不动产所在地法律。

”德国和日本把不动产范围界定的比较窄，仅指土地及固定在土地上的物。

法国则不然，《法国民法典》中不动产范围较前者广泛许多：非改变其原质及形体不能够移动之物，如土地及建筑物；为不动产的便益及利用所设置之物，如种子、农业用具、耕用家畜、池沼中的鱼类、巢中的蜜蜂、制造场中的器具、房屋内的设置、土地上尚未收割的庄稼、树上的果实等；不动产的使用收益权，以土地供役使的权利以及目的在于请求返还不动产的诉权。

这就将与利用不动产所需相关的物及其产生的财产权都囊括在不动产范围之内了。

3.物权种类和内容的确定。

作为一个法律范畴，物权是指由法律确定的权利主体对物享有的直接的、排他的权利。

根据物权法定原则，我国《物权法》第2条规定我国物权包括所有权、用益物权和担保物权。

《德国民法典》在其物权篇中则除了规定所有权之外，还包括了地上权、地役权、抵押权、土地债务、典权、永佃权等。

综上，在涉外不动产物权关系中，由于各国关于不动产物权的法律规定各异，从不动产的界定到不动产物权的内容种类都不大相同甚至大相径庭，这就容易发生法律适用上的冲突。

解决争议，法律选择则是首先需要解决的问题。

二、以“物之所在地法原则”为主线——涉外不动产物权法律适用的发展(一) 物之所在地法适用的发展进程1.物之所在地法即物权关系客体物所在地法律，对于不动产即为不动产所在地法。

物之所在地法原则对涉外不动产物权的适用范围主要包括以下几方面：动产与不动产的划分；不动产所有权客体的范围；不动产所有权取得方式及转移、变更和消灭的条件；不动产所有权的内容；不动产所有权的保护方法。

2 涉外物权关系适用物之所在地法的理论根据主要有主权说、法律关系本座说、利益需要说、方便说和控制说[2]。

这4种理论的具体内容，在此不作赘述。

我国大部分学者认同物权关系依物之所在地法决定于其自身的性质和特点。

3.物之所在地原则发端于13、14世纪的意大利，由“法则区别说”的代表巴托鲁斯提出，不动产物权应适用物之所在地法，动产则应依当事人属人法。

这也是物之所在地法原则的相对适用时期[3]。

随着时间推移，不动产物权适用物之所在地法这一原则被广泛采用，如1804年《法国民法典》，1811年《奥地利民法典》、1865年《意大利民法典》、1948年《埃及民法典》以及英美的审判实践等。

从19世纪末，以萨维尼为代表的“法律关系本座说”逐渐占据主导地位，吕岩峰教授把这一阶段概括为绝对适用物之所在地法时期，不论不动产还是动产都绝对适用物之所在地法。

这方面较早的实践者有巴伐利亚、智力、巴拿马、墨西哥、洪都拉斯等国，1928年《布斯塔曼特法典》第105条也在总体上对这一原则予以支持。

20世纪中叶以来，国际私法关系的种类、内容发生了较大变化，不动产物权绝对适用不动产所在地法也出现了缓和和松动现象，朝着一种以不动产之所在地法为主线的多元化方向发展。

主要表现有：“适当法”理论的延伸；以最密切联系原则和当事人意思自治原则为核心的弹性原则的适用的扩张等。

马丁·沃尔夫在他的著作《国际私法》[4]一书中就提到，“但是必须强调的是，这两个（关于能力和方式的）规则把不动产所在地法的专属适用限于立即设立、移转或者消灭物权的交易，而不适用于使一方当事人负担设立、移转或者消灭这种权利义务的交易……所以，只遵守财产所在地法所规定的方式是不够的，也是不必要的。

”(二) 涉外不动产物权法律适用的其他规则1.德国《非合同债权债务关系与物权的国际私法》（1999年）第43条规定，在原则上坚持物权依物之所在地国家的法律外，第44条规定：“对地产的侵害而产生的损害赔偿请求”，应适用该法第40条第1款有关侵权行为法律适用的规定，即原则上要依行为实施地法。

同时，第46条对第43-45条依最密切联系原则规定：如果某国法律与各该物权有比这3条所规定的法律更密切联系的法律，则可适用该国的法律。

可以看出，不动产物权除与不动产之所在地法有密切联系外，还可能存在更加密切联系的其他法律。

2.加拿大魁北克省的1994年成文国际私法对于物权于不同动产的财产权设立担保分别适用不同的法律，从保证这些担保确能发挥实际的效用来看，这种区别对待是很有道理的[5]。

3.《瑞士联邦国际私法法规》（1988年）第15条第1款规定：“根据所有情况，如果案件与本法指定的法律联系并不密切，而与另一项法律的联系明显地更为密切的，则可作为例外，不适用本法所指定的法律。

”这个规定从司法的角度要求法官在审理各类案件（当然包括物权关系）时，尽量遵循与法律事实更为密切的法律。

由上可见，在不动产物权法律适用的演进过程中，不动产所在地法始终占据着主导地位，经历了相对适用时期、绝对适用时期，最后朝着物权法律适用更加多元化和适当化发展，已成为明显的趋势。

三、我国涉外不动产物权法律适用的立法实践1.我国1986年颁布的《民法通则》第144条规定：“不动产所有权，适用不动产所在地的法律。

”之后，1988年《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第186条扩大了不动产所在地法的适用范围：“不动产的所有权，买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均适用不动产所在地法律。

”2010年10月颁布次年4月1日生效的我国首部专门调整涉外民事关系的法律《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》（以下简称《法适法》）第五章第36条明确规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。

”2.我国《国际私法示范法》和《民法典草案》中关于涉外不动产物权也作了相关规定。

其中一致的规定包括动产与不动产的区分、不动产所有权、共有物权、不动产的登记和产权证书效力都适用不动产所在地法。

而《民法典草案》则是将不动产物权的法律适用分别规定：“财产抵押的效力，适用抵押登记地法律（43条）。

建筑物区分所有权，适用建筑物所在地法律（46条）。

相邻关系，适用不动产所在地法律（47条）。

占有，不动产适用不动产所在地法律，动产适用与动产有最密切联系的法律（49条）。

”其中，财产抵押的效力适用抵押登记地法律，这条与其他几条适用的物之所在地法有所区别。

3.对中国立法现状的解读。

从上述论述中可见我国关于涉外不动产物权法律适用的立法实践有以下一些特点：⑴起步比较晚，发展时间比较短，其相关法律规定和立法例不尽完善甚或较落后，是情有可原和国情所致。

⑵我国对于涉外不动产适用物之所在地法的范围逐渐扩大，从所有权到所有权及买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，再到《法适法》的不动产物权。

⑶关于涉外不动产物权的法律规定过于简单、粗略。

我国《法适法》作为新法，一共52条，却涵盖了我国所有的涉外民事关系（是否适用所有涉外商事关系尚待斟酌），每一方面自然会显得粗略，涉外不动产物权法律适用则只有36条简而概之，较之于《国际私法示范法》和《民法典草案》中涉及的共有物权、建筑物区分所有权、相邻关系等都没有规定。

⑷不动产与动产的区分尚无明确的法律适用规定，《法适法》已经生效，对于一些关键的法律概念的模糊理解会影响该法充分发挥其作用。

四、完善我国涉外不动产物权法律适用相关规定的思考1.不动产物权与债权的相互交融对其涉外法律适用提出更多考虑因素，法律适用原则也不能再一概而论。

我国《民通意见》第186条规定的不动产的买卖、租赁、抵押等民事关系，适用不动产所在地法，但是其中明显涉及到合同关系的就应适用涉外合同关系的法律适用原则，即当事人意思自治与最密切联系原则。

2.作出关于例外情况的规定是有必要的，如果存在与该不动产有更密切联系的其他国家，应当适用该国法。

上文已列举了德国、加拿大等一些国家对于不动产所在地法适用的例外。

在普通法系的国际私法学者和判例大多认为，在涉及外国不动产权利的案件方面，存在一个适用单一反致或完全反致理论的强制性规则[6]。

此处反致的适用正是最密切联系原则的运用，也体现了国际私法对实体正义的追求。

3.对于《法适法》中关于不动产物权的规定，可借鉴外国立法和司法实践经验，结合我国国情，适时予以完善尤其通过相关司法解释加以明确和细化，如不动产与动产（尤其某些“特殊动产”）的界定，不动产所在地法适用的例外情况等。

尽可能弥补现行《法适法》关于不动产物权法律适用规定粗略、单一的缺陷①。

综上，随着我国涉外民商事关系的不断发展，对于我国涉外不动产物权的法律适用，应以不动产所在地法原则为主导，兼收并用其他与不动产物权有更密切联系的法律，完善其法律选择规则体系，不断提高我国涉外法律适用的灵活性、可操作性以及涵盖性。

以期真正体现我国《法适法》和《物权法》的立法宗旨和法益，物尽其用，合理解决涉外民商事争议，及时有效维护当事人合法权益。

注释①该法虽千呼万唤反复酝酿而出，但仍有些不尽人意之处；虽循宜粗不宜细且有中国特色之司法解释细化之立法传统，但较多数国家立法例与21世纪20年代的知识经济时代恐不合时宜，如果说20世纪80年代的《民法通则》尚可理解的话，那么将制定的“商法通则”亦仍循此立法例；该法与含有许多涉外民商事法律适用规范的相关法律法规和司法解释存在冲突及协调的问题等，限于篇幅暂不予阐述。