建设工程合约规划作业指引
《工程项目合约规划工作指引》-实操性合约管理7页
《工程项目合约规划工作指引》-实操性合约管理7页成本管理中心版本V2.0日期20XX年1月一、目的《项目合约规划工作指引V1.0》于2014年12月31日发布实施，在实施过程中根据各区域、项目提出的问题及建议进行总结完善，结合成本管理中心组织架构的调整和最新管控思路，特对工作指引进行修订，以更好地推进合同闭合管理，为全成本管理工作奠定基础。
二、适用范围（一）《项目合约规划工作指引V2.0》【以下称“本指引”】自发布之日起启用，适用于国内所有新项目及旧项目新开发期区。
（二）本指引自发布之日起，《项目合约规划工作指引V1.0》同时废止。
（三）过渡期：本指引发布之前，已按工作指引V1.0进行合约规划编制，并已发起审批的（以BIP流程发起时间为准），继续按工作指引V1.0要求执行。
若未发起审批流程的，一律按本指引执行。
（四）建筑理念做地产项目：区域按照本指引开展合约规划工作，成本管理中心不参与审批。
三、定义（一）基准模板V2.0：在基准模板V1.0的基础上，基准模板V2.0优化标题名称、明确编制要求、增加合同编号信息、删减非必要信息等，完善后的基准模板V2.0将更加精炼、实用。
（二）前期版合约规划：为了指导项目前期的招标合约工作，前置合约分判，在目标成本未确定时，各区域、项目须按规划方案及拟开发的项目期区，完成前期版合约规划。
前期版合约规划需明确合同分判原则、标段划分、合同范围、拟招标计划等内容，合约规划金额可先留空，前期版合约规划版本号统一为：V2.0-1。
（三）方案版合约规划：方案版目标成本终审后，区域、项目完成方案版合约规划。
方案版合约规划版本号统一为：V2.0-2。
（四）调整版合约规划：前期版、方案版合约规划审批后发生的调整，按既定流程完成审批后方可使用。
调整版合约规划版本号为：V2.0-1-X【X：对前期版的调整次数】/V2.0-2-X【X：对方案版的调整次数】。
四、权责划分五、合约规划编制要求（一）合约规划编制要全面体现项目所开发期区涉及的所有合同，做到不遗漏、不重复。
合约规划管理作业指引
合约规划管理工作指引1.定义1.1.“合约规划”是指导项目“从招标采购到最终工程结算”整个过程的合同签订及变更的一种目标性、计划性很强的管理手段。
它的核心是：通过对常规房地产项目开发周期内可能出现的工程工作预先按照WBS方式进行分解，形成可独立成为合同的合同基准单元，并结合项目特点，对未来项目实施中可能出现的合同费项进行预测，按照目标成本科目对应进行“无缝隙合同范围、费项和值”的分解，最终形成该项目的合同分类目录及合同目标金额。
并从实体和管理两方面，对工程合同范围和界面进行细化明确。
2.目的2.1合约规划有助于实现系统性、计划性、预见性对项目实施管理，使项目在启动初期对工程工作管理目标更加明确，在执行过程中管理更加高效；2.2合约规划有效实现对各项目成本的事前控制和过程控制，从关注成本核算点转变为关注引起成本变化的各个业务单元，使得成本与采购紧密结合，目标成本管控体系以“目标成本——合约规划——招标采购——合同管理——履约评估——供应商库”的管理闭环，实现信息流和管理流方式有效运作，动态清楚，成本管控目标有效落地；2.3作为启动会成果文件之一，为NC建立合同成本科目信息，及项目资金计划编制、目标成本实施版编制提供准确依据；2.4《合约规划明细表》可与建设过程动态成本管理、合同台帐管理、招标采购管理进行动态追溯过程，有助于管理层对成本管理指标的经验积累，使得成本及合同分类更加科学、符合实际，提高工作标准化程度；3、合约规划范围3.1 合约规划范围包括项目从土地获取后，自项目前期开发报建开始，至项目竣工决算止，为服务于该项目的所有开发成本费用所发生合同项目，包括设计类合同、工程类合同、技术服务合同等。
3.2 合约规划范围包括对应目标成本一级科目项：“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“建筑安装工程费”“基础设施费”“公共配套设施费”“开发间接费”六项开发成本项下相关合同内容，未包括“期间费用”项下合同内容。
合约规划作业指引(含合约基本信息表、合约分级表、合约规划报告、合约规划表范例)
合约规划作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录1指引概况2工作程序2.1项目合约级别划分1)根据公司开发项目成本构成情况，开发建设事业部成本采购部对项目开发建设过程中所需合约进行分级(见《项目合约分级表》)；2)项目合约实行分级管理原则，三级合同是该类项目合约细分的最小单元；3)土地合同、设计合同、勘察测绘合同、广告宣传合同、财务合同原则上按照分级根据项目实际需要进行签订和管理。
其他工程类合同则需在分级的基础上进行合约规划，给予拆分或合并后列出实际细分，符合项目开发实际需求。
2.2合约规划准备1)开发建设事业部成本采购部收集项目规划资料，内容包括：a)项目整体建设规模指标；b)项目建筑形态；c)项目档次定位信息；d)调查了解项目所在地建筑市场行情及政府部门相关要求；e)项目当地建筑队伍及主要外地建筑队伍基本情况；f)项目当地主要建筑材料及地材供应情况；g)项目地块周边市政配套情况；h)项目当地政府部门相关要求；i)公司对项目开发的造价指标等。
2)以上资料由开发建设事业部成本采购部整理填写《项目合约规划基本信息表》。
2.3合约规划报告编制1)项目规划方案内部评审通过后15日内，开发建设事业部成本采购部编制完成项目工程合约规划报告(见《项目合约规划》)；2)合约规划报告内容应包括：a)项目整体概况；b)项目分期标段划分；c)项目分期标段总/分包工程范围；d)项目分期标段总/分包工程材料设备供应方式；e)项目工程合约界面划分等。
2.4合约规划评审1)开发建设事业部成本采购部对项目工程类合约规划报告审核后组织进行会议评审，评审参与部门及人员包括：项目公司工程技术部、项目公司成本部、项目公司负责人，开发建设事业部工程技术部、开发建设事业部分管副总、开发建设事业部负责人。
2)参与评审部门应关注：a)基础配套类分包工程范围、材料设备供应方式等；b)项目工程合约结算方式、合约界面划分、项目工程成本指标分解及控制方式；c)项目工程约定选型定板产品品种和要求、项目关键节点工程设计配合需求、项目工程标段划分、合约分判及材料设备控制形式、项目景观、装饰类工程合约控制要点。
建设工程合约规划作业指引
1目的1.1指导建设工程项目招标采购和施工管理，保证《建设项目目标成本管理办法》得到有效的执行。
1.2保障建设工程项目目标成本真正落地，实现对项目各项成本的监控，跟踪全过程动态成本。
1.3规范公司的合约规划编制工作，统一合约归集口径，便于成本数据收集核算对比。
2适用范围适用于公司自筹资金投资建设工程项目的目标成本分解、合约规划编制以及其他管理活动，其他资金投资建设项目可参照执行。
3术语3.1合约规划：指项目目标成本确定后，对项目建设周期内所要发生的所有合同进行策划，并对每个合同进行合同界面、范围的划分，将目标成本金额逐级分解至每个合同，实现在目标成本范围内对每个合同的成本控制。
合约规划也是制定项目招投标计划的基础，根据合约规划编制招投标计划，同时根据合约规划分解的目标成本，指导合同的签订。
4目标成本分解及合约规划作业要求4.1各部门须按照《合约规划模板》填写相关内容，严格按照批准的项目“目标成本Ⅲ”的三级科目进行合同策划，结合项目具体特点可适当调整科目四，对应策划合同，再根据策划合同分解相应目标成本金额。
不需签订合同的费用，不策划合同。
4.2填写要求：4.2.1规划合同对应的“标的成本”根据已批准的目标成本III进行分判；4.2.2规划合同的“标的成本”总额应与对应的目标成本总额一致；4.2.3“合约边界注意事项”为对合同承包范围、边界条件等特殊性情况的说明；4.2.4“招采方式”为公开招标、邀请招标、竞争性谈判、直接委托或其他方式等；4.2.5“合同类型”为费率合同、综合单价合同、总价包干或其他类型等；4.2.6“合同责任部门”为该合同的主办部门；4.2.7规划合同及标的成本需根据实际签订合同动态调整。
4.3对“目标成本Ⅲ”的四级科目进行调整时，包括合并、拆分等，即允许一个四级科目对应多个合同或多个四级科目对应一个合同，但须在清单备注栏进行说明,同时调整后的合约规划总金额应等于目标成本中相应科目的总金额。
合约规划工作指引(试行)
开放式楼梯间
封闭式楼梯间
装修总包 完成墙地顶的装修
装修总包 对电梯轿厢保护的要求对电梯轿厢及召唤按钮保护
保护标准按成品保护 操作指引
装修总包
完成单元入户墙地顶装修面，灯具开关面板安装，包括 大堂铝合金门窗交界处硅胶收头
专业分包 无
地下室
顶棚 地面
设计图纸、招标文件或合同中规定由总 承包方实施的所有地下室内墙体、顶棚
墙面
房间、过道、客
厅、餐厅墙面、
梁底梁侧 设计图纸、招标文件或合同中规定由总
卫生间、厨房间
承包方实施的本工程室内各种材质墙面 柱面保温、内侧抹灰
土建总包 土建总包 土建总包
楼梯间、屋面栏杆、扶手、户内安全护栏总包完成，按设计要 求预埋阳台、坡道栏杆预埋件。
按图纸要求，砂浆粉刷表面完成
按图纸要求，砂浆粉刷表面完成，表面拉毛，卫生间淋浴房及 浴缸区域墙面防水处理
、地面施工及抹灰
土建总包 土建总包
砼面刮腻子、刷涂料。 负责施工至建筑找平层
专业分包 无
专业分包
耐磨地坪及车道防滑地坪，地下室划线及交通设施设计 、供应及安装工程
外侧
土建总包 按图纸设计要求完成防水基层及保护层，外墙保温施工
专业分包 外墙卷材防水供货及施工
栏杆、扶手
设计图纸、招标文件或合同中规定由总 承包方实施的的室内安全栏杆及楼梯间 栏杆制作及安装工程。
封闭消防楼梯间装饰装修内容。 电梯分包
完成楼梯间楼梯踏步及墙地顶土建结构及修补、给排水、强弱 电、楼梯栏杆安装。
完成楼梯间楼梯踏步及墙地顶土建结构及修补、消防门、墙地 顶的装修施工，给排水、电气工程、弱电预埋、楼梯栏杆安装 。 完成地面管线预埋，不做地面找平层，完成墙面砂浆抹灰（若 墙面装饰需做石材的，总包做到结构面；如有吊顶则不作顶面 及吊顶以上墙面的粉刷）
合约规划管理作业指引
合约规划管理作业指引1指引概况2指引说明2.1合约规划体系（1）项目合约结构示例（2）合约结构名词▪业主：指某某集团有限公司。
▪服务商：指设计单位、工程监理、咨询公司及顾问公司等。
1)设计单位：指业主委托的为工程进行设计工作的单位，负责为招标、施工按时提供工程图纸及相关技术服务2)工程监理：指业主委托的负责本工程监理并取得相应工程监理资质等级证书的单位，监理应及时、负责的编制《工程监理月报》，审核承包商付款申请出具审核意见。
3)咨询公司：指业主委托的负责本工程造价咨询服务并取得相应工程咨询资质等级证书的单位，咨询公司根据工作范围负责提供造价估算、招标文件编制、工程财务报告、中期付款证书、结算审核等相应造价咨询成果及服务。
4)顾问公司：指业主委托的负责本工程市场、机电、结构等专项技术等顾问服务并取得相应资质证书的单位，负责提供招标及施工中的有关专项技术支持•总承包商：指业主选定的总承包工程之施工单位。
总承包商负责总承包工程范围内施工及管理协调工作，除直接接受业主的管理外，并接受本工程服务商的相关管理及服务。
按时向监理、业主报审自主施工的工程价款估算明细及结算资料，审核照管的指定分包商、指定供应商的付款明细及结算资料。
•独立工程承包商：指业主选定的独立于总承包工程之外且由业主与之签订双方合同的承包商，独立工程承包商负责自主工程范围内施工及管理协调工作，除直接接受业主的管理外，并接受本工程服务商的相关管理及服务。
按时向监理、业主报审自主施工的工程价款估算明细及结算资料，审核照管的指定分包商、指定供应商的付款明细及结算资料。
•独立供应商（甲供材料）：指业主通过招标选定的材料、设备供应商，由业主、供应商签订双方合同。
工程款估算明细及结算资料直接报业主审核。
•业主选定的指定分包商：指业主通过招标选定的专业工程分包商，并与业主、承包商签订三方合同，中期付款、结算资料应通过承包商审核后报业主。
•业主选定的指定供应商：业主通过招标选定的专项材料、设备供应商，并与业主、承包商签订三方合同，中期付款、结算资料应通过承包商审核后报业主。
建设工程施工合同指引
建设工程施工合同指引一、引言建设工程施工合同是规范建设工程施工行为、保障建设工程质量和安全的法律文件，是施工双方在建设工程施工过程中所遵循的行为准则。
本指引旨在帮助施工单位和建设单位了解建设工程施工合同的重要性、合同的内容，以及合同签订和履行的注意事项。
二、建设工程施工合同的重要性建设工程施工合同是建设工程施工过程中的法律依据，它规定了双方的权利和义务，对于保障建设工程的质量、安全和进度具有重要的意义。
1. 法律依据：建设工程施工合同是根据《中华人民共和国合同法》、《建设工程施工质量管理条例》等相关法律法规制定的，具有法律效力。
2. 规范施工行为：建设工程施工合同规定了施工单位和建设单位在施工过程中的权利和义务，规范了双方的行为，有利于施工过程的有序进行。
3. 保障质量安全：建设工程施工合同约定了工程质量、安全标准等要求，为保障工程质量和安全提供了保障。
4. 明确责任义务：建设工程施工合同明确规定了双方的责任和义务，为双方在工程施工过程中的权利保护提供了依据。
三、建设工程施工合同的内容建设工程施工合同应包括以下内容：1. 合同的名称和编号：明确合同的名称和编号，便于合同的管理和归档。
2. 合同的签订日期和生效日期：规定合同的签订日期和生效日期，明确了合同的开始执行时间。
3. 双方当事人的信息：包括施工单位和建设单位的名称、地址、法定代表人等基本信息。
4. 工程项目的基本信息：包括工程项目的名称、位置、规模、内容、工期、造价等基本信息。
5. 工程质量、安全标准：约定工程质量、安全标准，包括工程验收标准、质量保证期、安全管理要求等。
6. 工程施工内容和范围：明确工程施工的具体内容和范围，包括施工阶段、施工方法、施工工艺等。
7. 工程施工进度和节点：约定工程施工的进度和节点，明确工程施工的时间要求。
8. 施工组织设计：包括施工组织设计方案、施工图设计、施工图审查等。
9. 施工合同价款及支付方式：约定施工合同价款和支付方式，包括工程款的支付方式、支付时间、支付比例等。
2024年度标准建筑工程协议规划指南一
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年度标准建筑工程协议规划指南一本合同目录一览第一条：合同主体及定义1.1 甲方名称及地址1.2 乙方名称及地址1.3 丙方名称及地址第二条：工程概述2.1 工程名称2.2 工程地点2.3 工程规模2.4 工程内容第三条：工程进度及时间表3.1 工程开工日期3.2 工程竣工日期3.3 各阶段工程进度及验收标准第四条：工程质量标准4.1 工程质量要求4.2 质量检验与验收4.3 质量争议的处理第五条：工程造价及支付方式5.1 工程总价5.2 支付方式及支付时间表5.3 工程变更导致的造价调整第六条：合同的履行与责任6.1 甲方责任与义务6.2 乙方责任与义务6.3 丙方责任与义务第七条：合同变更与解除7.1 合同变更的条件7.2 合同解除的条件7.3 合同变更与解除的程序第八条：违约责任8.1 甲方违约责任8.2 乙方违约责任8.3 丙方违约责任第九条：争议解决9.1 争议解决方式9.2 争议解决机构9.3 诉讼或仲裁地点及适用法律第十条：保密条款10.1 保密信息的定义10.2 保密信息的保护期限10.3 保密信息泄露的后果第十一条：合同的生效、失效与续约11.1 合同生效条件11.2 合同失效条件11.3 合同续约条件及程序第十二条：合同的附件12.1 附件清单12.2 附件的有效性12.3 附件的修改与补充第十三条：其他条款13.1 不可抗力13.2 合同的转让13.3 合同的终止第十四条：合同的份数与保管14.1 合同正本份数14.2 合同副本的效力14.3 合同的保管责任第一部分：合同如下：第一条：合同主体及定义1.1 甲方名称：×××建筑工程有限公司地址：×××市×××区×××路×××号1.2 乙方名称：×××建筑材料供应有限公司地址：×××市×××区×××路×××号1.3 丙方名称：×××建筑工程设计有限公司地址：×××市×××区×××路×××号第二条：工程概述2.1 工程名称：×××住宅小区建筑工程2.2 工程地点：×××市×××区×××路×××号2.3 工程规模：占地面积×××平方米，总建筑面积×××平方米2.4 工程内容：包括但不限于土建工程、安装工程、装饰工程等第三条：工程进度及时间表3.1 工程开工日期：2024年××月××日3.2 工程竣工日期：2024年××月××日3.3 各阶段工程进度及验收标准：按照《建筑工程施工质量验收统一标准》进行分阶段验收，具体进度安排详见附件一第四条：工程质量标准4.1 工程质量要求：符合国家及行业相关规范、标准，达到优良等级4.2 质量检验与验收：按照《建筑工程施工质量验收统一标准》进行，不合格工程不得交付使用4.3 质量争议的处理：双方协商解决，如协商不成，可向丙方申请专业鉴定，鉴定费用由责任方承担第五条：工程造价及支付方式5.1 工程总价：人民币×××万元（大写：玖佰玖拾玖万元整）5.2 支付方式及支付时间表：甲方分期支付工程款，具体支付时间表详见附件二5.3 工程变更导致的造价调整：按照变更后的工程量及单价进行调整，具体办法详见附件三第六条：合同的履行与责任6.1 甲方责任与义务：（1）提供合法的施工场地，办理相关施工手续（2）按约定支付工程款，不得无故拖欠（3）提供施工所需的水、电、通信等基础设施6.2 乙方责任与义务：（1）按照合同约定及设计图纸进行施工，保证工程质量（2）遵守施工现场的管理规定，确保施工安全（3）承担因施工导致的第三方损失赔偿责任6.3 丙方责任与义务：（1）提供合格的的设计图纸及技术资料（2）对施工现场进行技术指导，解决施工中的技术问题（3）承担因设计导致的工程质量问题责任第八条：违约责任8.1 甲方违约责任：（1）未按约定时间支付工程款，按照逾期付款金额的万分之五支付违约金（2）未提供合法施工场地或未办理相关施工手续，导致工程延期，应承担相应责任（3）提供的设计图纸或技术资料有误，导致工程质量问题或安全事故，应承担相应责任8.2 乙方违约责任：（1）未按约定及设计图纸施工，导致工程质量问题，应承担修复费用及相应责任（2）违反施工现场管理规定，导致安全事故，应承担相应责任（3）未经甲方同意，擅自将合同转让给第三方，应承担违约责任8.3 丙方违约责任：（1）未提供合格的设计图纸及技术资料，导致工程质量问题或安全事故，应承担相应责任（2）未按约定提供技术指导，导致施工问题，应承担相应责任（3）违反保密义务，泄露甲方商业秘密，应承担违约责任第九条：争议解决9.1 争议解决方式：双方通过友好协商解决，协商不成的，任何一方均可向合同签订地人民法院提起诉讼。
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建设工程合约规划作业指引
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1目的
1.1指导建设工程项目招标采购和施工管理，保证《建设项目目标成本管理办法》得到有效的
执行。
1.2保障建设工程项目目标成本真正落地，实现对项目各项成本的监控，跟踪全过程动态成本。
1.3规范公司的合约规划编制工作，统一合约归集口径，便于成本数据收集核算对比。
2适用范围
适用于公司自筹资金投资建设工程项目的目标成本分解、合约规划编制以及其他管理活动，其他资金投资建设项目可参照执行。
3术语
3.1合约规划：指项目目标成本确定后，对项目建设周期内所要发生的所有合同进行策划，并对
每个合同进行合同界面、范围的划分，将目标成本金额逐级分解至每个合同，实现在目标成本范围内对每个合同的成本控制。
合约规划也是制定项目招投标计划的基础，根据合约规划编制招投标计划，同时根据合约规划分解的目标成本，指导合同的签订。
4目标成本分解及合约规划作业要求
4.1各部门须按照《合约规划模板》填写相关内容，严格按照批准的项目“目标成本Ⅲ”的三级
科目进行合同策划，结合项目具体特点可适当调整科目四，对应策划合同，再根据策划合同分解相应目标成本金额。
不需签订合同的费用，不策划合同。
4.2填写要求：
4.2.1规划合同对应的“标的成本”根据已批准的目标成本III进行分判；
4.2.2规划合同的“标的成本”总额应与对应的目标成本总额一致；
4.2.3“合约边界注意事项”为对合同承包范围、边界条件等特殊性情况的说明；
4.2.4“招采方式”为公开招标、邀请招标、竞争性谈判、直接委托或其他方式等；
4.2.5“合同类型”为费率合同、综合单价合同、总价包干或其他类型等；
4.2.6“合同责任部门”为该合同的主办部门；
4.2.7规划合同及标的成本需根据实际签订合同动态调整。
4.3对“目标成本Ⅲ”的四级科目进行调整时，包括合并、拆分等，即允许一个四级科目对应多
个合同或多个四级科目对应一个合同，但须在清单备注栏进行说明,同时调整后的合约规划总金额应等于目标成本中相应科目的总金额。
合同订立后，如所签合同内容与规划的合同不一致，须在备注栏说明。
4.4时限要求：在目标成本发布后2周内完成合约规划的编制，按公司权责手册报相关部门、领
导审批。
4.5各部门职责：营销策划部负责营销策划类科目的合约规划和目标成本分解，项目部成本工程
师编制勘察设计类科目、工程类科目的合约规划和目标成本分解，经项目负责人确认后提交规划设计部、成本管理部审议；各部门完成上述内容后由成本管理部汇总，形成合约规划初稿。
4.6审核、审批：初稿须经过各参与部门及招标合约部的讨论，并根据各部门提出的意见修改完
善合约规划。
修改后的合约规划报各参与部门会签后呈送公司技术委员会审批，报总裁批准后生效。
4.7控股公司各专业部门按照批准后的合约规划，进行采购招标及合同管理，实施合同成本履行
过程动态监控，确保各科目成本不超“目标成本Ⅲ”。
4.8若实际签署的某个合同与规划合同出现较大突破时，应由控股公司成本管理部牵头召集会议，
制定降低成本的措施，或在三级科目下重新进行目标成本分解和合约规划。
如调整合同规划清单，应按合约规划修改审批流程办理审批程序。
在采取措施后个别合同仍有突破，导致“目标成本Ⅲ”的三级科目超支，按目标成本超支调整程序的规定执行。
5支持性文件
无
6附件
6.1ZYKF-ZY-CB01《合约规划模板》。