土地价值如何计入房产原值缴纳房产税
会计实务：土地成本是否计入房屋原值,如何进行财税处理
土地成本是否计入房屋原值，如何进行财税处理
问：我公司执行《企业会计制度》，去年土地成本计入房屋原值后形成固定资产
并按建筑物的最低年限20年计提了折旧，但有的说土地成本不得计提折旧，应
按无形资产摊销，那我公司的账务处理是否恰当?另外，因为土地是按使用年限
50年来摊销的，那么按土地账面价值计提的折旧与按使用年限计算的摊销额之
间的差额是否要作纳税调整?
推荐答案
1.会计处理规定。
《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地
出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。
房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业利用土地建造自用某项目时，将土地
使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
财政部《关于印发〈实施企业会计制度及其相关准则问题解答〉的通知》(财
会[2001]43号)规定，如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计
使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续。
解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税
解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）1.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
2.只要土地使用权证上登记的名字是你公司的，那么计算房产税时是，要将（土地价值+房屋帐面价值合并总额）*1.2%计算缴纳房产税。
一、关于并入房产原值的土地价值1、应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值，其包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，包含为取得该地所有的付出，如耕地占用税、契税等。
不能以摊销后的土地剩余价值计税。
2、宗地容积率高于0.5的，应将全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税；宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定房产原值计算缴纳房产税。
二、关于宗地容积率1、容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即等于地上总建筑面积÷规划用地面积，也指即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值。
但在税收实践中的容积率是指实际容积率。
2、容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
3、纳税人如果受让多宗地块且分别领取国有土地使用证的，依照上述文件规定则视为多宗地，应分别计算各地块的宗地容积率。
三、关于房产建筑面积容积率的计算需要地上建筑物的总建筑面积的数据，而地上建筑物并不专指房产，既不等于各房产的建筑面积之和，也不等于各房产的基底面积。
土地的价值计入房产税作为计税依据
土地的价值计入房产税作为计税依据根据《房产税暂行条例》规定，对城市、县城、建制镇和工矿区的有关单位和个人经营管理或所有的房产，都必须按规定缴纳房产税。
但对房屋所占土地的价值部分是否应当计入房产税计税依据，应当区分以下两种不同情况：一、对企业无偿划拨并单独计价的土地价值不计入房产税的计税依据。
我国的国有土地在过去实行由国家无偿划拨使用方式。
原国营工业、商业企业会计制度和1995年修订的建设单位会计制度的规定，通过划拨方式取得土地而支付的土地征用费、迁移补偿费等，应计入工程投资成本，竣工时按占用土地面积或其他适当方法分摊计入建筑物成本；同时，按建筑物的预计使用年限计提折旧。
在计算折旧年限或预留净残值时，不考虑土地的因素。
1993年至1995年企业清产核资，根据财工[1995] 108号文件规定：将国有企业以划拨方式取得的土地，单独估价，报经核准批复后记入"固定资产——土地"科目，同时将其新增的价值记入"资本公积——土地估价"科目。
对该单独估价记入"固定资产——土地"的价值不征收房产税。
因为房产税是按照纳税人根据企业会计制度规定，在账簿"固定资产——房屋"科目中记载的房屋原价作为计税依据。
而会计制度对原单独估价入账的土地并未记入"固定资产——房屋"的原价。
二、有偿征用的土地应计入房产税的计税依据。
根据《土地管理法》规定："中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者非法转让土地。
土地使用权可以依法转让。
国家依法实行国有土地使用权有偿使用制度。
但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
"按新的会计制度规定纳税人购置的不需要再经过建造过程既可使用的房产，按实际支付的买价，包括购买房产过程中缴纳的有关税金及费用作为房产的人账价值。
土地价值如何计入房产原值缴纳房产税
土地价值如何计入房产原值缴纳房产税？如何进行帐务处理？1、《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
【1】,租赁土地如何计算房产税、土地税。
参考：厦地税函[2011]8号划拨土地不用纳税。
纳税人自建的房产所占用的土地是以租入方式取得国有土地使用权的，其支付的租金应并入房产原值；如果以租入方式取得的是集体土地使用权的，其支付的租金可暂不并入房产原值。
上述租金以合同约定的总金额为准。
[2]、宗地容积率是指一个地块上的建筑物总面积与地面面积的比，以厦门市规划局核发的《工程规划许可证》登载的为准。
【3】，会计帐目是否要调整？交了房产税是否还要交土地税？会计帐不做调整。
土地交了房产税，还要交土地使用税。
【4】，如何计入房产原值？投影面积？总面积？分摊面积？例：占地10000平，价值1000万元。
建筑占地1000平，10层，建筑面积共10000平。
建筑计税基础2000万元。
容积率为1，土地价值全部计入房产原值。
如果是1000平的平房，容积率为0.1，土地价值1000*0.2=200万计入房产原值征税。
《企业会计制度》明确要对土地进行价值核算，房屋原值中应包含地价。
《企业会计准则》规定，企业可将土地单独进行会计核算。
如仓储、物流企业等特殊性。
宗地容积率0.5。
【5】、车棚、污水处理站顶蓬、煤蓬、临时简易仓库等，是否征房产税？《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3 号）房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
售楼部、临时房屋应交纳房产税。
根据《财政部、国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》（财税[2008]123号）文件的规定‚加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。
土地价值计房产原值问题财税2010年121号文件
如何确定计入房产原值的地价2011-05-24 14:15:44| 分类：新财税政策| 标签：|字号大中小订阅文章作者：中国税网：毛岚12月21日，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
”笔者认为，该文件应当这样理解：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
现举例说明：例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。
该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。
例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。
企业购地建房如何将地价并入房产原值缴纳房产税
企业购地建房如何将地价并入房产原值缴纳房产税企业购地建房如何将地价并入房产原值缴纳房产税企业购买土地后建房，如何将地价合理地并入所建房产的原值中缴纳房产税，以避免纳税风险？财税[2010]121号文件第三条中，只有一段话：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
”没有更多的细致解释。
因此，一些解读文章众说纷纭、口径不一；在大量同行的财税实战中，有些具体的问题也得不到确切的答案。
笔者通过查阅大量的相关文件、资料和各地税收征管部门的实际做法，结合自己的思考和认识，梳理出了以下十个相关涉税知识点，并通过实例加以示范，希冀对同行们在实战中有所启发和参考。
一、“宗地”和“容积率”的概念地产学上的一宗地为一个权属单位；如果一宗土地有着若干个土地证，但土地是互相连接的，则仍视为一宗地。
容积率是指一宗土地上的建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗地土地面积之比，它是反映土地使用强度的指标。
税收实践中的宗地容积率指的是实际容积率（房屋总建筑面积/实际用地面积），而非规划容积率（地上总建筑面积/规划用地面积）。
二、宗地容积率不同如何分别计算计入房产原值的地价。
1、对宗地容积率大于0.5的，按宗地内的所有土地价值计入房产原值计征房产税，而不是仅按该宗地上所有建筑房产所占用面积折算的地价部分计入房产原值计征房产税。
2、对宗地容积率低于0.5的，属于“大地小房”，按宗地内房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定土地价值计入房产原值计征房产税。
即：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价案例一（会计处理对计税原值的影响）A公司受让土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，2010年底房屋总建筑面积和占地面积均为1000平米。
土地价值计入房产原值如何征收房产税
⼟地价值计⼊房产原值如何征收房产税房产原值是房产的初始⼊账的价值，通常是不需求计算的。
在实际⽣活中征收房产税的时候，有的⼟地价值是计⼊房产原值的，⼀些⼈就不清楚如何缴纳税费，那么⼟地价值计⼊房产原值如何征收房产税，下⾯店铺的⼩编为⼤家整理了相关内容，来为⼤家解答。
房产原值的房产税征收财税[2010]121号是有新的规定:对按照房产原值计税的房产，⽆论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得⼟地使⽤权⽀付的价款、开发⼟地发⽣的成本费⽤等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑⾯积的2倍计算⼟地⾯积并据此确定计⼊房产原值的地价。
房产税有两种计算标准：1.从租计征，就是按租⾦收⼊·*12%计算房产税。
2.从价计征，按房产原值*(1-30%)*1.2%计算。
房产原值包含哪些房产原值中应包含契税和预售合同交的印花税。
根据《财政部的国家税务总局的对于房产税乡镇⼟地运⽤税有关疑问告诉》(财税[2008]152号)第⼀条就是对根据房产的原值计税的房产，不管是不是记载在管帐账簿固定资产科⽬中，均应依照房⼦原价计算交纳房产税。
房⼦原价应根据国家有关管帐制度规则进⾏计算。
《公司管帐制度》第⼆⼗七条第⼀款第⼀项置办的不需求通过缔造进程即可运⽤的固定资产，技实际付出的买价、包装费、运输费、装置本钱、交纳的有关税⾦等，作为⼊账价值。
依此规则：契税和预售合同交的印花税应为置办中交纳的有关税⾦，应作为房产原值。
1、⾃建的房⼦需求供给原⼟地申请运⽤、建房申请等费税、修建公司的修建、修建材料和装饰等的累计总和;2、采购的商品房原开发公司售房、契税单、装饰等的累计总和;3、采购的⼆⼿房本来房主交易时的营业税确定交纳、个税确定交纳、契税单、装饰等的累计总和;4、拍卖的房⼦原拍卖单、纳税单、装饰等的累计总和;5、属共有产业改变名字的房⼦如因离婚改变名字的房⼦等按改变之前的来历分类。
房产原值如何计算依照《中华⼈民共和国房产税暂⾏条例》规则，房产税依照房产原值⼀次减除10%⾄30%后的余值计算交纳。
土地款如何计入房产税
⼟地款如何计⼊房产税⼟地价值必须计⼊房产原值缴纳房产税。
财税[2010]121号⽂件规定：⽆论会计上如何核算，都要将⼟地价款并⼊房产原值缴纳房产税，⼟地价款包括实际⽀付的⼟地价款和⼟地开发费⽤。
那么⼟地款如何计⼊房产税?下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。
⼟地价款是否应计⼊房产原值计算缴纳房产税?财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾⼈就业单位城镇⼟地使⽤税等政策的通知》(财税[2010]121号)⽂件，对⼟地使⽤税和房产税等相关问题进⾏了明确，该⽂件第三条明确了将地价计⼊房产原值征收房产税问题：“对按照房产原值计税的房产，⽆论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得⼟地使⽤权⽀付的价款、开发⼟地发⽣的成本费⽤等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑⾯积的2倍计算⼟地⾯积并据此确定计⼊房产原值的地价。
”实际⼯作中，需注意掌握以下⼏个问题：计算⽅法和顺序1、⾸先需要明确的是按每块⼟地来计算并⼊房产原值征税，如果企业只有⼀块⼟地最为简单，如有多块地需分别计算。
2、因为房产税纳税义务最终要归集到具体的房产上，⽽房产⼜存在应税房产、免税房产、从价征收房产、从租征收房产的区别，所以计算顺序应该是(1)、按宗确认房产原值和⾯积，有证房产按证号分别计算，⽆证房产也应按宗计算;(2)、判断房屋坐落地块价值是否需要并⼊房产原值，如需并⼊则计算确认房产坐落地块的价值;(3)计算出该宗房产所坐落地块的容积率，将该宗地块上所有房产建筑⾯积(包括应税房产和免税房产)除以⼟地⾯积得出;(4)对照不同容积率的不同计算⽅法将房产坐落地块的⼟地价值并⼊地块上所有房屋价值中(包括应税房产和免税房产)，对免税房产虽并⼊但不征税;(5)将每宗应税房产按⾯积分摊为从价和从租两部分(从租部分可能为零)。
那么对于从租房产来说，虽将地价并⼊但并不据此征税，⽽据租⾦收⼊征税，对从价部分房产则将地价⼀并征税。
⾄此完成⼟地价款并⼊房产征税的计算确认。
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土地价值如何计入房产原值缴纳房产税？如何进行帐务处理？
1、《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）
对按照房产原值计税的房产，无论会计
上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
【1】,租赁土地如何计算房产税、土地税。
参考：厦地税函[2011]8号
划拨土地不用纳税。
纳税人自建的房产所占用的土地是以租入方式取得国有土地使用
权的，其支付的租金应并入房产原值；
如果以租入方式取得的是集体土地使用权的，其支付的租金可暂不并入房产原值。
上述租金以合同约定的总金额为准。
[2]、宗地容积率是指一个地块上的建筑物总面积与地面面积的比，以厦门市规划局核发的《工程规划许可证》登载的为准。
【3】，会计帐目是
否要调整？交了
房产税是否还要
交土地税？
会计帐不做调整。
土地交了房产税，还要交土地使用税。
【4】，如何计入房
产原值？投影面
积？总面积？分
摊面积？
例：占地10000平，价值1000万元。
建筑占地1000平，10层，建筑面积共10000平。
建筑计税基础2000万元。
容积率为1，
土地价值全部计入房产原值。
如果是1000平的平房，容积率为0.1，
土地价值1000*0.2=200万计入房产原值征税。
《企业会计制度》明确要对土地进行价值核算，房屋原值中应包含地价。
《企业会计准则》规定，企业可将土地单独进行会计核算。
如仓储、物流企业等特殊性。
宗地容积率0.5。
【5】、车棚、污水处理站顶蓬、煤蓬、临时简易仓库等，是否征房产税？
《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》
（财税地[1987]3 号）房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
售楼部、临时房屋应交纳房产税。
根据《财政部、国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》（财税[2008]123号）文件的规定‚加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。
以前各地已做出税收处理的，不追溯调整。
安徽省地方税务
局关于安徽长丰海螺水泥有限公司房产税问题的批复
皖地税函〔2006〕260号2006年10月20日
合肥市地方税务局：
你局《关于安徽长丰海螺水泥有限公司房产税问题的请示》
（合地税[2006]201号）收悉。
根据房产税政策规定，对安徽长丰海螺水泥有限公司的圆筒库应征收房产税。
此复。
财政部国家税务总局
关于钓鱼台国宾
馆免税问题的通知
财税〔2004〕72号
全文有效成文日期：2004-04-27
北京市财政局、国家税务局、地方税务局：
经国务院批准，从2004年1月1日起，对
钓鱼台国宾馆免征营业税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税的政策继续执行。
，“加油站罩棚”根据财税[2008]123号文件规定不做“房产”对待，不缴纳房产税;而“企业料棚”“干煤棚”均
应视作房屋，按规定缴纳“房产税”。
[6]、中央空调是否作为房屋原值的一部分征收房产税？
国税发[2005]173号文件第一条规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋
为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
此文件关键调整：不可随意移动
中央空调整体应做为房产税计税依据。
维修费可不计。
挂式空调不计房产税。
[7]、房屋设备维修，如何计算房产税？
国税发[2005]173号文件第二条规定：对于更换房屋附属设备
和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
房屋设备维修应该是增值税发票，最好
走修理费。
[8]、土地价值计入房屋原值的会计处理
按照新的《企业会计准则第6号——无形资产》及其相关规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。
土地使用权用于
自行开发建造厂房等建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，
土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。
●《企业会计制
度》第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并在按本制度规定的期限分期摊销。
企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价
值全部转入在建工程成本。
这里应当注意，一次结转的土地使用权账面价值只是指与在建工程相关的土地。