【税会实务】投资性房地产处置的处理
2024初级会计实务练习题第4章(含答案解析)
2024初级会计实务练习题第4章（含答案解析）一、单项选择题1.2019年7月21日，A公司以一项固定资产作为合并对价，取得B公司60%的股份，能够对B公司实施控制。
合并当日，该项固定资产原值3 000万元，已计提折旧1 200万元，已计提减值准备200万元，公允价值为2 000万元。
在合并过程中另发生审计费和法律服务费等相关中介费用50万元。
2019年7月21日B公司所有者权益账面价值总额为4 000万元。
A公司与B公司此前不存在关联方关系，不考虑其他因素，则A公司该项长期股权投资的初始投资成本为（）万元。
A.2 050B.2 000C.2 400D.1 650『正确答案』B『答案解析』本题考查长期股权投资的初始投资成本的计算。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，其初始投资成本为购买方付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。
相关分录为：（1）将固定资产的账面价值转入固定资产清理：借：固定资产清理 1 600累计折旧 1 200固定资产减值准备200贷：固定资产 3 000（2）固定资产公允价值与账面价值之间的差额计入资产处置损益：借：长期股权投资 2 000贷：固定资产清理 2 000借：固定资产清理400贷：资产处置损益（2 000－1 600）400（3）支付审计费和法律服务费：借：管理费用50贷：银行存款502.甲公司和A公司同属某企业集团，2019年1月1日，甲公司以其发行的普通股股票500万股（股票面值为每股1元，市价为每股5元），自其母公司处取得A公司80%的普通股股权，并准备长期持有。
A公司2019年1月1日相对于最终控制方的所有者权益账面价值总额为3 000万元，可辨认净资产的公允价值为3 200万元。
甲公司取得A公司股权时的初始投资成本为（）万元。
A.500B.2 500C.2 400D.2 560『正确答案』C『答案解析』本题考查长期股权投资初始投资成本的计算。
投资性房地产转换的会计处理
投资性房地产转换的会计处理投资性房地产转换的会计处理投资性房地产与固定资产的转换以及投资性房地产成本计量模式与公允价值计量模式之间的转化，在各种考试中都会涉及。
尤其在实务中操作，需要尤为关注。
下面是yjbys店铺为大家带来的投资性房地产转换的会计处理的知识，欢迎阅读。
投资性房地产转换的会计处理日前，一则《因涉房固定资产成本法入账 16家上市银行隐藏房产3万亿元》的报道甚是夺人眼球。
据报道统计，截至2014年年底，上市银行的自有涉房固定资产净值约为5900亿元，而且绝大多数银行都是以成本作为初始价值，并按照每年折旧3%至7%的速度进行减值。
大致测算，即使按照最保守的估计，这部分资产的真实市价也将达到2.2万亿元，其账外隐藏的“私房钱”可能达到3万亿元。
该报道称,上市银行有一笔如此大的巨额财富长期“沉睡”且未能反映在会计报表中，而这笔财富正是其房地产资产的巨额增值部分。
对于“求钱若渴”的上市银行来说，是故意隐匿这笔财富，还是不得已而为之。
本文从会计的角度，案例解析一下固定资产与投资性房地产的'计价模式对上市公司财报的影响。
固定资产与投资性房地产的区别《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
《企业会计准则第4号——固定资产》规定，固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
根据以上定义，不难发现它们的区别主要有：一是持有的目的不同，固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有;投资性房地产是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有。
二是包含的范围不同，投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
此外，下列各项不属于投资性房地产:一是自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;二是作为存货的房地产。
中级会计实务 投资性房地产 知识点总结
投资性房地产的计
量
过程
公允价值模式
成本模式
取得 租金收入 折旧、摊销、减值 公允价值变动 提减值，不得转回
借：投资性房地产-成本 贷：银行存款
借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税（销项税额）
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借：投资性房地产-公允价值变动 贷：公允价值变动损益(或反向)【借减贷增】
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累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 借：开发产品（倒挤） 投资性房地产累计折旧(累计摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
（原转原、折转折、摊转摊、准转准） 借：投资性房地产
累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 贷：固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧(累计摊销) 投资性房地产减值准备
借：投资性房地产 贷：银行存款
借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税（销项税额）
借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
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借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
口诀
三不一公一收
三要一收
成本模式 → 公允 价值模式
借： 投资性房地产（ 转换日的公允价值） 投资性房地产减值准备 投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销
借：投资性房地产-成本 贷：投资性房地产-厂房(在建)
借：其他业务成本 贷：银行存款
公允价值模式 借：银行存款
贷：其他业务收入 借：其他业务成本
贷：投资性房地产—成本 —公允价值变动(或反向)【借增贷减】
同时： 借：公允价值变动损益(或反向)【借减贷增】
其：投资性房地产（倒挤） 存货跌价准备
贷：开发产品
口诀
【税会实务】外购投资性房地产的账务处理
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【税会实务】外购投资性房地产的账务处理
【问题】
成本计量模式下，外购或自行建造的投资性房地产应如何做账务处理？
【解答】
外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用，用于出租(或资本增值)的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。
[例]20×9年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。
3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。
4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元(假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量，下同)。
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——写字楼 12000000
贷：银行存款 12000000
自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。
投资性房地产的处置--中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义2
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中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义2
投资性房地产的处置
二、投资性房地产的处置
注意的要点：
1.处置涉及到的收入和成本分别通过“其他业务收入”和“其他业务成本”科目来核算。
注意：投资性房地产不是投资，所以它的处置损益不计入“投资收益”，同时它也不是非日常经营活动，处置损益也不可以计入营业外收支。
2.自用房地产转换为投资性房地产，采用以公允价值模式进行后续计量的，转换时若产生“资本公积――其他资本公积”，则处置时应将资本公积转入“其他业务成本”科目。
3.采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有过程中产生的公允价值变动损益累计额“公允价值变动损益”在处置时应转入“其他业务成本”科目。
这笔分录的借贷方均为损益类科目，因此这笔分录不影响利润，但它对企业其他业务所产生的利润有影响。
【例题24·计算分析题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。
租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为200 000 000元，乙公司已用银行存款付清。
假设这栋写字楼原采用成本模式计量。
出售时，该栋写字楼的成本为180 000 000元，已计提折旧20 000 000元，不考虑相关税费。
要求：作出甲公司的会计处理。
[答疑编号3265040310]
『正确答案』
甲公司的账务处理如下：
借：银行存款200 000 000
贷：其他业务收入200 000 000
借：其他业务成本160 000 000。
投资性房地产增值税与所得税处理【税务实务】
投资性房地产增值税与所得税处理【税务实务】什么是投资性房地产？投资性房地产按照会计准则的规定，主要分三大类。
第一类是已经出租的土地使用权，第二个是准备持有增值后再转让的土地使用权，第三个是已经出租的建筑物。
接下来说的增值税和企业所得税处理，也主要是按照这三大类来具体说明。
1、投资性房地产增值税处理增值税进项方面对于土地使用权，如果购进时间是2016年5月1号以前购进的，那么增值税就不存在进项。
如果是2016年5月1号以后购进的，那么就存在进项，但只要土地使用权不是用来作为简易方面的，那么同样完全可以直接当期进行抵扣。
因为出租土地使用权也可能产生会简易计税，如果不是简易计税，那么购进出租的土地是首先购进，购进之后，然后再直接出租，这时候进项就直接可以抵扣。
第二个就是购进土地之后，准备持有增值后再转让，这种情况下，正常也是可以全额抵扣增值税进项。
关于土地使用权相对来说比较简单，重点要提一下的是已经出租的建筑物，即固定资产不动产的出租。
由于在会计上的话，它是作为投资性房地产进行处理的，依据不动产进项税额分期抵扣暂行办法，第二条规定了在会计制度上按固定资产核算的不动产才会按照第一年60%，第二年40%抵扣进项税额，也就是说在会计上，如果不是按照固定资产核算的话，那么就不需要分两年抵扣。
比如一个企业，购进价格1000万房产，进项税是1000万，如果会计上是把它作为固定资产核算的话，那么这1000万就要分两年进行抵扣，但是如果会计上这1000万不是直接作为固定资产，而作为投资性房地产，比如把它购进的房屋出租，然后把它作为投资性房地产出租的。
在这种情况下，就不存在分两年抵扣，而是直接一年全额，也就是1000万进项税全额抵扣。
增值税销项方面对于建筑，也就是对于房屋的投资性房地产，分为两类。
第一类是按照纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的规定，出租的是2016年4月30号前取得的不动产的话，可以选择简易计税，按照5%的征收率计算；如果是2015年5月1号以后取得的不动产，就直接适用一般计税方法，不存在简易计税。
会计实务：涉及投资性房地产如何做账
涉及投资性房地产如何做账⑴投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值或转让的土地使用权、以出租的建筑物。
企业应设置“投资性房地产”科目，本科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。
企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。
采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算。
采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目核算。
⑵本科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。
⑶采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。
①企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
②将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品”等科目。
已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
③按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。
取得的租金收入，借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入”科目。
④将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
⑤处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目。
投资性房地产的如何处置的-【2017至2018最新会计实务】
投资性房地产的如何处置的?【2017至2018最新会计实务】
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。
(一)采用成本模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
(二)采用公允价值模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或
借：其他业务成本
贷：公允价值变动损益
后语点评：会计学作为一门操作性较强的学科、每一笔会计业务处理和会计方法的选择都离不开基本理论的指导。
为此，要求我们首先要熟悉基本会计准则，正确理解会计核算的一般原则，并在每一会计业务处理时遵循一般原则的要求。
会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。
要深入钻研，过细咀嚼，独立思考，切忌囫囵吞枣，人云亦云，随波逐流，粗枝大叶，浅尝辄止。
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【税会实务】投资性房地产处置的处理
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用却不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该投资性房地产。
企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产取得投资收益。
对于那些由于使用而不断磨损直到最终报废，或者由于遭受自然灾害等非正常损失发生毁损的投资性房地产应当及时进行清理。
此外，企业因其他原因，如非货币性交易等而减少投资性房地产业也属于投资性房地产的处置。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目；按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目；按照已计提的折旧货摊销，借机“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。
【例】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。
租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为3亿元，乙公司已用银行存款付清。
出售时，该栋写字楼的成本为28000万元，已计提折旧3000万元。
甲企业的帐务处理如下：借：银行存款 300000000
贷：其他业务收入 300000000
借：其他业务成本 250000000。