房地产企业税企争议处理、土地增值税焦点问...
房地产企业土地增值税税收风险及筹划
房地产企业土地增值税税收风险及筹划近年来，随着房地产市场的快速发展，房地产企业的土地增值税问题愈加突出。
土地增值税是房地产企业常常需要面临的风险之一，如何降低土地增值税税负，有效进行税收筹划，成为众多房地产企业亟需解决的问题。
首先，房地产企业应该对土地增值税法律法规有所了解。
土地增值税是指在土地所有权转移、房屋所有权转移和土地使用权出让过程中产生的增值部分，依照国家规定向国家缴纳的税款。
房地产企业应该掌握土地增值税的征收标准、计算方式以及纳税期限等基础知识，以便更好地进行税收筹划。
同时，还需要了解土地增值税优惠政策以及适用条件，如免征、减征和缓征等福利政策，以便在税收筹划时谨慎把握。
其次，房地产企业应该优化土地交易结构，降低土地增值税税负。
房地产企业在土地交易过程中，可通过合理设计交易结构来降低土地增值税税负。
例如，将土地指定为公司货币认购资金的出资方，将土地等价对换成其他资产等。
同时，在土地交易过程中，也需要注意控制资金流动，避免在资金流转过程中出现非正常交易或虚假交易。
还可以采用多年分期支付方式，将土地增值收益分摊到未来多年中，降低土地增值税税负。
第三，房地产企业应该留意土地增值税申报及缴纳期限，准确纳税。
房地产企业在土地交易后，应及时履行纳税申报和缴纳的义务。
土地增值税纳税期限要求比较严格，如果错过纳税期限将面临高额的滞纳金和罚款。
因此，房地产企业需要在土地交易过程中积极关注土地增值税的申报和缴纳期限，并派专人负责纳税申报和缴纳工作，确保准确纳税，避免在税收筹划过程中面临风险。
综上所述，房地产企业在进行土地增值税税收筹划时，需要做好土地增值税法律法规的了解，采取合理的交易结构来避免高税负的风险，留意土地增值税申报及缴纳期限，保证准确纳税。
只有这样，房地产企业才能更好地应对土地增值税风险，实现税收筹划的有效管理。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析随着中国房地产市场的发展和房地产业的繁荣，房地产开发企业越来越需要实施税务筹划来降低税收负担。
其中，土地增值税是房地产开发企业面临的重要税项之一。
本文将分析房地产开发企业土地增值税纳税筹划的相关问题。
一、土地增值税的基本概念土地增值税是指在土地使用权、房屋等不动产所有权转让、赠与、交换等处置行为中，增值部分应纳税的税金。
土地增值税的纳税对象是土地增值的权利人，在房地产开发中，通常是房地产开发企业。
二、土地增值税纳税筹划的方法1. 合理规划土地经营项目，在合法合规的前提下选择适合项目的土地，减少未开发用地，避免无法建设导致使用受限的问题。
同时，在土地出让过程中，可以采用多种方式来降低土地出让金，例如与政府协商降低出让金、提供社会公共设施、提高土地利用效率等。
2. 降低地价。
房地产开发企业可以通过与土地所有者协商议价，获得更低的地价。
此外，也可以通过向银行借款购买土地，利用银行的信贷杠杆，以较低的成本进行土地开发。
3. 合理安排财务结构。
房地产开发企业可以通过与银行合作、发行债券等方式降低负债率，降低土地增值税的负担。
4. 注意与税务机关的沟通。
房地产开发企业应该了解税务政策的变化，并及时与税务机关沟通，了解其纳税要求，避免税收风险。
5. 合理利用税收优惠政策。
在国家税收政策中，对于特定的产业或行业往往有一些税收优惠政策，如地方政府所给予的政策、税收暂免政策等。
房地产开发企业可以了解这些税收优惠政策，并在其合法的范围内加以利用。
三、相关法律法规1. 房地产税法。
房地产税法于2019年10月1日正式实施，重点解决了房地产税收政策中的一系列问题，包括房地产企业的纳税规定、税率、税基等方面问题。
2. 土地增值税法。
土地增值税法对于土地所有权的转让、赠与、交换等处置行为中产生的增值部分应纳税的问题做了详细的规定。
3. 企业所得税法。
企业所得税法规定了所有企业应该缴纳的所得税，并在其内涵上有精巧的发展与创新，如利润的界定、税收保护、税收减免等方面的明确定义。
房地产开发产品视同销售营业税、所得税、土增税税务争议处理
房地产开发产品视同销售营业税、所得税、土地增值税计税价格争议处理1，视同销售的税收基本规定：2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
2008国税函828号关于企业处置资产所得税处理问题的通知根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，现就企业处置资产的所得税处理问题通知如下：一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（二）改变资产形状、结构或性能；（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（五）上述两种或两种以上情形的混合；（六）其他不改变资产所有权属的用途。
二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。
三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。
2，所得税视同销售计税价格：（总局、江苏、大连三种计算方法）31号文件第七条确认收入(或利润)的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产开发中土地增值税的清算是一项重要的任务。
它涉及到国家税收政策的执行和企业的财务管理。
对于房地产企业来说，做好土地增值税清算工作，不仅可以减轻税收负担，提高运营效率，还可以增强企业的经济实力和核心竞争力。
本文将对房地产土地增值税清算问题和注意事项进行分析和探讨。
1.税率问题税率是衡量税收标准的重要指标。
在土地增值税的清算中，税率决定了企业要缴纳多少税款。
根据《土地增值税法》的规定，房地产项目应缴纳土地增值税的税率为30%。
但是，在实际操作中，房地产企业会采取一些方法来降低税率，如成立多个子公司进行分拆，以实现分税筹划的目的。
这种做法虽然不违反国家法律，但是要求房地产企业必须严格遵守税收政策，避免因违规操作而带来税务风险。
2.计算方式问题土地增值税的计算方式也是企业需要关注的问题。
根据《土地增值税法》的规定，土地增值税的计算公式为：土地增值税=（（销售价格-取得价格）/1.05）x土地增值税税率其中，取得价格是指房地产企业取得土地使用权的价格，销售价格是指将房地产项目销售给购房者的价格。
税前利润的计算方式对于土地增值税的计算有重要作用。
如果房地产开发企业计算税前利润的方式不准确或存在隐瞒，会导致土地增值税的计算出现误差。
3.数据来源问题房地产土地增值税的清算需要依赖多个数据来源，包括土地取得、项目开发、销售、收支款项等各个方面。
这些数据需要经过层层核对，确保其准确性和合法性。
对于一些房地产企业来说，由于经营规模不够大或者管理不够严格，容易产生数据收集和整理的难度。
如果这些数据来源不够可靠，就会误导土地增值税的清算过程，带来不必要的税收风险。
1.合法合规经营房地产企业在土地增值税清算中需要遵守国家法律法规，坚持合法合规经营。
这包括完备的账目记录和报表制度，税务合规的操作流程，以及合法合规的税收筹划方案。
在这个基础上，企业才能有效降低税务风险，维持财务健康。
2.准确计算税前利润税前利润是土地增值税计算的依据。
2024年土地增值税清算常见问题解答
2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。
2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析一、房地产市场分析目前，我国房地产市场整体呈现出快速增长的态势。
随着城市化进程的不断推进和人民生活水平的提高，房地产需求持续旺盛。
政策的支持和金融的扶持也为房地产市场提供了良好的发展环境。
房地产市场也存在一定的波动性和不确定性，部分城市甚至出现了过度投机和房地产泡沫的现象。
房地产开发企业在土地开发和销售中面临着巨大的市场风险和竞争压力。
二、土地增值税纳税政策分析我国对土地增值税的征收和政策规定较为严格，对于企业应纳税款的计算和缴纳都有着明确的规定。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的征收依据主要包括土地成交价值和建设成本等因素。
企业在土地增值税纳税方面需要严格遵循国家相关法律法规和税收政策，确保纳税合规和及时缴纳税款。
企业也可以通过合理的筹划和优化税务结构，降低土地增值税负，提高企业的盈利能力。
1. 合理确定土地成本对于房地产开发企业来说，土地成本是影响土地增值税纳税的重要因素。
在土地开发和规划阶段，企业需要合理确定土地成本，避免因成本低估而导致土地增值额度被高估，从而增加纳税负担。
企业应充分考虑土地的地理位置、土地用途和市场价值等因素，合理确定土地成本，确保企业在纳税时能够最大限度地减少土地增值税负。
2. 加强税前利润调整在企业的经营管理中，对税前利润进行适当的调整对于降低土地增值税负具有重要意义。
通过合理的税前利润调整，企业可以将一部分盈利进行合法合规的调整，减少企业的应纳税款。
可以采取合理的成本调整、资产重组等策略，降低企业的应纳税额，提高企业盈利空间。
3. 积极利用税收优惠政策我国对于房地产行业采取了一系列的税收优惠政策，房地产开发企业可以积极利用这些政策降低土地增值税负。
对于保障性住房和经济适用住房项目，国家实行了较为优惠的税收政策，企业可以通过开发此类项目来获得税收优惠。
对于土地整理集约利用和城市更新改造等项目，也能够享受到相关的税收优惠政策，减少土地增值税负。
房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题
房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题摘要：在营改增政策的影响下，我国税收政策体系会逐步完善。
而房地产企业的经营管理受政策环境影响较大，为了企业平稳运行，加强税务管理工作尤为重要。
自房地产行业进入高速发展阶段以来，国家出台了一系列政策对该行业进行产业引导和市场约束，房地产企业也逐渐成为社会经济增长的重要动力。
但伴随着房地产企业投资规模扩张，涉及房地产开发项目的税收成本也越来越高。
尤其在土地增值税方面，由于土地增值税贯穿项目开发全过程，计税过程相对复杂、专业性强，因而，加强土地增值税清算工作尤为重要。
本文以营改增为环境背景，分析房地产公司开发项目土地增值税清算的方法与策略。
房地产开发项目土地增值税就是指，从土地开发、施工建设到竣工结算等环节，以土地和建筑物为对象，对转让过程所产生的增值额，按照超率累进的方法计算增值税税金。
由于房地产开发项目周期较长，涉及成本内容较为复杂，成本核算工作难度较大，且土地增值税占税额总成本比例较高，直接影响企业的开发收益。
为了更好地应对营改增政策环境，合法履行纳税义务，房地产企业有必要对土地增值税清算工作进一步探讨，明确清算内容与清算流程，有效防范税务风险。
房企土地增值税清算税务处理依据相关政策规定，我国税务机关对土地增值税一般采取查账征收和核定征收这两种方式。
而房地产在缴纳土地增值税时，需要履行预缴与清算流程，即按照房地产项目预计销售收入进行土增税预征，并在项目竣工验收环节以后进行项目清算。
对于房地产企业来说，土地增值税的清算处理过程主要体现在以下几个环节：1.1土增税清算事前准备在开展土地增值税清算工作以前，房地产企业首先需要准备与土地增值税相关的原始资料凭证，包括成本核算报告、发票凭证、项目合同等。
其次，对土地增值税清算项目的核算工作，进行明确划分。
依据政策规定，国家相关部门审批予以开发的分期项目工程，可以按照多个会计核算周期进行项目核算;对于开发建设过程中的普通住宅与非普通住宅项目进行分别核算;对于其他用途的开发项目应当依据建筑实际用途所适用的税法规定进行核算。
2010年第2号地方税务局关于土地增值税清算问题的公告
北京市地方税务局关于土地增值税清算问题的公告2010年第2号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，现对土地增值税清算有关问题公告如下：一、房地产开发企业逾期开发缴纳的具有土地闲置费性质的支出，均不得扣除。
二、纳税人转让旧房按照发票所载金额计算扣除项目时分次取得购房发票的，可按取得首张发票所载时间作为购买年度。
三、符合财政部国家税务总局《关于对一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字〔1995〕7号）第二条和《关于土地增值税优惠政策延期的通知》（财税字〔1999〕293号）免税规定的房地产开发项目，应按照土地增值税清算的有关规定办理清算手续，并区分下列情况：（一）税务机关已向企业开具《定期免税证明》的，应在《土地增值税鉴证报告》中说明并附送《定期免税证明》，可仅就项目应征税款部分计算增值额。
（二）税务机关未向企业开具《定期免税证明》的，房地产开发企业在《土地增值税鉴证报告》中应将定期免税情况和征税情况分别说明，同时需提供房地产项目立项批准文件、1994年1月1日前投入资金进行开发的有关证明、2000年12月31日前销售的合同明细等资料，税务机关应对定期免税的资料进行审核确认。
本公告自2010年9月1日起施行。
关于土地增值税清算的有关问题近期，北京市地方税务局以京地税地〔2010〕145号文件转发了《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），具体内容如下：“为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
土地增值税清算存在的问题及对策
土地增值税清算中存在的问题及对策征收土地增值税是增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖,促进房地产开发健康发展的重要举措.加强土地增值税征管,有利于提高房地产行业税收征管的质量和效率，从而有效地减少税款流失。
然而从近年来对房地产行业土地增值税的清算工作看,当前土地增值税中还存在不少问题需要完善。
一、存在问题1、政策宣传不够.对于土地增值税业务，税务部门知之不多，对土地增值税的政策宣传力度不够，造成了纳税人企业财务人员对土地增值税政策了解不够，对土地增值税纳税意识较低，突出表现在财务会计不据实记载成本费用，不正确核算申报税款,填报土地增值税清算的各种报表困难,加之一些房地产开发企业对土地增值税清算比较反感,从而造成了工作的被动性。
2、业务素质不高由于土地增值税工作量大，涉及的知识多。
而在我们税务系统部门真正懂土地增值税清算的人，也只是懂一些土地增值税的税收知识，对土地增值税涉及的一些其他知识，诸如，建筑成本费用核算，建筑企业评估及基本设施,公共配套设施等方面的知识知之甚少，给土地增值税清算业务带来了不便。
3、销售收入不真。
一部分房地产企业存在确认收入不及时、不规范的现象.在实际操作中，部分房地产企业推迟工程决算,将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票；部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环；部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。
使得开发商所申报的收入与实际不符,这样就造成了企业收入不实和相关税收的流失。
4、清算工作量大.土地增值税清算工作是一项全新的工作,工作量大、项目多，实际操作难度大,税收成本高。
一般房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅项目也有非普通住宅项目，既有免税项目也有应税项目.而且，房地产开发大部分是滚动开发,房地产开发项目周期长,在建设期间，涉及到销售分配、成本费用的分摊等问题，土地增值税的计算异常复杂。
土增税清算税企一般争议事项
一、财政返还款的处理各地政府为了招商引资常对区域内拿地的开发商给予一定的财政奖励，即在开发商依法纳税后将地方留成部分按比例给予财政返还。
另外，实务中也常常出现开发商拿地前政府已经承诺土地最低价格，在招拍挂拿地时超出政府承诺最低价格部分会以财政返还方式将开发商缴纳的土地出让金给予返还。
对这些财政返还如何进行税务处理呢？土地增值税清算时，由于土地成本和开发成本不仅可以据实扣除，而且还可以加计20%扣除，所以房地产开发企业更希望政府的财政返还可以作为收入处理，不用冲减成本。
但税务局却要求企业冲减成本，而不是作为收入。
由此引发税企争议。
二、、甲供材问题?(营改增后——2016-36号文件附件2)甲供材就是甲供材料，所谓“甲供材料”建筑工程，是指由基本建设单位提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程。
这是土地增值税清算时税企争议的频发地带。
例如甲开发商采购甲供材60万元，工程承包给乙建筑公司，工程款40万元。
根据《营业税暂行条例》的规定，乙建筑公司虽然只收到40万元工程款，却需要将60万元甲供材计入营业额缴纳营业税。
在实务中，可能会出现两种偷税现象：第一种，乙建筑公司只就40万元计算缴纳营业税，为甲公司开具40万元的建安发票，甲公司凭60万元材料的增值税发票和40万元的建安营业税发票入开发成本科目。
该种情况下乙公司少交了营业税；第二种，乙公司就100万元全额缴纳营业税，为甲公司开具100万元建安发票。
此时甲公司已经有100万元的建安发票，可能会在采购材料时不索要60万元材料的增值税发票，导致材料供应商少交增值税。
由于以票控税的征管模式在甲供材领域出现了征管盲区，所以在实务中经常出现基层税务局要求房地产开发企业对甲供材缴纳营业税后，必须取得建安发票才能在土地增值税清算中扣除，由此引发税企争议。
三、红线外支出“红线外支出”是指在房地产开发企业项目建设用地边界外，即国家有关部门审批的项目规划外承建设施发生支出。
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2013-7-21
15
继续深入开展打击发票违法犯罪活动
• 《2011年全国税务稽查工作要点》中，国 家税务总局特别强调，稽查做到“查账必 查票”、“查案必查票”、“查税必查 票”。 • 温总的震怒： • 2010年，审计署的一则审计数据显示， 2010年抽查56个中央部门已报销的29363 张可疑发票中，有5170张为虚假发票，列 支金额为1.42亿元。 •
2013-7-21 16
今年在全国地税局稽查局逐步推广应用 协查系统
• 各省级国税局稽查局也将加大对协查发函、 受托回函情况的监控力度，既要监控委托 协查准确率、受托协查的按期回复率，也 要监控协查的信息完整率、回函的质量。 • 2011年税务稽查的一个核心词就是“发 票”！ • 所有的稽查工作都是围绕发票展开的。
房地产企业税企争议问题处 理、土地增值税清算关键问 题解析及稽查风险方略
主讲人： 肖宏伟
肖宏伟老师介绍
• • • • • • • 所得税专家。 中国注册税务师 国家税务总局所得税人才库成员 北京财税研究院特约研究员 辽宁经济干部管理学院兼职教授 辽宁省地方税务局所得税系统官员 税务干部业务培训兼职教师 肖宏伟博客 /
2013-7-21
27
税收征收管理法 六十三条 • 纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、 记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不 列、少列收入，或者经税务机关通知申报 而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不 缴或者少缴应纳税款的，是偷税。
2
2013-7-21
前言
• 1、以国税发【2009】31号、国税函（2010）220 号文件为主要依据。 • 2、课件以企业所得税、土地增值税为主线，对房 地产开发企业所得税汇算涉及的土地增值税、营 业税、城镇土地使用税、房产税等相关税收等做 适当归纳与对比分析。 • 3、结合征管稽查案例，对近期房地产涉税问题分 析，防范风险。
2013-7-21 12
（二）广告业筹划了什么？--为何指令检查广 告业？
• 广告业虚开发票现象非常严重。不超过当年销售 （营业）收入15%的部分，准予扣除。 • 对于一般企业而言，15%的额度是用不完的，很 多企业就会虚列广告费，加大费用支出。 • 在实际检查中发现，企业利用PS技术，签订虚假 广告合同现象比较严重。 • 因此随着发票检查力度的不断加大，发票问题将 成为广告业今年税务稽查的重中之重。
2013-7-21 21
账簿凭证资料中的其它涉税问题
• 1，检查人员查实企业3次重复列支门窗材 料费用，2次重复列支门窗安装费用加大工 程成本1700万元的违法事实。 • 2，在售房过程中，该企业与购房人达成协 议，开具发票金额比实际销售额度低，以 此减少销售收入，造成开票方少缴营业税 金及附加、企业所得税，受票方少缴契税。 另外，还有部分销售收入根本未入账，两 种手段共隐匿收入4314.5万元。
2013-7-21 7
2、非居民股权转让涉税问题 • 又是陈发树。香港居民。 • 香港ABJ公司2009年5月7日与香港居民陈 发树签署股权转让协议，以每股2.5685美 元向陈发树转让其持有的青啤公司 91641342股H股股份（占青啤已发行总股 本的7.01%）， • 买价共计2.35亿美元。
25
关于进一步加强普通发票管理工作的通知
• （国税发[2008]80号）在日常检查中发现纳税人 使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称 的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税 款、出口退税和财务报销。 • 企业取得假发票，能够根据国家税务总局《关于 纳税人善意取得虚开的增值税专用发票处理问题 的通知》（国税发[2000]187号，如在当期能重新 换取符合规定的发票，可税前扣除。
2013-7-21
18
2、不符合常规取得发票，且数额巨大
• 一是发现有三张施工企业发票在异地取得，且数 额高达1.2亿元。 • 二是发现劳务费用发票多家取得，且数额巨大。 该企业与6家劳务公司发生用工关系，且额度高达 1800余万元，不符合常规。
2013-7-21
19
3、巨额广告费用支出不合理
• 该企业从2007年4月至2009年底共发生广告费用 1.2亿元，特别是在楼盘销售接近尾声时，继续发 生超大额的广告费用。 • 这些广告业发票组数多且连号，单张金额为 99000元，开票方涉及21家广告公司， • 涉及76户有疑点的发票1046组，金额高达 1亿余 元。
2013-7-21
22
保证质量，确保办成“铁案”
• 查补收入10270万元，其中税(费)款3630万 元，定性为偷税2708万元，滞纳金1090万 元，罚款二倍，5550万元。对该公司自 2006年以来隐匿商品房销售收入、伪造虚 假工程结算书、多列建安工程成本、绿化 工程开发成本，采取购买广告业、劳务费 发票等手段，造成少缴营业税、城市维护 建设税、企业所得税的行为，根据《中华 人民共和国税收征收管理法》第63条之规 定定性为偷税。
2013-7-21 11
总局2011年第2号作废文件中包括国税 函（2005）319号
• 针对资产评估增值是否应缴纳个人所得税？如应 缴纳，何时缴纳？ • 您好： • 根据个所得税法规定精神，对于个人资产评估增 值后，资产所有权发生转移的，如投资行为、以 评估增值部分增加股本的，可以判定为应税行为， 应予征收个人所得税。 • 国家税务总局 • 20111/03/11
• 1、税务稽查工作将主要讲围绕6项工作展 开：
• • • • • • 一是抓好指令性检查项目， 二是抓好指导性检查项目， 三是严厉查处重大税收违法案件， 四是在部分地区组织区域专项整治， 五是对重点税源企业进行轮查， 六是严厉打击发票违法犯罪活动。
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2、2011年全国税务稽查工作要点（国税发 （2011）24号） • 税收专项检查指令性项目：①资本交易项 目（上市公司和非上市公司的股权交易项 目）；②广告业；③办理电子、服装类产 品等出口退（免）税的企业。重点检查 （CPU）、存储装置等体积小、价值高的电 子产品和各类服装出口退（免）税的出口 企业。 •
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前言--房价问题：居民收入增加是房价 上涨的首要原因
• • • • • 居民收入增长加大住房需求。 宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑。 “土地财政”是房价上涨的重要原因。 地价推高房价。 影响房价的决定性因素—供求关系。
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2011年全国税务稽查工作要点和稽查形 势对房地产业的影响分析
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第一讲：总局稽查局关于**房屋开发公 司偷税案件的通报--启示录
• 一、检查过程和检查方法
• 1.成本不合理
• 一是工程成本明显偏高。同类多层900元/m2，高层约 1200元/m2。该企业建安成本1250元/m2。两个开发项目 总建筑面积40余万平方米，总工程成本高出1亿多元。 • 二是门窗成本占总土建成本的比例，高出同类同期常规 值范围20元左右。 • 三是该企业购买树苗、草坪单价高且数量异常大，最贵的 树苗8000余元一株，而且有200余万元绿化产品没有明细， 有明细的树苗和花冠木约12万株，成倍超出了占地面积 20万平米项目的常规栽种量。
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二、以虚假发票为突破口，外围调查 取证，印证重大偷税事实
• 1．专业鉴定，假发票浮出水面。确认有215组为 假发票，涉票金额高达4603万元。 • 2．外围调查，假业务的开票及供票方进行外调取 证。 • 核实了该企业列支广告费用中有9531万元无真实 业务虚假列支，其中假发票金额3350万元，另有 真实业务取得假发票574万元，仅有251万元为真 实业务； • 查证了开票方5户劳务公司为非正常户，1户没有 办理税务登记。
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二、-关于非货币性资产评估增值暂不征收个 人所得税的批复
• 国税函[2005]319号 • 福建省地方税务局：考虑到个人所得税的特点和 目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将 非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增 值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收 个人所得税。 • 在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按 规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评 估前的价值。 • 国家税务总局 • 2005年04月13日
• 普华永道代理申报缴纳了百威英博公司向陈发树 先生股权转让应纳企业所得税1.18亿元。
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富豪的盛宴--个人资产评估增值投资征收个人 所得税的艰难历程 • 一、个人将非货币性资产进行评估后投施条例规定很明确：个 人取得的“财产转让所得”，征收个人所得税。 • 个人将非货币资产评估增值后，投资企业， 取得股权，其个人所得税计税依据为：相应股权 价值高于该资产原值的部分。
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三、关于资产评估增值计征个人所得税问题 的通知
• 国税发[2008]115号 • 诡谲的115号：来有影去无踪 • 二、个人以评估增值的非货币性资产对外投资取 得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产 原值的部分，属于个人所得，按照“财产转让所 得”项目计征个人所得税。税款由被投资企业在 个人取得股权时代扣代缴。 • 国家税务总局 • 二00八年十二月九日
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（三）为何指令检查办理电子、服装类产品 等出口退（免）税的企业
• 2009年，北京、上海、浙江等地的税务机关连续 征办多起利用CPU出口骗税的案件，《国家税务 总局关于查处利用CPU骗取出口退税违法犯罪行 为的通知》（国税函[2009]130号）文件出台。 • 这些企业从国外买CPU，取得进项发票。 • 卖给不需要发票的电子市场。 • 收购旧货或租借相同情况CPU的方式，以次充好 虚报出口。
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房地产企业可能承担的税收法律责任的最新变化 • 《刑法修正案（七）》201条：纳税人采取欺骗、 隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴 纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的， 处三年以下有期徒刑； • 有第一款行为，经税务机关依法下达追缴通知后， 补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的， 不予追究刑事责任； • 五年内受罚或二次以上行政处罚的除外