最新8月上海绿城黄浦湾高端项目研究分析

绿城房地产集团有限公司_企业报告(业主版)

TOP2
知识产权服务供应商招标（专利北京金蓄专利代理
著作权）-中标公告
有限公司
\
2023-07-24
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记ຫໍສະໝຸດ 。（2）其他土木工程建筑（1）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元）公告时间
TOP1
杭政储出（2022）37 号地块住宅浙江绿城建工有限
同比增长：100.0%
平均节支率
0.0%
同比增长：0.0%
*平均节支率是指，项目节支金额与预算金额的比值的平均值。（节支金额=项目预算金额-中标金额）
1.2 需求趋势
近 3 月(2023-06~2023-08)：
近 1 年(2022-09~2023-08)：
本报告于 2023 年 08 月 12 日生成
1.1 总体指标 ...........................................................................................................................1 1.2 需求趋势 ...........................................................................................................................1 1.3 项目规模 ...........................................................................................................................2 1.4 行业分布 ...........................................................................................................................3 二、采购效率 .................................................................................................................................5 2.1 节支率分析 .......................................................................................................................5 2.2 项目节支率列表 ................................................................................................................6 三、采购供应商 .............................................................................................................................6 3.1 主要供应商分析 ................................................................................................................6 3.2 主要供应商项目 ................................................................................................................6 四、采购代理机构..........................................................................................................................7 4.1 主要代理机构分析 ............................................................................................................7 4.2 主要代理机构项目 ............................................................................................................8 五、信用风险 .................................................................................................................................8 附录 .............................................................................................................................................20

上海房地产豪宅市场暨陆家嘴板块高端市场调研分析报告_OK

上海近3年以来，水即平2008年以来合计各总价段公寓成
交总量
一手成交二手成交
合计
年平均
62 总价5000万以上
1
63 18
228 3000－5000万
35 263
75
478 2000－3000万
116 594
170
2509 1000－2000万
பைடு நூலகம்
970 3479 994
2021/8/19 一手数据时间段：2008年-2011年1月-6月，二手数据时间段：2008年-2011年7月25日，数据来源：上海市房地产交易中心 23
板宅新板天块地—老上海新里人文豪宅板块
块
陆家嘴—金融CBD商务集聚豪宅板块
新外滩滨江——世博、外滩江景新兴
兴板
板北块外滩——新型外滩江景衍生板块
块
2021/8/19
10
外围市场产品之争——挤身豪宅行列
新江湾板块目前售价：5-8万/㎡
➢松江：华润佘山九里（5-6万/
㎡）
➢闵行：星河湾（5-6万/㎡）
白金湾府邸和悦
&
榕庄
2021/8/19
2009年10月18日，“金·悦·人生倾城之旅--鹏欣集团、悦榕集团、财富人生、第一财经携手时代人物闪耀浦江生活盛典”在上海白金湾盛大开幕。悦榕集团正式布局上海北外滩
15
09年后各大豪宅与奢侈品牌联合
使豪宅除地段、品质之外
=奢侈品
2021/8/19
16
2010.10.19 0.5%
控
进一存贷步款执基准行利限率外上政
政策
2010.08.05
2“01二0.次09调.29控调”0.25%策

上海、杭州考察报告-龙湖景观序列

片植梅林
福区景观部
随着道路的转弯，穿过一片水杉林（收），映入眼前的是一片红梅林（半开敞），再往前走又是一片放开的大草地（放）。
开敞草地
福区景观部
随着道路的再次转弯，两侧是一片火红的红叶李林（收），前方是一片朴树的绿岛（半开敞），此时随着园路的转弯又将自然溪流带进了我们的视线（放），我们进入了步行通道。
三、软装小品布置
福区景观部
项目介绍
福区景观部
杭州龙湖滟澜山项目概况：龙湖滟澜山位于杭州东部中心金沙湖畔，是龙湖地产在杭
州的开山之作。业态类型包含了花园洋房、高层公寓、酒店式公寓和22万方的大型购物中心，托斯卡纳的建筑风格，均价1.5W。
福区景观部
福区景观部
小高层入口：托斯卡纳风情的岗亭强调了建筑的风情感，混色搭配的波斯菊展现了浪漫的气氛福区景观部
考察项目：
1、杭州：绿城· 翡翠城三期、绿城· 新绿园、绿城· 蓝色钱江、绿城· 丽江公寓、龙湖滟澜山（杭州）、杭州龙湖香醍溪岸、绿城· 富春和园 2、上海：绿城· 玫瑰园、金地· 艺境、长泰· 西郊别墅、绿城· 外滩黄浦湾、绿城· 玉兰花园、浦东· 星河湾、龙湖滟澜山（上海）
福区景观部
目录
考察项目解读
福区景观部
穿过朴树夹道（收），随着道路的转弯呈现在眼前的是一片放开的大草地（放），自然生态的溪流，起伏的群山尽收眼底。
开阔的大草地
福区景观部
随着道路的转弯，穿过一片水杉林（收），映入眼前的是一片红梅林（半开敞），再往前走又是一片放开的大草地（放）。
水杉夹道
福区景观部
随着道路的转弯，穿过一片水杉林（收），映入眼前的是一片红梅林（半开敞），再往前走又是一片放开的大草地（放）。

大平层公寓设计专题研究

低碳系统汤臣一品玉兰花园龙湖唐宁one新设备中夬冰蓄冷集中功能系统新技术女儿墙屋顶及地下保温系统新材料严密外窗系统平层豪宅研究分析户型分析研究低碳技术分析研究产品名称物业管理公司物业费用元月中粮海景一号高力国际1015汤臣一品上海汤臣物业管理有限公司13绿城黄浦湾高力国际63华润外滩九里frasers辉盛国际77绿城玉兰花园上海绿城物业新廹盘暂无浦东星河湾星河湾物业管理有限公司上海分公司49闵行星河湾广州星河湾物业管理服务有限公司上海分公司45金地天御金地物业43绿地海珀日晖高力国际14无锡上都物业管理有限公司52金地天境金地物业新廹盘暂无华庖天地145仁恒滨江园上海仁恒物业管理有限公司浙江绿城物业管理有限公司46龙湖唐宁one北京龙湖物业管理有限公司北京星河湾北京星河湾物业管理有限公司盘古大观第一太平戴维斯20广州星河湾广州星河湾物业管理服务有限公司25深圳是阳基物业管理有限公司49杭州九树杭州亐于投资有限公司浙江绿城物业管理有限公司32于顶至尊39选择物业公司的具有一定的区域性同时对亍物业管理公司的选择基本分自持的物业管理公司
功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式，单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；
大平层公寓设计专题研究
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计手法之一：公寓型平面设计，采用特殊单元结构或者直接放大功能空间尺度，是最简单也是最直接的大面积
•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达 750米的私人海滩；
•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。

上海黄浦区高端楼盘调研——淡水湾花园

楼盘考察记录表
楼盘名
淡水湾花园
记录人
考察日期
2016/1/28
来源
项目
信息内容
分析

726户（一期全装修，二期全毛坯房）
开盘日期/交房日期
一期开盘2005年，二期开盘2006年
目前三期在建中
开盘价格/目前价格
一期开盘2.5万/平，目前均价8万
交通方式
13号线马当路站
地址
马当路588弄
中央楼底中空活动空间，人行入口大厅
广告投放可能位置
人行入口大厅的前台，电梯框架广告
周边商业配套观察
周边可合作商业机构众多
其他
照片拍摄
包括：出入口、四周马路、小区内部道路、小区会所、物业管理、设摊位置、广告位置、车库、周边商业等等
以下为实地考察照片
物业服务
上实物业管理，物业管理费2.8元。每栋楼需刷卡进入，电梯不用刷卡
小区汽车数量及品牌占有
中档品牌居多
二手房成交/价格走向
二手房成交价格Leabharlann 涨20%业主特征中高端
自住为主
业主社交群
小区公共绿地为业主交流场所
实地统计
各出入口
人流量统计
工作日
人流量较高
周末
设摊位置
晴天
中央楼底中空活动空间，中央花园
雨天
实地考察
物业
管理
入住户数
入住率90%以上，约650户
入住率极高
户型分布
主力户型120-150平米，小部分100平以下小户型
中小户型为主，二手房目前总价1500万左右
小区现有的商业合作
大门口有健身会所唤潮健身，家庭两年卡9800元
周边合作商业机构

8429384_绿城·黄浦湾：中国豪宅封面，绿城集大成之作

绿城21年品质积淀，筑就当代人居典范 21年绿城走过的路，就是中国豪宅走过的路。从
高端住区到顶级豪宅，绿城集团以先行者的姿态始终坚持塑造独具品质力、舒适度的高端人居物业，并不断缔造新的行业标准。甚至在绿城的血液里，都流淌着对品质的信仰与推崇，屡屡缔造中国豪宅典范之作。
绿城集团占据外滩珍贵城市资源，淬炼当代人居价值精髓，以二十一载高端物业营造修为、更加苛刻的品质标准，匠心规制这座承载时代人居高度的豪宅。 “关于上海，绿城始终坚信，绿城·黄浦湾必将成为上海的封面，乃至整个中国的封面。它是绿城 2015年的重中之重，是上海乃至整个中国难得的一颗璀璨的明珠。” 绿城集团副总经理楼明霞这样看待黄浦湾。
lifestyle 生活
绿城·黄浦湾：中国豪宅封面，绿城集大成之作
绿城集团，中国高端物业营造专家，在全国逾 29个城市中，总是代言城市历史文化、缔造城市人居高度。而在上海，非绿城·黄浦湾莫属。沿袭二十一载精工豪宅造诣，潜心雕琢中国豪宅封面作品——绿城·黄浦湾，纯正绿城血统，更是绿城汇聚豪宅理念的集大成之作。
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10 Gold Master 2015 中国房地产金融
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19世纪以来，外滩最重要的私人住宅之一在绿城人的眼中，绿城·黄浦湾就是自己“21
年情怀不变，理想不改”的最佳写照。基于外滩私人历史名宅原址建造的黄浦湾，历史甚至可追溯至 1860年。这里镌刻着沈义生、陆伯鸿、严同春、戚雅仙等时代人物的风云过往，亦保留下沈宅、陆宅、吉安里等百年建筑的岁月神韵。
绿城·黄浦湾三期王座，即将耀世启幕
作为上海难得一见的滨江臻品私宅，毫不夸张地
说，绿城·黄浦湾彻底颠覆了中国市场上原有的豪宅

绿城黄浦湾植物景观赏析姚一麟

绿城黄浦湾植物景观赏析上海姚一麟绿城黄浦湾位于上海市黄浦区董家渡，中山南路王家码头路交界处，地处上海南外滩一线滨江地段。

黄浦湾北距外滩万国建筑群约1.8公里，南距世博会约1.7公里，东侧紧邻黄浦江，西北侧则与著名的豫园相邻。

是承接历史和未来、展示中西方文化融合的上海中心城的核心区域。

地区辐射两公里范围内包括南京路、淮海路、陆家嘴、新天地等上海著名商贸中心，交通极为便捷，是上海南外滩最大的滨江宝地之一。

绿城黄浦湾所在南外滩区域是上海最早形成的城区之一，区域深厚的历史底蕴和人文内涵记载了上海一百多年来城市的发展轨迹。

如今，南外滩聚居区，已是上海城市规划中“浦江两岸综合开发”世纪工程的最核心部分，也是目前市中心城区规模最大的滨江聚居区，区域周边也将规划建成十六铺国际游艇码头及商业街区、滨江景观走廊、外滩金融聚集带等重点公共建设配套黄浦湾，待区域改造完成，绿城黄浦湾将坐拥可以堪称上海最美的滨江景观休闲带和顶级的国际游艇码头。

世博会对区域的影响，该区域将成为崭新的国际顶级豪宅区。

设计从打造一处既具现代园林品质又散发高雅气质的展示区为基点，将传统与现代造园手法完美结合，每处景观细节均来自精雕细琢的推敲，整体景观演绎出高贵典雅同时自然质朴的经典气质。

以宜居、人本为出发点，因地制宜的布置水景、季相植物、构筑小品等，通过各种设计手法展现景观流动的韵律和节奏的美感；注重景观品质的同时坚持实用性与场所情境的结合，致力于打造一处建筑、景观与人和谐统一的居住哲学。

展现其开放、大气、丰富、精彩的整体气质。

尊重现有地形和规划，景观与建筑相辅相成，形成一体化的空间体系。

环境设计坚持场所化、情节化、人性化原则。

采用现代居住模式，突出居住性质的环境空间，注重其使用功能和空间感受，注重绿化空间层次和用途及景观特色。

整个绿化施工过程都在冬季进行，这给施工带来了不小的难度。

由于该项目计划于冬季开盘，故使用的绿化材料大部分都以常绿植物为主，如叶色金黄的黄金香柳、金叶石菖蒲、金叶苔草等，同时为了迎合开盘时的出彩效果，也应用了不少冬季的时令花卉，如：郁金香、洋水仙、雏菊等，丰富的植物种类和色彩搭配令黄浦湾成为一处“花木四时香”的高档小区。

绿城黄浦湾案例

十大健康系统中央新风中央空调中央热水地暖系统保温系统隔音系统中央吸尘
中央净水、软水同层排水
废物处理系统
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体验动线
参观动线——先入地下车库，电梯上来后经过迎宾水道进入接待
中心，样板房也在接待中心处
停车地库
迎宾水道
接待中心
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绿城黄浦湾推盘节奏/销售明细
• 推盘节奏 • 销售明细
一层大堂
地下停车位
地下停车位公共大堂
4.5米层高
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户型（5#6#）—267㎡3梯2户（售罄）
法式新古典装修风格南向面宽极度大，且主卧、次卧均朝南十字连廊、双玄关设计尽显豪宅典范 270°全景阳台尽收浦江景色
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户型（5#6#）——236㎡3梯4户（售罄）
洛可可式装修风格南向三面宽，且两个卧室均为套卧北侧阳台面宽较大，南向却无阳台餐厅与书房紧挨，不太合理
黄埔滨江板块
黄浦滨江板块地处黄浦江大拐角处，紧临北侧的外滩金融贸易区，与陆家嘴金融贸易区及世博园隔江相望，复兴东路隧道和南浦大桥更是大大缩短了它与浦东的距离。板块距离淮海路、新天地等地都很近，具有得天独厚、不可复制的稀缺属性
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区域背景
各滨江区域多为有明确定位和规划利好的地段，且各有特点；其中陆家嘴滨江及黄浦滨江现状最佳，集中了外滩金融聚集带和老码头景区，因此绿城黄浦滩项目区位优势明显
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0 2015
0 26 87829
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
分区
高区
中区低区
楼层单价区间 30以上 7#未售 27-30 7#未售 24-27 13-18万 21-23 10-12万 11-20层 9.2-10万 1-10层 8.2-8.8万