商住楼物业管理方案
商住小区物业的管理方案
商住小区物业的管理方案商住小区物业的管理方案（通用6篇）为了确保事情或工作得以顺利进行，常常需要预先制定方案，方案是计划中内容最为复杂的一种。
那么优秀的方案是什么样的呢？以下是小编收集整理的商住小区物业的管理方案（通用6篇），希望能够帮助到大家。
商住小区物业的管理方案1心晴雅苑首次业主大会为小区确立了“凝聚各方力量，共立规则、共创环境、共谋利益、共享文明，使各利益方共生、共存、共赢”的小区治理原则，小区需要建立一套行之有效的物业管理解决方案。
按照《西安市物业管理条例》的有关规定，首次业主大会之前的安捷物业服务公司为建设单位选聘的前期物业公司，业主大会成立以后，应该启动公开招标物业服务公司的程序，签订正式的物业服务合同。
必须有五家以上的物业公司参与投标，前期物业公司可以参与投标，最后由全体业主或业主代表抉择物业服务企业。
经广泛征求业主意见后，20xx年1x月23日业主委员会召开会议经全体委员表决、监事会监督，一致通过了同意启动物业服务公司招标程序决议。
现将招标方案与招标决议案汇报如下。
一、招标原则招标方本着“公开、公正、公平、合理”的原则组织所有的招标活动。
备选的物业服务企业由业主委员会成员以外的业主或物业管理行政机构推荐邀标为宜。
根据本小区大部分住宅被非住宅化运营，以及前期物业服务企业管理失当而导致设备加速老化的特点，要从业主的长远利益与长远目标出发，着重考察物业服务企业未来对小区的投入建设能力、服务维护能力。
本次物业服务合同签订为期5年，中标方必须进行本小区物业区域的独立核算，并定期公开财务报告；在服务期间原则上达成“互谅互惠”意愿，可根据市场价格变动情况重新协商议定物业服务价格的涨幅；中标方不得单方面提高物业服务价格、水电价格及其它运营项目价格。
二、招标程序第一步，招标工作组人员由业主委员会成员负责。
业主委员会组织召开书面形式的业主大会，征求全体业主关于是否启动招聘物业服务公司程序的意见。
同意启动招标程序的业主需达到小区住户的50%以上方可进行正式招标。
商住房物业管理方案
商住房物业管理方案一、管理宗旨商住房物业管理是为了保障商住房业主的权益，提升物业价值，营造和谐的居住环境和良好的社区氛围。
管理宗旨是以服务业主和改善物业环境为核心，注重节能环保，提高物业管理的水平和效率，为业主提供便捷、舒适、安全的居住环境。
二、管理内容1. 物业服务（1）安保服务：加强安保力量，提升保安队伍素质和服务意识，维护小区安全；（2）环境卫生：定期清洁小区环境、公共设施、楼道、楼梯等，保持物业环境整洁；（3）绿化养护：对小区内的草坪、花坛、树木进行养护和修剪，打造绿色生态环境；（4）垃圾清运：定期清理小区内的生活垃圾，做好垃圾分类工作；（5）设施维修：对小区公共设施、电梯、水电设备等进行定期维护和维修，确保正常运行；（6）接待服务：建立业主服务中心或接待处，及时处理业主的咨询、投诉和建议；2. 安全管理（1）加强巡查：加大巡查力度，确保小区内安全，及时发现和排除隐患；（2）应急处理：建立健全的应急处理机制，确保突发事件的及时处置；（3）安全宣传：定期开展安全知识宣传活动，提高业主的安全意识；3. 物业信息化（1）建立完善的物业管理信息系统，实现物业管理的信息化、智能化；（2）业主服务平台：建立业主服务平台，方便业主查询物业信息、缴纳物业费、提交维修申请等；（3）智能化设备：逐步引入智能化设备，如智能门禁系统、智能停车系统等，提升物业管理的科技含量；4. 环保节能（1）节能宣传：开展节能宣传活动，倡导节约用电、用水、减少废物；（2）环保设施：推广使用环保设施，如太阳能热水器、LED路灯等，降低对环境的影响；（3）绿色施工：在小区建设和维修过程中使用环保材料和绿色施工技术；5. 社区活动（1）社区活动：定期组织社区活动，如运动会、文艺表演、义工服务等，促进邻里关系和社区文化建设；（2）业委会建设：鼓励业主参与业委会的选举和管理，增强业主自治意识，共同管理物业；三、管理机制1. 物业管理公司（1）选聘标准：选择信誉良好、管理经验丰富的物业管理公司，签订详细的管理合同，明确双方的权利和义务；（2）监督评估：业主委员会应对物业管理公司的服务进行定期评估，并及时提出改进建议；2. 业主委员会（1）组建选举：推动业主选举产生业主委员会，参与物业管理决策和监督；（2）权责明确：明确业主委员会的职责和权限，并积极履行监督职能，保障业主利益；3. 居民参与（1）居民自治：鼓励居民参与小区管理，组建文明社区志愿者团队，共同维护小区的环境秩序；（2）意见征集：定期征求居民对物业管理工作的意见和建议，促进民主决策。
商住楼物业管理制度
商住楼物业管理制度一、总则1. 本物业管理制度适用于本商住楼内的所有业主、租户及访客。
2. 物业管理公司应依据相关法律法规，结合本商住楼的实际情况，制定并执行本制度。
3. 本制度旨在维护商住楼的正常秩序，保障业主和租户的合法权益，创造良好的居住和商业环境。
二、业主与租户1. 业主应遵守物业管理制度，按时缴纳物业管理费及其他相关费用。
2. 租户在租赁期间应遵守本制度，并承担相应的责任和义务。
3. 业主或租户进行装修时，需提前向物业管理公司申请，并遵守装修管理规定。
三、公共区域管理1. 物业管理公司负责公共区域的清洁、维护和安全工作。
2. 业主和租户应爱护公共设施，不得擅自改动或损坏。
3. 公共区域禁止堆放私人物品，确保通道畅通。
四、安全管理1. 物业管理公司应制定安全管理制度，包括但不限于消防、交通、治安等方面。
2. 业主和租户应配合物业管理公司的安全管理工作，遵守安全规定。
3. 发现安全隐患时，应立即通知物业管理公司处理。
五、环境卫生1. 物业管理公司应定期对商住楼进行清洁，保持环境整洁。
2. 业主和租户应将垃圾投放到指定的垃圾收集点，不得随意丢弃。
3. 禁止在商住楼内进行影响环境卫生的活动。
六、车辆管理1. 车辆进出商住楼应遵守物业管理公司制定的交通规则。
2. 车辆应在指定的停车区域停放，不得占用消防通道或其他禁停区域。
3. 物业管理公司应确保停车区域的安全和秩序。
七、服务与投诉1. 物业管理公司应提供高效、优质的服务，包括但不限于维修、咨询等。
2. 业主和租户对物业管理有意见或建议时，可通过正当渠道向物业管理公司提出。
3. 物业管理公司应建立投诉处理机制，及时响应并处理业主和租户的投诉。
八、附则1. 本物业管理制度自发布之日起生效，由物业管理公司负责解释。
2. 本制度如与国家法律法规相抵触，以国家法律法规为准。
3. 本制度的修改和补充由物业管理公司根据实际情况进行，并及时通知所有业主和租户。
华泰商住楼物业管理方案
华泰商住楼物业管理方案一、物业管理团队建设1. 物业管理团队应当由经验丰富的专业人士组成，包括物业经理、安保人员、保洁人员、维修人员等。
2. 物业团队应当具备良好的沟通能力和服务意识，保证业主的需求及时得到响应和解决。
3. 物业管理团队应当定期进行培训和考核，不断提高自身的管理和服务水平。
二、安全管理1. 设立专门的安保部门，加强楼宇周边和内部的安保措施，确保业主的财产和人身安全。
2. 定期组织消防演练和安全培训，提高业主和物业员工的安全意识。
3. 建立健全的安全巡查制度，加强对楼宇周边环境的监控，及时发现和排除安全隐患。
三、保洁管理1. 定期组织保洁人员对楼宇内外进行清洁，保持公共区域的整洁和卫生。
2. 严格遵守清洁标准，确保保洁人员的工作效率和质量。
3. 配备高效的清洁设备和环保清洁剂，提高保洁工作的效果和环保水平。
四、设施维护1. 对楼宇设施进行定期检查和维护，确保设施的正常运转和安全使用。
2. 设立专门的维修部门，及时处理业主的报修请求，保证设施维修的及时性和质量。
3. 对楼宇设施进行长期的维护规划，定期进行设施升级和更新，提高设施的使用寿命和性能。
五、服务管理1. 提供便利的在线服务平台，方便业主进行物业服务的查询和申请。
2. 定期组织社区活动和居民沟通会，促进业主之间的交流和合作。
3. 制定详细的服务标准和流程，确保物业服务的规范化和专业化。
六、费用管理1. 制定合理的物业费用收费标准，确保费用的透明和公正。
2. 对物业费用的使用进行严格监督和管理，提高费用的利用效率和节约成本。
3. 定期向业主公示费用支出情况，接受业主的监督和建议，保证费用管理的公开和透明。
七、投诉处理1. 设立专门的投诉处理部门，接受业主的投诉和建议，及时处理和回复。
2. 建立健全的投诉处理流程，确保投诉的及时性和公正性。
3. 对投诉事件进行归档和分析，总结经验教训，不断改进物业管理工作。
总结：华泰商住楼物业管理方案包括物业管理团队建设、安全管理、保洁管理、设施维护、服务管理、费用管理和投诉处理等多个方面，通过规范、专业和高效的管理措施，提高业主的生活质量和满意度，实现物业管理的可持续发展。
商住楼物业服务方案样本
商住楼物业服务方案样本一、概述商住楼物业服务方案旨在提供全面、高效的物业管理服务，以满足商住楼业主和租户的需求。
本方案将分别从综合管理、安全管理、设施设备管理、环境卫生管理、客户服务等方面进行详细阐述。
二、综合管理1. 物业管理组织机构：本物业服务方案将建立一支专业、高效的物业管理团队，包括行政部门、后勤服务部门、维修保养部门等，以确保物业管理工作顺利进行。
2. 物业管理职责：- 综合管理：负责商住楼的日常管理工作，包括场地巡查、维修保养、设施设备运行监测等。
- 业主租户管理：维护业主租户的合法权益，处理相关投诉和纠纷。
- 资源协调：与相关供应商、政府部门和社区居民保持良好的协作关系，协调解决各种问题。
三、安全管理1. 保安力量：配备专业有经验的保安人员，24小时全天候值班，提供全面的安全保卫服务，确保商住楼的安全。
2. 安全设备：配备先进的安防设备，包括闭路电视监控系统、门禁系统、报警系统等，以提升商住楼的整体安全性。
四、设施设备管理1. 设施设备巡检与维护：定期对商住楼内的设施设备进行巡检和维护，确保其正常运行，并及时进行故障处理。
2. 设施设备维修：配备专业的维修工程师和技术人员，对设施设备进行定期保养、维修和更换，做到随叫随到，确保商住楼设施设备的正常使用。
五、环境卫生管理1. 室内清洁：定期进行商住楼内部的清洁工作，包括大厅、过道、卫生间等公共区域的清洁打扫，保持整体卫生环境。
2. 室外清洁：定期进行商住楼外部的清洁工作，包括道路清扫、垃圾清运等，保持周边环境整洁。
六、客户服务1. 业主租户服务：提供高效、友好的业主租户服务，解答相关问题，及时回应投诉和需求，建立良好的业主租户关系。
2. 沟通渠道：提供多种沟通渠道，包括电话、邮件、在线平台等，以方便业主租户与物业管理团队进行及时沟通和反馈。
七、总结综上所述，本商住楼物业服务方案旨在提供全面、高效的物业管理服务，确保商住楼的安全与舒适。
商业住宅物业管理方案
商业住宅物业管理方案一、概述商业住宅物业是指既有商业经营用途，又有住宅使用功能的建筑物。
这类物业通常涉及商业店铺、写字楼、公寓、酒店等，因此其管理工作需要同时考虑商业经营和住宅生活两方面的需求，需要有针对性的管理方案。
二、管理目标1. 提高物业价值：通过改善物业的使用性和外观，提高物业的价值，提高租金和销售价格。
2. 提供优质服务：为住户和商户提供高质量的服务，提高用户满意度和忠诚度。
3. 确保安全环境：加强安全管理，保障住户和商户的安全。
4. 有效节约成本：通过合理运作和有效管理，降低维护和管理成本。
5. 提高物业规模：开发新的业务模式，提高物业的经营规模和收益。
三、管理措施1. 客户服务商业住宅物业管理中，提供优质的客户服务是非常重要的，这包括从租户服务到商户服务的全方位服务。
（1）住户服务：为住户提供24小时的服务热线，及时解决住户的投诉和问题；定期给住户提供安全、生活质量等方面的培训和指导。
（2）商户服务：为商户提供市场调研、经营指导和推广支持等服务，帮助商户提高经营业绩。
2. 设施维护商业住宅物业管理中，设施维护是非常重要的一项工作，维护好物业的设施可以提高物业的使用价值和外观。
（1）设施检查：定期对物业的设施进行检查，及时发现和解决问题，保持设施的良好状态。
（2）设施维修：及时处理设施的故障和损坏，确保设施的正常使用。
3. 安全管理在商业住宅物业管理中，安全管理是至关重要的一环，需要确保住户和商户的安全。
安全管理措施包括：（1）安全巡查：定期对物业的安全设施进行巡查，发现和排除隐患。
（2）安全培训：为住户和商户提供安全培训，加强安全意识。
4. 成本控制在商业住宅物业管理中，成本控制是非常重要的一项工作，需要通过有效的管理措施降低管理成本，提高经营效益。
成本控制措施包括：（1）能源管理：减少能源的使用，降低能源成本。
（2）维护管理：采取科学的设备维护管理措施，降低设备维护成本。
5. 营销与推广商业住宅物业管理中，需要通过有效的营销和推广活动吸引更多的租户和商户，提高物业的经营规模和收益。
物业管理方案商住高层
物业管理方案商住高层引言随着城市化进程不断推进，商住高层建筑越来越多，物业管理成为了一个重要的环节。
商住高层的物业管理需要满足居民居住和商业运营的需求，保障居民的生活质量和商业环境的良好秩序。
本文将从商住高层的特点和需求出发，针对商住高层物业的管理制定具体方案。
一、商住高层的特点商住高层是指既有商业空间又有住宅空间的高层建筑物。
商住高层的特点主要包括以下几点：1. 多元化功能：商住高层不仅有住宅功能，还包括商业、办公、公共设施等多种功能，需要综合考虑各种功能需求。
2. 大规模空间：商住高层一般建筑规模较大，涉及到大量住户和商家，管理难度相对较大。
3. 社区化生活：由于商住高层内部具有较为完善的配套设施，居民可以在社区内满足大部分生活需求，形成了相对封闭的社区生活模式。
4. 安全隐患：商住高层因为拥有商业空间，存在着相对较高的安全隐患，特别是人员密集的商业区域。
5. 居住舒适度：商住高层对居住舒适度要求较高，需要保障居民的生活品质，提供良好的环境和生活设施。
二、商住高层的物业管理需求商住高层的物业管理需求主要包括以下几个方面：1. 物业日常管理：包括楼宇维护、设备设施管理、保洁、安保、环境卫生等。
2. 安全管理：商住高层存在着较高的安全隐患，需要加强安全管理，确保居民和商家的安全。
3. 社区服务管理：包括公共设施的维护管理、社区活动的组织管理、居民权益的维护等。
4. 商业管理：商住高层内的商业空间需要进行商业经营管理，确保商家和消费者的权益。
5. 环境卫生管理：商住高层需要保持良好的环境卫生，包括垃圾处理、绿化维护等。
针对以上需求，下面将提出商住高层的物业管理方案。
三、商住高层物业管理方案1. 物业日常管理（1）针对商住高层的多元化功能需求，物业公司应建立健全的管理团队，包括楼宇维护人员、设备设施维护人员、保洁人员、安保人员等，确保每个管理岗位的职责清晰，分工明确。
（2）设立专门的巡查制度，定期对楼宇设施进行检查和维护，及时排除各种不安全隐患，并建立维修响应机制，对于居民的维修请求能够及时反馈和解决。
商住小区物业管理方案
商住小区物业管理方案商住小区是一种综合性的房地产项目，既包含商业用途的楼宇，也包含住宅用途的楼宇。
商住小区的物业管理方案需要兼顾商业和住宅的需求，确保小区内的商业设施和住宅环境能够得到有效的管理和维护。
以下是商住小区物业管理方案的详细内容。
一、物业管理机构及团队建设商住小区物业管理应由专业的物业公司或机构负责，确保管理工作的专业性和规范性。
物业公司应具备较强的管理经验和专业知识，同时需要建立完善的管理团队，包括物业经理、工程师、安全员等，确保满足小区管理的各项需求。
二、物业管理范围1.公共区域管理：包括小区门禁、绿化带、道路、停车场、公共设施等的管理和维护；2.住宅区管理：包括住户家居环境的管理和维护，例如住户修建阳台、种植花草、停放自行车等的规范管理；3.商业区管理：商住小区内的商业区域需要进行商业设施、店铺、广告牌等的管理和维护，确保商业区的形象和服务质量；4.安全管理：包括安保人员的配备、安全设施的维护和管理、火灾防控等安全措施的执行等。
三、小区维修维护商住小区的物业管理方案应设立完善的维修维护机制，确保小区内各项设施的正常运行和维护。
物业公司应定期巡查维修设施，发现问题及时处理，并及时更新维修材料和设备。
同时，物业管理还应与业主进行沟通，了解维修问题，并及时解答业主的疑问。
四、环境卫生管理商住小区的环境卫生管理是物业管理的重要内容之一，物业公司应设置保洁人员，并定期进行卫生清洁工作。
保洁人员应清扫小区公共区域、垃圾清理和分类处理，以确保小区环境整洁、无异味。
同时，物业公司还应与居民共同维护公共区域的卫生，促进居民的环境意识，垃圾分类收集等环保活动，提高小区的整体卫生状况。
五、安全管理商住小区的安全管理是物业管理的重要工作之一，物业公司应设立完善的安全管理制度，包括安全设施的维护和使用、安全巡查等。
物业公司应配备专职安保人员，负责小区的安全巡逻、门禁管理、消防设备维护等工作。
同时，还应开展安全教育活动，提高居民的安全意识，并组织应急演练，提升小区的应急处理能力。
物业管理商住楼管理方案
物业管理商住楼管理方案一、前言商住楼是指商业和住宅功能相结合的综合性建筑，是当前城市发展的趋势和需求。
商住楼的管理涉及商业和住宅的双重属性，管理难度较大，对物业管理公司的管理能力提出了更高的要求。
本文旨在提出一套科学有效的商住楼管理方案，以提高商住楼的管理水平，为业主提供更好的居住和经营环境。
二、商住楼管理方案1. 建立健全的物业管理团队商住楼管理需要专业的物业管理团队，该团队应包括专业的物业管理人员、安保人员、保洁人员等。
物业管理人员应具备专业的物业管理知识和丰富的管理经验，能够熟练处理各类管理问题；安保人员应具备一定的安保知识和技能，能够保障商住楼的安全；保洁人员应具备一定的保洁技能和责任心，确保商住楼的环境卫生。
2. 规范商住楼管理制度制定一套科学合理的商住楼管理制度，明确各项管理工作的责任、程序和标准，确保管理工作的有序进行。
管理制度包括但不限于物业管理制度、安保管理制度、保洁管理制度等，要求严格执行。
3. 加强商住楼安全管理商住楼安全管理是物业管理的重点工作之一，应加强对商住楼的安全巡查和监控，确保商住楼的安全。
在商住楼设置安全出口、消防设施等，提高商住楼的安全性。
4. 提高商住楼环境质量商住楼的环境质量直接影响业主的居住和经营体验，因此要加强商住楼的环境管理工作。
定期进行环境卫生清扫、绿化养护等，提高商住楼的环境质量。
5. 加强业主沟通和服务物业管理公司要积极与业主沟通，了解业主的需求和意见，并及时解决业主的问题。
同时，为业主提供更加优质的服务，提高业主满意度。
6. 做好商住楼设施设备维护商住楼设施设备是商住楼的重要资产，需要经常进行维护和保养。
物业管理公司要定期对商住楼的设施设备进行维护检查和维修，确保商住楼设施设备的正常运行。
7. 严格管理商住楼的商业秩序商住楼管理涉及商业管理，需要严格管理商住楼的商业秩序。
禁止商住楼内乱贴乱挂广告、乱摆乱卖摊点等行为，规范商住楼内商业活动。
8. 积极开展社区活动为了增进商住楼业主的凝聚力和归属感，可以适当开展一些社区活动，比如开展业主联谊活动、举办社区义卖活动等，增强业主之间的交流和互动。
商住楼小区物业管理方案
商住楼小区物业管理方案一、前言商住楼小区是一种集商业和住宅功能于一体的建筑形式，其特点是商业和住宅混合使用，为居民提供便利的生活服务。
然而，商住楼小区的管理难度较大，需要物业公司具备丰富的经验和专业知识，才能有效进行物业管理。
本文将针对商住楼小区的特点，提出一套完善的物业管理方案，以确保小区居民的生活质量和安全。
二、商住楼小区的特点1. 商住楼小区由商业和住宅两部分组成，商业部分通常包括商铺、写字楼等，住宅部分包括公寓或住宅楼。
2. 商住楼小区商业和住宅混合使用，居民和商户共享公共设施和服务，需要统一管理和协调。
3. 商住楼小区的管理难度大，需要物业公司具备丰富的经验和专业知识，才能有效进行物业管理。
4. 商住楼小区的安全和环境保护工作必须得到重视，确保居民和商户的生活和工作环境良好。
三、商住楼小区物业管理方案1. 核心团队建设：物业管理公司应组建专业的核心团队，包括物业经理、保安人员、维修工人等，确保小区的日常管理工作有序进行。
2. 细致维护：定期检查小区设施设备的运行情况，及时发现问题并处理，保证小区的设施设备正常运行，确保居民和商户的生活和工作环境安全。
3. 安全管理：加强小区的安全保卫工作，设立24小时监控系统，确保小区的安全。
加强巡逻和巡查力度，及时发现问题并及时处理。
4. 服务管理：建立健全的服务管理体系，为居民和商户提供优质的服务。
定期组织居民活动，增进小区居民之间的交流和互动。
5. 环境保护：加强小区的环境保护工作，定期清理小区内的垃圾，保持小区的环境整洁。
建立绿化管理制度，改善小区的生态环境。
6. 社区管理：建立居民委员会或业主委员会，加强居民自治管理，促进社区和谐发展。
加强与商铺和企业的合作，建立健康的商户关系。
7. 制度建设：健全物业管理制度，明确各项管理职责和权限，提高管理效率。
建立健全的投诉处理机制，及时解决居民和商户的问题。
四、总结商住楼小区是一种新兴的物业管理形式，需要物业公司具备丰富的经验和专业知识，才能有效进行物业管理。
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商住楼物业管理方案 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8目录一、物业管理项目的管理特点 (02)二、质量管理目标及管理方式 (02)（一）质量管理目标 (02)（二）采用管理方式 (03)三、物业管理服务内容 (05)（一）开发建设期间物业管理服务内容 (05)（二）物业竣工验收期间物业管理服务内容 (05)（三）入伙及装修期间物业管理服务内容 (07)（四）实际运行期间物业管理服务内容 (08)四、人力资源的配备及管理 (10)（一）人力资源的配置 (11)（二）工作人员的培训 (11)（三）工作人员的管理 (11)五、管理规章制度 (12)六、档案建立与管理 (15)七、经费收支预算 (18)八、物质装备计划 (20)九、其他 (21)一、物业管理项目的管理特点（一）鸿祥苑的概况鸿祥苑项目位于福州市祥板路，由福建海皇房地产开发有限公司开发的商住楼。
鸿祥苑占地面积16亩，总建筑面积16000多平方米，其中住宅面积13500多平方米，商店950多平方米，幼儿园约1000平方米；住宅总户数113户，地下室设有汽车、自行车、摩托车停放处，地面设有架空及露天停车位。
鸿祥苑主要配套设施有变频供水系统（一、二层由市政直供，二层以上由变频供水）、配电系统、安防系统等。
（二）鸿祥苑的特点及管理措施特点之一：由于鸿祥苑项目受所处位置周边住宅区物业管理状况的影响，收费标准定位底，收入有限，必将给物业管理带来难度。
[管理措施]：我们在深入了解现场情况的基础上，结合我司在其它项目人力资源，制订科学合理、切实可行有针对性的日常运作管理方案，确保有效运作。
特点之二：鸿祥苑项目在入伙后的二次装修期间，人员混杂，治安工作较难管理，因此安全保卫任务负担较大，治安的好坏是业主衡量管理绩效的关键。
[管理措施]：我们在现场勘查，实地规划定位的基础上，结合我们在其它管理项目取得的经验，从实际情况出发，确立了治安管理以：“强化专业、人防为主、全面防范”的整体治安管理防范思路。
在装修中实施“有章可循、违章必纠”的管理办法，灵活运用各种手段，管理上讲情、讲理、讲法，以预防为主，把违章装修控制在萌芽阶段，确保鸿祥苑外观统一美观。
二、质量管理目标及管理方式（一）质量管理目标1.自接管鸿祥苑之日起，通过综合竣工验收后一年内达到市级物业管理规范标准。
2.自接管之日起严格按照ISO9002国际质量体系标准进行物业运作，使鸿祥苑成为一个安全，舒适、温馨、文明的家园。
3．具体质量管理目标：——制订《前期物业管理服务合同》、《住户手册》和其他有关的规章制度，明确服务的质量和双方的权利与义务。
——业主满意率80%以上。
——维修及时率90%以上。
——维修合格率100%。
——房屋外观整洁完好，管道畅通完好。
——每半年一次业主满意率征询活动，建立回访制度和回访记录。
——设备保养良好运行正常，无重大责任事故，小修不超过12小时，中修不超过48小时。
——公共场所卫生整洁，绿地树木存活率90%以上。
——重大火灾、治安责任事故率为零。
（二）采用的管理方式1、在总体管理方式上拟采取“标准化”管理模式。
鸿祥苑属综合型商住楼，在管理方式、管理手段和管理人员方面的管理模式，实行标准化管理。
实现管理体制企业化、专业化、一体化，以业主为服务中心的经营方针。
严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为，致力于精神文明建设。
2、在安全管理上拟采取全封闭的安全预案制。
安全问题是业主永远最关心的问题，公司在进驻现场前先了解安全死角，将物业在安全管理上的不足和缺陷找出来，制订有针对性的安全措施，将预案作为员工培训的依据，逐步提高安全管理的实际水平。
对人员物品进出实行分类控制，对业主采用“记忆+规范”的方法，对租户采用凭证出入，对散客采用登记有效证件控制出入，实行立体化管理。
3、在服务方式上采取特色服务与个性化服务。
（1）时效工作制对业主关心的工作都要求规定的时间完成方为有效。
将相关的工作流程公示给业主监督，对未按规定办理进行处罚，以提高业主对我们的服务感到满意。
（2）首问负责制对业主的问题，第一个接触业主的工作人员应负责将问题向公司进行反馈，不能以任何理由进行推诿。
对于业主的问题必须有答复，不能久拖不决。
4、实行系统化管理。
（1）组织系统A、组织机构的设置原则是精干高效,一专多能。
管理处直属公司总部管辖，实行整体管理的方式。
B、管理处内部实行重在领导,减少管理环节,提高工作效率。
现场经理属管理层,下设全部为操作层。
C、管理处是指挥、控制的枢纽。
设置服务热线，负责收集,归档整理和日常指挥功能。
D、保安负责公共秩序的维护及消防管理；管理员负责社区的二次装修管理、楼宇的巡查与管理，物业管理费、水电费等有关费用的收取工作；水电技术员负责设备维修、养护及运行；保洁绿化员负责社区所有公共区域的卫生保洁及绿化养护。
（2）整体运作程序系统A、整体运作流程原则是全面、合理、高效，环环相扣，相互制约，保证各环节紧密衔接,既无盲点,又无积淀。
B、整体运行各个环节的详细工作分解流程严格按照我公司计划导入ISO9002质量保证体系进行运作。
C、所有运作过程均有严格的监控保证,充分体现管理效率。
（3）内部运作系统A、在内部运作流程设计中,坚持全过程管理,保证指挥,监督的封闭性。
管理层既是指挥者,又是监督者,计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管理环节出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。
B、操作层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范。
同时我们倡导全员质量管理，充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性。
（4）信息反馈系统A、信息是我们重要的经营资源。
信息源要全面，汇聚与中茵·名仕花城物业管理有关的所有信息，使反馈具有一定的范围和频率，信息采集真实、科学。
B、保证信息反馈通道畅通，信息处理集中，所有信息汇聚到管理处，经过分析整理，并由管理处发出指令，跟踪检查。
C、保持指令权、检查权和处理权的高度统一，避免责任分离所导致的管理失控。
D、充分利用现代化管理手段获得处理和利用信息。
E、在检查控制的方式中，我们采用行政检查、专项检查、交叉检查、外部检查、外部监督、秘密检查等方式。
控制的措施有预先控制、现场控制、反馈控制。
F、质量控制上，对不合格的服务制订了纠正偏差的处理措施。
三、物业管理服务内容（一）开发建设期间物业管理服务内容1、分析原设计图纸，提出物业结构布局功能方面的改进建议物业管理公司在物业管理实践中最了解物业布局的结构合理性，以及物业的使用、维修和管理，可提供综合考虑物业总体布局的建议。
如建筑物外面附属物预留位置、孔洞等，避免日后使用修改，给管理带来不便，以提高物业的整体效果、价值。
2、提供设备设施的设置和服务方面的改进意见与建议物业公司可以从使用、管理和维修的角度，为建设单位提供设备设施的改进意见。
对建筑材料的选用，设备设施性能特点、使用效果，养护维修、更换成本费用等方面，提供信息与建议。
3、提供工程质量的改进建议物业公司在工程施工阶段可派驻工程施工现场，熟悉基础隐藏工程，机电设备安装调试，管道线路的敷设及走向，及时提出整改方案，配合落实。
4、设立物业管理咨询在项目销售期间，物业公司可配合售楼部，和购房者沟通，明确今后物业管理的收费、服务内容、服务标准，解答购房者物业管理方面的问题。
（二）物业竣工验收期间物业管理服务内容1、参与竣工险收物业公司可派工作人员参与政府组织的竣工验收工作，协助开发商督促施工单位完成验收资料的准备，组织技术人员了解现场房屋及配套设备设施是否具备验收条件，要求施工单位按要求完成开发商交给的施工任务，协助开发商监督施工单位对竣工验收工作中提出问题的整改实施情况。
2、组织接管验收由物业公司牵头，对鸿祥苑的施工质量、设备设施的使用功能、技术资料、项目文件和业主资料等工作进行接管验收。
3、协助开发商处理工程遗留问题（1）常见的非结构性工程遗留问题——屋面渗漏水；——有防水要求的地面渗水；——外墙面渗水；——室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动；——抹灰层、面砖、油漆、脱落残缺；——门窗开关不灵、缝隙过大、缺件；——卫生间、厨房、阳台积水，倒泛水；——给排水系统漏水；——排水管道堵塞，区间道路沉陷；——电器、电线漏电，灯具安装不牢；——其它常见问题。
（2）问题的处理程序——在保修期内发生保修范围内的工程质量问题，由建设单位或建设单位委托物业管理公司通知施工单位维修。
——施工单位自接到通知之日起，应在约定的保修时限内到达现场与业主确定返修内容，尽快修理、整改，对发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位在接到通知后，应立即到达现场抢修。
相关部门、单位到场监督整修方案。
——施工单位非因特殊原因，未能在约定时限内到达维修现场，建设单位应配合再次通知施工单位限时维修，如施工单位再次违约，建设单位有权在不提高工程标准的前提下，自行返修或委托其他单位维修，发生的费用由原施工单位承担。
——保修完工后，建设单位、物业公司或房屋所有人组织验收。
——因保修不及时造成新的人身、财产损害。
由造成拖廷的责任方承担赔偿责任。
（三）入伙及装修期间物业管理服务内容1、办理入伙手续的前提条件（1）已通过接管验收：房屋无重大质量问题，工程遗留问题基本得到解决，工程资料已经齐备，产权确认工作已经结束；（2）达到入伙的条件：实现通水、通电、通讯、排水、排污等基本使用功能，可以满足日常生活所需，配套设施基本齐备，建成能够使用，物业管理处有固定办公场所。
2、入伙的准备工作（1）入伙资料的准备：根据实际情况配合开发商编写和印刷《业主临时公约》、《住户手册》，准备《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《入伙通知书》等；（2）入伙时的环境布置：挂横幅、插彩旗，营造气氛，设立指示标识牌等。
3、发出入伙通知（1）由物业公司配合开发商确定入伙时间，向业主发出入伙通知；（2）业主办理入伙手续须带证件：入伙通知书，《商品房买卖合同》原件和复印件各一份，业主及家庭成员的身份证原件及复印各一份，一寸彩照每人各两张，单位购房的尚须带齐营业执照副本及其复印件各一份，委托他人办理的须带业主委托书及委托人身份证原件和复印件各一份。
4、入伙手续的办理（1）验证入伙资料、证件；（2）由业主填写《业主家庭情况登记表》，签署《业主临时公约》等文件；（3）交纳入伙相关费用；（4）验房收楼；（5）发放钥匙，资料；（6）开通水电。
5、装修管理（1）装修的申请与审批（2）办理《施工证》，施工人员出入证等；（3）施工期间的管理；（4）违章装修的处理；（5）装修施工的竣工验收；（四）实际运行期间物业管理服务内容1、综合管理（1）设立专业物业管理机构，实行综合一体化管理；（2）设立24小时服务热线电话；（3）设立固定的办公场所，管理人员佩带明显标识牌，持证上岗；（4）协助组建业主委员会并配合其运作，签定物业管理合同，管理单位责权利明确；（5）制订内部管理管理运作制度及工作流程；（6）档案资料齐全，管理完善。