买房必须知道的法律法规知识及常识
中华人民共和国住宅法
中华人民共和国住宅法《中华人民共和国住宅法》是国家法律，于2011年5月1日起实施。
该法旨在加强住房的管理，保护居民住房的合法权益，维护公民的基本住房需求。
该法共计七章五十条，下面仅列出部分内容：第一章：总则第一条规定了本法的适用范围，适用于住宅安全、居住环境、住房供给、住房保障等方面的管理。
同时，住宅业主、住宅使用权人、住宅承租人、住宅服务提供者等均需遵守该法。
第二条规定，国家主张节能、环保、科技创新的住房建设方针，鼓励发展绿色住房并制定住宅设计标准，提高住房的品质。
第二章：住宅所有权第四条规定，住宅所有权人享有住宅物权、土地使用权和共有部分的所有权，有权改建、维修、增设附属设施等。
但需注意遵循国家的建筑和环保法规，不扰民、不影响他人利益和环境。
第五条规定，住宅所有权可通过买卖、继承、赠与等方式转移，但需严格执行有关房地产权证登记规定。
第十四条规定，住宅使用权人享有由住房产生的收益、使用权和卫生、安全、环保等权利，有权在经批准的范围内自主决定住房的装修和使用。
第四章：住宅承租人第二十五条规定，住宅承租人有权按协议租住住房，享有居住权；在协议期内不受房主擅自侵犯及房屋拆迁等影响；有权对所租住的住房进行装修、使用等。
第二十六条规定，住宅承租人须按合同约定的租金、使用范围等支付租金，并保护住房设施的完好并不影响正常使用。
第五章：住宅服务第三十五条规定，住宅服务提供者应保证住房的环境卫生、交通安全等基本设施，并为住户提供安全、方便、优质、饮食等服务。
第三十六条规定，住宅服务提供者在对外销售住房时，应公开住房面积、户型和交通、环境等情况，并保证住宅的图纸、规划等符合国家的标准设计。
第六章：住房保障第四十三条规定，国家着力推进经济适用房建设，满足中低收入家庭需要，确保住房安全和质量，维护群众住房权益。
第四十四条规定，国家落实住房保障政策，将住房保障纳入经济和社会发展的整体规划，加强住宅的供给和公平分配。
总之，《中华人民共和国住宅法》是保障公民住房权益的必备法律，是建设规范住房、提高人民住房品质的指南，加强住房管理和改善住房条件的利器。
2023年房地产法规考试知识要点
第一章房地产法规概述1.1房地产1.1.1房地产旳概念房地产旳自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆）自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地旳不可再生性与稀缺性经济属性：①商品性②具有价值和使用价值旳商品旳二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离旳偶性社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化旳使用分散性③房地产与经济社会发展旳协调性1.1.2土地和房屋房屋构成应具有旳三个条件（理解记忆）①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法旳1.1.3地产和房产地产和房产旳区别（理解记忆）①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓旳“空中楼阁”。
②房产具有使用寿命，会不停损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永久运用，一般不贬值，更很少发生物权灭失旳状况。
③地产价格和房产价格旳影响原因不尽相似。
地价明显受级差地租规律旳支配；而房价则取决于建筑成本和地价。
1.1.4房地产旳分类房地产按照不一样分类措施进行旳分类（理解记忆，可以举例）⑴按用途分类①居住房地产：住宅、集体宿舍②办公房地产：写字楼③商业房地产：商业店铺、购物中心④旅游房地产：宾馆、饭店、度假村⑤餐饮房地产：酒楼、美食城、餐馆⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆⑦工业房地产：厂房、仓库⑧农业房地产：农场、林场⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂⑩综合用途房地产：商住两用楼⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房1.2房地产业1.2.1房地产业旳概念房地产业旳定义（理解记忆）房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务旳集多种经济活动为一体旳综合性产业。
房地产业和建筑业旳区别（理解）1.2.2房地产业旳构造房地产业旳行业构造（记忆）①房地产开发经营业②房地产征询业③房地产估价业④房地产经纪业⑤物业管理业1.2.3房地产业旳地位和作用房地产作用旳体现（理解，理解）1.3房地产法规1.3.1房地产法旳概念和调整对象房地产法旳概念（理解记忆）房地产法是调整房地产关系旳法律规范旳总称。
房屋法律知识50条
遇到合同法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>房屋法律知识50条1、售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。
如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。
如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。
所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。
参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条2、房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么？（1）房地产商发布了虚假广告。
购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。
这是房地产商承担责任的前提。
（2）购房者是受到欺骗和误导。
购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。
如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。
（3）购房者的合法权益受到了侵害。
购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。
（4）损害和虚假广告之间有因果关系。
也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。
参考法条：《广告法》第三十七条3、《认购书》一般包括哪些内容？《认购书》的内容包括：①房号及户型。
②房屋的建筑面积。
③房屋的价款及计算方式。
④签订正式购房的日期。
⑤在一方不履行的处理问题。
⑥开发商的预售许可证号。
⑦当事人双方基本情况。
参考法条:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、第一百一十五条《合同法》第一百一十五条4、什么是建筑面积？建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是分摊的公用建筑面积。
房产法务知识点总结
房产法务知识点总结一、房产法律性质及执法机构房产法是规范房地产市场秩序和保护房屋权益的法律规范，是调整和规范市场行为的法律依据。
房产法包括国家法律、行政法规和地方性法规等。
在我国，房产法的主要执法机构是房地产管理部门、城市管理部门、工商行政管理部门、公安机关等。
二、房产买卖合同房产买卖合同是双方当事人协商一致，就房屋的买卖事项达成的书面协议。
根据我国的《合同法》规定，房产买卖合同应包括合同的名称、双方当事人的姓名或者名称、房地产的具体位置、房地产的面积等基本条款。
双方当事人应当按照买卖双方约定完成交割手续，缴纳相关税费及公证等费用。
三、房产过户手续房产过户手续是指在房屋买卖合同成立后，买方与卖方应履行相关过户手续。
买方应携带身份证、房产购买合同、房产的产权证、卖方的身份证等相关材料到当地的房地产管理部门进行房产过户手续。
过户手续完成后，买方将成为该房产的合法所有者。
四、房屋质量保修根据《中华人民共和国物权法》规定，新房交付后，房屋的质量问题由开发商在一定期限内承担保修责任。
如果发现房屋存在质量问题，可以依法向开发商提出保修要求。
在保修期限内，如果房屋出现质量问题，开发商有义务进行修复。
如果开发商拒绝履行保修责任，可以向相关主管部门投诉，或者通过法律途径解决。
五、房屋拆迁征收在城市建设中，有时会发生因城市规划需要对房屋进行拆迁征收的情况。
根据《拆迁管理办法》，在房屋拆迁征收前，有关主管部门应当依法征得居民的同意，协商确定补偿标准，并制定详细的补偿方案。
如果拆迁征收涉及自己的合法权益，可以通过法律途径保护自己的合法权益。
六、房屋租赁合同房屋租赁合同是出租人与承租人就房屋租赁事项达成一致的书面协议。
根据《合同法》规定，房屋租赁合同应包括合同的名称、出租人和承租人的姓名、租赁房屋的具体地址、租赁期限、租金支付方式及标准等基本条款。
在签订租赁合同前，双方当事人应进行详细的协商，并在合同中约定双方的权利义务。
民法典关于房产买卖有新规定,买房必须注意(收藏)
民法典关于房产买卖有新规定，买房必须注意第一部分：《民法典（物权编）》有哪些市民关注的焦点和热点内容？一、加强物权平等保护（一）根据《民法典》二百零六条规定，国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
（二）根据《民法典》二百零七条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护,任何组织或者个人不得侵犯。
二、完善建筑物区分所有权制度（三）根据《民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：1. 制定和修改业主大会议事规则；2. 制定和修改管理规约；3. 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4. 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；5. 使用建筑物及其附属设施的维修资金；6. 筹集建筑物及其附属设施的维修资金；7. 改建、重建建筑物及其附属设施；8. 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；9. 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
（四）根据《民法典》第二百八十一条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。
经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。
建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
三、加强对建筑物业主权利的保护（五）根据《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
四、抵押人转让抵押财产无需同意（六）根据《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。
当事人另有约定的，按照其约定。
中国购房合同法
第一章总则第一条为了规范房地产交易行为，保护房地产权利人的合法权益，维护房地产市场秩序，促进房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，制定本合同法。
第二条本合同法适用于中华人民共和国境内房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易活动。
第三条房地产交易应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。
第二章房地产买卖合同第四条房地产买卖合同是出卖人与买受人之间设立、变更、终止房地产权利关系的协议。
第五条房地产买卖合同应当包括以下主要内容：（一）出卖人、买受人的姓名或者名称、住所；（二）房地产的位置、面积、用途、结构、设施等基本情况；（三）房地产的价格、付款方式及期限；（四）房地产交付的时间、地点及方式；（五）房地产权属转移登记手续办理的时间及费用承担；（六）违约责任；（七）争议解决方式；（八）其他约定事项。
第六条房地产买卖合同应当采取书面形式。
第七条出卖人应当保证所出售的房地产权属清晰、合法，并具备以下条件：（一）房地产权属证书齐全；（二）房地产不存在查封、抵押、租赁等情况；（三）房地产不存在法律、法规禁止转让的情形。
第八条买受人应当按照合同约定的付款方式、期限支付购房款。
第九条出卖人应当按照合同约定的交付时间、地点及方式将房地产交付给买受人。
第十条房地产权属转移登记手续由出卖人负责办理，买受人应当协助。
第三章房地产租赁合同第十一条房地产租赁合同是出租人与承租人之间设立、变更、终止房地产使用关系的协议。
第十二条房地产租赁合同应当包括以下主要内容：（一）出租人、承租人的姓名或者名称、住所；（二）房地产的位置、面积、用途、结构、设施等基本情况；（三）租赁期限；（四）租金及支付方式；（五）房屋修缮责任；（六）违约责任；（七）争议解决方式；（八）其他约定事项。
第十三条房地产租赁合同应当采取书面形式。
第十四条出租人应当保证所出租的房地产权属清晰、合法，并具备以下条件：（一）房地产权属证书齐全；（二）房地产不存在查封、抵押、租赁等情况；（三）房地产不存在法律、法规禁止出租的情形。
法律知识,了解常见的法律常识
法律知识，了解常见的法律常识作为一个公民，我们的生活和工作中常常会接触到法律问题。
了解常见的法律常识对于我们维护自己的权益、防范风险至关重要。
本文将为大家介绍一些常见的法律常识，帮助大家更好地应对法律问题。
什么是法律？法律是由国家或地区制定并强制执行的规范行为的规则体系。
它的目的是维护社会秩序、保护公民的合法权益，促进社会的正常运行。
法律由法律文件、法律案例、法律制度等组成。
法律的分类民事法律民事法律是指调整个人和个体之间关系的法律。
这包括婚姻家庭、财产权益、合同纠纷等方面的法律规定。
比如，我们在买房、签订合同、离婚等行为中就需要了解民事法律的相关知识。
刑事法律刑事法律是指调整个人犯罪行为的法律。
它规定了各种犯罪行为的法律责任和处罚措施。
了解刑事法律的相关知识可以帮助我们知道哪些行为是违法的，从而避免自己卷入犯罪活动中。
行政法律行政法律是指调整国家和公民之间关系的法律。
它规定了政府行为的合法性和限制，保护公民的合法权益。
比如，我们在与政府机关打交道时，就需要了解一些行政法律的知识。
常见法律常识合同的基本要素合同是民事法律中非常常见的法律行为。
了解合同的基本要素可以帮助我们在签订合同时避免自己的利益受到损害。
合同的基本要素包括以下几点：1. 条款合同的条款是合同中各方达成的协议内容。
在签订合同时，我们要仔细阅读合同的条款，确保自己完全理解，并且合同内容真实准确。
2. 合同当事人合同当事人是指合同中双方的主体身份。
合同当事人要具备法定资格，即年满18周岁，具备完全民事行为能力。
我们在签订合同时要核实对方的身份，确保与具备合同资格的人签订。
3. 合同的目的合同的目的是指合同所要达到的具体目标和效果。
合同的目的要合法合理，不能违反法律法规。
我们在签订合同时要明确合同的目的，确保双方的权益得到保障。
知识产权的保护知识产权是指人们在创造和发明中获得的法律保护的权利。
它包括专利权、商标权、著作权等。
知识产权的保护对于创新和发展非常重要。
买房必懂18个常识
买房必懂18个常识买房是许多人人生中的大事，而且也是一笔不小的投资，因此在买房前必须了解一些常识，下面列出18个常识以供参考：1.购房需要首付：首付为房款的20%-30%，要在签署购房合同时付清。
2.购房需要贷款：除非你有足够的现金来购买房子，否则你需要贷款。
贷款的金额取决于你的信用评分、月收入和首付所占比例。
3.购房需要交税：购房手续费由国家规定，首先需要交的是契税，比例为房价的1%-3%。
4.有多种买房方式：可以直接购买现有的房屋，也可以购买未建好的期房，或者购买共有产权房。
5.房屋面积的计算方法：常见的是建筑面积和使用面积，建筑面积=外墙面积+公摊面积，使用面积=建筑面积-公摊面积。
6.楼层的选择：有些人喜欢低楼层，有些人喜欢高楼层，选择楼层时要考虑采光、噪音等问题。
7.地理位置的选择：购房时要考虑交通、教育、医疗等因素，还要考虑房价的趋势。
8.房屋的朝向：一般说来，南北朝向比较好。
9.物业的选择：要了解物业管理的情况，包括服务质量、费用以及投诉处理等。
10.小区环境的选择：购房时还要考虑小区内的环境，如绿化、空气、安全等。
11.购房合同的签署：购房合同是购房过程中非常重要的文件，它包含了双方的权利和义务，要认真阅读。
12.买房需要买保险：购房后需要购买房屋保险和财产保险。
13.买房需要交管理费：在物业管理方面，买房需要付管理费和维修基金。
14.房屋二手交易：如果购买的是二手房，要查看房屋证明文件是否齐全，还要了解房屋的历史。
15.买房需要验收：房屋交付后需要进行验收，要检查房屋的质量和设备的使用情况。
16.维修费用的支付：房屋在使用过程中会有一定的维修和维护费用，要对这些费用有所了解。
17.卖房的时机：在决定卖房前，要考虑房价的趋势和个人的情况，确定一个最佳的卖房时机。
18.房屋的价值变化：房屋的价值是会变化的，要留意市场动态，防止房价下跌引起的经济损失。
总之，买房是一项重要的投资，要认真考虑各种因素，做出合理的决策。
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1.《城帀房地产管理法》第26条第2款规肚：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
竣工验收就是房地产开发项目运营过程得最后一个程序，就是全而考核建设工作、检查就是否符合设计要求与工程质量得重要环节，同时也就是确保房地产开发项目质量得关键。
《城币房地产开发管理暂行办法》与《房地产开发经营条例》都作了相应规左，在此列出共您参考。
一、《城市房地产开发管理暂行办法》规左，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。
综合验收不合格得，不准交付使用。
综合验收应当包括以下内容：1、规划要求就是否落实;2、配套建设得基础设施与公共服务设施就是否建设完毕;3、单项工程质量验收手续就是否完备：4、拆迁补偿款安置方案就是否落实;5、物业管理就是否落实；6、其她。
二、《房地产开发经营条例》第17条也规泄，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格得，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地得县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。
房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内对涉及公共安全得内容，组织工程质虽:监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
该《条例》还规泄，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照下列要求进行综合验收：1、城市规划设汁条件得落实情况：2、城市规划要求配套得基础设施与公共设施得建设情况;3、单项工程得工程质量验收情况：4、拆迁安巻方案得落实情况；5、物业管理得落实情况.住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发得，可以分期验收。
本办法所称商品房现售，就是指房地产开发企业将竣工验收合格得商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款得行为。
本办法所称商品房预售，就是指房地产开发企业将正在建设中得商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款得行为。
房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》：预售商品房得，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格得单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记.房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起6 0日内，将需要由其提供得办理房屋权属登记得资料报送房屋所在地房地产行政主管部门房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收得商品房擅自交付使用得，按照《建设工程质量管理条例》得规定处罚.第五十八条违反本条例规左，建设单位有下列行为之一得，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下得罚款;造成损失得,依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用得：（二）验收不合格，擅自交付使用得；（三）对不合格得建设工程按照合格工程验收得。
房地产开发企业未按规左将测绘成果或者需要由其提供得办理房屋权属登记得资料报送房地产行政主管部门得，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3 万元以下罚款。
延期交房得责任答：在《办法》中规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件得商品房按期交付给买受人。
未能按期交付得，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定得其她原因，需延期交付得，房地产开发企业应当及时告知买受人。
如何认定开发商得交房行为？第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书：（二）持有建设工程规划许可证与施工许可证：（三）按提供预售得商品房计算，投入开发建设得资金达到工程建设总投资得25%以上，并已经确住施工进度与竣工交付日期。
四）公示.房地产管理部门作出得准予商品房预售许可得决圧，应当予以公开，公众有权查阅。
第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。
售楼广告与说明书应当载明《商品房预售许可证》得批准文号第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起3 0日内，向房地产管理部门与市、县人民政府上地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续.第十二条预售得商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门与市、县人民政府上地管理部门办理权属登记手续•开发企业应当予以协助，并提供必要得证明文件。
由于开发企业得原因，承购人未能在房屋交付使用之日起9 0日内取得房屋权属证书得，除开发企业与承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
但商品房预售合同绝不就是预约合同。
因为:在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋得坐落与而积、价款得交付方式与期限、房屋得交付期限、房屋得质量、违约责任等都有明确得规左，双方无须将来另行订立一个丿另屋买卖合同,即可以按照商品房预售合同得规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方得交易目得。
这类买卖合同仅就是在交货期限方而与一般买卖合同有所区别，而在合同得订立、货物价格得确左、履行地点等方面与一般买卖介同没有任何差别。
当事人必须在合同规定得期限交货，否则即应承担违约责任.（1）预售方必须就是经过批准设立,并在工商行政管理部门登记注册得房地产开发企业。
房地产开发企业就是以营利为目得，从事房地产开发与经营得企业。
但就是，如果不具备房地产开发经营资格得企业，在《城市房地产管理法》施行之前，与她人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格，则可以认定合同有效；（2）预售方必须交付全部土地使用权岀让金，取得上地使用权证书。
但在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得上地使用权证书，但投入了一泄得开发建设资金，进行了施工建设，并与她人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书得，则可以认定合同有效：（3）预售方必须取得建设工程规划许可证，投入得开发资金必须符合法律得要求。
预售方必须按提供预售得商品房计算，投入开发建设得资金达到工程建设总投资得百分之二十五以上，并已经确定施工进度与竣工交付日期；（4）预售方必须取得商品房预售许可证明•但在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得商品房预售许可证明得，而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明得，则可以认定合同有效。
根据《城帀房地产管理法》得规泄，当事人订立商品房预售合同后，预售方应当按照国家有关规左将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门与上地管理部门登记备案。
《城市商品房预售管理办法》亦规定:“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。
预售人应当在签约之日起3 0日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门与土地管理部门办理登记备案手续。
”2、商品房预售合同具有较强得国家干预性与现房买卖不同，商品房预售合同订立时作为标得物得房屋还未完成，预售方已经收取了预购方得圮金与部分房款，但预购方能否在约左时间取得房屋所有权仍存在风险，显然在预售关系得当事人之中预购方处于弱势地位。
为保护消费者权益、规范商品房预售环境，《城市商品房预售管理办法》对于预售商品房得条件做了强制性规定：（一）已交付全部上地使用权出让金，取得土地使用权证书：（二）持有建设工程规划许可证与施工许可证；（三）按提供预售得商品房计算，投入开发建设得资金达到工程建设总投资得25 %以上，并己经确泄施工进度与竣工交付日期。
同时还规左未取得《商品房预售许可证》得，不得进行商品房预售•合同签订后，开发企业应依法办理商品房预售合同登记备案手续等等，这些措施都充分体现了商品房预售合同具有较强得国家干预性。
首先，应当坚持合同效力得原则。
只要商品房预售合同依法成立，就应当维护合同得严肃性，强调合同义务得履行。
所以，在一般情况下,合同当事人以建筑材料或房地产得价格上涨或下跌为由要求提高房价或降低房价得，法院不应当支持•应当说，在房地产市场中，建筑材料或房地产得价格上涨或下跌确实就是存在得，但这种价格上涨或下跌属于正常得市场风险，而不属于国家政策性得风险。
商品房预售合同得双方当事人在签订预售合同时，就是根据市场行情确泄价格得，所以，当事人对于这种市场风险就是能够预见得。
基于正常得市场风险所产生得房价得上涨或下跌，只能由预售方或预购方自己承担，而不能将英转嫁给另一方当事人.也不能由双方当事人分担这种风险；（二）不能交付或不按期交付商品房纠纷得处理如果预售方既无继续履行合同得能力，又无退款得能力，法院则可以采取一圮得保全描施，以保护预购方得合法权益•在这种情况下，法院应当判决解除合同,责令预售方承担违约责任，并对预售方已建得商品房或上地使用权依法进行强制舶卖，以拍卖得价款退还预购方得房款依据《最髙人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题得解释》得规定：“对房屋得转移占有，视为房屋得交付使用，但当事人另有约定得除外。
房屋毁损、火失得风险，在交付使用前由岀卖人承担,交付使用后由商品房买受人承担;商品房买受人接到岀卖人得书而交房通知，无正当理由拒绝接收得，房屋毁损、火失得风险自书而交房通知确左得交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规立或者当事人另有约定得除外。
"由如上司法解释可知，对于房屋得得转移占有，视为房屋得交付使用,除非合同当事人对商品房得交付要件作出其她具体明确得约定。
【天I此，在实践中,“领钥匙“等方式可以视作对房屋得交付使用。
六、房屋相关资料不完备房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：1、政府机构出具得《建设工程竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格；2、房屋测绘机构岀具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约左而积之间得误差；3、《住宅质虽:保证书》与《住宅使用说明书》，前者就是出卖人对商品住宅承担质量责任得法律文件，后者就是对住宅得结构、性能与各部位（部件）得类型、性能、标准等作出说明，并提岀使用注意事项得文书•出卖人未提供第1与2项资料时,买受人可以拒绝接受房屋;未提供“两书“时，有判例认为:“两书“就是为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务水平，维护住宅消费者得合法权益而规泄，未提供不构成拒绝接受房屋得条件.三、关于国有土地使用权得转让问题6、国有土地使用权得转让合同，转让得土地使用权未依法办理出让审批手续得，一般应当认泄合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体上地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了岀让手续得，或者转让未经依法批准得国有上地使用权依法补办了审批、登记手续得，可认泄合同有效。
7、转让合同得转让方，应当就是依法办理了上地使用权登记或变更登记手续，取得上地使用证得上地使用者。