浅谈擅自改变土地用途及处理办法
浅谈当前农村土地承包中出现违法违规的主要现象、原因及解决办法
浅谈当前农村土地承包中出现违法违规的主要现象、原因及解决办法一、当前农村土地承包出现违法违规的主要现象1.违法违规调整农民承包土地一是有的地方依据《村民自治法》赋予的权利，召开村民会议2/3村民同意后，违反《农村土地承包法》擅自进行土地承包合同调整；二是有的地方依据村规民约制定“生死互补”方式进行违法的小调整，当年死亡、婚出的减少人口，所承包的土地年终抽回，补给当年出生、婚入的新增人口；三是没有预留机动地的村，为解决新增人口的承包土地，而调整农户部分承包土地的违法违规现象；四是有的地方，村留有5%的机动地，但由于种种原因，长期招标承包，收入归村集体所有，新增人口长期承包不到土地。
2.土地流转中的违法违规现象一是土地承包经营权流转不规范，农户之间的流转多采用口头协议，随意性大，缺少必要的监督与引导，容易留下违法违规和纠纷隐患。
二是少数地方的乡村组织违背农民意愿组织土地流转；三是有的乡村组织在流转中侵占农民合法流转收益；四是借流转之机破坏耕地，改变农业用途。
有的搞非农建设和开发，有的搞植树造林。
3.征用占用农民承包土地中的违法违规现象随着农村经济的发展，建设征占用农民承包土地侵害权益问题越来越多。
特别是矿山、企业征占、租赁农村土地时，村级组织违法违规现象特别突出。
一是不尊重农民知情权，征地项目、补偿标准不与农民见面；二是压低补偿标准；三是克扣、截留、挪用征占补偿费。
二、对农村土地承包中出现违法违规现象的原因分析1.人的方面因素1.1农村人口素质普遍较低，改革开放以来，我国以法制建设和普法宣传都获得了极大的发展。
但限于人口多、底了薄的原因，目前农村基层和农民的法律意识仍十分淡薄，人们的法律意识、“官本位”思想、生活观念直接决定了他们是否懂法能否积极正确的守法、用法，特别是《农村土地承包法》的正式实施已有8年多，有些干部群众对《农村土地承包法》的学习宣传不到位，至使有法不依、执法不严。
且一些基层干部无视法律，在地方的近期经济发展与保护耕地长远利益发生冲突时，往往以牺牲耕地为代价。
土地使用用途不符怎么办
土地使用用途不符怎么办1.强制恢复合规用途：对于土地使用用途不符的情况，相关部门可以要求土地使用者停止违规经营活动，并督促其按照规定恢复合规用途。
如果土地使用者自愿恢复合规用途，相关部门可以提供必要的指导和支持。
2.处罚违规行为：对于故意违反土地使用规定的行为，相关部门应当依法予以处罚，即罚款、行政处罚甚至刑事追究责任。
这样的惩处可以起到威慑作用，提高土地使用者对于规定的遵守程度。
3.转变土地性质：在一些情况下，可以考虑将违规用地的性质转变为合规的用途。
例如，将商业用地改为住宅用地，或将非农业用地改为农业用地。
这需要相关部门审核并向土地使用者提供必要的支持和指导。
4.补偿受影响方：当土地使用用途不符导致其他相关方利益受损时，应当对受损方进行合理的补偿。
例如，当周边居民因为商业用地改为住宅用地而受到噪音、交通等方面的不利影响时，可以对其进行适当的补偿，以维护公平和谐的社会环境。
5.完善监管机制：为了解决土地使用用途不符问题，相关部门应当加强对土地使用行为的监管力度。
加强执法力度，提高监管效能，严格审核用地审批程序，加强对土地使用者的培训和指导，以更好地保障土地使用行为符合规定。
6.加强公众参与：公众参与是解决土地使用用途不符问题的重要环节。
相关部门应当加强公众宣传，提高公众对土地使用规定的认知度，鼓励公众举报违规行为，加强监督机制，提高整体监管效果。
总之，解决土地使用用途不符问题需要多方面的努力和合作。
相关部门应当加强监管、完善执法机制，土地使用者应当遵守土地使用规定，公众应当积极参与并监督土地使用行为，以保障土地资源的有效利用和社会的可持续发展。
违反土地管理规定行为处分办法
违反土地管理规定行为处分办法违反土地管理规定行为处分办法为了维护土地资源的合理利用和保护环境，土地管理规定对违反法律法规的行为做出了明确的处分办法。
以下是针对违反土地管理规定的行为进行处分的具体办法。
一、未经批准私自占用国有土地的行为，将根据土地面积大小和使用性质分级处罚。
对于占用土地面积较小、使用性质无严重社会影响的，可以给予警告，并责令限期恢复原状；对于面积较大、且使用性质对环境造成严重污染或影响农田质量的，除要恢复原状外，还必须支付相应罚款，并将其违法行为纳入信用记录。
二、违反国土空间规划的行为，一律视为严重违法行为予以追究。
对开展未经规划的建设项目、违规开发和改变土地用途的，除立即叫停并恢复原状外，还要依法追究相关责任人的法律责任，并将其列入不良诚信记录，加大处罚力度，限制相关企业和个人的发展。
三、违反土地利用总体规划，超过土地利用强度限制的行为，也应严厉处罚。
对于违反规划、超过建设区域和容积率的，应立即停工、恢复原状，并处以罚款；对于严重违规超建的，不仅要追究法律责任，还应依法吊销相关证照，限制其5年内再次申请开展建设项目。
四、非法占用农田建设非农业用地的行为，应当按照农用地保护红线和耕地面积退还的原则予以处罚。
对于非法转化的土地，不仅要责令立即恢复原状，还要追究相关单位或个人的法律责任，并视其情节情况，可以不予批准相关建设项目或限制其发展。
五、对于恶意破坏草原、水域、森林、山体等自然资源的行为，依法应予以追究刑事责任。
对于非法采矿、破坏生态环境等行为，视情节严重程度可以追究刑事责任，并处以较高额的罚款。
六、对于故意隐瞒土地违法行为或提供虚假材料的行为，应当追究相关责任人的法律责任，并处以一定的经济处罚。
七、相关行政机关要加强对土地管理违法行为的监督检查，落实举报奖励机制，对于提供线索且确有违法行为的，要给予适当的奖励，并严格保护举报人的合法权益。
总之，为了保护土地环境的可持续利用，打击土地管理违法行为是必然的。
浅谈土地利用转型与土地资源管理
浅谈土地利用转型与土地资源管理1. 引言1.1 土地利用转型的意义土地利用转型的意义在于推动土地资源的合理利用和可持续发展。
随着人口增长和城市化进程加快，土地资源的需求不断增加，而传统的土地利用方式已经无法满足社会经济发展的需求。
进行土地利用转型可以调整土地利用结构，提高土地资源利用效率，促进经济增长和生态环境保护的协调发展。
土地利用转型可以实现土地资源的多功能利用。
传统的土地利用模式主要依靠农业生产，但随着城市化进程加快和产业结构的调整，土地需要具备多种功能，如农业、工业、生态、居住等。
通过土地利用转型，可以根据不同地区的特点，合理规划土地利用，使之更加具有多样性和灵活性。
土地利用转型可以提高土地资源利用效率。
传统的土地利用方式往往只注重生产效率，忽视了土地资源的综合利用价值。
通过进行土地利用转型，可以实现土地资源的集约利用，减少土地浪费现象，提高土地资源的综合效益和可持续利用能力。
1.2 土地资源管理的重要性土地作为人类生存和发展的基础资源，对于维持生态平衡、保障粮食安全、推动经济发展和社会稳定起着至关重要的作用。
土地资源管理的重要性不言而喻。
土地资源是有限的，合理利用土地资源可以提高生产效率和资源利用率，保障国家粮食安全和经济可持续发展。
土地资源的管理涉及到环境保护和生态恢复，正确的土地利用方式可以保护生态环境，减少土地退化、水土流失等问题。
良好的土地资源管理可以促进城乡一体化发展，优化土地利用结构，提高土地利用效率，实现城市可持续发展。
土地资源管理还关乎到社会公平和资源公平分配，合理的土地利用政策和制度可以确保资源的公平分配，维护社会稳定。
土地资源管理的重要性在于其关乎到经济社会的可持续发展，保障国家安全和社会稳定。
只有加强土地资源管理，制定科学合理的土地政策，推动土地利用转型，才能实现资源的最优配置，推动社会全面进步。
2. 正文2.1 土地利用转型的现状分析土地利用转型是当前社会发展中不可忽视的重要议题，其现状分析可以帮助我们更好地了解目前面临的挑战和机遇。
浅谈土地登记中土地用途认定问题
划确定的用途使用土地。” 【２】 《中华人民共和国房地产管理法》、 《（中华人民共和国土地管理法 实施条ｙｒＪ＞）等相关法律法规也有规定。
二．土地用途与土地用途管制制度
土地利用涉及全民族的根本利益，必须服从国家的统一管理。我国人多地少，为保证经济社会可 持续发展，必须实行最严格的土地管理制度。土地用途管制制度是最严格土地管理制度的核心。土地 用途管制制度由一系列的具体制度和规范组成。其中，土地按用途分类是实行用途管制的基础；土地 利用总体规划是实行用途管制的依据。
给大中电器，其他楼层作为写字楼出租；一些工业企业，原土地批准用途为工业，后因中心城区无法 进行工业生产，将房屋改为办公用房或经营性用房，致使土地的实际用途与批准用途完全不符或者部 分发生改变；还有相当一部分宗地没有土地批准文件，用地单位或个人为了满足自身利益最大化，在 使用土地时多数是利用地上房屋开展经营性活动，且实际用途存在多个，无法区分主要用途。
四．土地用途的不确定性
（一）．土地用途与房屋用途不一致。 目前我国房地产界绝大部分地区实行的是分开管理体制，国土部门颁发土地使用证，房管部门颁 发房屋所有权证。两种登记所依据的分类系统不一样，土地用途与房屋用途不可能一致。再加上两种 登记是两班互不沟通的人马在不同的时点进行，更加剧了土地用途与房屋用途的差异性。《房屋所有 权证》登地批准文件记载的用途登记发 证。没有明确批准用途的土地，以实际用途按照国家标准《土地利用现状分类》划分的二级地类认定
因此，当土地用途与房屋用途不一致时，设定土地用途需以土地用途为依据。
（一），合法用途与实际用途不一致时。
留谁“弃谁”主要看谁与城市土地规划用途相一致，如果实际用途从理论上说已经可以合理地预 期规划许可会被批准的时候，设定土地用途就应以实际用途为依据。
是违法占地还是改变用途 以案说法，浅谈《土地管理法》第七十六条
48法制天地笔者认为，该处罚并无法律依据，不符合《土地管理法》第七十六条下达拆除的前置条件。
《土地管理法》第七十六条规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用2017年5月，张某未经批准，擅自占用2000平方米土地建光伏发电站，经套合土地利用现状图，占用地类全部为未利用地，不符合土地利用总体规划。
执法人员6月份立案查处，并对违法当事人以违反《土地管理法》第七十六条下达了责令退还土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状并处罚款的行政处罚。
就本案而言，该处罚是否有法可依？案 例分 析以案说法,浅谈《土地管理法》第七十六条文l 海鸥 贾继平总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。
”我们从《土地管理法》第七十六条表述可以看出，该条不仅明确了违法行为的主体有两类：一是未经批准而非法占用土笔者认同第二种意见。
首先，家庭农场用地有特殊要求。
国土资源部、农业部《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发﹝2014﹞127号文件）明确规定：家庭农场用地为设施农用地，按农用地管理，其他附属设施不需要办理农转用手续。
彩钢加工厂占用的土地显然不属于设施农用地中的任何一种，明显违反了《土地管理法》第三十六条第二款“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等”的规定。
村民杨某以每年每公顷9000元的价格流转土地33公顷，向村委会提出书面申请成立农业种植家庭农场，在经过村委会、乡政府、农业局、国土资源局同意后取得备案手续。
浅谈土地整理存在的问题及对策
年 开 始 土 地 整 理 工 作 ，几 年 来 取 得 显 变 ， 使 土地 调整 难 以进 行 。土地 开发 整理 权 属调 整 的原 著成 效 ， 但是 ， 在 实 际 工作 中 ， 土 地 整 则 、 程序 、 方法 、 异议 处理 和权 属 调整 后土 地分 配 与确 权
理 还 是 存 在 一 定 的 问 题 ，本 文 分 析 了 落 实 等 情 况 。 必须 要 有健 全 的法 律 、 法 规 给予 保 障 ， 以 便 龙 江 县 土 地 整 理 存 在 的 问 题 ，并 提 出 于 土 地 整 理 工 作 的 顺 利 进 行 和 保 护 农 村 土 地 使 用 者 的
良好 的 基 础 ； 是解 决 农村 现代 所 需 资金 和合 理 配置 土地 属 调 整 的程 序 、 原则和标准 ， 以 及 权 属 争 议 的 解 决 方 法 资源 的 主要途 径 ； 是 增加农 民收 人 ， 发 展 村级 集体 经 济 ， 做 出 具 体 的规 定 ， 这 样 不 仅 可 以使 土 地 整 理 中 的 权 属 调 改善农 村 生产 条件 和 生活环 境新 措施 。 ３ ． 整 理 有 利 于 实现 土 地 用 途 管 制 通过 土 地 整 理 ， 逐 步 实 现 了土 地 利 用 分 区 ， 彻 底 改 变 了农 村 土 地利 用 缺 乏 规划 、 村庄“ 天 女 散花 ” 的 状况 。 整 程序 化 、 规 范化 ， 而 且 可 以从 法 律 层 次 上 保 证 权 属 调 整 的公平 性 ， 保 护 农 民权 益 不 受 侵 犯 。
１ ． 完善 土 地 整 理 相 关 法 律
逐 步 建立 土地 整理 法律 政 策 ， 规范 土地 整理 的 工作
２ ． 整 理 有 利 于社 会 主 义 新农 村 建 设 流 程 和 施 工 要 点 。 从 土 地 整 理 项 目区 的 选 定 ， 到 土 地 整
浅谈农用土地资源利用存在问题及对策
浅谈农用土地资源利用存在问题及对策2012级经济管理研究生班xxx土地，在经济学上包括陆地和水域以及与之相联系的土壤、地貌、岩石、气候、植被、水文等自然要素与人类劳动形成的立体自然经济综合体。
他是人类进行生活、生产等一切活动的场所，是人类所需要的自然生活资料的生产基础。
土地资源：在一定的技术条件和一定时间内可以为人类利用的土地。
土地问题事关农民切身根本利益，事关国家粮食安全，事关社会和谐稳定和国家的长治久安。
农村土地资源的日益减少是一个不可争议的事实。
家庭联产承包责任制发展至今已经在集约化、现代化等方面表现出诸多的局限性;随着农产品价格不断上涨,劳动力成本日益增加,传统工业不再具备优势。
当前，农村土地方面矛盾和问题突出，已经引起党中央、国务院的高度重视，成为“三农”问题中的热点和难点问题之一。
十八届三中全会提出了加快农村土地管理体制改革的重大决定，为今后农村土地工作指明了方向。
一、农用土地资源利用现状1、农用地资源总量丰富，但人均占有量水平低。
我国是世界上土地资源丰富国家，国土总面积约9.6亿H㎡,在世界上仅次于前苏联和加拿大，居世界第三位。
但由于我国人口众多，平均每人占有的土地资源数量较少，我国土地面积为0.831 H㎡，世界为2.51 H㎡，美国为3.695 H㎡，法国为0.973 H㎡。
我国耕地面积为0.085 H㎡，世界为,0.284H㎡，美国为0.765 H㎡，法国为0.341 H㎡；我国草地面积为0.284 H㎡，世界为,0.635H㎡，美国为0.973 H㎡，法国为0.207 H㎡；我国林地面积为0.113 H㎡，世界为,0.785H ㎡，美国为1.185H㎡，法国为0.263 H㎡。
2、耕地后备资源贫乏。
我国荒地资源中可以开垦可耕地的大约只有0.353亿H㎡，开垦成本较低的只有0.133亿-0.2亿H㎡，近期耕地面积十分困难。
3、大部分地区土地资源质量不高，相当部分土地退化严重。
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浅谈擅自改变土地用途及处理办法随着社会主义市场经济体制的不断完善，土地使用权的出让、转让、出租日趋频繁。
土地受让人不断追求利益最大化，由此引起的土地受让人不按土地出让合同约定的土地使用条件进行开发、建设和使用，擅自改变土地用途的现象经常发生，并且得不到有效遏制，有越演越烈的趋势，成为当前国土资源管理部门必须着手研究解决的热点和难点问题。
现就擅自改变土地用途的法律关系进行分析，积极探讨如何解决擅自改变土地用途后符合法律规定的科学、规范的处理办法。
一、擅自改变土地用途的界定《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途改制，通过编制土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
对建设用地的土地用途，通过在土地出让合同或土地划拨批文中加以明确。
城市国有土地用途一般划分为：一级分类1个；二级分类8个，包括商服、工矿仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通运输、水利设施和特殊用地等；三级分类32个。
在以往的土地出让合同中，一般采用的是土地的二级分类，凡未经原审批机关批准实际用途与土地出让合同中规定的用途不一致的，都应认定为擅自改变用途。
二、擅自改变土地用途处理的法律规定《中华人民共和国土地管理法》第五十六条明确规定：“建设用地单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
其中，在城市规划区改变土地用途的，在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
”《中华人民共和国土地管理法》第八十条明确规定：“依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。
”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条明确规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途，动工开发期限开发土地。
”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……第（五）项法律法规规定的其他情形。
”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：“土地使用权应当按照土地使用出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
未按合同规定的期限和条件开发利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
”《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条明确规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。
变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。
城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。
建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。
”《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条明确规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
”上述相关法律法规的条款中不难看出，擅自改变土地用途的处理方式有二种：一是严重影响城市规划的，出让方有权解除土地出让合同，收回土地使用权；二是符合城市规划的，受让方经出让方市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，可以改变土地使用权出让合同约定的土地用途，调整土地出让金。
在实践中，第一种情形较为少见，主要是二种情形。
三、擅自改变土地用途处理及要注意的法律关系根据土地出让合同的约定，受让方一经取得土地使用权后，土地的用途不得擅自变更，必须按照原合同约定的土地用途来正确合理地使用土地，这是一个基本原则。
不过，考虑到具体实际情况的差异，有些时候又不能一味机械地执行。
对那些必须或者有充足理由确需要变更土地用途，又得到土地使用权出让方和政府规划行政主管部门批准同意的情况下变更土地用途也未尝不可。
由于土地出让金的计算标准、出让年限等与土地用途直接相关，土地用途发生变化通常会使原土地出让金的数额也发生变化。
因此，当土地用途改变后，根据新的土地用途来重新算出的土地出让金数额，无论是超出原土地出让合同所确定的出让金，还是低于原出让合同所确定的出让金，都存在一个对原土地出让合同中土地出让金总量进行调整的问题，有时也涉及土地出让年限的调整。
改变土地用途导致土地出让金调整实质上属于一种变更合同的性质。
土地出让合同属于一种民事合同，导致合同变更的主要原因有多种，根据《合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。
合同的变更有广义和狭义之分，所谓广义的合同变更包括合同内容的变更和合同主体的变更。
所谓狭义的合同变更，仅指合同内容的变更。
在实践中，土地出让合同主体变更属于一种转让行为，必须办理土地转让手续。
而在用途变更前后主体不变的情况下，只是作为合同主要内容土地用途、土地出让金等发生变更的，属于合同内容的变更。
土地作为一种流通领域的特殊商品，土地价格是由许多可变参数决定的，不同的区段、不同的时点、不同的用途、不同的容积率等，都会使土地的价格发生明显的变化，土地受让人因此所应支付的土地出让金也就大不一样，一旦土地用途变更，土地出让金也必然发生调整，如果不对出让金进行调整，就不真正体现合理、有偿使用土地的原则。
调整土地出让金的时点应以补签土地出让合同的时点为依据。
原出让合同的土地出让金标准与调整土地出让金时的土地出让金标准相比较有两种可能性：一是原高现低；二是原低现高。
在现实生活中受让方改变用途几乎都是为了获取更大的经济效益，因此，实践中大量存在的是土地出让金标准原低现高的现象，往往都是受让方要向出让方补缴土地出让金。
因此，应由受让方提供相关材料并提出申请调整土地出让金标准，变更土地出让合同。
变更土地用途在双方协商一致的基础上，必须办理合法的审批手续。
土地使用权出让合同是具有一定特殊性的合同，一方面其具有民事合同的性质，是平等的民事主体之间在达成一致意见基础上签订的；同时在现行标准下，又体现了国家对土地出让市场的规范运行和管理职能的内容。
《合同法》第七十七条第二款规定：法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
一般而言，普通的民事合同，如果合同内容进行变更，只要主体之间达成共识即可。
而土地用途的变更，除了平等的民事主体之间达成共识外，还必须报经有权部门批准同意。
在实践中土地用途的变更有四种情形：一是当事人双方就用途变更已经达成协议而仅仅是未取得规划行政主管部门同意批准。
此种情形下的土地用途的改变属于尚未完全符合法律规定；二是合同各方当事人均同意变更用途且也获得规划行政主管部门的批准，而只是出让金如何调整未达成一致意见，也未重新签订正式合同；三是变更土地用途获得了政府规划行政主管部门的批准，但出让方没有同意也没有办理相关手续；四是变更土地用途未获规划行政主管部门同意，也未和出让方达成一致，无论其是否符合规划，是一种标准违反合同规定的违章建筑行为。
一般情况下，在实践中以第二、四种情况为主。
土地用途的变更必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
土地出让合同就其本质来讲具有民事合同的性质，因而它应该遵循民事合同关于合同变更的规定；同时由于法律的特殊规定，变更土地出让合同的用途，是一种必须经规划行政主管部门批准才能有效的合同。
因此，如果受让方和出让方就土地用途变更问题达成协议，但未经政府规划行政主管部门批准，该土地用途不能成为合法有效的用途。
所以，关于土地用途的变更必须达成合同主体的合意及必要的规划审批程序，二者缺一不可。
擅自改变土地用途的主体是受让方并不是出让方。
出让方本身作为土地的管理者，负有一定对土地开发、利用的管理、监督等职能。
由于其特殊的主体地位，当其欲改变土地用途时，往往无需通过变更原合同内容的形式来实现，依据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条的有关规定，其可以采取诸如基于社会公共利益的需要、规划要求等原因，很容易就强令受让方必须接受条件。
此种情况下，土地管理者享有一定的行政职能，可以无需承担违约责任，也无需承担民事上的赔偿责任。
按照现行有关规定，出让方只需要对受让方受到的损失按照市场评估价和剩余使用年限予以适当的补偿即可。
这种补偿并非民法意义上的补偿，所引发的纠纷也不完全属于民事案件所欲解决的范畴。
受让人因规划的调整，提出因变更土地用途而要求调整土地出让金的，按照2005年6月18日最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，出让方应予及时办理。
在实践中存在受让方改变土地用途的行为已经经过出让方所在地的政府城市规划行政主管部门的同意，但仅就此改变用途形成共识，而未向出让方申请对变更用途后土地出让金作出相应的调整，没有向出让方提出申请重新签订协议。
严格来讲，这是一种违反规定的违法用地行为。
按照规定，改变原出让合同中约定的土地用途，应当重新签订或者变更原合同并就土地出让金等问题作出调整，否则，极易引发纠纷，为今后的建设用地跟踪管理留下隐患。
以致造成无法办理土地分割登记，造成新的产权纠纷。
擅自改变用途处理要分类进行。
对本文列举的四种土地用途变更情形，在对其进行处理时应分别对待。
对受让方改变土地用途，无论受让方是否已经同意，只要经政府规划行政主管部门批准，规划、立项、工程手续齐全的，受让方应及时向出让方提出补签土地出让合同、调整土地出让金的申请，受让方应及时将调整方案报县级以上人民政府批准后，和受让方补签土地出让合同。
受让方还必须及时申请土地变更登记，更换土地出让书对受让方改变土地用途未经出让方和城市规划行政主管部门同意的：一是如果严重影响规划的，应由规划部门按城市规划法的要求查处，受让方应无条件拆除违章建筑，出让方可依法解除出让合同，并可根据情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权；二是如果符合城市规划的，应由受让方按规定程序补办工程规划、立项审批手续，向出让方申请调整土地出让金，补签土地出让合同。
擅自改变土地用途是一种违法占地行为，若不及时办理变更用途的相关手续，将会造成新的土地产权矛盾和纠纷。