案例__金丝雀码头
伦敦金丝雀码头区
伦敦金丝雀码头——城市设计之街区复兴案例一零建筑二班100336钱家文一、地理位置与地区资源金丝雀码头位于伦敦Dockland码头区的道格斯岛。
Dockland码头区位于东伦敦泰晤士河下游，整体呈带状沿河由西向东伸展。
狗岛的地形比较特殊，泰晤士河在此由北向南U型转弯，使其成为东、西、南三面环水的半岛。
位于其中心偏北的金丝雀码头在东、西两侧与泰晤士河直接相接。
因此它的水资源十分丰富，不仅用地内部有原码头的水面，东.西侧还有河水环绕。
在28.7hm²的总用地面积中，水面达10.12hm²，还有10.12hm²沿河用地。
二、码头区的历史与发展金丝雀码头拥有悠久的历史和辉煌的过去。
码头在英国人心目中具有浓重的历史感和认同感，生气教勃的码头区氛围是Dockland地区独特的历史文化要素。
在过去航空、陆运都不太发达的漫长年代，航海占据了交通往来的主要位置。
位于当时世界贸易集散地伦敦的金丝雀码头，水面上是大大小小的轮船在装卸，岸上则是车水马龙，机器声轰鸣鼎沸。
同时，港口的大量建设也带动了周边商业区、工业区乃至整个伦敦城市的发展，码头区成为组织港口活动的中心轴。
然而从上世纪60年代开始，由于大航运公司需要寻找更大、更有效的深水港口，老式码头也不适应新型的以集装箱为基础的交通运输方式，加上随着城市的现代化发展，码头区与伦敦中心市区的交通体系出现了分离，导致该地区走向衰落。
伦敦城市与码头区的历史演变1805年的伦敦港口1845年的伦敦港口1900年的伦敦港口昔日伦敦港口的繁荣战后伦敦港口的衰败三、功能分区进入上世纪80年代，因为码头区本身的经济发展需要，英国人开始关注码头区未来的发展。
伦敦码头区开发有限公司历时17年对近似废弃的旧码头区进行了成功的更新改建，其中金丝雀码头是金融、商业、商务区，作为整个地区的中心。
周边多为住宅区以解决伦敦不断增长的住房压力。
五、历史轴线金丝雀码头不仅拥有码头区的历史资源，而且位于伦敦城市发展的空间轴线上，这条空间轴线一端是伦敦塔桥，代表了伦敦的悠久历史，另一端是北格林威治的千禧穹庐，代表伦敦城市的新生。
伦敦：是如何让城市中心区重焕活力和吸引力的？
伦敦：是如何让城市中心区重焕活力和吸引力的？伦敦，别号“雾都”，欧洲最大的经济中心，四大世界级城市之一。
近半个世纪里，伦敦进行了计划色彩浓厚的卫星城建设、新城规划、人口疏解和产业转移。
如今，这座大都市正努力实施“让精英阶层重回城市中央”的复兴计划。
在金丝雀码头，环绕四周的起重机与林立的摩天楼一道组成了伦敦的新金融城，汇丰、花旗、巴克莱等跨国银行已落户于此。
未来几年，伦敦绿地中心、钻石大楼、摩根大通等项目也将渐次登场。
这个曾经没落的港口正发展成为伦敦新地标。
金丝雀码头鸟瞰新金融城西北方向6公里外为肖尔迪奇区，这一区域与伦敦中心金融城仅隔2.5公里，原为重工业区和贫民区。
在经历了半个多世纪的废弃后，肖尔迪奇区得以“重见天日”，被地方和大伦敦市政府寄予厚望，希望发展成“未来硅谷”，并试图通过加大基础建设、减免税收与租金等多重政策吸引科技企业入驻。
建设中的肖尔迪奇与金丝雀码头和肖尔迪奇区相似，伦敦多地均在推进城市再开发，其中泰晤士河南岸最为集中，起重机与大本钟、威斯敏斯特大教堂等地标隔河相望，成为南岸区域最常见的城市元素。
伦敦市区大兴土木的背后，是当地政府期待的产业聚集、人才汇聚，进而带动经济发展、城市复兴的愿景。
也是在某种程度上对过去城市发展思路的修正。
1946年至上世纪90年代的几十年间，伦敦进行了计划色彩浓厚的卫星城建设、新城规划、人口疏解和产业转移。
这一被视为世界城市规划经典案例的新城计划，解决了当时困扰伦敦的人口过分集中、交通拥堵和环境污染等问题。
如今，伦敦的方案仍被多个国家及城市借鉴和效仿。
然而，回望当时的城市发展策略，有学者却表示，这其实是一把双刃剑。
新城运动与“英国病”第二次世界大战结束后，为了解决环境污染、人口膨胀、战后城市重建和战争带来的失业、疾病、贫困等众多问题，英国开始了一场大规模的城市建设运动。
彼时，作为政府主导下的国家战略，新城建设在英国获得了空前重视。
在1946年后的20多年中，政府颁布了《新城法》和《新城开发法》，组建专门的新城委员会，制定了新城规划的基本原则。
国际一流片区开发案例
国际一流片区开发案例
国际一流的片区开发案例包括很多，以下是一些著名的案例：
1. 纽约哈德逊城市复兴项目：该项目的目标是把纽约市的一个破败工业区变成一个新的城市中心。
这个项目包括建设新的住宅、商业、公园和文化设施，以及改善交通和公共设施。
这个项目已经取得了很大的成功，吸引了大量的人口和投资，提高了该地区的房价和生活质量。
2. 伦敦金丝雀码头城市复兴项目：该项目的目标是把伦敦市的一个旧工业区变成一个新的金融中心。
这个项目包括建设新的办公楼、商业中心、住宅和娱乐设施，以及改善交通和公共设施。
这个项目已经取得了很大的成功，吸引了大量的公司和投资，提高了该地区的房价和生活质量。
3. 东京六本木新城项目：该项目的目标是把东京市的一个旧商业区变成一个新的城市中心。
这个项目包括建设新的住宅、商业、文化和娱乐设施，以及改善交通和公共设施。
这个项目已经取得了很大的成功，吸引了大量的人口和投资，提高了该地区的房价和生活质量。
这些案例都是成功的国际一流片区开发案例，它们的成功经验可以为其他城市和地区提供借鉴和启示。
金丝雀码头案例
1999
2000
Canada Place购物中心开业
35,000
2001 2002 2003 2004
1万平米的锐步运动俱乐部开业
55,000 •9万平米的Jubilee广场开业 •区域的商店及餐饮已超过200家 图例 61,000
ห้องสมุดไป่ตู้投资/开发 建设 招商
产业人口
数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting
投资/开发 建设 招商
1987
•Daily Telegraph迁入 •Guardian 迁入
机场线和DLR线相继开通
1988 1990 1991 1992 1993 1994 1995
15 家商店和餐厅
7,000
13,000
产业人口
数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting
1970年代
1980-2000年代
2010年代
未来规划
200m
数据来源: DTZ Consulting
3
首都边缘区案例研究
金丝雀码头地区的发展历程以及企业迁入时间
起步/融资 1980-1981 1982-1985
完善投资结构、建设配套和基础设施、启动招商 港口区域逐渐衰落，为了的再发展，LDDC成立 •Isle of Dogs成为企业特区 •在Canary Wharf建造100万平米办公综合体的规划提出 •Olympia & York接手开发 •Canary Wharf开发协议签署 •Newham Compact 签订 •Canary Wharf地区122万平米发展规划被批准 Canary Wharf的建设开始 One Canada Square 的“金字塔”屋顶建成 第一个租户(State Street)迁入Canary Wharf Olympia & York Canary Wharf 公司接手管理 Olympia & York Canary Wharf 公司退出管理 •27 家商店和餐厅 •DLR线开始夜间服务 •Canary Wharf 出售给了国际财团，主要投资人包括Paul Reichmann、Franklin Mutual Series Fund、HRH Prince Al Waleed Jubilee延长线开工建设 10,200 •42 家商店和餐厅 •DLR线开始周末服务 图例
金丝雀码头城市设计31页PPT
金丝雀码头城市设计
56、极端的法规，就是极端的不公。 ——西 塞罗 57、法律一旦成为人们的需要，人们 就不再 配享受 自由了 。—— 毕达哥 拉斯 58、法律规定的惩罚不是为了私人的 利益， 而是为 了公共 的利益 ；一部 分靠有 害的强 制，一 部分靠 榜样的 效力。 ——格 老秀斯 59、假如没有法律他们会更快乐的话 ，那么 法律作 为一件 无用之 物自己 就会消 灭。— —洛克
城市更新理论方法研究——以金丝雀码头为例
城市更新理论方法研究——以金丝雀码头为例一现代城市规划面临的问题1.1交通系统面临的问题矛盾依然存在于旧有的短距离、非机动化交通出行方式与产业结构的优化之间。
传统的街坊关系与生活模式受到产业地转型升级影响而改变，个人的出行距离增加，人口边缘化发展和对私家车地依赖与日俱增。
有限的交通设施资源无法满足开发规模地日益增大。
城市地块功能的调整和开发规模增加使得城市交通压力增加，而交通用地则保持在稳定的范围内，无法同步增长。
1.2自然历史资源面临的问题城市的发展是一个漫长的历史过程，城市的历史文化也会应运而生，在这其中蕴含着多样的民族和历史遗产。
同时，现代城市中又面临着历史文化尚未被完整挖掘，历史建筑遭到破坏，保护措施不够完善以及历史建筑缺乏合理地利用等问题。
1.3开发与建设规模面临的问题在许多城市规划中，为了追求历史古街、文化街等潮流，没有利用好历史建筑所带来的资源，一味追求规模与商业化，历史建筑甚至遭到了破坏。
开发建设规模，应符合当地的建筑风貌，充分协调各方利益，在保护价值历史建筑的基础上进行开发利用，提升居住品质。
二城市更新在当今的现实意义2.1从旧城改造到有机更新现在的城市正从旧城改造向着城市有机更新的目标转变。
一开始的旧城改造常常伴随着大规模地拆迁与重建，现在慢慢摆脱了此种做法向着有机更新过渡。
将城市作为一个生命体并不断的更新并激发活力，完成自身的新陈代谢的过程。
2.2从大规模的建设转变到城市针灸一个城市的规划是持续发展的，同时也应该是抛去大规模的、断裂式的发展，坚持小规模渐进式的发展。
同时，城市的更新发展应该具有一定的修复功能，如同针灸一样逐渐对城市的弊端进行治疗修复。
2.3从单一维度到综合的维度在城市的开发维度方面，城市规划的开发维度应该是多方向、多维度的，而不是单一地发展，进而形成有效的城市管理模式。
城市发展应该从单一的维度比如经济方面，向多维度的更新方向转变。
真正的城市更新的成功依赖于各方合作。
伦敦新金融区金丝雀码头项目对上海后世博开发机制的启示
Ｉｓｉ ｔ ｎｏ ａ ａｙＷｈ ｒ ｎ ｉｅｒ ｇＰｏｅｔｎＬ ｎ ｏ ｗ Ｆｎ ｎ ｉ ｎｐｒ ｉ ｆ ｎ ｒ ａｆ ｇｎ ｅｉ ｒｊｃ ｉ ｏ ｄ ｎＮｅ ｉａ ｃ ｌ ａｏ Ｃ Ｅ ｎ ａ
Ｚｏ ｅｔ ｓ ｈ ｎ ｈ ｉ ｏ ｌ ｐ ｖ ｌ ｐ ｎ ｏ Ｐｏ ｔＳ ａ ｇ ａ ｒｄ Ｅｘ ｏ Ｄｅ ｅ ｏ ｍｅ ｔＭ ｅ ｈ ｎ ｓ Ｗ ｎ ｃ ａ ｉｍ
从 ２ 世纪 ７ ０ Ｏ年代 起 ，城 市政 府 普遍 将城 市 发展 与其
执政 目标联 系在 一起 ，世 界各 地 的城 市政 府 主持 或 者推 动
了很 多大 型城 市开 发 和改 造 项 目 ， 城 市 职 能 、 目类 型 、 从 项 开 发规模 、 能定位 、 响力等 方 面与世 博 会后 续 开发 相 类 功 影 似 的 有 纽 约 的 巴特 利 公 园城 市 （ａ ｔ ｒ ห้องสมุดไป่ตู้ａ ｋＣｔ ） 巴黎 Ｂ ｔｅ ｙ Ｐ ｒ ｉｙ ， 的拉 ・ 芳 斯 （ ａ Ｄ ｆ ｎ ｅ ， 敦 码 头 区 （ ｏ ｋａ ｄ） 横 滨 德 Ｌ ｅｅ ｓ ）伦 Ｄ ｃｌｎ 和 的 “ １ 纪 未来 港（ ｉａ ｏ Ｍ ｒｉ２ ）等。其 中 ， 上海 世博 ２世 Ｍ ｎ ｔ ｉａ １” 与 会 后 续开 发建 设最 相似 的是 伦 敦码 头 区项 目之 中的金 丝雀 码 头 项 目（ ａ ａｙ Ｗ ａ ｆ ， 世界 城 市伦 敦市 新 区开 发 的滨 Ｃ ｎ ｒ ｈ ｒ ）是 水 项 目， 目标 是建 成 国际 影响 力 的金融 商务 区 。
崔
宁
上 海 世博 建设 开发 有 限公 司 ２ ０２ ０ １５
摘 要： 以伦 敦新 金融 区金丝 雀码 头项 目工程 的背 景 、规模 、开发 模式 、建设 情 况为 例 ，分 析 了该项 目开发 时 的经 验 和教 训 。作为 同样 以 “ 市政 府推 动 的 ，投资 巨大 而且对 城 市 影响 深远 的城 市 更新 项 目”— — 上海 世博 会 园 区地块 ， 目前 正 城
分享┃英国新城镇建设案例
分享┃英国新城镇建设案例米尔顿·凯恩斯新城米尔顿·凯恩斯新城坐落在伦敦和伯明翰之间，是英国在第二次世界大战之后重点建设的27个新城镇的典范。
1967年开始规划，规划人口为25万人，面积88.7平方公里。
与其他战后新城相比，米尔顿·凯恩斯有更多绿色空间，却又有巨大的网格状扩张的道路，现代建筑和其他基础设施一应俱全。
开始设计米尔顿凯恩斯的时候，该地区人口不到5万，如今早已突破25万人，完成了当初规划的目标。
米尔顿·凯恩斯如此成功的主要原因也是诸多最受人尊敬的城市规划师和建筑师，包括诺曼·福斯特爵士，理查德麦考麦先生，拉尔夫·厄斯金，亨宁·拉森，马丁·理查德森和约翰·温特创建的设计。
他们创造了一种强烈的现代主义设计和所用的方格系统布局。
原镇设计还考虑了其他主要功能，包括密集种植、绿地和湖泊；而这些都成为今天的米尔顿·凯恩斯吸引人来居住的原因之一。
原计划最早规定城镇里不能有建筑比当地最高的树高，但这一条后来有被修订。
米尔顿·凯恩斯已经成为英格兰中部一个区域性的居住、营商和购物中心城镇。
伦敦金丝雀码头金融区改造为了缓解伦敦传统金融城的压力，英国政府在1980年之后，开始提出改造1960年代之后因为伦敦东区港口码头衰退而几乎荒芜的金丝雀码头地区，作为第二金融城。
金丝雀码头而今已经成为伦敦最重要的金融区和购物区，位于古老的西印度码头（West India Docks）和船坞区（Docklands）。
已经云集了英国数座最高的大楼，已经成为新贵们住房首选地之一和公司商务办公的绝佳场所。
金融业、出版业、教育业等及各种配套的服务产业开始入驻并促进了东伦敦的繁荣，复兴了区域经济，也为政府缓解了就业问题。
不得不提的是，DLR的贯通和城市机场的修建是本区得以复兴经济的强心针，及时带动了本区经济的发展。
剑桥科技园区英国剑桥科技园及配套居民区是老城延伸扩建的典范。
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大伦敦地区地图
伦敦主要商务区分布
King’s Cross Camden
Canary Wharf
Mid Town Paddington
City East City Docklands
Canary Wharf
West End Kensington
Southwark
数据来源: DTZ Consulting
XX城市XXXX项目
市场研究及策划顾问服务第X阶段报告
2011年X月
PRIVATE & CONFIDENTIAL www.dห้องสมุดไป่ตู้
目录
写字楼详细定位 公寓详细定位 酒店详细定位 商业详细定位 酒店对物业的提升作用 动态财务分析
4 38 72 80 94 108
PRIVATE & CONFIDENTIAL
1600 1400 1200 1000 800 600 400
单位：万平米
200 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 West End Midtown City Docklands
75,000
2006 2007 2008
•预售了20 Churchill Place 的租赁权益 •将15 Canada Square 预售给KPMG •巴克莱投资租用3万平米的办公物业 •Fitch Ratings租用3.2万平米办公物业作为总部 •雷曼兄弟介入管理 •GWC宣布，将为未来4年的租金风险提供保险 •Riverside South的土地以2.37亿英镑出售给了J.P.Morgan ， CWG将在此为其建设欧洲总部 CWG将建设新的Canary Wharf 综合交通换乘站 •4000平米的Cabot Place West 零售开业 •East London Business Place项目启动， 旨在帮助东伦敦和泰晤士河口地区的发展 以及当地的中小企业 93,000 6家餐饮在景观公园中开业 图例
0
数据来源: DTZ Consulting
8
案例研究
金丝雀码头的办公物业
供需稳定保证了价格和空置率的平稳发展
1994-2010年港区办公物业的空置率和租金
45 40 35 30 25 20 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 租金 空置率
投资/开发 建设 招商
1987
•Daily Telegraph迁入 •Guardian 迁入
机场线和DLR线相继开通
1988 1990 1991 1992 1993 1994 1995
15 家商店和餐厅
7,000
13,000
产业人口
数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting
投资/开发 建设 招商
2009 2010
Canary Wharf 综合交通换乘站开始建设
•CWG在伦敦市中心的第一个项目Drapers Gardens完工，并租赁给了BlackRock。 •对巴克莱投资超过10万平米的租赁物业进行了调整，并承诺其租约至2032年。 •出售了5 Churchill Place，并完成了新邻近地块的收购 •壳牌石油租赁2万平米办公物业
配套/服务
4
案例研究
金丝雀码头地区的发展历程
发展/成熟 1996 1997 1998
伦敦新的金融商务区地位确立 花旗银行签订5.6万平米办公楼预租协议 英法峰会在Canary Wharf 召开 汇丰银行签订11万平米总部办公楼协议 •Jubilee线Canary Wharf 站开通 •DLR延长线开通 •Jubilee线延长线开通 •Clifford Chance 租用7万平米办公物业 •摩根斯坦利租用5万平米办公物业 •瑞信第一波士顿租用5万平米办公物业 •雷曼兄弟租用10万平米办公物业 •巴克莱租用10万平米伦敦总部办公物业 •1万平米Waitrose Food & Home 开业 •Canary Wharf的商业与餐饮营业至周日 •Jubilee线的运力将提升45% •新的景观大道，室内花园对外开放 Songbird Estates的子公司发出收购要约 19,000 80 家商店和餐厅 90 家商店和餐厅 Canary Wharf Group（CWG）上市
案例研究
金丝雀码头（Canary Wharf）概况
位于传统商务区之外
伦敦分为内外伦敦两大区域，总面积约1570平方公里。 内伦敦面积319平方公里，略大于北京四环内的面积。 伦敦传统的商务区集中于内伦敦核心区，集中分布于金融 城（City）、中城（Mid Town）和西区（West End）三 个区域。其中，金融城是最核心的商务区。 金丝雀码头位于港区（Docklands），是1980年代后新 兴的商务区，距离金融城约6公里。金丝雀码头的办公物 业总量占港区的约75%。
单位：万平米
100
50
0
-50
-100 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 West End Midtown City Docklands
1990-2010年伦敦主要商务区存量构成
34.9%
33.7%
33.7%
30.7%
30.8%
14.9%
14.4%
13.9%
13.9%
13.4%
46.6%
45.8%
45.8%
45.3%
45.5%
3.5% 1990
6.1% 1995 West End
6.6% 2000 Midtown City
10.1% 2005 Docklands
产业人口
数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting
配套/服务
6
案例研究
金丝雀码头的办公物业
近20年来在伦敦整体市场中的重要性稳定提高
1990-2010年伦敦主要商务区存量构成
2000 1800
金融城、中城、西区和港区4个区域集中了伦敦75%的办 公物业。4个区域的优质办公物业占全市的比例则更高。 作为一个发展相当成熟的世界城市，伦敦的办公物业市场 总量相对稳定。4个区域的办公物业总量由1990年的1370 万平米，增长至2010年的1800万平米，20年累计增长 32%，年均增幅约1.5%。 港区是20年来伦敦办公物业发展最迅速的区域，办公物业 面积从1990年的48万平米，增长至2010年的187万平米 ，增幅285%，年均增幅14%。 金融城和西区是伦敦办公物业最主要的分布区，但是由于 近20年的供应量小，其所占比例不同程度下降。港区由于 供应量最大，在伦敦全市市场的比例由1990年的3.5%增 长至2010年的10.3%。
港区的需求保持着比较稳定的状态。与其他区域相比，港 区的供需走势都相对平稳。
1990-2010年伦敦主要商务区办公楼需求构成
200
180
40%
36%
160 140 120 100 80 60 40 20
单位：万平米
32% 28% 24% 20% 16% 12% 8% 4% 0% 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 West End Midtown City Docklands 比例
港区办公物业在两次集中供应后出现过空置率较高的现象 。但是，空置率快速回归正常水平表明区域的需求支撑是 稳定的。
单位：英镑/平米/月
由于初期供应的集中放量，区域的空置率很高，因此租金 相对较低。在1997年区域的空置率回归到较为正常的水 平后，区域租金也出现了台阶式的提升。
在1997年之后，区域的租金和空置率均运行的比较稳定 。作为办公物业，稳定的租金和空置率和稳定增长的供给 与需求是维持区域健康发展的重要基础。
配套/服务
5
案例研究
金丝雀码头地区的发展历程
盈利/扩张 2005
运用租售结合的方式保证区域稳定且可持续的发展 •CWG宣布销售20 Canada Square 和15 Westferry Circus •CWG宣布销售17 Columbus Courtyard •Tower Hamlets同意投资North Quay的40万平米商业办公项目 •British Waterways将于CWG合作开发Wood Wharf •CWG获得Standard ISO14001认证 建立员工招募及培训中心
10.3% 2010
数据来源: DTZ Consulting
7
案例研究
金丝雀码头的办公物业
是近20年来伦敦重要而稳定的供需来源
1990-2010年伦敦主要商务区办公楼供应构成
150
伦敦办公物业的历史供应呈现明显周期性。越为成熟的市 场中，办公物业的供需与经济发展的相关性越高。 在过去的30年里，伦敦办公物业市场呈现明显周期性，每 10年出现一波供应高峰，如1990年代初期、2000年代初 期和2009年以后。 港区办公物业的供应十分稳定，在过去30年内没有出现过 负增长的情况。在每轮市场供应高峰时，港区也都体现出 强劲的增长。