金丝雀码头111案例分析
伦敦金丝雀码头
伦敦· 金丝雀码头
区位——
金丝雀码头位于伦敦东南方，规划面积 0.54平方公里 距离伦敦老城中心约5公里
伦敦
金丝雀码头
规划定位——
伦敦甚至是欧洲的新金融中心，为伦敦 在外汇交易、证券交易等方面成为世界的 中心提供一流的硬件设施 规划面积8.5平方公里
用地模式—— 以混合开发模式为主 主要功能—— 金融、商务办公
1
伦敦· 金丝雀码头
二期 五期 一期 五期 二期 一期 三期 四期
分期开发示意图
交通结合点辐射分析图
开发模式—— 共分5期进行开发，将交通结合点区及主 要干道沿线作为优先开发区域 以中心绿色轴线组织金丝雀码头区开放空 间 开发强度—— CBD区域容积率≈ 10
总平面图及规划轴线
2
ห้องสมุดไป่ตู้
《滨水项目案例分享》PPT课件
克拉码头
• 在普遍的商业建筑中， 建筑的墙体都强调运用 过渡色，一淡雅色为主。 而克拉码头那么反其道 而行之，用色极尽大山， 暖红色的墙体，配以草 绿色的门窗，粉色和天 蓝色的交织的墙面，充 满童趣
成。另有6栋物业处于在建成规划状态 ➢ 金丝雀码头的办公楼中一总部型客户为主，平均建筑面积
为5完平米，为了满足不同规模客户的需求，办公楼从1.3 万平米至11.5万平米不等，且呈明显档次 ➢ 其中，3万朋友以下的办公楼10栋，3至6万平米12栋，9 万以上6栋
办公设施与迁入的企业
以世界大型金融机构总部为主 金丝雀码头中50%的面积为整栋租赁，30%的 面积为大客户租赁，只有3栋。20%的面积为 散租 大型金融机构总部是金丝雀码头的核心客户， 巴克莱、瑞信、摩根大厦、汇丰的占用面积都 超过10万平米，加上摩根斯坦利和花旗，6个 大客户占用面积接近60万平米，相当于总面积 的约40% 规划在建工程仍以总部办公为主
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案列一：金丝雀码头
➢ 办公设施与迁入的企业 ➢ 以总部办公为主组成的建筑群 ➢ 金丝雀码头现有办公物业约139万平米，由28栋办公楼组
商业
以地下商业街为主， 为商务人群效劳 金丝雀的商业配套规 模不大，总面积 55000平米，由于商 务区居住人口不多.
英国伦敦金丝雀码头案例分析报告
英国伦敦金丝雀码头案例分析报告研究方案：一、研究背景和目的英国伦敦金丝雀码头是伦敦市重要的商业区和金融中心，也是英国最主要的地标之一。
随着金融业的发展，金丝雀码头区域近年来发生了许多重要的变化，例如大型商业建筑的兴建和改造，人口的增加等。
本研究的目的是分析金丝雀码头区域的案例，探讨这些变化对区域经济、环境和社会带来的影响，为解决实际问题提供有价值的参考。
二、研究方法1. 研究设计：本研究将采用案例分析方法，通过对金丝雀码头区域的详细调查和分析，以全面了解该区域的现状和变化。
2. 数据采集：a. 文献研究：收集金丝雀码头区域相关的历史资料、报告和研究成果，了解其发展历程和已有研究成果。
b. 实地调查：进行对金丝雀码头区域的实地考察和调查，采集相关的数据和信息。
c. 问卷调查：设计并发放调查问卷，了解居民和企业对金丝雀码头区域变化的看法和感受。
3. 数据分析：a. 描述性统计分析：对实地调查和问卷调查的数据进行汇总和描述性统计，了解金丝雀码头区域的一些基本情况和变化。
b. 案例分析：基于已有研究成果和实地调查数据，进行详细的案例分析，探讨金丝雀码头区域的经济、环境和社会影响，以及相关的问题和挑战。
c. 比较分析：将金丝雀码头区域与其他类似的国际金融中心进行比较，找出差异和相似之处，为解决实际问题提供参考。
方案实施情况：1. 文献研究：已收集并分析了金丝雀码头区域相关的历史资料、报告和研究成果，对金丝雀码头的发展历程和已有研究成果有了较为全面的了解。
2. 实地调查：已进行了对金丝雀码头区域的实地考察和调查，采集了大量的相关数据和信息，包括建筑物变化、人口变化、就业情况等方面的数据。
3. 问卷调查：已设计并发放了调查问卷，获取了居民和企业对金丝雀码头区域变化的看法和感受。
数据采集和分析：1. 描述性统计分析：对实地调查和问卷调查的数据进行汇总和描述性统计，得出金丝雀码头区域的一些基本情况和变化趋势。
2. 案例分析：a. 经济影响：通过对金丝雀码头区域的经济数据和相关调查资料的分析，探讨其对伦敦市和英国经济的影响，特别是在金融业和商业地产方面的角色和地位。
伦敦金丝雀码头区
伦敦金丝雀码头——城市设计之街区复兴案例一零建筑二班100336钱家文一、地理位置与地区资源金丝雀码头位于伦敦Dockland码头区的道格斯岛。
Dockland码头区位于东伦敦泰晤士河下游，整体呈带状沿河由西向东伸展。
狗岛的地形比较特殊，泰晤士河在此由北向南U型转弯，使其成为东、西、南三面环水的半岛。
位于其中心偏北的金丝雀码头在东、西两侧与泰晤士河直接相接。
因此它的水资源十分丰富，不仅用地内部有原码头的水面，东.西侧还有河水环绕。
在28.7hm²的总用地面积中，水面达10.12hm²，还有10.12hm²沿河用地。
二、码头区的历史与发展金丝雀码头拥有悠久的历史和辉煌的过去。
码头在英国人心目中具有浓重的历史感和认同感，生气教勃的码头区氛围是Dockland地区独特的历史文化要素。
在过去航空、陆运都不太发达的漫长年代，航海占据了交通往来的主要位置。
位于当时世界贸易集散地伦敦的金丝雀码头，水面上是大大小小的轮船在装卸，岸上则是车水马龙，机器声轰鸣鼎沸。
同时，港口的大量建设也带动了周边商业区、工业区乃至整个伦敦城市的发展，码头区成为组织港口活动的中心轴。
然而从上世纪60年代开始，由于大航运公司需要寻找更大、更有效的深水港口，老式码头也不适应新型的以集装箱为基础的交通运输方式，加上随着城市的现代化发展，码头区与伦敦中心市区的交通体系出现了分离，导致该地区走向衰落。
伦敦城市与码头区的历史演变1805年的伦敦港口1845年的伦敦港口1900年的伦敦港口昔日伦敦港口的繁荣战后伦敦港口的衰败三、功能分区进入上世纪80年代，因为码头区本身的经济发展需要，英国人开始关注码头区未来的发展。
伦敦码头区开发有限公司历时17年对近似废弃的旧码头区进行了成功的更新改建，其中金丝雀码头是金融、商业、商务区，作为整个地区的中心。
周边多为住宅区以解决伦敦不断增长的住房压力。
五、历史轴线金丝雀码头不仅拥有码头区的历史资源，而且位于伦敦城市发展的空间轴线上，这条空间轴线一端是伦敦塔桥，代表了伦敦的悠久历史，另一端是北格林威治的千禧穹庐，代表伦敦城市的新生。
15万金领挤在这么一个弹丸之地...金丝雀码头，究竟是怎样一种神奇的存在？
15万金领挤在这么一个弹丸之地...金丝雀码头，究竟是怎样一种神奇的存在？金丝雀码头，伦敦市中心向东4公里处，高楼耸立，是举世瞩目的世界级金融中心之一，与老金融城Bank 相望相守~在众多摩天大楼中，伫立着鼎鼎大名的银行总部，支部，商业巨头和一流媒体：汇丰银行，花旗银行，巴克莱银行，英格兰银行，渣打银行，加拿大皇家银行，瑞士信贷；摩根大通，摩根史坦利；每日电讯报，独立报，路透社，镜报等等......光员工就十五多万人。
今天要介绍的地方，是有伦敦“曼哈顿”之称的金丝雀码头（Canary Wharf ）。
跟高楼林立的纽约曼哈顿一样，这里有着三大高楼：第一加拿大广场One Canada Square（235.1米），汇丰银行塔（HSBC Tower）和花旗集团中心（Citi group Centre）。
别看这里现在风光无限，30多年前，这里还是个废弃的伦敦码头，早已没有了当年“不夜码头”的繁华景象。
回想1802-1939, 金丝雀码头地区曾是世界上最繁忙的港口之一。
然后随着产业革命的到来，1960年代以后港口业开始萎缩，1980泰晤士河上最后一个港口关闭标志着 Canary Wharf 1.0时代的结束。
好在撒切尔夫人执政时期，伦敦市政府成立了码头区开发公司，开始着手全面改造这一地区！1981年成立了伦敦港口发展公司，并于1982年辟出一片区域，以金丝雀码头为中心作为城市企业区。
当时，Credit Suisse First Boston的前主席 Michael von Clemm 考虑：想把金丝雀作为打造成一个 Back Office，在与G Ware Travelstead 商讨后，提出了将金丝雀打造成一个新商务中心的想法。
金丝雀2.0自此开始。
然而，计划受到了伦敦老金融城的强大打压...... 为了对抗金丝雀，老金融城修改了市政规划法，允许在火车站之上（Blackfriars），马路之上（Alban Gate）修建办公楼，其结果直接导致了当时的伦敦商业物业的供应多度，并且金丝雀的主体投资公司宣布破产......若干年后，随着产业复苏，对大面积商业物业需求的持续增长，并且伦敦政府为了迎接千禧年，决定在千禧年前完工Jubliee Line的延长线，并在金丝雀开设重要的一站，并入已有的湾区轻轨体系，将金丝雀的交通体系由线变网！一时间，市场对金丝雀的信心随之大升！2007年，金丝雀码头的 HSBC大厦，创纪录的以£11亿成交，震惊四海八荒......如果说老金融城代表着伦敦的过去，展现了伦敦古典厚重一面，金丝雀码头则代表着伦敦以及世界金融业的未来，展现了伦敦现代时尚的一面。
案例__金丝雀码头
大伦敦地区地图
伦敦主要商务区分布
King’s Cross Camden
Canary Wharf
Mid Town Paddington
City East City Docklands
Canary Wharf
West End Kensington
Southwark
数据来源: DTZ Consulting
XX城市XXXX项目
市场研究及策划顾问服务第X阶段报告
2011年X月
PRIVATE & CONFIDENTIAL www.dห้องสมุดไป่ตู้
目录
写字楼详细定位 公寓详细定位 酒店详细定位 商业详细定位 酒店对物业的提升作用 动态财务分析
4 38 72 80 94 108
PRIVATE & CONFIDENTIAL
1600 1400 1200 1000 800 600 400
单位：万平米
200 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 West End Midtown City Docklands
75,000
2006 2007 2008
•预售了20 Churchill Place 的租赁权益 •将15 Canada Square 预售给KPMG •巴克莱投资租用3万平米的办公物业 •Fitch Ratings租用3.2万平米办公物业作为总部 •雷曼兄弟介入管理 •GWC宣布，将为未来4年的租金风险提供保险 •Riverside South的土地以2.37亿英镑出售给了J.P.Morgan ， CWG将在此为其建设欧洲总部 CWG将建设新的Canary Wharf 综合交通换乘站 •4000平米的Cabot Place West 零售开业 •East London Business Place项目启动， 旨在帮助东伦敦和泰晤士河口地区的发展 以及当地的中小企业 93,000 6家餐饮在景观公园中开业 图例
伦敦金丝雀码头运营
伦敦金丝雀码头运营简介伦敦金丝雀码头（Canary Wharf）是伦敦东区的一个著名商务和金融中心，位于泰晤士河河畔。
它是一个现代化的、高度发达的区域，吸引着全球许多著名的金融机构和跨国公司。
本文将介绍金丝雀码头的运营情况，并探讨其对伦敦和全球经济的影响。
1. 金丝雀码头的背景金丝雀码头的发展始于20世纪80年代末。
当时，伦敦政府决定在这个东区地理位置优越的地方建立一个新的商务和金融中心，以促进城市经济的发展。
于是，废弃的金丝雀岛码头被改建成了如今的金丝雀码头。
2. 基础设施建设为了支持金丝雀码头的运营，伦敦市政府投入了大量资金和资源。
他们改善了交通网络，修建了地铁、火车站和公交站点。
此外，还建设了现代化的办公楼、购物中心、酒店和公共设施，以提供全面的服务。
3. 金融机构和公司伦敦金丝雀码头是许多著名的金融机构和跨国公司的总部所在地。
其中包括英国银行、渣打银行、汇丰银行等著名金融机构，以及众多国际公司如思科、摩根大通、汇源等。
这些机构和公司的入驻，极大地提升了金丝雀码头的商业氛围和影响力。
4. 社区发展金丝雀码头不仅仅是一个商务中心，也是一个拥有不同社区的城市区域。
在这里，人们可以找到餐馆、咖啡厅、健身中心等各种生活便利设施。
此外，还建有公园、运动场和艺术中心等公共空间，提供休闲和娱乐场所。
5. 娱乐和文化活动金丝雀码头举办了许多娱乐和文化活动，吸引了更多的游客和居民。
这些活动包括音乐会、艺术展览、街头表演等。
金丝雀码头也是伦敦的一个旅游景点之一，吸引了全球来访者的关注。
6. 经济影响金丝雀码头的运营对伦敦和全球经济都产生了巨大的影响。
作为一个重要的金融和商务中心，它吸引了众多国际机构和公司的投资和业务活动，直接促进了伦敦和英国的经济增长。
同时，金丝雀码头的繁荣也带动了周边地区的发展，提供了大量的就业机会。
结论伦敦金丝雀码头作为一个全球知名的商务和金融中心，在城市经济和社会发展中起到了至关重要的作用。
金丝雀码头案例
1999
2000
Canada Place购物中心开业
35,000
2001 2002 2003 2004
1万平米的锐步运动俱乐部开业
55,000 •9万平米的Jubilee广场开业 •区域的商店及餐饮已超过200家 图例 61,000
ห้องสมุดไป่ตู้投资/开发 建设 招商
产业人口
数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting
投资/开发 建设 招商
1987
•Daily Telegraph迁入 •Guardian 迁入
机场线和DLR线相继开通
1988 1990 1991 1992 1993 1994 1995
15 家商店和餐厅
7,000
13,000
产业人口
数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting
1970年代
1980-2000年代
2010年代
未来规划
200m
数据来源: DTZ Consulting
3
首都边缘区案例研究
金丝雀码头地区的发展历程以及企业迁入时间
起步/融资 1980-1981 1982-1985
完善投资结构、建设配套和基础设施、启动招商 港口区域逐渐衰落，为了的再发展，LDDC成立 •Isle of Dogs成为企业特区 •在Canary Wharf建造100万平米办公综合体的规划提出 •Olympia & York接手开发 •Canary Wharf开发协议签署 •Newham Compact 签订 •Canary Wharf地区122万平米发展规划被批准 Canary Wharf的建设开始 One Canada Square 的“金字塔”屋顶建成 第一个租户(State Street)迁入Canary Wharf Olympia & York Canary Wharf 公司接手管理 Olympia & York Canary Wharf 公司退出管理 •27 家商店和餐厅 •DLR线开始夜间服务 •Canary Wharf 出售给了国际财团，主要投资人包括Paul Reichmann、Franklin Mutual Series Fund、HRH Prince Al Waleed Jubilee延长线开工建设 10,200 •42 家商店和餐厅 •DLR线开始周末服务 图例
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城市规划案例分析
————金丝雀码头
金丝雀码头是英国首都伦敦一个重要的金融区和购物区，坐落于伦敦道格斯岛（Isle of Dogs，又译“狗岛”）的陶尔哈姆莱茨区（Tower Hamlets），位于古老的西印度码头（West India
Docks）和多克兰区（Docklands）。
金丝雀码头位于伦敦多克兰地区
西印度码头的中心。
在过去航空、陆运
都不太发达的漫长年代，航海占据了交
通往来的主要位置。
英国港口曾经是世
界贸易的集散地。
金丝雀码头就是伦敦
出色的码头。
然而在上世纪60年代，由
于海运事业的萎缩或者航运公司需要寻
找更大、更有效的深了18个月内建成
7.5座高楼这一伦敦建筑业的奇迹。
水港口，伦敦的原有港口码头有些就衰落下
地理位置
去，直至关闭。
金丝雀这个22平方公里的码头就是其中的一个。
到1980年，码头已经停止了运营，彻底废弃了。
80年代中期也就是撒切尔夫人执政时期。
伦敦市政府成立了码头区开发公司，开始全面改造这一地区。
一家加拿大开发公司包下这块地盘，把这里建成了金融区。
开发商在这里创造
金丝雀码头改造的定位是与伦敦金融城相配合构筑双CBD模式，为金融中心提供办公空间；提供现代化公共活动设施；使有限的土地与建筑发挥高使用效
益；创造一个轻松、健康、吸引人
的环境，确保住宅及社会服务设施
齐全以吸引人们来该地区工作、居
住和参观游览。
由于伦顿金融城空间有限，
为保持伦敦城世界金融中心的地位，在码头区建立大型的新区，可满足现代商务发展的空间需求，建设新的基础设施，土地更便宜且大多数是空旷的，不受历史风貌保护规定的“制约”，使其具有更大的吸引力。
伦敦多CBD模式较好地解决了发展和保护之间的矛盾，确保伦敦商务面积扩大的同时伦敦城中心区内独特的历史风貌不受破坏，注重两者的功能地位互补效应的发挥。
大量金融和商业服务机构对写字
楼面积和品质的需求不断增大，媒体、
电信和IT业的大扩张也进一步刺激了
对写字楼的需求。
在金丝雀码头众多的
摩天大楼中，许多银行的总部、分部和
商业巨头的总公司——汇丰银行、花旗
银行、巴克莱银行以及英格兰银行、渣
打银行、罗斯恰尔兹贴现公司、摩根大
通，以及每日电讯、独立报、路透社和
镜报等就在这里落户，仅员工就有8万之众。
金丝雀码头不光是有金融、商业、出版行业，教育领域也插进来了。
如伦敦城市
大学就在这里抢占了一块地盘，并
传道授业。
而与之配套的服务行业
更是涌了进来，如国际知名品牌四
季酒店、万豪酒店、弗雷泽宫酒店
以及宜必思酒店，还有形形色色相
当多的酒吧和小餐馆。
前卫现代的
建筑群落也打造出一个购物的天
堂，从商业街购物中心到设计师品
牌店在这里也不胜枚举。
这里还定
期举办丰富多彩的活动和展览以及非同凡响的公共艺术展，丰富了这里的环境与人们的生活。
所以，在这里，你的一切需求都能得到满足。
这里已经成为了一个全新的世界。
当金丝雀码头聚集了越来越多的人后，交通自然成为了一个重要的问题。
不过，这个问题英国当局早就考虑到了。
这里修起了地铁站，把伦敦引以为豪的
多条地下交通线引到了这里，又从这里
引向城市的四面八方。
有一条地面的轻
轨线也在高楼间穿行，让人们在解决交
通问题的同时，又浏览车外别致的城市
风光。
至于公路与街道，被那大大小小
长长短短高高低低的桥梁连接起来，上
面是来往如梭的大车和小车。
泰晤士河
上，仍然被船涌起一波一波的浪，那是装扮豪华的客轮和游轮停靠这里又驶向远方。
金丝雀码头从设计空间上看有以下特点：1.高层高密度组团布局；围绕数
个广场和港池形成的结构性开
放空间组织，港池均宽50米；
同时空间的竖向落差大、限定
感强烈。
2.空间竖向分层：水
平面以下为地铁、停车；一层
（半下沉空间）的城市交通、
通勤和运货车辆和商业二层
（抬高的主地基平面），巴士、
访客车辆、步行廊道三层轻轨线路和抬高花园广场；广场和轨道车站作
为综合、转换组织各层面的节点。
这样做有
效的解决了综合体交通拥堵的问题，能聚集
更多的人气。
从整体空间与周边城区相结合来看：
金丝雀码头向西指向伦敦老金融城、向东指
向千禧穹顶形成一条轴线,肌理方正。
建筑体量：主要建筑为中高层，形态
规整；包含三栋超高层建筑，强调主轴和对称，周边保持对地标建筑的视廊, 整体建筑风貌方面：协调的现代风格建筑，统一使用浅色的玻璃和石材, 局部细节富有代表性的造型感。
该码头开放空间形
式包括：集中型的街心
花园、广场；线形的滨水
步道、步行街、林间小路。
空间塑造方式：
集中形滨水空间——以
建筑界面严格限定，用硬
质喷水池或绿坡园林组
织空间
线形滨水空间——高层
退后形成的连续的骑楼，与港池相配合成人性化的边界空间，局部放大结合休闲设施成为停驻点。
公共空间分布图
在城市交通方面只要有两条大运量轨道交通：
环绕城市内圈的地铁（红线），位于水面以下；
联通老CBD和码头区开发区的东西向轻轨，以及贯穿狗岛的南北向支线，位于地面上空7.5米处。
静态交通方面：
地下三层6500个停车位。
地面交通：
多层的步行空间；
地面公交巴士。
便利的交通、宽敞的公共空间和
充足的停车位能带来更多的经济
效益与任梦的满足感。
交通流线。