2016伦敦金丝雀码头案例分析报告
2016伦敦金丝雀码头案例分析报告汇总
建设成本。 对投资成本予以补贴。
企业特区的优惠政策是有时间限制的，比较典型的是 在10年左右。
金丝雀码头案例研究
CANARY WHARF
9-项目发展中的重要因素
CANARY WHARF
4-办公物业
平均单栋建筑面积5万平米，50%的面积为整栋租赁，30%的面积为大客户租赁
金丝雀码头现有办公物业约148.6万平米,37栋楼。 单栋物业体量：金丝雀码头的办公楼定位以总部型客户为主，平均单栋建筑面积约5万平米，为了满足丌同规模客户的需求，
办公楼面积从1.3万平米到11.5万平米丌等，丏呈明显的档次差异，很好的兼顾了各类型的企业，办公楼总体出租率一直保持 在较高水平。其中，可获悉的单栋体量是3万平米以下办公楼10栋，3至6万平米12栋，9万平米以上的6栋。 租赁模式：金丝雀码头中50%的面积为整栋租赁，30%的面积为大客户租赁，20%的面积为散租。
33,000
65,000 54,000
伦敦就业岗位变化
+121,000
在2000至2009约十年间，伦敦整体增加了 12.1万个就业岗位。其中金丝雀码头所在的陶 尔哈姆莱茨区（Tower Hamlets）是就业岗 位增长最快的区。
9-项目对周边区域城市更新的影响
2014年，金丝雀码头开始了它的东扩计划，这也是自2008年金融危机后的首个扩张计划，2015年年底，金丝雀码 头集团获得了WOOD WHARF项目总体规划斱案许可，将在该地块建设30栋大厦，至少3100套住宅。除了金丝雀码 头集团开发的新区楼盘之外，位于狗岛（isle of dog)的其他已经待规划待建的大型楼盘超过20多个，总规划住宅量 1万套
伦敦金丝雀码头
伦敦· 金丝雀码头
区位——
金丝雀码头位于伦敦东南方，规划面积 0.54平方公里 距离伦敦老城中心约5公里
伦敦
金丝雀码头
规划定位——
伦敦甚至是欧洲的新金融中心，为伦敦 在外汇交易、证券交易等方面成为世界的 中心提供一流的硬件设施 规划面积8.5平方公里
用地模式—— 以混合开发模式为主 主要功能—— 金融、商务办公
1
伦敦· 金丝雀码头
二期 五期 一期 五期 二期 一期 三期 四期
分期开发示意图
交通结合点辐射分析图
开发模式—— 共分5期进行开发，将交通结合点区及主 要干道沿线作为优先开发区域 以中心绿色轴线组织金丝雀码头区开放空 间 开发强度—— CBD区域容积率≈ 10
总平面图及规划轴线
2
ห้องสมุดไป่ตู้
金丝雀码头城市设计
金丝雀பைடு நூலகம்头自然资源整合
沿水系带状布置两岸骑楼建筑
金融大楼 沿滨水带经营的酒吧和咖啡厅
金丝雀码头历史资源整合
融入历史的象征性空间 金丝雀码头不仅拥有码头区的历史 资源，而且恰好位于伦敦城市发展的空 间轴线上。这条空间轴线的一端是伦敦 塔桥，代表了伦敦的悠久历史，另一端 是建于北格林威治的千禧穹庐，代表伦 敦城市的新生。城市设计在空间布局中 整合了以上两个历史要素，使金丝雀码 头不但成为码头区复兴的象征性空间，
金丝雀码头三维交通设计
立体化步行与轨道交通
用地内三维分层的交通系统
金丝雀码头三维交通设计
南侧步行桥
北侧步行桥
金丝雀码头自然资源整合
重塑水系 城市设计保留了总体的水系， 并将水系和空间布局重新整合， 在强化用地自然环境的特征的同 时创造新的特色。城市设计重新 利用水系，结合整体的空间布局 进行填埋和开挖，或将原有水面 填埋成为建筑用地，并通过城市 设计使填埋后的用地成为结构性 的开放空间，增强空间布局的整 体性；或将原来的用地开挖引入 水系，并通过城市设计使引入的 水系和重要的空间节点整合起来， 最终使水系和空间有机地融为一 体。
敦塔桥和千禧穹庐。城市设计将三栋超高层建筑呈三角形对称布置在空间轴线上，其中 最高的Canada广场1号布置在轴线的中心，为北格林威治轴线添加了新的视觉焦点，
金丝雀码头地面空间和建筑形态设计
城市设计的空间布局以大型的结构 性开放空间作为整体形态的构架，并以 轴线组织开放空间。结构性的开放空间 有两个，即贯穿用地东西轴线开放空间 和Jubilee地铁站上的公共广场。最西 端的West Ferry环岛广场是连接金丝 雀码头的道路系统和城市道路的立交环 岛，；林荫大道尽端的Cabot广场和中 部的Canada广场为长方形绿化广场， 以小广场联系不同标高的滨水空间，最 东端是半圆形的church滨水立体化广 场，连接三个标高的滨水空间、步行交 通和车行交通。东向的对景是千禧穹庐
策划-英国金丝雀码头商业案例
数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting
首都边缘区案例研究
金丝雀码头地区的发展历程
盈利/ 盈利/扩张 2005
运用租售结合的方式保证区域稳定且可持续的发展 •CWG宣布销售20 Canada Square 和15 Westferry Circus •CWG宣布销售17 Columbus Courtyard •Tower Hamlets同意投资North Quay的40万平米商业办公项目 •British Waterways将于CWG合作开发Wood Wharf •CWG获得Standard ISO14001认证 建立员工招募及培训中心
75,000
2006 2007 2008
•预售了20 Churchill Place 的租赁权益 •将15 Canada Square 预售给KPMG •巴克莱投资租用3万平米的办公物业 •Fitch Ratings租用3.2万平米办公物业作为总部 •雷曼兄弟介入管理 •GWC宣布，将为未来4年的租金风险提供保险 •Riverside South的土地以2.37亿英镑出售给了J.P.Morgan ， CWG将在此为其建设欧洲总部 CWG将建设新的Canary Wharf 综合交通换乘站 •4000平米的Cabot Place West 零售开业 •East London Business Place项目启动， 旨在帮助东伦敦和泰晤士河口地区的发展 以及当地的中小企业 93,000 6家餐饮在景观公园中开业 图例
7,000
13,000
首都边缘区案例研究
金丝雀码头地区的发展历程
发展/ 发展/成熟 1996 1997 1998 1999
伦敦新的金融商务区地位确立 花旗银行签订5.6万平米办公楼预租协议 英法峰会在Canary Wharf 召开 汇丰银行签订11万平米总部办公楼协议 •Jubilee线Canary Wharf 站开通 •DLR延长线开通 •Jubilee线延长线开通 •Clifford Chance 租用7万平米办公物业 •摩根斯坦利租用5万平米办公物业 •瑞信第一波士顿租用5万平米办公物业 •雷曼兄弟租用10万平米办公物业 •巴克莱租用10万平米伦敦总部办公物业 •1万平米Waitrose Food & Home 开业 •Canary Wharf的商业与餐饮营业至周日 •Jubilee线的运力将提升45% •新的景观大道，室内花园对外开放 Songbird Estates的子公司发出收购要约 19,000 80 家商店和餐厅 90 家商店和餐厅 Canary Wharf Group（CWG）上市
英国伦敦金丝雀码头案例分析报告
英国伦敦金丝雀码头案例分析报告研究方案：一、研究背景和目的英国伦敦金丝雀码头是伦敦市重要的商业区和金融中心，也是英国最主要的地标之一。
随着金融业的发展，金丝雀码头区域近年来发生了许多重要的变化，例如大型商业建筑的兴建和改造，人口的增加等。
本研究的目的是分析金丝雀码头区域的案例，探讨这些变化对区域经济、环境和社会带来的影响，为解决实际问题提供有价值的参考。
二、研究方法1. 研究设计：本研究将采用案例分析方法，通过对金丝雀码头区域的详细调查和分析，以全面了解该区域的现状和变化。
2. 数据采集：a. 文献研究：收集金丝雀码头区域相关的历史资料、报告和研究成果，了解其发展历程和已有研究成果。
b. 实地调查：进行对金丝雀码头区域的实地考察和调查，采集相关的数据和信息。
c. 问卷调查：设计并发放调查问卷，了解居民和企业对金丝雀码头区域变化的看法和感受。
3. 数据分析：a. 描述性统计分析：对实地调查和问卷调查的数据进行汇总和描述性统计，了解金丝雀码头区域的一些基本情况和变化。
b. 案例分析：基于已有研究成果和实地调查数据，进行详细的案例分析，探讨金丝雀码头区域的经济、环境和社会影响，以及相关的问题和挑战。
c. 比较分析：将金丝雀码头区域与其他类似的国际金融中心进行比较，找出差异和相似之处，为解决实际问题提供参考。
方案实施情况：1. 文献研究：已收集并分析了金丝雀码头区域相关的历史资料、报告和研究成果，对金丝雀码头的发展历程和已有研究成果有了较为全面的了解。
2. 实地调查：已进行了对金丝雀码头区域的实地考察和调查，采集了大量的相关数据和信息，包括建筑物变化、人口变化、就业情况等方面的数据。
3. 问卷调查：已设计并发放了调查问卷，获取了居民和企业对金丝雀码头区域变化的看法和感受。
数据采集和分析：1. 描述性统计分析：对实地调查和问卷调查的数据进行汇总和描述性统计，得出金丝雀码头区域的一些基本情况和变化趋势。
2. 案例分析：a. 经济影响：通过对金丝雀码头区域的经济数据和相关调查资料的分析，探讨其对伦敦市和英国经济的影响，特别是在金融业和商业地产方面的角色和地位。
伦敦金丝雀码头区
伦敦金丝雀码头——城市设计之街区复兴案例一零建筑二班100336钱家文一、地理位置与地区资源金丝雀码头位于伦敦Dockland码头区的道格斯岛。
Dockland码头区位于东伦敦泰晤士河下游，整体呈带状沿河由西向东伸展。
狗岛的地形比较特殊，泰晤士河在此由北向南U型转弯，使其成为东、西、南三面环水的半岛。
位于其中心偏北的金丝雀码头在东、西两侧与泰晤士河直接相接。
因此它的水资源十分丰富，不仅用地内部有原码头的水面，东.西侧还有河水环绕。
在28.7hm²的总用地面积中，水面达10.12hm²，还有10.12hm²沿河用地。
二、码头区的历史与发展金丝雀码头拥有悠久的历史和辉煌的过去。
码头在英国人心目中具有浓重的历史感和认同感，生气教勃的码头区氛围是Dockland地区独特的历史文化要素。
在过去航空、陆运都不太发达的漫长年代，航海占据了交通往来的主要位置。
位于当时世界贸易集散地伦敦的金丝雀码头，水面上是大大小小的轮船在装卸，岸上则是车水马龙，机器声轰鸣鼎沸。
同时，港口的大量建设也带动了周边商业区、工业区乃至整个伦敦城市的发展，码头区成为组织港口活动的中心轴。
然而从上世纪60年代开始，由于大航运公司需要寻找更大、更有效的深水港口，老式码头也不适应新型的以集装箱为基础的交通运输方式，加上随着城市的现代化发展，码头区与伦敦中心市区的交通体系出现了分离，导致该地区走向衰落。
伦敦城市与码头区的历史演变1805年的伦敦港口1845年的伦敦港口1900年的伦敦港口昔日伦敦港口的繁荣战后伦敦港口的衰败三、功能分区进入上世纪80年代，因为码头区本身的经济发展需要，英国人开始关注码头区未来的发展。
伦敦码头区开发有限公司历时17年对近似废弃的旧码头区进行了成功的更新改建，其中金丝雀码头是金融、商业、商务区，作为整个地区的中心。
周边多为住宅区以解决伦敦不断增长的住房压力。
五、历史轴线金丝雀码头不仅拥有码头区的历史资源，而且位于伦敦城市发展的空间轴线上，这条空间轴线一端是伦敦塔桥，代表了伦敦的悠久历史，另一端是北格林威治的千禧穹庐，代表伦敦城市的新生。
15万金领挤在这么一个弹丸之地...金丝雀码头，究竟是怎样一种神奇的存在？
15万金领挤在这么一个弹丸之地...金丝雀码头，究竟是怎样一种神奇的存在？金丝雀码头，伦敦市中心向东4公里处，高楼耸立，是举世瞩目的世界级金融中心之一，与老金融城Bank 相望相守~在众多摩天大楼中，伫立着鼎鼎大名的银行总部，支部，商业巨头和一流媒体：汇丰银行，花旗银行，巴克莱银行，英格兰银行，渣打银行，加拿大皇家银行，瑞士信贷；摩根大通，摩根史坦利；每日电讯报，独立报，路透社，镜报等等......光员工就十五多万人。
今天要介绍的地方，是有伦敦“曼哈顿”之称的金丝雀码头（Canary Wharf ）。
跟高楼林立的纽约曼哈顿一样，这里有着三大高楼：第一加拿大广场One Canada Square（235.1米），汇丰银行塔（HSBC Tower）和花旗集团中心（Citi group Centre）。
别看这里现在风光无限，30多年前，这里还是个废弃的伦敦码头，早已没有了当年“不夜码头”的繁华景象。
回想1802-1939, 金丝雀码头地区曾是世界上最繁忙的港口之一。
然后随着产业革命的到来，1960年代以后港口业开始萎缩，1980泰晤士河上最后一个港口关闭标志着 Canary Wharf 1.0时代的结束。
好在撒切尔夫人执政时期，伦敦市政府成立了码头区开发公司，开始着手全面改造这一地区！1981年成立了伦敦港口发展公司，并于1982年辟出一片区域，以金丝雀码头为中心作为城市企业区。
当时，Credit Suisse First Boston的前主席 Michael von Clemm 考虑：想把金丝雀作为打造成一个 Back Office，在与G Ware Travelstead 商讨后，提出了将金丝雀打造成一个新商务中心的想法。
金丝雀2.0自此开始。
然而，计划受到了伦敦老金融城的强大打压...... 为了对抗金丝雀，老金融城修改了市政规划法，允许在火车站之上（Blackfriars），马路之上（Alban Gate）修建办公楼，其结果直接导致了当时的伦敦商业物业的供应多度，并且金丝雀的主体投资公司宣布破产......若干年后，随着产业复苏，对大面积商业物业需求的持续增长，并且伦敦政府为了迎接千禧年，决定在千禧年前完工Jubliee Line的延长线，并在金丝雀开设重要的一站，并入已有的湾区轻轨体系，将金丝雀的交通体系由线变网！一时间，市场对金丝雀的信心随之大升！2007年，金丝雀码头的 HSBC大厦，创纪录的以£11亿成交，震惊四海八荒......如果说老金融城代表着伦敦的过去，展现了伦敦古典厚重一面，金丝雀码头则代表着伦敦以及世界金融业的未来，展现了伦敦现代时尚的一面。
伦敦金丝雀码头运营
伦敦金丝雀码头运营简介伦敦金丝雀码头（Canary Wharf）是伦敦东区的一个著名商务和金融中心，位于泰晤士河河畔。
它是一个现代化的、高度发达的区域，吸引着全球许多著名的金融机构和跨国公司。
本文将介绍金丝雀码头的运营情况，并探讨其对伦敦和全球经济的影响。
1. 金丝雀码头的背景金丝雀码头的发展始于20世纪80年代末。
当时，伦敦政府决定在这个东区地理位置优越的地方建立一个新的商务和金融中心，以促进城市经济的发展。
于是，废弃的金丝雀岛码头被改建成了如今的金丝雀码头。
2. 基础设施建设为了支持金丝雀码头的运营，伦敦市政府投入了大量资金和资源。
他们改善了交通网络，修建了地铁、火车站和公交站点。
此外，还建设了现代化的办公楼、购物中心、酒店和公共设施，以提供全面的服务。
3. 金融机构和公司伦敦金丝雀码头是许多著名的金融机构和跨国公司的总部所在地。
其中包括英国银行、渣打银行、汇丰银行等著名金融机构，以及众多国际公司如思科、摩根大通、汇源等。
这些机构和公司的入驻，极大地提升了金丝雀码头的商业氛围和影响力。
4. 社区发展金丝雀码头不仅仅是一个商务中心，也是一个拥有不同社区的城市区域。
在这里，人们可以找到餐馆、咖啡厅、健身中心等各种生活便利设施。
此外，还建有公园、运动场和艺术中心等公共空间，提供休闲和娱乐场所。
5. 娱乐和文化活动金丝雀码头举办了许多娱乐和文化活动，吸引了更多的游客和居民。
这些活动包括音乐会、艺术展览、街头表演等。
金丝雀码头也是伦敦的一个旅游景点之一，吸引了全球来访者的关注。
6. 经济影响金丝雀码头的运营对伦敦和全球经济都产生了巨大的影响。
作为一个重要的金融和商务中心，它吸引了众多国际机构和公司的投资和业务活动，直接促进了伦敦和英国的经济增长。
同时，金丝雀码头的繁荣也带动了周边地区的发展，提供了大量的就业机会。
结论伦敦金丝雀码头作为一个全球知名的商务和金融中心，在城市经济和社会发展中起到了至关重要的作用。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
伦敦金丝雀码头案例
附件-金丝雀码头案例研究
CANARY WHARF
LONDON, UK
金丝雀码头案例研究
CANARY WHARF
1-区位
距离传统商务区约6公里，是1980年代后新兴的商务区
传统商务区
金丝雀码头位于港区（Docklands），是 980年代后新关的商务区，距离金融城约6公 1 里。金丝雀码头的办公物业总量占港区的约 5%，丏金丝雀码头在东、西两侧不泰晤士河直 7 接相接。
项目开发商和股东为Olympia & York 公司，著名投行摩根斯坦利已成为其重 要的联合股东伙伴。
预计开业商业，在crossrail车站
项目规划是一个集写字楼、商业、会 议宴会中心、休闲娱乐、广场公园、及 轨道交通等于一体的面积超 过230万㎡（含规划中物业及非核心区 规划扩展范围物业），首期于1991年落 成， 是政府意图不市场力量共同运作下 再开发的结果。
金丝雀码头
伦敦主要商务区分布
King’s Cross
Camden
Docklands
Mid Town Paddington Southwark City East City
West End
Canary Wharf
Kensington
金丝雀码头案例研究
CANARY WHARF
2-物业配比
规划总建筑面积超过230万，其中办公物业占据绝对主导地位
占地面积： 约 39.25万平米，其中公园及广场占地约13万平米 截止目前，主要物业开发体量： 办公面积：约148.6万平米 现有商业面积（含规划）：约 7.85万平米（含地面约1.1万斱预计在crossrail车站
开业的商业）
金丝雀码头案例研究
CANARY WHARF
3-发展历史
发展到第三期后，轨道交通建设形成的优越交通条件及相关税收政策优惠，促进 了金融中心的形成
逐渐转型成为伦敦重要的国际金融中心。