英国伦敦码头区改造案例研究
2016伦敦金丝雀码头案例分析报告汇总
建设成本。 对投资成本予以补贴。
企业特区的优惠政策是有时间限制的，比较典型的是 在10年左右。
金丝雀码头案例研究
CANARY WHARF
9-项目发展中的重要因素
CANARY WHARF
4-办公物业
平均单栋建筑面积5万平米，50%的面积为整栋租赁，30%的面积为大客户租赁
金丝雀码头现有办公物业约148.6万平米,37栋楼。 单栋物业体量：金丝雀码头的办公楼定位以总部型客户为主，平均单栋建筑面积约5万平米，为了满足丌同规模客户的需求，
办公楼面积从1.3万平米到11.5万平米丌等，丏呈明显的档次差异，很好的兼顾了各类型的企业，办公楼总体出租率一直保持 在较高水平。其中，可获悉的单栋体量是3万平米以下办公楼10栋，3至6万平米12栋，9万平米以上的6栋。 租赁模式：金丝雀码头中50%的面积为整栋租赁，30%的面积为大客户租赁，20%的面积为散租。
33,000
65,000 54,000
伦敦就业岗位变化
+121,000
在2000至2009约十年间，伦敦整体增加了 12.1万个就业岗位。其中金丝雀码头所在的陶 尔哈姆莱茨区（Tower Hamlets）是就业岗 位增长最快的区。
9-项目对周边区域城市更新的影响
2014年，金丝雀码头开始了它的东扩计划，这也是自2008年金融危机后的首个扩张计划，2015年年底，金丝雀码 头集团获得了WOOD WHARF项目总体规划斱案许可，将在该地块建设30栋大厦，至少3100套住宅。除了金丝雀码 头集团开发的新区楼盘之外，位于狗岛（isle of dog)的其他已经待规划待建的大型楼盘超过20多个，总规划住宅量 1万套
策划-英国金丝雀码头商业案例
数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting
首都边缘区案例研究
金丝雀码头地区的发展历程
盈利/ 盈利/扩张 2005
运用租售结合的方式保证区域稳定且可持续的发展 •CWG宣布销售20 Canada Square 和15 Westferry Circus •CWG宣布销售17 Columbus Courtyard •Tower Hamlets同意投资North Quay的40万平米商业办公项目 •British Waterways将于CWG合作开发Wood Wharf •CWG获得Standard ISO14001认证 建立员工招募及培训中心
75,000
2006 2007 2008
•预售了20 Churchill Place 的租赁权益 •将15 Canada Square 预售给KPMG •巴克莱投资租用3万平米的办公物业 •Fitch Ratings租用3.2万平米办公物业作为总部 •雷曼兄弟介入管理 •GWC宣布，将为未来4年的租金风险提供保险 •Riverside South的土地以2.37亿英镑出售给了J.P.Morgan ， CWG将在此为其建设欧洲总部 CWG将建设新的Canary Wharf 综合交通换乘站 •4000平米的Cabot Place West 零售开业 •East London Business Place项目启动， 旨在帮助东伦敦和泰晤士河口地区的发展 以及当地的中小企业 93,000 6家餐饮在景观公园中开业 图例
7,000
13,000
首都边缘区案例研究
金丝雀码头地区的发展历程
发展/ 发展/成熟 1996 1997 1998 1999
伦敦新的金融商务区地位确立 花旗银行签订5.6万平米办公楼预租协议 英法峰会在Canary Wharf 召开 汇丰银行签订11万平米总部办公楼协议 •Jubilee线Canary Wharf 站开通 •DLR延长线开通 •Jubilee线延长线开通 •Clifford Chance 租用7万平米办公物业 •摩根斯坦利租用5万平米办公物业 •瑞信第一波士顿租用5万平米办公物业 •雷曼兄弟租用10万平米办公物业 •巴克莱租用10万平米伦敦总部办公物业 •1万平米Waitrose Food & Home 开业 •Canary Wharf的商业与餐饮营业至周日 •Jubilee线的运力将提升45% •新的景观大道，室内花园对外开放 Songbird Estates的子公司发出收购要约 19,000 80 家商店和餐厅 90 家商店和餐厅 Canary Wharf Group（CWG）上市
伦敦道克兰码头旧工业区的更新实践
伦敦道克兰城市更新实践19世纪的伦敦道克兰地区到处是一片生机勃勃的景象，然而从1960年代起，道克兰地区开始逐渐衰落，由此引发了一系列的经济与社会问题。
为消除这种衰落现象，该地区于1980年代初成立了伦敦道克兰开发公司，该公司于1998年完成其使命，使道克兰恢复了昔日的繁荣景象。
公司从建立到退出，17年来相关措施的实施正是英国20年关于城市更新政策变化的一个缩影。
如今中国的有些城市也正面临着诸如道克兰地区所呈现出的从繁荣—衰退—再到繁荣的这样一个发展历程，因此对伦敦道克兰城市更新的研究将对中国的城市更新具有借鉴和指导意义。
一 伦敦道克兰城市更新的历程19世纪的道克兰地区曾经是世界上最为繁忙、最为重要的港口之一。
该地区享有一种以传统港口活动(包括船舶修理，食物加工，抵押和分配)的发展与繁荣为基础的独特的经济生活方式。
工业发展依赖烟草、木材和毛皮等进口原材料。
1930年代中期，道克兰的发展达到了顶峰，每年买卖货物3500万吨，约有10万人从事与港口相关的工作，其中3万人直接受雇于港口。
此后，由于港口工作需要大量复杂的技术、贸易和管理人才，而道克兰不能予以满足，港口开始从辉煌走向衰落。
1960—1970年代，道克兰的衰落开始加剧，如落后的交通通达度、被严重破坏的环境、大量人口失业、住房条件恶劣、基础设施落后。
这一切都表明道克兰城市更新的任务是非常艰巨的。
从1960年代以后，人们开始关注港口未来的发展，关注港口的关闭对道克兰地区未来社会和经济发展的影响。
但人们对于如何解决这些问题一直未能达成一致意见。
1960—1970年代，人们开始研究、探讨有关道克兰的未来。
但提出来的相关计划与建议都没能提供具体贯彻的策略。
由于当地权力机关及其他部门没有赢得公众的同意，而且对普遍的市场环境考虑不周，因此他们提出的计划不具有现实意义。
特别是在1970年代，道克兰的衰退导致企业关门停业、缺乏投资，衰退开始加剧。
政府于1977年7月出台的白皮书，显示内城问题越来越受到政府的关注，但长期看来，由于缺乏财政资金，一些有利于城市更新的重大项目实施起来较为困难。
英国伦敦金丝雀码头案例分析报告
英国伦敦金丝雀码头案例分析报告研究方案：一、研究背景和目的英国伦敦金丝雀码头是伦敦市重要的商业区和金融中心，也是英国最主要的地标之一。
随着金融业的发展，金丝雀码头区域近年来发生了许多重要的变化，例如大型商业建筑的兴建和改造，人口的增加等。
本研究的目的是分析金丝雀码头区域的案例，探讨这些变化对区域经济、环境和社会带来的影响，为解决实际问题提供有价值的参考。
二、研究方法1. 研究设计：本研究将采用案例分析方法，通过对金丝雀码头区域的详细调查和分析，以全面了解该区域的现状和变化。
2. 数据采集：a. 文献研究：收集金丝雀码头区域相关的历史资料、报告和研究成果，了解其发展历程和已有研究成果。
b. 实地调查：进行对金丝雀码头区域的实地考察和调查，采集相关的数据和信息。
c. 问卷调查：设计并发放调查问卷，了解居民和企业对金丝雀码头区域变化的看法和感受。
3. 数据分析：a. 描述性统计分析：对实地调查和问卷调查的数据进行汇总和描述性统计，了解金丝雀码头区域的一些基本情况和变化。
b. 案例分析：基于已有研究成果和实地调查数据，进行详细的案例分析，探讨金丝雀码头区域的经济、环境和社会影响，以及相关的问题和挑战。
c. 比较分析：将金丝雀码头区域与其他类似的国际金融中心进行比较，找出差异和相似之处，为解决实际问题提供参考。
方案实施情况：1. 文献研究：已收集并分析了金丝雀码头区域相关的历史资料、报告和研究成果，对金丝雀码头的发展历程和已有研究成果有了较为全面的了解。
2. 实地调查：已进行了对金丝雀码头区域的实地考察和调查，采集了大量的相关数据和信息，包括建筑物变化、人口变化、就业情况等方面的数据。
3. 问卷调查：已设计并发放了调查问卷，获取了居民和企业对金丝雀码头区域变化的看法和感受。
数据采集和分析：1. 描述性统计分析：对实地调查和问卷调查的数据进行汇总和描述性统计，得出金丝雀码头区域的一些基本情况和变化趋势。
2. 案例分析：a. 经济影响：通过对金丝雀码头区域的经济数据和相关调查资料的分析，探讨其对伦敦市和英国经济的影响，特别是在金融业和商业地产方面的角色和地位。
伦敦金丝雀码头区
伦敦金丝雀码头——城市设计之街区复兴案例一零建筑二班100336钱家文一、地理位置与地区资源金丝雀码头位于伦敦Dockland码头区的道格斯岛。
Dockland码头区位于东伦敦泰晤士河下游，整体呈带状沿河由西向东伸展。
狗岛的地形比较特殊，泰晤士河在此由北向南U型转弯，使其成为东、西、南三面环水的半岛。
位于其中心偏北的金丝雀码头在东、西两侧与泰晤士河直接相接。
因此它的水资源十分丰富，不仅用地内部有原码头的水面，东.西侧还有河水环绕。
在28.7hm²的总用地面积中，水面达10.12hm²，还有10.12hm²沿河用地。
二、码头区的历史与发展金丝雀码头拥有悠久的历史和辉煌的过去。
码头在英国人心目中具有浓重的历史感和认同感，生气教勃的码头区氛围是Dockland地区独特的历史文化要素。
在过去航空、陆运都不太发达的漫长年代，航海占据了交通往来的主要位置。
位于当时世界贸易集散地伦敦的金丝雀码头，水面上是大大小小的轮船在装卸，岸上则是车水马龙，机器声轰鸣鼎沸。
同时，港口的大量建设也带动了周边商业区、工业区乃至整个伦敦城市的发展，码头区成为组织港口活动的中心轴。
然而从上世纪60年代开始，由于大航运公司需要寻找更大、更有效的深水港口，老式码头也不适应新型的以集装箱为基础的交通运输方式，加上随着城市的现代化发展，码头区与伦敦中心市区的交通体系出现了分离，导致该地区走向衰落。
伦敦城市与码头区的历史演变1805年的伦敦港口1845年的伦敦港口1900年的伦敦港口昔日伦敦港口的繁荣战后伦敦港口的衰败三、功能分区进入上世纪80年代，因为码头区本身的经济发展需要，英国人开始关注码头区未来的发展。
伦敦码头区开发有限公司历时17年对近似废弃的旧码头区进行了成功的更新改建，其中金丝雀码头是金融、商业、商务区，作为整个地区的中心。
周边多为住宅区以解决伦敦不断增长的住房压力。
五、历史轴线金丝雀码头不仅拥有码头区的历史资源，而且位于伦敦城市发展的空间轴线上，这条空间轴线一端是伦敦塔桥，代表了伦敦的悠久历史，另一端是北格林威治的千禧穹庐，代表伦敦城市的新生。
城市有机更新案例
城市有机更新案例城市有机更新是指在城市发展过程中，通过对旧城区的改造和再利用，使其逐渐恢复活力并与周围环境相协调的发展模式。
下面列举了十个城市有机更新的案例。
1. 伦敦金丝雀码头（Canary Wharf）项目：伦敦金丝雀码头曾是一个废弃的港口区，经过有机更新后，成为了一个现代化的商业金融区，拥有高楼大厦、购物中心、文化设施等，成为了伦敦的新地标。
2. 巴黎勒芒区（Le Marais）项目：巴黎勒芒区是一个历史悠久的地区，经过有机更新，保留了原有的历史建筑和街道布局，同时引入了新的商业和文化设施，使其成为了一个繁华的时尚区。
3. 纽约高线公园（High Line Park）项目：纽约高线公园是一个废弃的高架铁路，经过有机更新后，被改造成了一个城市公园，成为了市民休闲娱乐的热门去处。
4. 上海外滩（The Bund）项目：上海外滩是一个具有历史意义的滨江区域，经过有机更新，保留了原有的历史建筑风貌，并引入了新的商业和文化设施，成为了上海的标志性景点。
5. 柏林普伦茨劳贝格区（Prenzlauer Berg）项目：柏林普伦茨劳贝格区是一个曾经的工业区，经过有机更新，保留了原有的工业建筑，并改造成了一个艺术区，吸引了众多艺术家和创意人才。
6. 东京涩谷区（Shibuya）项目：东京涩谷区是一个繁华的商业区，经过有机更新，改造成了一个现代化的购物和娱乐中心，成为了东京的时尚潮流中心。
7. 芝加哥密歇根大道（Michigan Avenue）项目：芝加哥密歇根大道是一个历史悠久的购物街区，经过有机更新，保留了原有的历史建筑，并引入了新的商业设施，成为了芝加哥的商业中心。
8. 华盛顿特区西南区（Southwest Waterfront）项目：华盛顿特区西南区是一个废弃的港口区，经过有机更新，改造成了一个现代化的滨水区，拥有酒店、商业设施、公共广场等，成为了华盛顿的新地标。
9. 温哥华雅芳区（Yaletown）项目：温哥华雅芳区是一个曾经的工业区，经过有机更新，保留了原有的工业建筑并改造成了一个现代化的住宅区，成为了温哥华的时尚居住区。
伦敦道克兰码头旧工业区的更新实践
伦敦道克兰码头旧工业区的更新实践伦敦道克兰城市更新实践19世纪的伦敦道克兰地区到处是一片生机勃勃的景象，然而从1960年代起，道克兰地区开始逐渐衰落，由此引发了一系列的经济与社会问题。
为消除这种衰落现象，该地区于1980年代初成立了伦敦道克兰开发公司，该公司于1998年完成其使命，使道克兰恢复了昔日的繁荣景象。
公司从建立到退出，17年来相关措施的实施正是英国20年关于城市更新政策变化的一个缩影。
如今中国的有些城市也正面临着诸如道克兰地区所呈现出的从繁荣―衰退―再到繁荣的这样一个发展历程，因此对伦敦道克兰城市更新的研究将对中国的城市更新具有借鉴和指导意义。
一伦敦道克兰城市更新的历程19世纪的道克兰地区曾经是世界上最为繁忙、最为重要的港口之一。
该地区享有一种以传统港口活动(包括船舶修理，食物加工，抵押和分配)的发展与繁荣为基础的独特的经济生活方式。
工业发展依赖烟草、木材和毛皮等进口原材料。
1930年代中期，道克兰的发展达到了顶峰，每年买卖货物3500万吨，约有10万人从事与港口相关的工作，其中3万人直接受雇于港口。
此后，由于港口工作需要大量复杂的技术、贸易和管理人才，而道克兰不能予以满足，港口开始从辉煌走向衰落。
1960―1970年代，道克兰的衰败已经开始激化，例如滞后的交通通达度、被严重破坏的环境、大量人口失业、住房条件严酷、基础设施滞后。
这一切都说明道克兰城市更新的任务就是非常繁重的。
从1960年代以后，人们已经开始高度关注港口未来的发展，高度关注港口的停用对道克兰地区未来社会和经济的影响。
但人们对于如何化解这些问题一直没能达成一致一致意见。
1960―1970年代，人们已经开始研究、深入探讨有关道克兰的未来。
但明确提出去的有关计划与建议都未能提供更多具体内容贯彻落实的策略。
由于当地权力机关及其他部门没获得公众的同意，而且对广泛的市场环境考虑不周，因此他们明确提出的计划不具备现实意义。
特别是在1970年代，道克兰的复苏引致企业关门歇业、缺少投资，复苏已经开始激化。
伦敦金丝雀码头区
伦敦金丝雀码头——城市设计之街区复兴案例一零建筑二班100336钱家文一、地理位置与地区资源金丝雀码头位于伦敦Dockland码头区的道格斯岛。
Dockland码头区位于东伦敦泰晤士河下游，整体呈带状沿河由西向东伸展。
狗岛的地形比较特殊，泰晤士河在此由北向南U型转弯，使其成为东、西、南三面环水的半岛。
位于其中心偏北的金丝雀码头在东、西两侧与泰晤士河直接相接。
因此它的水资源十分丰富，不仅用地内部有原码头的水面，东.西侧还有河水环绕。
在28.7hm²的总用地面积中，水面达10.12hm²，还有10.12hm²沿河用地。
二、码头区的历史与发展金丝雀码头拥有悠久的历史和辉煌的过去。
码头在英国人心目中具有浓重的历史感和认同感，生气教勃的码头区氛围是Dockland地区独特的历史文化要素。
在过去航空、陆运都不太发达的漫长年代，航海占据了交通往来的主要位置。
位于当时世界贸易集散地伦敦的金丝雀码头，水面上是大大小小的轮船在装卸，岸上则是车水马龙，机器声轰鸣鼎沸。
同时，港口的大量建设也带动了周边商业区、工业区乃至整个伦敦城市的发展，码头区成为组织港口活动的中心轴。
然而从上世纪60年代开始，由于大航运公司需要寻找更大、更有效的深水港口，老式码头也不适应新型的以集装箱为基础的交通运输方式，加上随着城市的现代化发展，码头区与伦敦中心市区的交通体系出现了分离，导致该地区走向衰落。
伦敦城市与码头区的历史演变1805年的伦敦港口1845年的伦敦港口1900年的伦敦港口昔日伦敦港口的繁荣战后伦敦港口的衰败三、功能分区进入上世纪80年代，因为码头区本身的经济发展需要，英国人开始关注码头区未来的发展。
伦敦码头区开发有限公司历时17年对近似废弃的旧码头区进行了成功的更新改建，其中金丝雀码头是金融、商业、商务区，作为整个地区的中心。
周边多为住宅区以解决伦敦不断增长的住房压力。
五、历史轴线金丝雀码头不仅拥有码头区的历史资源，而且位于伦敦城市发展的空间轴线上，这条空间轴线一端是伦敦塔桥，代表了伦敦的悠久历史，另一端是北格林威治的千禧穹庐，代表伦敦城市的新生。
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露天场所 住宅区 商务区 商业区 休闲区 研究院
机场
本报告是严格保密的。
人口（人） 就业岗位（个） 存量住宅单位（个） 私人住宅比例（%） 企业数量（个） 工作的居民人数（人）
20世纪30年代是伦 敦码头区发展的鼎盛 时期，仅港区本身雇 佣的工人就超过了3 万名，与港区业务有 关的工作人员有10 万多人
本报告是严格保密的。
码头区的衰落
1961年至1971年，由于英国制造业和运输行业的衰落，整个大伦 敦地区有50多万人失业，直接影响到这些行业高度依赖的码头运输 1981年，整个20多平方公里的区域只剩下大大小小1014个企业， 其中70%在从事食品、饮料及烟草行业；只有15.6%的企业还继续 从事原有的金融和专业服务行业 1981年，码头区最后一个老码头，也是最大的一个码头“皇家码 头”也正式宣告关闭了
1987-1990
社区基础设施建设
加大了对社区基础设施的投入，与此同 时也对政府公屋、医疗中心、教育及培 训机构加大了投入
1991-1998 完善改造工程 宏观经济得到恢复，各项工程继续开展
本报告是严格保密的。
开发模式及策略
通过与私营开发商的合作，由LDDC对具体项目进行包装推广， 再由私营开发商出面，达到融资的目的 前期启动首先提升开发区土地的商业价值，并通过分期开发住宅、 工业和商业、物业所获得的收益滚动开发
媒体、电信和IT业的大扩张也进一步刺激了对写字楼的需求
自身资源 交通情况
2、地理位置、历史背景和河边诸多有纪念意义的建筑
3、河运枢纽、公交与地铁均能抵达附近地区，新建的地下 隧道及轻轨
相关的配套
4、19家护理中心、55所小学、10所中学、6个运动场、63 所幼儿园、6个警察局、3个消防局、10个图书馆、9个休闲 中心
本报告是严格保密的。
ห้องสมุดไป่ตู้
头 区
皇 家 码
再造码头区
1981年7月由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发商
——伦敦码头区开发有限公司（LDDC），分3个阶段历史17年， 将一个22平方公里近似废弃的老区改造成伦敦的一个全新的金融、 商业、商务区
历程关键点
1981-1986
规划、筹备、预热 阶段
通过对整体市场的准确判断，首期开发 片区从道格斯岛启动；建立并推动私人 住宅市场，实施基础设施建设，从而预 热土地市场
1981 年 39000 27000 15000
5 1014 5200
码头区主要变化指标
1998 年
项目结束后预测
84000
115000
84000
168000
36000
50000
44
52
2600
5000
10500
13000
码头区的过去与现在
本报告是严格保密的。
规划依据
周边地区的功能变 化
1、 大量金融和商业服务机构对写字楼面积和品质的需求不断增大，
本报告是严格保密的。
启示
区域价值整合：通过对泰晤士河码头区的清理，成功完成一加一 大于二的区域改造工作 通过对整体区域的准确定位，改变了伦敦市金融和商业中心的格 局，成为英国及欧洲最繁忙、最重要的商业区 社会问题引起的改造而带来经济价值的最大化 通过Jubilee地铁延线与伦敦市区中心连通； 租金比伦敦其他地区低得多，因此生意兴隆
伦敦码头区开发有限公司区域开发阶段示意图
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
商业开发区的兴建
1981年整个区域 60%的土地和水面被 荒弃，不临水面的物 业平均价格仅为25英 镑/平方米，其商业租 金也是全伦敦最低的
2001年上半年，写 字楼需求增加码头地 区的甲级写字楼租金 达到了历史最高水平， 每平方英尺为42英镑 /年，而在伦敦市区， 租金达到了每平方英 尺65英镑/年
1981的年码头中心区
1996年的中心码头区 码头区中的金丝雀码头现已成为伦敦新的金融和商业中心，在此 落户的世界超级银行和媒体机构包括汇丰银行、花旗银行、巴克利 银行、每日电讯、独立报、路透社以及镜报等
本报告是严格保密的。
交通状况的改善
码头区当时的交通状 况十分恶劣，泰晤士河 将整个区域分割为块状， 但没有一座像样的大桥 来连接区域道路。两条 主要的铁路线并不直接 通往市中心，乘客需要 换成地铁才能抵达伦敦 中心或到其他地方
本报告是严格保密的。
吸引租户的策略
为了吸引租户迁入码头，开发区采取了许多优惠策略。包括：
（1）如果Jubilee地铁延线没有按时开通以及如果在一个特定日 期之前，没有其他大客户入住，租户可以取消租赁协议，不承担 任何责任； （2）如果租户从市区搬迁过来，租户因此需要赔偿原房主的费 用由码头集团公司承担； （3）码头集团还支付给一些租户搬迁费用； （4）尽量满足不同租户的具体需求； （5）尽管码头公司与租户签订25年的租赁协议，但执行起来却 非常灵活。另外，码头公司还向一些商业巨头抛出一年免收租金 的优惠。同时，为了使码头地区在夜间也能亮起来，他们不惜代 价将媒体企业拉进来，如路透社等，这些24小时运转的单位照亮 了码头的夜空，使夜间同样具有活力。
世联研究案例
英国伦敦码头区改造案 例研究
本报告是严格保密的。
2005.10.12
[关键字]： 都市综合体
[简介]： 伦敦码头区改造项目是上世纪80年代后伦敦中心区最大规模的房 地产项目之一，包含商业，住宅，办公等复合功能。
本报告是严格保密的。
伦敦码头区早期概况
伦敦的第一个码头 位于东部道格斯岛， 始建于1802年。在 随后的120年里，码 头区成为整个伦敦的 工业中心和就业中心
1998年，交通基础设 施的建设为伦敦码头区 创造了20700个额外工 作岗位
轻轨 地铁Jubilee线
本报告是严格保密的。
新扩建道路 地铁East London线
2000年码头区交通 现状图
改造后的码头区
1998年底开发公司创 造了广泛的经济、环境 和社会效益。区域内 24000个新建住宅单位 和8万个就业岗位最能 说明公司的业绩，住宅 不仅体现在数量上，而 且呈现出多元化；就业 人数比以前增加了3倍， 企业数量增加了5倍