【房地产精品资料】长沙龙泊湾商业街营销方案
房地产行业某商业街整合营销推广方案
房地产行业某商业街整合营销推广方案一、市场分析及定位首先，我们需要对商业街所在区域的市场进行全面的分析。
这包括消费者的年龄、性别、消费习惯等，以及竞争对手的地理位置、商业特色等。
通过市场分析，我们可以了解到商业街所在区域的消费者需求，并且确定商业街的定位和目标消费群体。
二、品牌建设商业街作为一个集中展示和销售商业产品和服务的地方，需要建立自己的品牌形象。
我们可以通过设计一个独特的商业街标志、制作宣传册和海报等方式，来提升商业街的知名度和形象。
此外，还可以考虑与当地知名企业合作，引入他们的品牌和产品，提升商业街的品牌价值。
三、线上线下结合推广在现代社会，线上线下的结合是一种非常有效的推广方式。
我们可以搭建一个商业街的官方网站和手机APP，提供商业街的信息、商家推广活动、特价优惠等服务。
同时，我们还可以利用社交媒体平台，以及线上购物平台，与消费者进行互动和沟通，增加消费者对商业街的关注和信任度。
四、多样化的推广活动为了吸引消费者前来商业街消费，我们需要举办一系列的各种推广活动。
比如举办商业街品牌活动，如户外音乐节、艺术展览、时尚秀等，通过各种形式的艺术表演和展示，吸引消费者的兴趣和注意力。
此外，还可以举办特色美食节、折扣促销日、新品发布会等活动，从而刺激消费者的购买欲望。
另外，我们还可以与附近的企业合作，举办跨行业的联合促销活动，提供更多的优惠和福利，增加消费者的购物体验。
五、口碑营销现在，消费者对于商业街的选择更加注重口碑和评价。
我们可以鼓励消费者在商业街的社交媒体平台上分享他们的购物体验和评价，或者提供一些优惠券作为回馈。
与此同时，还可以邀请当地的影响力人士来商业街进行体验和推广，以增加商业街的知名度和影响力。
六、会员制度建立商业街的会员制度，可以有效地提升消费者的归属感和忠诚度。
我们可以通过赠送积分、特定商品的折扣等方式，吸引消费者注册成为商业街的会员，并且提供专属的服务和福利。
同时，商业街还可以通过会员制度，了解消费者的购物偏好和需求，以提供更加个性化的推荐和服务。
房地产行业商业街整合营销推广策划报告
房地产行业商业街整合营销推广策划报告黄兴南路步行商业街整合营销推广策划报告一、黄兴南路步行商业街产品概念设计及功能细分定位(一)产品概念设计:黄兴南路为长沙市传统老街,历经上百年的历史,不少长沙的老字号品牌如黄春和粉店,德圆包子,火宫殿,新华楼削面,甘长顺面食,美丽长鞋店等二十余家老字商号都集中在黄兴南路,可见黄兴南路的商业文化沉淀极其深厚。
解放以后,特别是改革开放以来,黄兴南路更形成了以传统老字号品牌店带领下的集饮食、购物、娱乐、休闲于一体的商业街,不少现代品牌纷纷进驻黄兴南路,黄兴南路商业街的形象在长沙市民的心目中不断成形和固化。
随着长沙社会和经济的不断发展,黄兴南路商业街以其深厚的历史文化和商业文化的沉淀,市政府决心下大力气将其改造,新的黄兴南路将成为长沙市唯一的步行商业街。
黄兴南路步行商业街的建成,将代表长沙这座历史文化名城的社会经济、文化、文明、科技发展新的里程碑,也是长沙走向全国乃至走向世界的又一窗口和亮点。
黄兴南路步行商业街总长度838米,商业建筑分一、二期投产,一期工程总建筑面积约13万平方米。
步行商业街的建筑形式以室内步行商业街为主,室内步行街全部设计有冷暖空调系统,从而能有效地保证各种季节全天候的人气指数,增强了步行商业街的整体商业价值,步行商业街的室外商业街,却是长沙商业业态的主要形式之二,必然的人流量,以及满足可得的休闲设施和景观资源,保存和增强了室外街铺的极高的商业价值。
室外、室内相结合的步行商业街形式,是黄兴南路步行商业街产品定位的主概念设计。
(二)功能细分定位:黄兴南路步行商业街的功能分区,一定要考虑如下三大因素的支持:1、设计休闲购物和目的购物人流购物人流的设计,是直接决定步行商业街经营成功与否的主要因素之一,从功能分区的角度来考虑,商业街购物人流的设计应充分考虑休闲购物和目的购物人流,具体作如下规划:(1)设计步行商业街的”中心广场”概念,将人流从南门口和司门口二端往中心区域引导,使”中心广场”成为步行商业街的”街眼”和必游(2)设计明确的功能区域和板块,引导目的性购物人流。
-度长沙某商业街整合营销策划方案
**整合营销策划方案数字营销***销售计划深圳**投资策划有限公司2004-7-11前言**历史与***年的交织商业与百年老店的不败传奇我们在寻找一种和客户一样的感觉！目录**招商策划方案…………………………………………………..4－56 **销售策划方案………………………………………………….57－76 **宣传策划方案…………………………………………………77－103《**商业街整合营销策划》第一部分**招商策划方案深圳**投资策划有限公司2004-7-11前言**肩负着再现长沙百年繁华,承载着长沙市民的深切厚望，招商工作能否顺利开展，对实现“经营为王”的理念与成功销售起着至关重要的作用。
**商业街将预定于明年五一劳动节前开街。
其东临火爆的黄兴路步行街，北接大连万达购物广场、沃尔玛，西通潇湘大道，以火宫殿中国传统饮食文化为特色的**商业街，以高起点、独特的文化背景，独具优势的商业氛围，必将成为投资商、厂商进驻的首选。
我们拥有丰富的招商经验,加上拥有大量的客户资料信息，有一群志同道合的合作伙伴，使我们的招商工作能起到事半功倍的效果。
怎样利用**商业街的项目优势，打造出**的品牌效应，项目招商工作显得尤为重要。
未雨绸缪，招商工作必须做到：一、**整体业态经营规划主题定位流金***年的商业街再现长沙百年繁华三大业态（形象）千年老街百年老店再现长沙百年繁华港货第一街引领消费时尚，把握无限商机美食第一街尝尽人间美味佳肴，领略中华美食文化二、**业态规划定位及租金厘定（见附件一）三、招商政策明细（见附件二）四、招商工作整体策略整体策略由难到易由易到难首尾呼应开花结果由难到易（关键词——楼层）：商业街从来都是3、4楼招商难度最大，我们必须先解决3、4楼。
一是带动1、2楼的人气和商业氛围，降低下一步招商工作的难度；二是起到招控的作用，使招商成果最大化；三是为销售提供良好的氛围支持。
因此3，4楼先行！由易到难（关键词——业态）：通过市场的反馈，餐饮及娱乐两种业态的招商难度相对较小，且要求的软硬条件均能在3，4楼得到满足。
长沙房地产某项目营销策划提案
长沙房地产某项目营销策划提案尊敬的领导：我是某公司的市场营销经理，特写此信，向您推荐一项具有潜力的长沙房地产项目营销策划。
背景分析：随着长沙经济的迅速发展，房地产市场也得到了蓬勃的发展。
然而，随着市场竞争的加剧，仅有传统的推广手段已经无法满足消费者的多样化需求。
在这个信息爆炸的时代，我们需要采取创新的营销策略来吸引潜在客户，并有效地提升项目知名度和销售量。
项目定位及目标：本项目旨在打造一个以高品质、舒适宜居为主题的综合住宅社区。
目标人群是中产阶级家庭，他们注重品质、追求舒适生活，对人文环境和配套设施有较高的要求。
通过本次营销策划，我们希望能够提高项目的知名度，并吸引更多目标客户前来购买房产，使项目顺利实现销售目标。
营销策略建议：1. 建立品牌形象：通过认真挖掘项目的特点和优势，打造一个独特的品牌形象。
可以利用线上线下媒体宣传，以及开展社区活动等方式，将项目的品牌形象传达给目标客户群体。
2. 多元化营销渠道：利用新媒体和社交媒体平台，发布项目的最新动态和优惠政策，吸引潜在客户的关注。
此外，可以与相关行业合作，进行跨界合作，通过联合推广来扩大项目的影响力。
3. 定制化服务：根据目标客户的需求和偏好，提供个性化的服务。
例如交付前的全屋家具配置、房屋装修方案等，满足客户对品质生活的追求。
4. 建立口碑：在项目开工前进行品牌宣传，利用口碑营销策略，提前积累起心仪用户和潜在客户的信任度。
通过客户好评、项目质量认证等手段，树立项目的口碑形象，提高项目的市场竞争力。
5. 销售策略：制定灵活的销售政策，例如提供分期付款、优惠折扣等方式，以吸引更多客户购买。
此外，对于投资客群体，可以提供租金保障和回租服务，帮助他们降低投资风险。
以上仅为初步提案，具体的营销策略还需在与项目相关人员进行进一步讨论和分析后确定。
希望领导能够支持和指导我们的工作，相信通过我们团队的努力，这一项目一定能够获得成功。
谢谢您的关注与支持！此致敬礼市场营销经理尊敬的领导：在之前的提案中，我们对长沙某项目的营销策划进行了初步概述和建议。
龙泊南路项目发展定位及营销推广方案(终)
自今年3月份以来，区域商品住宅量价走 势平稳，9月绿都丹石街区（成交57套， 均价4021元/㎡）的大量成交，拉低了本 月住宅价格，住宅均价4073元/㎡。
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规模特征
目前在售项目以大规模中高端项目为主
在售 绿都温莎城堡 公园大地 公园大地 公园大地 正商红河谷 英郡 龙湖御景 正弘苑 星嘉园 林溪湾 康桥溪月 康桥溪桂园 待售
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现代生态休 闲农业化区
新 型 城 镇 化 区
本案
华南城
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交通出行
地铁2号线、13号线穿过龙湖镇，郑新快速路的修通， 提升区域物业价值，为区域注入未来投资潜力
境内交通：五横六纵公路网、 107国道、102省道（新郑快速路） 纵贯南北，郑州西南绕城高速公 路、郑尧高速公路穿境而过 距新郑国际机场18公里。 正在建设的地铁2号线、规划地 郑 尧 高 速
本项目
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项目四至
项目位于龙湖镇南侧，靠近墅区，紧邻一中，整体偏南， 周边居住氛围及生活配套较差。
项目位置： 项目位于龙湖镇龙泊南路与 魏庄村交汇东侧，位置相对 龙湖其他项目稍偏。 项目四至： 东侧为开发居住用地，临近 河道； 南侧为龙泊南路，与新一中 隔路相望； 西侧为魏庄村，目前整体形 象较差； 北侧为龙泊圣地度假村，距
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龙湖凭借‚教育与 生态的高起点规划‛
及‚不限购政策‛
有效承接郑了大批 量的州客户。
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住 宅 市 场 分 析
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宏观市场分析
龙湖镇近几年房地产市场发展稳定，整体呈现量价齐升 的态势，目前已进入快速发展阶段。
面积 (万㎡） 242384 294314 222042 341370 均价 （元/㎡） 2436 3605 5907 4895
商业地产项目营销策划案
商业地产项目营销策划案营销策划案：商业地产项目1. 项目背景本商业地产项目位于城市中心繁华地段，周边人口密集，交通便利，具有良好的商业发展潜力。
项目总面积为XX平方米，包括商业综合体、写字楼和住宅等多种功能。
2. 目标市场针对大型企业、品牌连锁店、中小型零售商和投资商等，鼓励他们在项目中设立旗舰店、分店或办公场所。
3. 具体策略品牌推广：- 与知名品牌进行合作，提供优惠政策，吸引他们入驻项目，增加项目的知名度和信誉度。
- 在主要城市的商业广告媒体上投放项目宣传广告，扩大知名度和曝光率。
- 在社交媒体平台上开设项目官方账号，定期分享项目动态和吸引用户互动。
活动举办：- 在项目开业前举办开发商品牌发布会，邀请业内权威人士和媒体参与，进行项目介绍和品牌推广。
- 在开业之前的一个月安排周末市集，吸引消费者前来参观和购物，增加项目的知名度。
- 进行开业庆典活动，包括音乐会、明星签售会等，吸引消费者前来参与，提高项目的知名度和吸引力。
销售策略：- 为入驻商户提供灵活的租赁政策，如前期租金减免或分期付款，吸引更多商户入驻。
- 提供完善的商户服务，包括物业管理、后勤支持和活动策划等，增加商户的满意度和忠诚度。
- 对于投资商，提供详细的项目规划和回报预测，降低投资风险，吸引更多投资者参与项目。
4. 营销预算制定详细的营销预算，包括广告投放费用、活动举办费用、品牌合作费用等。
根据市场需求和项目规模，合理分配预算，并持续追踪和评估营销效果，进行调整和改进。
5. 营销效果检测通过定期的市场调研和消费者反馈，评估营销效果。
根据数据分析和客户反馈，及时调整和完善营销策略，提高项目的市场占有率和盈利能力。
以上是本商业地产项目的营销策划案，通过品牌推广、活动举办和销售策略的综合应用，旨在提高项目的知名度、吸引力和盈利能力，实现商业地产项目的可持续发展。
继续写相关内容，1500字6. 传统媒体推广在项目营销策划中，传统媒体推广仍然是不可忽视的一部分。
长沙商业广场策划案
长沙某商业广场营销策划思路2004年7月1日长沙某商业广场营销策划思路一、序：众所周知，长沙某商业广场是长沙市不可多得的商业地产项目，该项目所处的位置是长沙市的商业黄金地段，将备受众多开发商、代理行及客户的青睐，房地产项目尤其是商业地产项目的开发，地理位置是营销成功的第一要素，而某广场所处的地理位置是不容置疑的。
我们相信，由一般的地产代理公司代理该项目的全程营销可能也会做得好，如果开发商的希望值不高，交由一般的代理公司进行营销也不会很难，但如果开发商的希望值更高，希望本来很好的项目能产生超值的回报，则应选择具有丰富的商业地产策划经验的公司或团队进行合作，则会取得超值的回报，也就是说，在众多的营销公司或营销团队中，就看准能做得更好，做得更快了。
项目很好，一般的代理公司或团队都有可能做得成功，但是由于项目的基本条件较好，营销的要求就越多，希望的回报附加值就越高，没有足够实力和能力的代理公司是无法做得很好的。
我们认为，项目的营销合作对象，不是取决于公司的大小，也不是取决于合作公司营销项目的多少，而是在于用什么人来营销，在于营销的主要人员有没有足够的实力和丰富的营销经验。
纵观广州、深圳众多大型、超大型的商业地产项目，从天河城、新中国大厦到中华广场、正佳商业广场这些超大型的项目营销中，无一不是以决定用什么人来营销取胜的。
我们这支队伍，是广东乃至全国商业地产浪尖上捕击的一班人，长期从事开发商的商业地产营销工作（祥见团队介绍），成功营销的案例足于我们“骄傲”。
我们在与贵公司的领导沟通后认为，商业地产的营销大多是大同小异的，唯一不同的是谁的经验更多（不会走弯路），谁的方法最多（出奇制胜），谁的资源更广（客户源庞大）和谁的团队建设更有凝聚力和向心力（目标管理）。
我们一班人的营销思路已经与贵公司领导沟通多次，营销的执行方案比如，项目定位、楼层定位、功能划分、区域划分、包装策划、推广策划、销售策划等等在此暂不必作详细的方案，我们要表述的是：项目的的营销方针和政策。
房地产行业某商业街商铺销售营销推广总纲
房地产行业某商业街商铺销售营销推广总纲一、市场调研和分析1. 研究目标客户群体及其消费习惯，了解他们对商业街店铺的需求和偏好。
2. 对竞争对手的销售策略和市场份额进行分析，找出我们的差异化优势。
3. 调查目标市场的经济环境、人口特征和消费水平，为销售推广活动制定合理的目标和策略。
二、品牌宣传和形象塑造1.设计商业街店铺的品牌形象，并围绕该形象开展一系列宣传活动。
例如，设计专属商标、标识，制作宣传册和海报等。
2. 在线推广：通过社交媒体、网站和电子邮件等渠道宣传店铺的特色、优势和服务。
三、营销策略制定1. 优惠活动：制定吸引客户的优惠政策，例如打折、满减或购物礼品等。
2. 合作推广：与周边商家建立合作关系，共同进行推广活动，例如联合举办节日促销活动。
3. 客户关系维系：建立客户数据管理系统，定期与顾客保持联系，提供个性化的推广信息或优惠券等。
4. 举办特色活动：定期举办特色活动，吸引顾客，例如主题市集、健康讲座、时尚发布会等。
四、线下促销和销售力度提升1. 产品陈列：注意店内陈列和展示，使商品形成吸引力，吸引潜在客户。
2. 促销人员培训：提供员工专业知识培训，提升销售技巧和服务质量。
3. 举办销售活动：定期举办特价、新品上市或抽奖等活动，增加客户购买意愿。
4. 提供增值服务：如免费试用、售后服务和售前咨询等，增加客户体验。
五、数据分析和优化1. 建立销售数据分析系统，对销售情况进行实时监控和分析。
2. 根据数据结果，及时调整和优化推广策略和活动方案。
3. 定期进行市场反馈调研，了解客户的满意度和需求变化。
六、客户口碑营销1. 提供优质产品和服务，争取客户的口碑宣传和推荐。
2. 鼓励用户在社交媒体或线下评价并留下反馈，积极回应顾客的问题和建议。
七、合理运用数字营销1. 利用搜索引擎优化(SEO)技术，提高店铺在搜索结果中的排名。
2. 广告投放：通过搜索引擎广告和社交媒体广告等渠道，提升店铺的知名度和曝光度。
【房地产精品资料】长沙龙泊湾商业街营销方案
漫中心,也是本商业街最出彩的亮点。开发出超值、趣味、实用、流 行的个性化主流商城。
经营项目：动漫网游产品、音像专卖、工作坊、可爱童装秀场、文具店、游乐设
施和舞蹈、书画、动漫人才培训班基地等。
【房地产精品资料】长沙龙泊湾商业 街营销方案
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二、返租还是免租？
由于项目的交付和开业有时间距离； 免租是客户支付，返租是发展商支付； 加高价格来提高返租的压力主要是总价； 没有返租的日子没有想象。本项目支撑售价的租金为一楼106 元/平米/月, 二楼为67元/平米/月,社区商业是无法支撑如此租金； 返租与融资成本基本相当。
三、休闲娱乐区（A栋二、三楼）
招商目的：周边居民多而且集中，但是目前八方小区周边商业市场上的休闲、娱乐
类项目基本上没有，所以娱乐项目的引进既是商业街经营项目的有益补 充，更是消费者迫切需要的。
经营项目：足浴、保健按摩、健身馆、休闲茶馆、美容美体馆等。
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四、金鹰卡通城（B栋，例如：小飞猪，乞鹅仔仔（公仔）；卡通春节联欢晚会（D自创 卡通声相制品以及各种延伸产品，均在卡通城内设立全长沙独家代理，享有独家代理权， 以期做到金鹰卡通产品的品牌地位。 •金鹰卡通频道旗下的卡通形象将出现在卡通城内。
【房地产精品资料】长沙龙泊湾商业 街营销方案
联合宣传
• 卡通频道协助“龙柏湾金鹰卡通城”的全程营销，发布联姻信息，书记市长肯定，新闻跟进，金 鹰炒作。主持人和节目组参与宣传活动，协助造势。
• 在金鹰卡通的“动漫节”上，宣传卡通城。在五一，六一等节日，凡是有金鹰卡通的宣传活动， 都有卡通城的宣传信息，资料，导示广告出现。
长沙小区营销策划书3篇
长沙小区营销策划书3篇篇一长沙小区营销策划书一、项目背景随着长沙房地产市场的不断发展，小区楼盘的竞争也日益激烈。
为了在市场中脱颖而出，吸引更多购房者的关注，我们制定了本营销策划书，旨在通过一系列的营销策略，提升项目的知名度和美誉度，实现销售目标。
二、项目目标1. 提高项目知名度，让更多人了解本小区。
2. 增加项目来访量，提高客户转化率。
3. 促进项目销售，完成销售任务。
三、营销策略1. 线上推广（1）建立项目官方网站，展示小区的规划、配套、户型等信息，提供在线咨询和预约看房服务。
（2）利用社交媒体平台，发布项目动态、优惠活动等信息，吸引潜在客户关注。
（3）与房产网站合作，投放广告，提高项目曝光率。
2. 线下推广（1）在周边社区、商场、学校等人员密集区域，发放项目宣传资料，提高项目知名度。
（2）举办产品说明会、开盘活动等，邀请潜在客户参加，增强客户对项目的了解和信心。
（3）与周边商家合作，开展联合促销活动，吸引客户到现场看房。
3. 活动营销（1）举办主题活动，如亲子活动、业主联谊会等，增强业主的归属感和忠诚度。
（2）开展公益活动，如环保活动、慈善捐赠等，提升项目的社会形象。
4. 客户关系管理（1）建立客户数据库，对客户进行分类管理，定期发送项目信息和优惠活动，提高客户回访率。
（2）提供优质的售后服务，如交房手续办理、装修咨询等，提高客户满意度。
四、执行计划1. 第一阶段（准备阶段）时间：[具体时间]（1）确定营销团队，明确职责分工。
（2）制定营销预算，确保营销活动的顺利开展。
（3）收集项目相关资料，进行市场调研，分析竞争对手情况。
2. 第二阶段（实施阶段）时间：[具体时间]（1）线上推广：建立项目官方网站，发布项目信息；利用社交媒体平台，发布项目动态；与房产网站合作，投放广告。
（2）线下推广：在周边社区、商场、学校等人员密集区域，发放项目宣传资料；举办产品说明会、开盘活动等；与周边商家合作，开展联合促销活动。
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三、商业管理还是物业管理？
可能一卖了之吗 怎样负担最轻 商业管理很可能无法避免 思想准备一定要充足
四、商业炒作是项目成功的唯一
怎样炒作？ 什么最聚人气？ 炒作之后的暗渡陈仓 商铺的销售水到渠成
第二章 项目定位
◆定位理由 ◆节目联接 ◆产品联接 ◆联合宣传 ◆广告合作
基于项目的实际情况，我们需要一个全新的战略定位全新的营销模式， 聚集人气，聚集信心，将影响力辐射全市乃至全省，提出如下市场定位：
多社区业主所共享。
劣势
1、体量明显偏大。可销售面积达4.5万㎡ 按4000户固定消费群体测算，对应每户营业面积达11.25㎡ ， 体量 明显偏大。 2、位置较偏，市场培育期较长，前期商业气氛冷清。 3、营运问题。两厢商业街是按三层同时营业设计，不同楼层商铺面积功能不一样以适应不同业态的要求， 但
是，实际营 运的过程可能是：先一层外街、后一层内街，再二层，最后是三层，运营管理具有一定的难度。 4、分摊高，投资回报偏低。通过对长沙市区范围内可比项目的租金调查, 如东方新城的街铺售价在8000－
• 联合举行一次“龙柏湾金鹰卡通博览会”，举办成卡通相关产品的盛会。
广告合作
• 金鹰卡通与卡通城建立广告合作伙伴关系，每天滚动播出卡通城的宣传片。 • 在营销进入发展期时，金鹰卡通频道进行持续直播和炒作。
第三章 目标客户群
投资者：
1、政府公务员。周边市委市政府及职能部门、岳麓区委区政府公务员。
2、龙柏湾俱乐部会员。龙柏湾俱乐部近2万家（个）会员，包括商家会员和个人会员，是强大的实效目标客户。 3、岳麓区、望城县、宁乡县或项目周边社区的投资客户。 3、其他客户群，包括大学教师、医生、企业管理层、普通市民等。
• 返租三年比较适度。
1、返租的策略：按8％的回报返租3年。
2、返租不会减损开发商的收益
1)商业项目的贷款成本在6％以上； 2)基金信托产品的财务成本在12％左右。
３、总价控制下适当提价
坚持总价原则。一楼一般铺面总价控制在40万元之内，首付控制在20万元 左右，在总价控制的基础上适当提价： 例如： 一楼101号铺面，建筑面积46平米。
施和舞蹈、书画、动漫人才培训班基地等。
第五章 销售策略
◆成功开盘与持续营销的策略 ◆返租策略 ◆人流的制定 ◆炒作 ◆分击东西 ◆商业管理模式 ◆折扣与控制 ◆价格策略 ◆入市时机
龙柏湾商业街实现成功开盘与持续营销成功的策略：
1、执行有炒作空间的价格及付款方式（如内外差价），鼓励“炒铺”； 2、限时限价限量发售，营造抢购或排队订购的场面； 3、准确的上市时机，避开全城上市量放大的压力； 4、“广告组合拳”：有效的广告主题与宣传策略，从点到面渗透的媒体组合； 5、新闻炒作：“有深度”的新闻炒作；促销信息持续不断； 6、持续不断的促销活动；组织富有特色的“体验式营销模式”； 7、丰富经验的商业街经营管理公司提供永续经营的服务； 8、“永续经营”：承诺兑现的清晰的商业街营业促销计划。
• 利空出尽没有 • 中央广场的启示 • 金满地的启示
第一章 SWOT分析
优势
1、拥有大量的、高消费能力的、固定的消费群体。 2、周边交通流畅，私车交通方便。 3、物业品质形象较高，与业态形象相合。 4、市政府公务员小区有较好的安全感，对投资者和经营户有一定的积极影响。 5、临街面较长，长达170米，能形成“街”的气候。 6、是集合主题式与社区商业为一体的综合型商城,具备规模大、业态全等特点。 7、“龙柏湾”创造的就是一种大“社区商业中心”的模式，意味着它可以为周围众
提价前：单价8000元，总价为368000元，首付188000元， 提价后：单价8500元，总价为391000元，首付201000元 结论：就单个铺面而言，均价的提高与原均价相比,首付只多1万元左 右,对投资者不会造成太大影响。
二、人流的制定
1、争取控制公交线路：
1）301、302 路公交车：争取终点站由原金星大道改至本商业街南边，即观沙岭路口； 2）318 路公交车：从高叶塘开往省商学院北。争取途经石岭塘时西转至杜娟路绕岳华
以实带虚，以实破虚。
节目联接
•卡通城作为一个集卡通产品，可以作为金鹰卡通长期的外景拍摄场地。 •卡通城内设金鹰卡通的直播室（摄影棚），作为卡通频道的一个或几个节目的固定摄影棚。 •卡通城内将设有反斗乐，游乐专区等金鹰卡通体验区，建议创立“反斗乐家族”为金鹰卡 通新栏目。
产品联接
•金鹰卡通旗下的自有产品，例如：小飞猪，乞鹅仔仔（公仔）；卡通春节联欢晚会（D自创 卡通声相制品以及各种延伸产品，均在卡通城内设立全长沙独家代理，享有独家代理权， 以期做到金鹰卡通产品的品牌地位。 •金鹰卡通频道旗下的卡通形象将出现在卡通城内。
威胁
1、国家宏观政策的调控，对房地产投资的消极影响，造成投资者持币观望； 2、一般公务员都有两套以上住房，八方小区业主因本案的各项配套设施未完善，
近两年内入主率将很低，本商业街将没有足够的人流量来支撑； 3、维持售价的租金太高，最高达106元/平米/月； 4、购物型商场式的内街设计，造成较高的分摊，又作为社区型商业出现，商业
不知如何来加以准确定位及经营； 5、周边不少大型住宅项目正在兴建，其中包括部分社区商业，可能会分流附近
部分客户； 6、公务员对就近消费的一定排斥,一定程度上影响商业的培育。
总 结:
缺人气 缺人流 缺信心 缺气氛 缺产品刺激力 缺商业支撑力
敌之要点即我之要点 缺就补，没有就制造
困 惑（四大困惑）：
节假日开通免费班车接送，增加人流，促进商业经营的良性循环。
消费客户：
1、八方小区居民。 2、长沙市、岳麓区各大机关及职能部门工作人员。 3、周边大型住宅区居民。 4、周边其他如湘雅三医院、科技园区、湖师大医学院、远大铃木、商学院等大型机构、公司等员工。 5、其他慕名而来的客户。
第四章 业态划分
◆街区生活秀 ◆美食天地 ◆娱乐休闲站 ◆金鹰卡通城
总原则：
费需要，带动人气，增加商业街特色。
门面分布：大型特色中式酒楼、水吧、茶馆、咖啡厅、中西餐厅、
小酒吧、饮料吧和、特色小食档等。
三、休闲娱乐区（A栋二、三楼）
招商目的：周边居民多而且集中，但是目前八方小区周边商业市场上的休闲、娱乐
类项目基本上没有，所以娱乐项目的引进既是商业街经营项目的有益补 充，更是消费者迫切需要的。
一、鸡或蛋的困惑：
招商和销售以谁为先，商业和地产谁重？
社区和特色商业：谁先？
没有面包的日子我们还有希望 没有人流怎样商业还有希望 商业的想象力是整个项目信心维系的根本 跳出地产做地产 思维的彻底改变，商业是我们的唯一目标，商业一定会成功会旺
二、返租还是免租？
由于项目的交付和开业有时间距离； 免租是客户支付，返租是发展商支付； 加高价格来提高返租的压力主要是总价； 没有返租的日子没有想象。本项目支撑售价的租金为一楼106 元/平米/月, 二楼为67元/平米/月,社区商业是无法支撑如此租金； 返租与融资成本基本相当。
龙柏湾卡通生活城
NO·1 Living Mall
定位的信心支撑点：
1、“龙柏湾卡通生活城”的建立，是长沙房地产集团旗下楼盘“八方小区”与湖南金鹰卡通频道的联姻。 2、金鹰卡通频道作为全国有影响的卫星频道，深受全国观众的喜爱，但作为一个成立不久的新兴媒体，
其节目的拓展和延伸时尚不成熟。 八方小区将“卡通城”的概念带入开发，则会形成媒介带动商业 的效应。双方的合作将达成双赢的目的。 3、卡通产业作为一个新兴的产业，有着上1000亿的市场前景，巨大成长空间和商业想象空间，容易形成 关注热点。 4、长沙的卡通产业走在全国的前列，即将开发卡通城，并将举办首届中国（长沙）国际卡通博览会，龙 柏湾卡通生活城的建立，具备天时、地利、人和的有利条件。 5、依靠媒介带动商业难点的突破，聚集眼球，聚集人气，聚集信心，聚集气氛。
机会
1、股票市场一直低迷，投资不动产成为首选； 2、市政府各职能部门相继迁往项目附近； 3、周边多个小区项目在建，大型新社区正在形成； 4、社区商业投资的稳健回报已得到市场的多方认可； 5、整个市场商业盘投放的量明显比往年要少，一定程度上缩小了客户的选择范围； 6、目前商业格局不成形，更有利于打造一种全新的商业模式。
一、返租策略
• 返租能增加投资者的信心，有利于销售。 • 8%的租金不会增加负担,仅相当于正常融资成本，比信托产品成本还低。 • 返租金体现在月供中，可以规避发展商全程担保的压力。 • 在返租过程中，随着商业管理的投入，未出售物业的价值可以得到提升。 • 提高售价后的返租的恶果是租金还得提高,在返租期满有不良心理示范。
路到观沙岭，在岳华路口设站牌； 3）405 路公交车：从广大环球家具城开往荷晏路。途经桐梓坡路时北转至金星路经岳
麓大道，在毛泽东文学院处设立站牌。 通过设立公交终点站、公交站台、中转换乘等方式，增加人员流动机会。
2、开通节日免费班车：
周末和节假日针对以下群体策划一些活动： A、针对大学生，情侣周末、音乐广场、广场秀、小型演出等； B、针对大学教职员工，体验购物等； C、针对小孩，组织幸福宝宝摄影赛（展）、儿童卡通画现场赛、卡通作品展等； D、针对外国朋友（如大学的外教和留学生）的文化节、外国主题文化活动等。
奇迹是精确策划的结果
长沙市经发房地产开发有限公司：
承蒙信任，我司组织专门队伍对八方小区龙柏湾商业街的市场环境、规划 定位、营销推广、招商运营等方面进行了深入的研究，现将营销建议方案送达， 请贵司审议。
同时，我司希望近期组织一次方案演示会，向贵司领导全面的汇报我们对该 项目的理解和操盘思路。
感谢贵司的一贯支持。 顺颂商祺。
• 以金鹰卡通为亮点，围绕相关衍生动漫产品，适当地引进中西餐饮，及整体休 闲娱乐、生活配套超市的商业中心。
• 一些有品质、有相当的租金承受力、人气不很热闹的业态尽量安排在一楼，特 别是外街。