世联江苏太仓新区商业地块前期战略定位与物业发展建议
太仓建设实施方案
太仓建设实施方案一、总体目标我们要明确太仓的未来定位：打造成为具有国际影响力的现代化港口城市、创新驱动的高新技术产业基地、生态宜居的江南水乡典范。
二、具体措施1.基础设施建设（1）交通网络优化。
加快高铁、高速公路、港口等基础设施建设，提升太仓的区域交通地位，为产业发展提供有力支撑。
（2）城市公共服务设施完善。
加大教育、医疗、文化、体育等公共服务设施投入，提高市民生活品质。
2.产业发展（1）聚焦高新技术产业。
以新能源、新材料、生物医药等为主导，培育一批具有核心竞争力的高新技术企业。
（2）提升传统产业。
对纺织、机械、化工等传统产业进行改造升级，提高产业附加值。
3.生态环境建设（1）打造生态绿城。
加大绿化投入，提升城市绿化覆盖率，营造宜居生态环境。
（2）保护水资源。
加强水环境治理，确保水清、岸绿、景美。
4.文化旅游（1）挖掘历史文化资源。
加强对古城、古镇、古村落等历史文化资源的保护和开发，打造文化旅游品牌。
（2）丰富旅游产品。
开发一批具有太仓特色的旅游线路和产品，吸引更多游客前来旅游度假。
5.社会事业（1）完善社会保障体系。
加大社会福利、养老、医疗等社会保障投入，提高市民生活水平。
（2）促进教育均衡发展。
优化教育资源配置，提高教育质量，满足市民多样化教育需求。
三、实施步骤1.调查研究。
深入了解太仓实际情况，为实施方案提供准确数据支撑。
2.制定方案。
根据调查研究结果，制定具体可行的实施方案。
3.推进实施。
明确责任主体，分解任务，确保各项措施落到实处。
4.监督评估。
定期对实施方案执行情况进行监督评估，及时调整优化。
四、保障措施1.加强组织领导。
成立太仓建设实施方案领导小组，统筹协调各方力量，确保工作顺利推进。
2.完善政策体系。
制定一系列支持太仓建设的政策措施，为实施方案提供有力保障。
3.落实资金保障。
积极争取上级政策资金支持，加大财政投入，确保实施方案资金需求。
4.加强人才队伍建设。
引进一批高层次人才，培养一批本土人才，为太仓建设提供人才支撑。
物业公司项目拓展思路建议和意见
物业公司项目拓展思路建议和意见1. 引言物业公司作为现代城市规划和管理的重要组成部分，承担着为社区提供高质量生活环境的责任。
随着城市化的不断深入，物业公司的发展面临着新的挑战和机遇。
本文将就物业公司项目拓展的思路、建议和意见进行探讨。
2. 多元化服务在物业公司项目拓展过程中，应考虑提供多元化服务。
传统的物业管理仅限于楼宇维修、保洁等基本服务，而现代社区居民对于生活体验的要求越来越高。
因此，物业公司可以考虑提供增值服务，例如社区活动组织、健身房、游泳池、娱乐设施等，以满足居民对于便利生活和文化娱乐的需求。
3. 融入智能科技随着科技的快速发展，智能科技已成为改善生活品质的关键因素。
物业公司应积极融入智能科技，提供更便捷、智能的服务。
例如，可以引入智能家居系统，实现居民对于家电、照明、安防等设施的远程控制。
此外，物业公司还可以通过物联网技术，实时监控公共设施的使用情况，并提前预警维护，提高服务效率。
4. 社区运营物业公司项目拓展还应注重社区运营。
社区是居民生活的核心，要想提供优质的居住环境，物业公司需要加强对社区的管理和运营。
可以通过建立社区论坛、开展居民活动、推动居民自治等方式，加强社区内部的沟通和互动。
此外，物业公司还可以与社区商家合作，打造个性化的商业街区，满足居民的购物和娱乐需求。
5. 网络化管理随着互联网技术的普及，物业公司的管理方式也需要进行相应的升级和改进。
可以考虑引入物业管理系统，实现信息化管理和服务。
物业公司可以利用管理系统进行设备的巡检和维护计划，居民可以通过系统提交报修请求并实时查看维修进度。
此外，物业公司还可以利用互联网技术建立在线支付和投诉平台，提升服务效率和居民满意度。
6. 提升品牌形象物业公司的品牌形象对于项目拓展至关重要。
要想获得更多的项目合作机会，物业公司需要注重提升自身的品牌形象。
可以通过积极参与社会公益活动、优化服务流程、加强员工培训等方式，提高公司的声誉和信誉。
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•项目/企业
•竞争
•3C综合匹配分析得到最优化的战略 •可以导致期望结果
学习改变命运,知 识创造未来
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项目分析
•针对一个地块的价值要素包括： 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通 等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（ 可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的 可发挥空间） 开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等
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•既是机会又是威胁，既是优势又是 劣势
•►观点的判定很重要，它是我们作出策 略方向的基础。
•►在分析的过程中，我们强调尽可能多 地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核 心优势和大机会——这是我们“挖掘物业 价值”的要旨所在。
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通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题 的分析模型
•S=情境
•C=R1,R2
•非期望结果—— 由特定情境导致 的特定结果
•R1
•期望结果——不 喜欢某一结果， 想得到其它结果
•R2
•Q=如何从R1到R2
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•？
•资料来源：世联模型
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情境与冲突通过3C (strategic three Cs) 分析描述
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2021年3月1日星期一
商业地产开发中的规划与定位策略
商业地产开发中的规划与定位策略随着城市化进程的不断加速，商业地产开发成为了各大城市的重要组成部分。
商业地产的发展不仅能够带动经济增长，还能够提升城市形象和居民生活品质。
然而，在商业地产开发过程中，规划与定位策略的选择至关重要。
本文将探讨商业地产开发中的规划与定位策略，以期为相关从业者提供一些参考。
一、市场调研与定位在商业地产开发之前，进行市场调研是至关重要的一步。
通过对目标市场的调查与研究，可以了解消费者需求、竞争对手情况以及潜在机会等关键信息。
只有准确把握市场需求，才能有针对性地制定规划与定位策略。
在市场调研的基础上，商业地产的定位策略应该与市场需求相匹配。
例如，如果调研结果显示该地区消费者对高端品牌有较高需求，那么商业地产的定位应该以高端品牌为主导，提供豪华购物环境和高品质的服务。
而如果调研结果显示该地区消费者对实惠型购物有较高需求，那么商业地产的定位策略应该以实惠型品牌为主导，提供价格亲民的商品和服务。
二、规划与设计商业地产的规划与设计是商业地产开发中的重要环节。
规划与设计的好坏直接影响到商业地产的吸引力和竞争力。
在规划与设计中，需要考虑以下几个方面：1. 建筑风格与环境融合：商业地产的建筑风格应该与周边环境相融合，使其能够与周边建筑和自然景观协调一致。
通过合理的建筑设计和绿化布局，可以提升商业地产的美感和舒适度。
2. 功能分区与流线设计：商业地产的规划与设计应该考虑到不同业态的功能分区，以及消费者的流线设计。
通过合理的功能分区和流线设计，可以提高商业地产的运营效率和消费者的购物体验。
3. 设施与服务配套：商业地产的规划与设计应该考虑到周边居民和消费者的需求，提供完善的设施和服务配套。
例如，商业地产可以设置停车场、儿童游乐区、休息区等，以满足消费者的各种需求。
三、运营与管理商业地产的运营与管理是商业地产开发中的重要环节。
一个好的运营与管理团队能够提高商业地产的盈利能力和竞争力。
在商业地产的运营与管理中，需要注意以下几个方面：1. 租户招募与管理：商业地产的租户是商业地产盈利的关键。
商业地产行业的改进方案和意见
商业地产行业的改进方案和意见一、改进商业地产规划的方案和意见商业地产是指用于商业目的的房地产，包括购物中心、写字楼、酒店、餐饮娱乐等商业设施。
随着人们对消费体验的追求和经济发展的不断提升，商业地产行业正面临着日益激烈的竞争和市场需求的不断变化。
为满足消费者的多元化需求，提升商业地产的竞争力和可持续发展能力，以下是改进商业地产规划的一些方案和意见。
1. 优化商业地产布局首先需要对商业地产的布局进行优化调整。
根据不同地区的市场需求和消费群体特点，合理规划商业设施的分布和类型。
重点打造集购物、休闲、娱乐等多功能于一体的综合型商业地产，以满足人们日益增长的多元化消费需求。
2. 提高商业地产的可持续发展能力商业地产行业应该重视可持续发展，通过引入绿色建筑设计和节能技术，减少能源消耗和碳排放。
同时，结合城市发展规划，合理利用土地资源，提高土地利用效率，推动商业地产的可持续利用，降低对自然环境的影响。
3. 增强商业地产的创新能力商业地产行业应积极引入新技术、新概念和新模式，不断探索商业模式的创新和升级。
例如，引入智能科技，提升商业设施的智能化水平，打造智能商城，提高消费体验和便捷性。
此外，通过打造独特的主题购物中心、文化创意街区等，提供消费者与产品之间更多样化的互动体验。
4. 加强商业地产与在线平台的融合随着电子商务的迅猛发展，商业地产行业需要积极与在线平台进行融合，实现线上线下的无缝对接。
通过与电商平台合作，提供线上购物、线下体验、快递配送等服务，以满足消费者的多样化需求。
5. 加强商业地产的社交化体验商业地产应提供更多以社交为核心的场景和体验，激发人们的社交需求，并打造社交共享的平台。
通过定期举办各类社交活动，如主题派对、购物节等，吸引人们到商业地产中互动交流，增加人们对商业地产的粘性和忠诚度。
二、改进商业地产服务的方案和意见商业地产服务是指商业地产开发商或物业管理公司为商业设施和商家提供的各种设施、管理和运营服务。
房地产项目整体定位与物业发展建议
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不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与 其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程 度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
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作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域 经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景： 标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
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都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率 复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约 为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多， 规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼 产品需求形成有效支撑。
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安阳办公物业市场租金水平和出租率差异 较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点： 一般位于城市中心区域，是一种 城市设计的缩影，较小依赖其他配套、 其自身功能互相补充，而且能够互相 支撑； 办公、商业、餐饮、酒店等多种 功能有机匹配，可以减少投资风险； 能有效的解决城市中交通等方面 的压力； 已经向多种业态之间进行互动、 功能复合化、使用全时段的方向发展； 一般规模较大，投资较高，经济 风险大； 对建筑设计的要求较高
一、太仓市商业发展中存在的问题
太仓市零售商业网点合理布局及对策的研究郭延江（健雄职业技术学院江苏太仓 215411）摘要：商业网点布局不仅关系到居民的生活问题，而且还关系到一个城市的发展规划。
本文结合课题组调查数据，结合太仓市城市发展规划，对太仓市目前商业网点中存在的问题进行了深入细致的分析，并提出了如何进行合理布局的对策。
关键词: 商业网点；零售业态；连锁经营；商圈中图分类号： F71 文献识别码：A2007年8月，受太仓市贸易局的委托，本人对太仓市市区主要街道的商业网点进行了全面的调查，并对目前存在的问题及发展布局进行了探讨和研究。
1.太仓市基本经济情况太仓市是长三角地区经济发展最快的市县之一，也是中国最有发展潜力和投资价值的城市之一，在全国经济百强县（市）中排名第9位。
太仓市近三年来有关商业零售的各项经济指标如表1-1和表1-2所示。
表1－1 太仓市2005～2007年社会消费品零售总额对比表表1－2 太仓市2005～2007年人均可支配收入、人均消费支出对比表注：以上数据来源于太仓市统计局相关资料，并经过重新计算。
2.太仓市商业网点布局的现状的分析本次调查共调查各类商业网点2667家（不含已拆迁和新建），其中私有性质约占80％，国有性质比例不足5％，有限公司、连锁经营约占15％。
2.1纵向比较，流通规模不断扩大从表1－1、1－2中可以看出，太仓市商贸业近三年来呈现出较快的发展态势。
尤其是2006年、2007年，社会消费品零售总额分别较前一年增长了9.53亿元和9.97亿元，增长幅度为15.73％和18％。
说明太仓的商贸企业发展态势良好。
与此同时，对比太仓市总体经济发展水平，社会消费品零售总额虽然增长很快，但其增长的速度仍然小于GDP的增长速度（2007年，太仓市GDP的增长速度为20％），说明太仓的商贸零售还需要加大力度，继续加快发展。
2.2横向比较，商贸企业还有快速发展空间从苏州五个市县的对比来看，太仓市人均收入水平与其他四市相差不多，但居民生活消费支出上相对昆山、常熟、吴江、张家港等市还有一定的差距，这说明太仓市居民的消费观念还有待于进一步提高。
太仓规划方案
太仓规划方案1. 简介本文档旨在提供太仓市未来发展的规划方案。
太仓市作为中国江苏省苏州市下辖的一个县级市，地处长江三角洲区域，位于上海市的南部。
太仓市的规划方案旨在实现城市的可持续发展，促进经济繁荣和居民生活质量的提高。
2. 发展目标太仓市的发展目标是建设成为一个现代化的世界级城市，旨在吸引更多的投资和人才。
以下是太仓市未来发展的关键目标：•经济繁荣：加强产业结构调整，提高全方位经济发展水平。
•环境保护：实施严格的环境保护政策，提升环境质量。
•基础设施建设：加快基础设施建设，提高城市交通和通信网络。
•城市管理：提升城市管理水平，提供高质量的公共服务。
•文化保护：保护和传承太仓市的历史文化遗产。
3. 规划方案3.1 经济发展为了实现经济繁荣，太仓市计划以下措施：•优化产业结构：加大对高新技术产业和现代服务业的支持力度，推动太仓市经济实现由传统制造业向高端制造业和创新型产业的转型升级。
•引进外资：积极吸引外资，提供投资优惠政策和完善的商业环境，吸引更多的外资企业在太仓市设立生产基地和研发中心。
•培育本土企业：支持本土企业的创新发展，提供技术培训和资金支持，帮助本土企业提升核心竞争力。
3.2 环境保护为了改善环境质量，太仓市计划以下措施：•减少污染物排放：加强工业企业的环境监管，推动企业采用清洁生产技术，减少污染物的排放。
•加强生态保护：保护和修复太仓市的自然湿地和森林资源，加大对生态环境的保护力度。
•推动可持续能源发展：促进可再生能源的利用，推动太仓市能源结构向清洁能源转型。
3.3 基础设施建设为了提高城市的交通和通信网络，太仓市计划以下措施：•建设高速公路和铁路网：加快建设太仓市的高速公路和铁路网，提高交通效率和便捷性。
•完善城市交通系统：改善公交系统，推广城市轨道交通，并建设自行车道和步行街，提供多样化的交通方式。
•优化通信网络：加强宽带网络建设，提高互联网接入速度和稳定性。
3.4 城市管理为了提供高质量的公共服务，太仓市计划以下措施：•完善教育体系：提升学校的教育质量，建设更多的高品质学校，满足居民的教育需求。
太仓重点地块推荐信(3篇)
第1篇您好！在此，我谨代表太仓市相关部门，向您强烈推荐以下几处重点地块，这些地块不仅地理位置优越，基础设施完善，而且周边配套成熟，具有极高的投资价值和开发潜力。
一、太仓高新区地块该地块位于太仓市科教新城，地处太仓、嘉定、昆山三城交汇中心，交通便利，204国道、G15高速公路和沪苏通铁路太仓南站贯穿其中。
地块总面积达845亩，规划用途涵盖商业、住宅、教育、医疗等多个领域。
推荐理由：1. 交通便利：地处三城交汇中心，交通网络发达，便于项目与周边城市的互动。
2. 配套完善：周边拥有成熟的商业、医疗、教育和休闲设施，满足居民生活需求。
3. 发展潜力：科教新城作为太仓市未来城市新中心，具有巨大的发展潜力。
二、娄东街道地块该地块位于太仓主城核心区，下辖19个社区，常住人口约25万人。
地块周边交通便利，商业、医疗、教育和休闲设施完善，具有极高的投资价值。
推荐理由：1. 位置优越：地处太仓主城核心区，人口密集，消费潜力巨大。
2. 配套完善：周边拥有完善的商业、医疗、教育和休闲设施，满足居民生活需求。
3. 高质量发展：娄东街道坚持高质量发展理念，为项目提供良好的发展环境。
三、娄江新城地块娄江新城作为太仓市未来城市新中心，计划按照国际化标准建设。
该地块已引进西北工业大学太仓校区、西交利物浦大学太仓校区、瑞金医院太仓分院等重量级配套项目，具有极高的投资价值。
推荐理由：1. 国际化标准：娄江新城按照国际化标准建设，具有较高的品质和形象。
2. 重量级配套：引进众多重量级配套项目，为项目提供强大的支撑。
3. 交通便利：地块位于交通便捷的位置，便于项目与周边城市的互动。
四、太仓市原城三小地块该地块位于大仓市城厢镇，规划建筑面积14.59万平方米，拟建14幢高层住宅及1幢商业用房。
周边教育资源丰富，医疗配套完善，具有极高的投资价值。
推荐理由：1. 教育资源丰富：周边有太仓实验小学、城厢第一小学、弇山中学、太仓第二中学等教育资源。
发展战略-世联_江苏太仓新区商业地块前期战略定位与物业发展建议_104页
江苏太仓新区商业地块 前期战略定位与物业发展建议城市研究太仓区域认知 城市人口认知 经济发展认知 产业分布认知 城市规划认知 宏观环境小结太仓区域认知区位 太仓位于江苏省东南部，长江口南岸， 濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海 市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接 常熟市 总面积为822.9平方公里 交通 -沿江高速到上海市中心为50公里左 右，到上海虹桥机场仅半小时车程，一 小时可达浦东国际机场-苏昆太高速到苏州为50公里左右 城市文化定位太仓建设东方新欧洲具有深厚的现实基 础在众多的苏南城市群中，太仓与欧洲 有着许多共同之处，太仓最有优势建设 东方欧洲型城市。
太仓与欧洲的历史文化基础相似。
太仓 从三国吴王于此建仓屯粮已有近1800年 历史，600年前号称“万国码头”，盛 杰一时。
几千年璀璨的娄东文化孕育了 太仓古典园林、千年古镇、文化遗迹， 这些深厚的历史文化及其表现形式，几 乎与欧洲城市如出一辙。
毗邻上海大都市外围，纳入大上海1小时都市圈 地理位置优越，交通便捷城市文化定位为“东方新欧洲”城市人口认知46.5 4645.5 4544.5 4445.11 2003年太仓近几年户籍人口走势图45.4645.7646.1446.380.05 0.04 0.030.020.78% 2004年0.66%0.83%0.01 0.52%02005年2006年2007年户籍人口（万人）增长率太仓近几年暂住人口走势图4030 19.49201024.49 26%350.543%0.40.30.20.1002004年2005年2006年人口数量（万） 增涨率户籍人口增长低 城市外来人口增幅明显z至07年底，太仓户籍人口46.38 万，近三年涨幅基本徘徊在0.8% 左右，人口自然增涨率较低； z太仓外来人口近年来涨幅明 显，2006年暂住人口35万，增幅 达43％； z2006年太仓常驻人口58.92万 人，城市化率55.65％，根据太 仓十一五规划，2010年城市化水 平达到65%，常住人口总规模控 制在80万左右；城市向心力足,人口导入力强经济发展认知160000 140000 120000 10000080000 60000 40000 20000078801 苏州市太仓与周边城市人均GDP比较 141064769799527163731常熟市张家港市昆山市人均生产值（万元）吴江市79781 太仓市25000 20000 15000 100005000 0太仓城镇人均可支配收入走势图1455816670 14.50%19091 14.50%215760.30.2 13.20%0.12004年2005年2006年0 2007年收入（万元）增长率随着太仓人均可支配收入的不断增长，太仓人均消费性支出也不断增长，只是在消费性结构上，更加趋于合理，这表明太仓人民的生活水平在不断得到提高。
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世联江苏太仓新区商业地块前期战略定位与物业发展建议_104页功能区布局与A户型大致相同，于东、北两侧开设入户口； 层转角露台相对A户型较小，没有延伸至书房，这样做的目的是在三层书房处设置飘窗，拓展面宽形成三层的主卧；且于三层的露台形成错落； 三层设置大面积南北通的露太仓区域认知城市人口认知经济发展认知产业分布认知城市规划认知宏观环境小结太仓位于江苏省东南部，长江口南岸，濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市总面积为822.9平方公里交通 -沿江高速到上海市中心为50公里左右，到上海虹桥机场仅半小时车程，一小时可达浦东国际机场 -苏昆太高速到苏州为50公里左右城市文化定位太仓建设东方新欧洲具有深厚的现实基础在众多的苏南城市群中，太仓与欧洲有着许多共同之处，太仓最有优势建设东方欧洲型城市。
太仓与欧洲的历史文化基础相似。
太仓从三国吴王于此建仓屯粮已有近1800年历史，600年前号称“万国码头”，盛杰一时。
几千年璀璨的娄东文化孕育了太仓古典园林、千年古镇、文化遗迹，这些深厚的历史文化及其表现形式经济开发区：共引进各类项目近 1400家，其中外资项目365家，其中，来区落户的欧美企业约占外商投资企业总数的40%，日韩企业约占40%，港台企业约占15%. 2、陆渡镇：外向型经济占主导地位。
全镇外企总量达129家，注册外资3.15 亿美元，投资总额6.1亿美元，外企的销售收入及上交国家税收占到全镇总量的76.9%和66%。
二是台资工业区形成规模。
区内台资企业已突破100家. 3、浏河镇：有企业400多家，其中外资企业近100家，民营企业300多家. 4、璜泾镇：规模企业153家（超30亿以上为资料简单介绍详情请点击下载：下载地址1 下载地址1【免责声明】本站所有资料均是私下交流学习之用！本站仅仅提供一个观摩学习的环境，将不对任何资料负法律责任。
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(5)一、北京商业市场总体研究 (5)1、供需分析........................................................................................... .. (5)2、租售价格分析........................................................................................... (6)3、近年来市场商业模式发展研究 (7)二、区域商业市场研究 (9)1、相关区域研究........................................................................................... (9)2、区域界定........................................................................................... (10)3、区域市场商业特征........................................................................................... (11)4、区域商用物业的细分........................................................................................... . (12)4、区域重点物业分析........................................................................................... .. (14)5、个案分析........................................................................................... (21)三、区域基础环境分析 (33)1、区域消费人群分析........................................................................................... .. (33)2、交通状况分析........................................................................................... . (38)四、区域规划分析 (40)1、朝阳区商业发展规划........................................................................................... . (40)2、昌平区相关规划........................................................................................... (41)五、商户调查分析 (41)1、经营商户访谈分析........................................................................................... .. (41)2、投资商户分析........................................................................................... . (42)六、市场研究相关结论 (43)第二部分：地块价值研究........................................................................................... .. (43)一、地块总体现状分析 (43)1、项目基本位置........................................................................................... (43)2、项目基础数据........................................................................................... . (44)3、周边住宅物业及人口现状 (44)文档标题9/15/2009 P.34、周边商业物业现状........................................................................................... .. (45)二、项目SWOT 分析 (45)1、总体地块优劣势分析........................................................................................... . (45)2、SWOT 分析........................................................................................... .. (47)三、研究结论 (48)第三部分：项目发展方向........................................................................................... .. (48)一、项目整体规划原则 (48)二、项目发展方向 (49)1、定制式商业发展方向........................................................................................... . (49)2、组合式发展方向........................................................................................... (50)三、目标客户定位 (55)1、定制式产品目标客户定位 (55)2、组合式产品目标客户定位 (55)第四部分产品调整及分割建议........................................................................................... . (56)一、目前需要解决的问题 (56)二、产品调整及分割建议 (57)1、门厅........................................................................................... .. (57)2、交通组织........................................................................................... (58)3、户型分割........................................................................................... (58)4、商业小品的塑造........................................................................................... (59)5、中庭改造........................................................................................... (59)6、车位设置........................................................................................... (60)7、玻璃隔板设置........................................................................................... . (60)8、施工标准........................................................................................... (61)9、最佳使用率........................................................................................... .. (61)三、具体业态建筑参数标准 (61)1、餐饮业........................................................................................... . (61)2、休闲娱乐中心........................................................................................... . (62)3、大中型百货超市........................................................................................... (63)第五部分营销建议........................................................................................... (64)一、营销核心基调 (64)二、营销主题思路 (65)1、定制式营销思路........................................................................................... (65)文档标题9/15/2009 P.42、组合式营销思路........................................................................................... (65)三、案名建议 (66)1、总案名........................................................................................... . (66)2、分案名........................................................................................... . (66)3、各分层空间推广名建议...........................................................................................67四、营销定位及主题推广语 (68)1、定制式定位........................................................................................... .. (68)2、组合式定位........................................................................................... .. (68)五、客户资源优势分析 (69)1、基金........................................................................................... .. (69)2、长期客户积累........................................................................................... . (69)3、创富孵化器........................................................................................... (69)4、大客户名单........................................................................................... .. (70)六、推广阶段 (71)1、公寓部分........................................................................................... (71)2、商业部分........................................................................................... (71)七、市场推广策略及手段 (72)1、市场推广策略........................................................................................... . (72)2、媒体选择........................................................................................... (74)3、公关活动........................................................................................... (74)八、项目入市时机 (76)1、入市时机........................................................................................... (76)2、销售期预测........................................................................................... .. (76)九、价格策略及收入预测 (77)1、进取型价格策略及收入预测 (77)2、稳健型价格策略及收入预测 (77)3、积极型价格策略及收入预测 (78)文档标题9/15/2009 P.51 第一部分：市场研究1.1 一、北京商业市场总体研究1.1.1 1、供需分析（1）体量供给：在2003-2006 年间，北京市商业物业市场预计共有约400 万平方米建筑面积的各类大型商业面积竣工，2005 年将是北京市各类商业面积世联_成都远鸿红星路项目整体定位于发展战略报告_160页_2009年style="border-color:#000000;"地块属性地块经济指标：地块位置：红星路88号地块规模：约11亩土地性质：暂定二类居住用地容积率：（不详）容积率：总体容积率5.0（暂定）建筑密度：不确定，按照30%测算项目现状：还未拆迁地块属性认识：城市中心边缘地带，11亩的小型地块本项目理解和认识项目资金安全性贯穿整个项目；在保证安全和快速的前提下，最大限度的实现项目价值提升；企业品牌是一种追求，更多是在开发的细节中体现；对目标理解认识市中心项目通常是靠实现商业或者商务来提升项目的价值点；提升商务或商业价值最常用方式是最大限度的提升商务或者商业比例；容积率的突破将有助于提升项目的利润空间；目前成都的办公商圈主要由人民南路、盐市口——春熙路、顺城大街——骡马市组成，同时在浆洗街区域也有部分分布，整体分布较为分散；从目前发展现状来看，成都市商务办公区主要分布在城市核心区，交通干道沿线；从发展趋势来看，未来城市办公区主要分布在东大街、南部新区、人民南路，本项目不处于商务发展的主要方向。