土地估价师《案例与报告》考试真题
2020年土地估价师《案例与报告》试题及答案(卷四)
2020年土地估价师《案例与报告》试题及答案（卷四）1、( )是对土地经济区位影响最重要的指标。
A.商业服务业繁华程度B.距离当地政府办公场地的远近C.城市规划D.交通便捷程度标准答案：A解析：商服繁华影响度是土地定级工作中必须涉及的一个重要因素，是反映土地经济区位最重要的指标。
2、商服繁华影响度是反映( )区位最重要的指标。
A.土地质量B.土地经济C.土地价格D.土地价值标准答案：B解析：商服繁华影响度是土地定级工作中必须涉及的一个重要因素，是反映土地经济区位最重要的指标。
3、城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某一评价单元均有影响，影响分值分别为45、25、8，但同时又受另一区级中心的区级、小区级商服功能影响，影响分值分别为20、10，则该评价单元的商服繁华度作用分值为( )。
A.78B.80C.75D.108标准答案：B解析：取市级、区级、小区级商服功能最大值45+25+10=804、城镇土地定级中，支路以下道路的影响距离，一般按市内路的疏密状况，确定在( )km之间。
A.0.2—0.3B.0.3—0.5C.0.3—0.7D.0.5—0.8标准答案：C解析：城镇土地定级中，支路以下道路的影响距离，一般按市内路的疏密状况，确定在0.3—0.7 km之间。
5、某市主干道A，总长14km，其辖区面积为28km2，则这条主干道的影响距离为( )km.A.1B.2C.0.5D.0标准答案：A解析：D=s/21;28/2×14=16、在城镇定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为50，15，5，但同时又受另一区级中心的功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为20，4，则该评价单元的商服繁华度作用分值为( )。
A.94B.75C.74D.70标准答案：B解析：取市级、区级、小区级最高值：50+20+5=757、现需要测算城市中A、B、C三点得繁华影响度分值，A点位于城市中心，B点距市中心5km，C点距市中心10km，已知三地块只受单中心影响，市级功能影响的作用分为10，半径为20km，区级功能影响的作用分为6，半径为8km，街级功能影响的作用分为3，半径为2km，问A、B、C三地的繁华度影响分各为( )。
2020年土地估价师《案例与报告》试题及答案(卷三)
2020年土地估价师《案例与报告》试题及答案（卷三）某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000平方米。
其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500平方米;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000平方米，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500平方米，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。
上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。
请根据以上情况，回答下列问题：1.市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由;2.为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路;3.根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格?4.根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据;5.该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点;6.市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：(1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估;(2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料。
某企业拟进行贷款，委托评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方提供贷款提供客观、公正的价格依据。
请依据以下给定的条件分析并回答下列问题：(1)抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意哪些问题?(2)若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意的问题。
土地估价师《案例与报告》考试真题
2021年土地估价师土地估价案例与报告考试真题一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。
请阅读，并根据有关条件综合分析答复以下问题)(一)A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2021年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。
因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立c公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25%的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75%的股份，土地价值量以2021年9月30日作为审计时间点。
双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该工程。
为确定该建设用地使用权的入股价值，2021年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。
土地估价师拿到了当时的土地出让合同(局部内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后答复有关问题。
(1)该工程设计总建筑面积为20万平方米，容积率为4.00，共建5栋16层相同住宅。
其他根据规划要求配置。
(2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。
于2021年4月5日开始开工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000平方米，已投资2.5亿元，但2021年6月，由于A公司资金原因，该工程停工至今。
(3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政根底设施配套已到达“通上水、通下水、通电、通讯、通天然气〞，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。
(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下：证书号：略土地使用权人：A房地产开发公司坐落：×省×市×区二环路25号地号：YT5 -6 -7-1 图号：100 -125 -75地类(用途)：住宅用地取得价格：20000万元使用权类型：国有出让终止日期：2078年1月31日使用权面积：50000平方米发证日期：2021年2月8日附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同局部内容(该合同为制式合有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)。
2020年土地估价师《案例与报告》试题及答案(卷一)
2020年土地估价师《案例与报告》试题及答案（卷一）一、单选题:1、对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于( )种。
A、一B、二C、三D、四标准答案：b解析：由于土地价值较大，所以要求应用估价方法不少于二种。
2、下列因素中( )不是影响地价的区域因素。
A、繁华程度B、城市规划C、土地使用限制D、容积率标准答案：d解析：容积率为个别因素，其他为区域因素。
3、估价报告的合理性的内涵是( )。
A、符合法定程序B、严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事C、严格按照公司规定的估价流程进行评估D、符合客观事实，符合常理标准答案：d解析：合理性的内涵即评估成果要符合客观事实，符合常理。
4、确定估价对象的价格时，如各种方法求得地价相差不超过( )，则可以选用简单算术平均值作为待估宗地的最终价格。
A、30%一35%B、20%一25%C、10%一15%D、5%以下标准答案：b解析：如两种方法求得地价相差幅度不大(一般不超过20一25%)，可采用简单算术平均值作为待估宗地最终结果。
二、多选题:5、土地估价报告的评价主要对报告的( )进行审核。
A、评价报告的内容是否全面B、描述是否简洁准确C、原则及方法的选择是否正确D、计算是否准确、方法的运用是否准确E、格式是否规范、是否逻辑清晰标准答案：a, b, c, d,解析：土地估价报告的评价主要对报告的各部分进行审核，评价报告的内容是否全面、描述是否简洁准确、原则及方法的选择是否正确、计算是否准确、方法的运用是否准确、格式是否规范、是否逻辑清晰、技术含量的高低等，最终评定整份报告的优劣。
6、估价报告的合法性的内涵是指( )。
A、严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事B主体认定事实清楚C、符合法定程序D证据确凿充分E估价过程符合公司规定程序标准答案：a, b, c, d解析：合法性内涵要求评估人员在进行项目评估时，必须严格按照我国现行法律法规和各种技术规范的要求行事，主体认定事实清楚，证据确凿充分，符合法定程序。
2020年土地估价师《案例与报告》试题及答案(卷二)
2020年土地估价师《案例与报告》试题及答案（卷二）一、单选题：1、某城市人口有25万，辖区面积为30k㎡，据相关资料，同等规模的城市人口密度最小值为3000人/k㎡，最佳值为10000人/k㎡，计算该城镇的商业用地人口密度作用分( )A.83B.76C.32D.276标准答案：B解析：250000/30=8333人/k㎡;100×(8333-3000)/(10000-3000)=100×5333/7000=762、某城市各区域的绿地覆盖度介于5%～25%之间，若某一单元的绿地覆盖度为17.5%，则该单元的绿地覆盖度分值为( )。
A.17.5B.25C.62.5D.5标准答案：C解析：100×(17.5-5)/(25-5)=62.53、城镇土地等和级的划分应符合区域和城镇内部的( )分布规律。
A.城镇规划B.经济发展C.土地利用D.土地收益标准答案：D解析：土地等和级的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。
二、多选题：4、影响公交便捷度的因素主要有( )。
A.线路的多少B.道路的大小C.流量的大小D.站点的多少E.站点大小标准答案：A，C，D解析：影响公交便捷度的因素主要有线路的多少、流量的大小、站点的多少。
5、基础设施完善度是反映( )等活动场所保障的指标。
A.公益B.社会活动C.经济生产D.生活E.娱乐标准答案：B，C，D解析：基础设施完善度是对土地经济区位和物化劳动投入量的量度，是反映社会活动、经济生产、生活等活动场所保障的指标，土地定级中，这是一个重要因素。
6、属于点、线状的土地定级因素有( )。
A.文体设施影响度B.基础设施完善度C.道路通达度D.绿地覆盖率E.公交便捷度标准答案：A，C解析：属于点、线状的土地定级因素有文体设施影响度、道路通达度、公交便捷度。
7、在不考虑交通等基础设施的影响时，衡量基础设施完善度是从()个方面进行的。
A.设施类型是否齐备B.设施水平C.设施使用的保证率D.设施的使用率标准答案：A，B，C解析：首先是设施类型是否齐备，主要指：给水、排水、供电、电讯、热力、煤气等与生活基本条件有关的设施;其次是设施水平，。
土地估价师《案例与报告》资料：路线价评估的基本程序考试试题
土地估价师《案例与报告》资料：路线价评估的基本程序考试试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、从企业价值评估的角度看，非上市公司与上市公司的差别主要是（）的差异。
A．盈利能力B．经营能力C．投资能力D．变现能力2、在基本建设中，不论项目大小，在报请审批初步设计或扩大初步设计的同时，必须附有__，否则就不能作为完整的技术文件报请审批。
A．设计概算B．设计预算C．初步估算D．修正概算3、《土地权属争议调查处理办法》规定，本办法所称土地权属争议，是指__或者__归属争议。
A．土地所有权B．土地使用权C．土地抵押权D．土地承租权E．土地他项权4、一般情况下，我国农用地基准地价评估对象界定为一定范围的__。
A．耕地B．农用地C．农用地和农村建设用地D．农用地和宜农未利用地5、估价中要考虑城市规划对土地价值的影响，在一定程度上体现了土地估价的。
【2006年考试真题】A：报酬递增、递减原则B：替代原则C：合法原则D：变动原则E：时间因素6、根据目前的人工和材料价格，使用与原建筑物一样的材料、标准、设计和工艺，建造与原建筑完全相同的新建筑物所需的成本，称之为。
A：重置成本B：重建成本C：建造成本D：建筑造价E：时间因素7、某耕地区片近三年平均年产值为1700元／亩，如土地补偿费按年产值的10倍计，土地补偿费和安置补助费之和，最低不得低于年产值的16倍，最高不得高于年产值的25倍，则该征地区片价为万元／亩。
A：4．25—5．95B：2．72—4．42C：2．72—4．25D：1．70—2．72E：合法性8、下列地租理论中，城镇土地估价的基本理论依据之一是__地租理论。
A．马克思B．资产阶级古典经济学家C．资产阶级庸俗经济学家D．西方新古典主义城市9、笼统而言，土地统计包括三个含义，下列不属于其含义的是土地统计__。
A．资料B．工作C．科学D．指标10、凡违法事实确凿，有法律依据，对公民处以__元以下罚款，对法人或者其他组织处以__元以下罚款或警告的行政处罚可适用简易程序。
土地估价师《案例与报告》：中国土地估价师协会试题
土地估价师《案例与报告》：中国土地估价师协会试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、我国现行税收体系中，城镇土地使用税属于。
A：流转税B：收益税C：财产税D：资源税E：35％～50％2、土地价格按（）方式分类，可以分为交易价格、理论价格、评估价格等。
A.土地权利 B.土地的存在形态 C.土地价格形成 D.土地价格使用目的3、《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》规定，大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置应当遵循原则的包括__。
A．以人为本，保障移民的合法权益，满足移民生存与发展的需求B．可持续发展与资源综合开发利用、生态环境保护相协调C．顾全大局，服从国家整体安排，兼顾国家、集体、个人利益D．因地制宜，统筹规划E．节约利用土地，合理规划工程占地，提高移民规模4、因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦。
复垦的土地应当优先用于__。
A．农业B．复垦单位的生产建设C．工业D．房地产开发5、标定地价是地价的一种。
A：基准B：市场交易C：宗地D：拍卖E：时间因素6、保险责任开始时间是指__的时间。
A．保险人开始承担保险责任B．保险人与被保险人签订合同C．被保险人交付保险费D．被保险人发生事故7、会计处理方法和程序前后各期一般。
A：应该一致，不能随意变动B：在任何情况下都不能变动C：可以随意变动D：以上表述均不对E：土地8、新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对的比较。
【2004年考试真题】A：产品的市场价格与生产价格B：产品的生产价格与社会平均价格C：产品的社会平均价格与生产要素价格D：边际产品价格与生产要素价格E：时间因素9、路线价是不同用途土地分别测算的路线价区段的__。
A．基准地价B．标准地价C．平均价格D．买卖价格10、__是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性法律文件的总称。
2020年土地估价师《案例与报告》试题及答案(卷七)
2020年土地估价师《案例与报告》试题及答案（卷七）企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。
企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／平方米，公寓售价为4500元／平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／平方米，公寓为1800元／平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40％，第二年投入60％，银行贷款年利率为5．5％，开发利润为总售价的15％，销售税费为售价的5．5％。
根据以上条件，试计算：(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格；(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90％给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。
(一)审题(1)明确题目要求。
本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。
其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。
(2)了解有关资料。
要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。
关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。
(3)审查关键内容，谨防误用。
对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。
如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。
同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。
(二)解题思路与方法选择1．方法选择本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想到可采用剩余法倒算地价。
2．解题思路(1)宗地地价求取思路。
先计算项目总开发价值；然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等；从总开发价值中将以上各项成本(包括利息、利润)一一扣除，即可得到待估宗地总价；宗地总价除以土地总面积得到单位地价。
土地估价案例与报告 真题
土地估价案例与报告引言土地估价是房地产行业中非常重要的一环，它对于房地产交易、融资和投资决策起着至关重要的作用。
本文将通过一个具体的土地估价案例，向读者介绍土地估价的基本步骤和方法。
案例背景我们选取了某个城市的一个土地估价案例，该土地位于城市中心商业区的一处闲置地块上。
该地块面积为5000平方米，周边有多个商业综合体和写字楼。
步骤1：数据收集在进行土地估价之前，第一步是收集相关的数据。
这些数据包括但不限于土地面积、地段位置、土地性质、周边设施和交通情况等。
我们需要搜集尽可能多的信息来更好地评估土地的价值。
在本案例中，我们搜集了该地块的面积、位置、土地性质和周边设施的信息。
例如，我们了解到该地块是商业用地，周边有多个购物中心和高档写字楼，交通便利，靠近主要道路和公共交通站点。
步骤2：市场研究在收集到足够的数据后，第二步是进行市场研究。
市场研究的目的是了解当前土地市场的行情和趋势，以及类似地块的成交价格和租金情况。
我们可以通过查阅房地产市场报告、咨询相关专业人士、以及研究类似土地成交案例来进行市场研究。
通过这些研究，我们可以了解到当前市场对于商业地块的需求和价格水平。
在本案例中，我们发现类似商业地块的成交价格在每平方米1万-2万之间，租金则在每平方米500-1000之间。
步骤3：估价方法选择在进行土地估价前，我们需要选择合适的估价方法。
常用的土地估价方法包括市场比较法、收益法和成本法。
•市场比较法：根据类似土地的成交价格和租金情况，对目标土地进行估价。
•收益法：通过预测土地未来的租金收益，反推出土地的现值。
•成本法：根据土地的成本、开发费用和折旧等因素，计算土地的价值。
在本案例中，我们选择了市场比较法和收益法进行土地估价。
步骤4：市场比较法估价市场比较法是一种常用的土地估价方法，它通过对类似土地的成交价格和租金情况进行分析，对目标土地进行估价。
我们比较了周边商业地块的成交价格和租金情况，并结合该地块的特点和位置，最终得出了一个估价范围。
2020年土地估价师《案例与报告》试题及答案(卷五)
2020年土地估价师《案例与报告》试题及答案（卷五）一、多选题：1、居住用地估价，宜选用( )和基准地价系数修正法。
A、路线价法B、收益还原法C、剩余法D、市场比较法E、长期趋势法标准答案：B，C，D2、工业用地估价一般宜采用( )。
A、市场比较法。
B、长期趋势法C、基准地价系数修正法D、成本逼近法E、剩余法标准答案：A，C，D解析：工业用地估价宜采用市场比较法成本逼近法和基准地价系数修正法。
在特殊情况下，也可采用收益还原法。
3、工业用地的投资利息率利润率土地增值收益率及土地还原利率的确定，应把握不同工业行业的( )及土地增值的客观差异。
A、投资风险B、资金利润率C、贷款利率D、收益率E、内部收益率标准答案：A，B解析：投资利息率利润率土地增值收益率及土地还原利率的确定，应把握不同工业行业的投资风险资金利润率及土地增值的客观差异。
二、判断题：4、对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般依现状用途评估。
( )标准答案：错误解析：对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。
5、高新技术企业用地的增值收益较普通工业用地高。
( )标准答案：正确解析：高新技术企业用地价格评估，应根据其高技术高附加值污染小环境较好土地利用程度较高等特点，进行合理的估价。
这类土地的增值收益较普通工业用地高。
6、评估别墅可以用市场比较法。
( )标准答案：正确解析：评估别墅等独立居住用地，一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜采用。
7、机场码头用地在收益还原法评估中不需考虑垄断地租修正。
( )标准答案：错误解析：机场码头用地由于其具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法运用中，应考虑垄断地租修正。
8、评估工业用地时，由于无法得到收益资料，因此一律不能用收益还原法。
( )标准答案：错误解析：工业用地估价宜采用市场比较法成本逼近法和基准地价系数修正法。
在特殊情况下，也可采用收益还原法。
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2009年土地估价师土地估价案例与报告考试真题一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。
请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)(一)A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。
因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立c公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25%的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75%的股份，土地价值量以2009年9月30日作为审计时间点。
双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该工程。
为确定该建设用地使用权的入股价值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。
土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。
(1)该工程设计总建筑面积为20万平方M，容积率为4.00，共建5栋16层相同住宅。
其他根据规划要求配置。
(2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。
于2008年4月5日开始动工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000平方M，已投资2.5亿元，但2008年6月，由于A公司资金原因，该工程停工至今。
(3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通讯、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。
(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下：证书号：略土地使用权人：A房地产开发公司坐落：×省×市×区二环路25号地号：YT5 -6 -7-1 图号：100 -125 -75地类(用途)：住宅用地取得价格：20000万元使用权类型：国有出让终止日期：2078年1月31日使用权面积：50000平方M 发证日期：2008年2月8日附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)。
“第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于×省×市×区二环路25号。
亲地平面及空间范围以1985年国家高程系统385M高程面为起算面，向上至离起算面48M的高程面为止，向下至离起算面- 10M的高程面为止，高差为58M。
宗地编号为YT5 -6 -7 -l ，宗地总面积大写伍万平方M(小写50000. 00平方M)，其中出让宗地面积为大写伍万平方M(小写50000. 00乎方M)。
第五条本合同项下出让宗地的用途为住宅用地。
第七条出让人同意在2008年1月31 日将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第(一)款规定的土地条件：(一)达到场地平整和周围基础设施七通，即通上水、通下水、通电、通天然气、通电信、通暖、通路。
第九条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为每平方M人民币大写肆仟元(小写4000.00元)。
总价款为人民币大写贰亿元(小写200000000. 00元)。
第十三条受让人同意本合同项下受让宗地的开发投资总额不低于人民币大写壹拾焦元(小写1000000000. 00元)。
工程固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和出让价款等。
第十四条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合附件2《城市规划经管部门确定的出让宗地规划条件》，其中：主体建筑物性质商品住宅楼。
附属建筑物性质/ 。
建筑容积率不高于4.0不低于3.0。
建筑限高48M____。
建筑覆盖率不高于30% 不低于20% 。
绿地率不高于40%____。
其他土地利用要求居民活动场所、地面停车场、小区道路等不低于土地面积的40% 。
第十八条受让人同意在2008年4月30 日之前动工建设，同意在2010年10月31 日前完成工程施工建设，并申请竣工验收。
受让人不能按期开工建设，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其工程竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延。
第二十七条受让人按照本合同约定已经支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证，取得出让国有建设用地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，但首次转让(包括出售、互换、出资和赠与)剩余年期国有建设用地使用权时，应当经出让人认定符合下列第(一)款规定之条件：(一)按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。
合同签订日期：2007年12月31日。
”问题(4小题，每小题5分)1.上述信息中，哪些是作为“估价事项”明确的内容?用简短语句列出。
2.根据上面的有关资料，按照最佳利用原则，以已有的规划条件为基础列出估价中可以采用的土地利用条件的内容。
3.根据合同内容，使用简短语句，列出原土地使用者应履行的责任。
4.使用简短语句，列出该土地原使用者对土地权利可以的处置方式。
(二)A集团公司(国有)拟将所属B工厂改制为B股份有限公司，2009年7月获得所在省国有资产监督经管委员会批准后，7月28日，A公司委托某土地估价机构对B工厂涉及的国有划拨建设用地进行估价。
下面是根据委托方提供的相关资料和估价师现场勘察得到的相关信息整理出的有关情况，请阅读后回答相关问题。
(1)A公司是财政部批准实行国家控股公司试点的企业，属国家授权的投资机构。
(2)B工厂为A公司所属全资子公司，为机械加工型企业，正在进行一项重点技术改造，改制为股份有限公司后，将择机上市。
(3)B工厂所使用土地位于××市x×区新中路15号，分为东西两部分，东西两侧有围墙隔开，并独立建设基础设施。
西侧为该厂办公和职工宿舍区。
总土地面积为10622平方M，其中宿舍与办公区没有明确的分割线，但办理了独立的土地登记，面积为4400平方M。
西侧宿舍楼建筑面积8500平方M，已按房改政策出售给职工。
办公楼建筑面积4500平方M。
东侧为厂区，占地42342平力M，生产性用房建筑面积为25000平方M。
厂区中有一研究楼，但已经独立办理土地登记。
(4)B工厂在厂区东约1公里处有一分厂，也是其主要生产部门，为独立核算的非法人企业，占有土地面积22100平方M。
(5)土地证所载所有土地使用权人均为B工厂，主厂区统一地号为LH-3-(3)-26-6，无产权纠纷。
(6)经向当地国土经管部门了解，B工厂已于2008年10月将东侧厂区内的研究楼(土地面积1200平方M)及地上建筑抵押给了某银行，共贷款700万元，期限为一年，办理了抵押登记，申领了土地他项权利证明书。
(7)该土地外均有上水、下水、通电、通天然气、通电信、通暖设施及道路。
西侧所有管线均已接人并能正常使用。
东侧除天然气外，其余管线也均已接入，目前使用情况正常。
B工厂宗地内的各项基础设施开发费用均在企业的财务报表中有所反映。
(8) 2009年7月5日，审计、资产评估等机构已进场工作，企业审计的截止日期为2009年6月30日。
(9)委托方提供了B工厂的营业执照、国有土地使用证、国家国资委关于改制的批文、实行国家控股公司试点的企业及属国家授权的投资机构的相关文件、房屋所有权证、宗地利用及基础设施情况等资料。
问题(4小题，分别为4分、5分、6分、5分)1.B工厂改制为股份有限公司过程中，除了估价之外，还需要对其现在使用的国有划拨建设用地使用权进行处置，你认为可以选择的处置方式有哪些?2.根据上述资料，B工厂有哪些土地可以进入股份公司?请列出名称和土地面积。
3.假定你是土地估价师，请结合上述信息，对东侧厂区土地(不包括研究楼)的价格进行定义?4.该企业在改制完成后，假定由于特别原因需要将东侧生产用地转变为出让用地，并于2009年8月8日签订土地出让合同，土地登记时间为2009年9月1日。
请根据上述有关资料列出主要的登记信息。
二、报告判读题(3题，分别为15分、15分、30分，共60分。
第一题和第二题为土地估价报告及土地估价技术报告片断，根据提问回答。
第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因)(一)以下是一份土地估价报告“第二部分估价对象界定”中截取的片断(有删减)，请阅读后回答所提问题。
二、估价对象估价对象为从WY6 -3 - 14号国有建设用地中分割出来的、一块边界完整的建设用地，面积为10000平方M。
估价对象中包含附着于该地块上，为地块配套使用的水、电、讯、气、暖等管网、线路等。
WY6 -3- 14号土地证载用途为工业。
三、估价对象描述1.土地登记状况(1)估价对象来源。
估价对象为WY6 -3- 14号宗地中的一部分。
WY6 -3 - 14号宗地为某公司1989年以划拨方式取得，2007年进行产权登记，并领取了《国有土地使用证》，(2)登记状况。
估价对象尚未进行单独登记，但是已经通过专业公司进行测量，估价对象土地面积为10000平方M(详见×勘定字965 -2号《土地勘测定界技术报告书》)。
除面积及边界外，其他相关信息与WY6 -3 - 14号宗地相同。
经查证，估价对象所在WY6 -3 - 14号宗地主要登记信息如下：土地登记证书号：00713823。
《国有土地使用证》编号：××国用[20071第618号。
估价基准日土地使用者：××公司。
宗地位置：××市唐兴路南。
地号：WY6-3 -14。
图号：50 -200 -7、8、12、17。
用途：工业。
土地级别：三级。
使用权类型：国有划拨。
土地使用权终止日期：无。
使用权面积：50000平方M。
四至：东邻××商厦，西邻团结南路，南临××公司，北临唐兴路。
记事栏：无。
登记时间：2007年6月1日。
2.土地权利状况估价对象土地所有权属于国家，××公司于1989年以划拨方式取得土地使用权。
根据委托方提供的WY6 -3 - 14号宗地《土地他项权利证明书》，估价对象所在WY6 -3- 14号建设用地使用权及地上房产已抵押给某银行，包括估价对象，共贷款2000万元，已在所在市国土资源局办理了抵押登记，抵押期限至2011年2月15日，到估价基准日尚未注销。
除此之外，估价对象尚未发现有其他他项权利设定。
3.土地利用状况估价对象所在WY6 -3 - 14号宗地上已建有两幢房产，总建筑面积31500平方M。
建筑容积率为0. 63，建筑密度为42%，绿地率约为30%。
于2007年6月19日进行了产权登记，取得了×房权证×字第××号《房屋所有权证》。