亚太区物业摘要2011年第二季度-仲量联行

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来源：仲量联行房地产资讯服务，2011年第二季度







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来源：仲量联行房地产资讯服务，2011年第二季度
亚太区物业摘要 | 二零一一年第二季度
资本值在所有市场出现快速增长，尤其是在当前土地价格持续升值的 情形下。二季度，广州合景泰富在京购买一宗地块，其楼面地价达到 43,228元每平方米。由于土地价格持续上升以及投资者继续在京追逐有 限可供交易的物业资产，二季度，北京甲级写字楼的资本值同比增长 15.4%。鉴于资本值增长快于租金，市场的收益率出现下降。
亚太区物业摘要 二零一一年第二季度
中国Country
敬爱的读者：
亚太区物业摘要 | 二零一一年第二季度
亚太地区的吸纳面积在全球范围内正一路领先。本季度，北京和雅加达的租金和资本价值增长最为强劲，并 推动亚太地区的房地产市场继续处于上升周期。虽然近期全球经济形势趋紧，亚太地区却较好地经受住了这 些挑战。我们期待2011年下半年的房地产市场基本面将继续改善。
^ 净租金, 基于有效面积
12个月展望
租值
资本值
• 强劲租赁需求推动市场空置率创10年来的新低 • 租金继续保持上涨并且已经接近历史的最高点 • 资本值增幅高于租金的增长速度，收益率走低
需求 虽然上半年有五个甲级写字楼完工，但市场仍表现为供不应求。跨国企 业的扩租行动和内资企业的整层租赁是推动甲级写字楼需求增长的主要 原因。2011年第一季度，自用型写字楼需求是整体净吸纳量的重要组成 部分，但第二季度，租赁型写字楼需求几乎占据全部的净吸纳量。强劲 的租赁需求主要来自于制药、金融、IT和制造业的租户，其中内资企业 和外资企业的需求各占一半。在强劲需求的推动下，2011年第二季度甲 级写字楼的净吸纳量近15万平方米；而CBD区域仍然位居各区域市场净 吸纳量的首位，占市场全部吸纳量的绝大部分。
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致敬！
文丽菁博士 (Dr Jane Murray) 亚太区研究部主管
专题文章
商铺
中国甲级写字楼需求持续走强
4 北京
16
写字楼
上海
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北京
广州
18
6
上海
成都
19
7
广州
天津
20
8
成都
重庆
21
9
沈阳
22
深圳
10
天津
11 住宅
青岛
12 北京
23
重庆
13 上海
24
沈阳
14 成都
25
台北
15 工业
北京
26
上海
27
广州
28
封面：环球金融中心，上海
亚太区物业摘要 | 二零一一年第二季度
中国
中国甲级写字楼需求持续走强
由于跨国公司正着手于抢占更大的中国国内市场份额，他 们正在成为一些二线城市的市场需求的增长来源。例如， 在近几个季度，一些国外的专业服务公司已在长江三角洲 地区的一些二线城市设立或扩张办公室，以服务在这些城 市的国内外客户。
在那些传统中央商务区满租的城市，新的需求将蔓延到新 的中央商务区。例如，在杭州，目前在传统中央商务区的 甲级写字楼里很难找到超过几百平方米的可租面积了。狭 小的空间只够开设一个小办事处，而一些公司正准备在当 地开展更大更全的服务。需要更大办公空间的租户被迫寻 找新中央商务区，如一些大型国际服务型企业就是如此。 此外，新的中央商务区的地方政府往往会提供税收和其他 奖励，以吸引企业入驻。总之，在二线城市的新中央商务 区正在进入下一个发展阶段——租赁需求将开始成为净吸 纳量的重要来源。
上海写字楼市场中，跨国公司的需求迅速复苏。在2010年 仲量联行协助成交的写字楼租赁面积中，外企跨国公司所 占比重超过73％，这一比重在2011年上半年达到82％。 2011年上半年，仲量联行在上海成交的办公面积的三分之 二为带有扩租的搬迁，楼内扩租及新公司设立。所有这些 交易都促进了净吸纳量。对于扩租的租户，一些新办公室
二线城市市场正经历转型
在上海浦东陆家嘴中央商务区建立后，中国各地的二线城 市都纷纷效仿，并处在发展新兴中央商务区的各个阶段。 和某些媒体通常的报道相反，尽管空置率可能极高，但往 往有真正的对于新竣工写字楼的需求。这些写字楼往往是 出售给小公司，他们会等上几个季度甚至几年，待该地区 发展较为成熟，周边施工减少后才入驻。这些公司也可 能在等传统中央商务区的租约到期。以客户为导向的公司 租户可能需要等待更长的时间，因为他们不想太快搬到一 个不利于客户约见的新地区。为了加快新中央商务区的成 熟，许多城市的地方政府已将一些政府办公机构和人员迁 入新中央商务区。
2011年展望 2011年下半年，我们预计还有50万平方米的新增供应进入市场。虽然新 增供应可能会对租金上涨带来一定压力，但并不足以抑制其上涨趋势。 基于租金继续延续强劲上升趋势，仲量联行预计未来四年内，北京甲级 写字楼的整体租金将逐渐超过上海。
备注：以上是北京甲级写字楼整体市场报告
上海：写字楼市场
第二季度，北京甲级写字楼整体市场的空置率创10年来的新低，环比下 降2.6个百分点至8.3%，至此，2011年甲级写字楼的空置率已下降4.1个 百分点。而CBD区域市场空置率下降幅度最大，成为推动整体市场空置 率下降的主要动因。
供应 2011年上半年，北京甲级写字楼新增40余万平方米供应，整体市场存 量达到580万平方米。市场共计有五个甲级写字楼入市，且全部分布在 第一季度，二季度没有任何新增供应。在所有区域市场中，中关村和 CBD区域新增供应量最大，分别有两个写字楼完工。上半年完工的五个 写字楼中，其中有两个属于自用型。
供给 市场期待已久的上海环贸广场一期和上海国金中心二期于本季度竣工交 付。这两个超甲级办公楼项目均由香港新鸿基地产开发，共计为超甲级 办公楼市场新增176,627平方米的供应量。由于预租表现强劲，两个项 目的入市并未大幅拉高市场空置率，本季度市场整体空置率为7.3%，且 空置面积主要集中在近期建成的项目中。在非中央商务区甲级办公楼市 场，绿地海外滩中心本季度竣工交付，为市场新增77,000平方米的供应。
资产表现 由于市场在持续强劲需求下的空置面积有限，北京甲级写字楼的租金 已上涨接近历史高点。二季度，甲级写字楼平均净有效租金环比增长 11.7%，达到243元每平方米每月。至此，2011年上半年甲级写字楼整 体租金已上涨了17.3%，各区域市场均实现了租金上涨。从整体市场来 看，业主们不但提高了租金的成交价格、缩短了免租期，而且还在租 户的选择上进行了调整。许多业主已经开始把目光从大租户转向较小租 户，因为业主在面对小型租户时更占优势地位。
亚太区物业摘要 | 二零一一年第二季度
上海
• 跨国公司持续强劲的扩张需求继续推高浦西市场净吸纳量，新建成的
超甲级办公楼的租赁表现尤为活跃
• 浦东写字楼内部扩张需求较前几个季度更为活跃 • 强劲的市场需求与趋紧的市场环境持续推动本季度全市租金环比上涨
4.6 %，上半年上涨11.5%
需求 上海写字楼市场第二季度租赁需求保持活跃。浦西市场，来自跨国公司 持续强劲的扩张需求继续推高市场净吸纳量，新建成超甲级办公楼的租 赁表现尤为活跃。租赁需求主要来自零售、医药和专业服务等传统主力 行业。另一些领域需求的扩张得益于中国日益上升的国际地位，例如： 新西兰旅游局与移民署在名人商业大厦租赁了1,900平方米办公面积。 该大厦在三个季度前竣工，目前出租率已高达98%。 刚刚竣工的上海环 贸广场一期的办公面积也逐步被市场吸纳。浦东市场，上海国金中心二 期与太平金融大厦的租赁表现活跃。已竣工项目内的扩租活动较前几个 季度更强，租户搬至新楼后所留下的空置面积被有扩租需求的楼内其他 租户迅速吸纳。例如：某国内信托公司在时代金融中心扩租约2,000平 方米，较之前的办公面积增长近50%。花旗集团大厦内一些因租户扩租 搬迁至上海国金中心二期而留下的面积也很快被楼内一家跨国公司所填 补。
麦哲文
上海研究部副董事
2009年和2010年中国经济的快速增长使写字楼市场需求保 持强劲。中国各地写字楼市场动态各异，但全国各地有一 个明显的趋势，即在过去两年中写字楼市场的需求相对强 劲。2010年中国的甲级写字楼的净吸纳量比2009年大大提 高（图1）。
净吸纳量的表现形式包括租赁和自住需求。大量的净吸纳 量推动全国各地甲级写字楼市场租金迅速高涨（图2）。 在上海和北京等城市，写字楼市场迅速的吸纳速度以及中 心位置的供应有限性意味着租金可能继续快速增长。在其 他市场，随着大量的新增供应面市，有可能使租金增速放 缓。
一线城市需求强劲 由于众多大型国有企业将总部落户北京，北京的写字楼市 场受惠于过去两年国家经济增长的反弹。2010年甲级写字 楼的净吸纳量破纪录地高达130多万平方米，这在中国以 前的其他任何地方都从未出现过。这种强劲的需求延续至 2011年，今年上半年的吸纳量已超过50万平方米。由于 甲级写字楼的空置率从2010年年初的28.1％大幅下降至 2011年二季度末的历史新低8.3％，市场迅速趋紧。
图1：部分一二线城市甲级写字楼净吸纳量
图2：部分一二线城市甲级写字楼平均租金
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关于作者
麦哲文(Steven McCord) 先生 于2006年加入仲量联行研究 部，现任上海研究部副董事。 他对上海及长三角地区的商业 地产市场有着独到见解。他为 地产投资客户提供专业性咨询 服务，同时也是房地产市场热 点议题白皮书的撰写人。