绿景龙华项目策划报告
深圳市龙华牛栏前项目前期策划方案及可行分析报告-101页文档资料
深圳龙华牛栏前项目前期策划及可行性分析报告目录前言 (4)第一篇滨州市宏观环境 (5)一、滨州城市概况 (5)1、城市基本情况 (5)2、滨州市区概况 (6)3、城市人口及居住状况 (7)二、滨州市经济发展状况 (10)1、近5年国民经济发展分析 (10)2、人均收支指标变化分析 (13)三、滨州城市规划建设状况 (15)1、城市建设现状 (15)2、城市规划发展方向 (16)第二篇滨州房地产市场状况 (18)一、滨州房地产市场总体情况 (18)1、滨州房地产发展总述 (18)2、近五年滨州市房地产发展情况 (21)3、宏观政策影响分析 (24)第 1 页二、区域房地产市场状况 (27)1、滨州市主要楼盘分布图 (27)2、区域市场特征及代表楼盘分析 (27)三、滨州房地产市场发展预测 (34)第三篇客户群消费需求调查与深度访谈 (38)一、客户群消费需求调查分析 (38)1、入户调查量化统计报告说明 (39)2、问卷重点数据提炼 (39)3、当面访问结果统计分析 (53)4、消费需求调查总结 (55)二、深度访谈调查 (56)第四篇项目地块分析与发展建议 (59)一、项目地块分析 (59)1、项目地块条件 (59)2、本案未来竞争环境分析 (60)3、项目SWOT分析 (64)4、项目价值分析 (66)二、项目综合发展建议 (67)1、项目物业发展建议 (67)2、项目发展建议 (69)第 2 页第五篇项目定位与产品开发策划 (80)一、项目定位 (80)1、目标市场定位 (80)2、产品定位 (82)3、项目形象定位 (82)4、项目营销主题 (82)二、项目产品开发策划 (84)1、项目总体规划建议 (84)2、建筑设计建议 (85)3、户型规划设计建议 (86)4、小区景观规划建议 (89)5、大堂及会所建议 (90)6、配套设施建议 (91)7、物业管理 (93)第六篇项目可行性研究分析 (93)一、项目经济效益分析 (93)1、按1000万元土地成本测算 (93)2、按3000万元土地成本测算 (95)二、项目盈亏平衡分析 (96)三、项目敏感性分析 (97)第 3 页四、项目综合评价 (98)前言受滨州天鸿房地产公司的委托，我司对滨州房地产市场进行全面细致调研分析。
深圳龙华牛栏前项目前期策划方案及可行分析报告p页
目录前言 (4)第一篇滨州市宏观环境 (5)一、滨州城市概况 (6)1、城市基本情况 (6)2、滨州市区概况 (8)3、城市人口及居住状况 (9)二、滨州市经济发展状况 (13)1、近5年国民经济发展分析 (13)2、人均收支指标变化分析 (18)三、滨州城市规划建设状况 (21)1、城市建设现状 (21)2、城市规划发展方向 (23)第二篇滨州房地产市场状况 (26)一、滨州房地产市场总体情况 (27)1、滨州房地产发展总述 (27)2、近五年滨州市房地产发展情况 (30)3、宏观政策影响分析 (35)二、区域房地产市场状况 (38)1、滨州市主要楼盘分布图 (38)2、区域市场特征及代表楼盘分析 (39)三、滨州房地产市场发展预测 (46)第三篇客户群消费需求调查与深度访谈 (51)一、客户群消费需求调查分析 (52)1、入户调查量化统计报告说明 (52)2、问卷重点数据提炼 (53)3、当面访问结果统计分析 (99)4、消费需求调查总结 (108)二、深度访谈调查 (109)第四篇项目地块分析与发展建议 (113)一、项目地块分析 (113)1、项目地块条件 (113)2、本案未来竞争环境分析 (115)3、项目SWOT分析 (119)4、项目价值分析 (122)二、项目综合发展建议 (123)1、项目物业发展建议 (123)2、项目发展建议 (125)第五篇项目定位与产品开发策划 (140)一、项目定位 (140)1、目标市场定位 (140)2、产品定位 (142)3、项目形象定位 (143)4、项目营销主题 (143)二、项目产品开发策划 (146)1、项目总体规划建议 (146)2、建筑设计建议 (148)3、户型规划设计建议 (149)4、小区景观规划建议 (152)5、大堂及会所建议 (154)6、配套设施建议 (156)7、物业管理 (158)第六篇项目可行性研究分析 (159)一、项目经济效益分析 (160)1、按1000万元土地成本测算 (160)2、按3000万元土地成本测算 (161)二、项目盈亏平衡分析 (163)三、项目敏感性分析 (164)四、项目综合评价 (165)前言受滨州天鸿房地产公司的委托，我司对滨州房地产市场进行全面细致调研分析。
绿景香颂——项目资料
绿景龙华项目——绿景香颂一、项目介绍绿景香颂项目位于宝安区龙华镇民治街道民治大道与布龙路交汇处，项目总用地面积31740.26平方米，总建筑面积139512平方米，其中住宅109312平方米（不少于10000平方米作为政府安居房），商业30000平方米，配套200平方米，容积率4.3。
本项目为纯住宅居住高层建筑和商住混合居住高层建筑，住宅共8栋32层建筑，其中纯居住高层建筑共2栋，位于项目西北部，商住混合居住高层建筑共6栋，户型是以刚需户型，以80平米-120平米为主，特别是80多的三房和四房是主流产品，还有一些公寓产品。
项目沿民治大道和民安路两侧呈带状布置。
所有建筑均为32层，商业裙房为3层，住宅建筑形式为半围合式。
二、项目基本参数开发商深圳市绿景企业管理集团有限公司投资商深圳市绿景企业管理集团有限公司代理商世联地产景观设计单位香港ACLA景观设计有限公司建筑设计单位深圳市库博建筑设计事务所整合推广公司深圳主观广告售楼处民治街道民治大道与布龙路交汇处物业类型住宅、商业楼建筑类型小高层、高层装修情况毛坯产权年限70年开盘时间2011-12-03预计交付时间2013-10-31规划面积31740平米建筑面积203510平米规划户数1200车位数900（0.75:1）容积率公寓：4.3绿化率30%物业公司深圳市物业管理有限公司物业费 3.10元/平米*月三、配套信息公交线路公交站沙吓（水尾村）324、333、334、336、339、350、370、380B、390、620、621、796、799、995路；公交（沙吓）：302、324、333、336、339、350、370、621、796、799、352路等高速公路布龙路、明治大道教育资源龙华中学、新华中学、龙华中心小学、龙华小学、龙华第二小学、民治小学、民乐小学、上芬小学、松和小学、清湖小学、三联永恒学校、明珠学校、龙华六一小学、东屋小学、深圳市体育运动学校、展华实验学校医疗资源龙华人民医院、社区健康医疗保健中心银行中国银行、农业银行、工商银行、建设银行社区配套自带商业配套其他配套南康百货、世纪百货、大新百货、万众城百货、万众城服装批发市场、天虹商场、南城百货、百佳超市、香江家居、龙泉、延苑四星级酒店等四、项目卖点1、地段优越价格适中绿景香颂花园位于龙华二线拓展区，片区有着一定的发展潜力。
090302中航龙华项目策划定位报告
新盘中以中等面积两房、三房为畅销户型 面积集中在80㎡左右
专业＋服务 创造地产新价值
宏观 市场
9·27前与近期二手房成交数据与近期成交数据对比
200 150 100 50
161
113 105 89
132
115
98 75 75
88
124 118 96106
89 105 92 74
容积率
产品特征
推出/预 计推出
时间
开发商
目前工程情况
3.3
城市综合体
未知
深国投商用 置业
未有动态
——
未知
未知
香港地铁物 业
未有动态
1.2
连排+独立 别墅
10年上半 年
鸿荣源
建筑工程2008-2备 案
2.7/3.2
小高层、高 10年上半
层住宅
年
绿景集团
地块平整阶段
2.3
小高层、高 09年上半 卓能集团
25%
26%
45% 41%
31%
37%
31% 32%
30%
20%
15% 18%
20% 19% 15%
1113%% 14%
10%
10%
0% 全市
罗湖
福田
南山
盐田
宝安
龙岗
07年7-9月 换房客户比 例 07年10-12 月换房客户 比例
08年换房客 户比例
07年7-9月换房客户比例
40%
46%
38%
41%
➢住宅产业化的进一步推动
2007年9月底，深圳首次“全市住宅产业化工作会议”上表明，我市将力争在2008年底前实 现全市全装修住宅销售比例达到30％，并力争2010年彻底“消除”毛坯房。2007年11月2日 ，和记黄埔（深圳）地产公司以5.1亿元购得观澜横坑水库南侧两地块，总面积为85184.72㎡ ，成交地价为6840元/㎡。两地块的开发均会实行住宅产业化规定，实行精装修销售。
星河地产_深圳龙华民乐商业项目前期策划报告_221PPT
➢龙华为深圳第一工业大镇，再加交通枢纽的形成，商务往来日趋频繁，需要 国际化的办公室，本案不但可以满足市场需求，而且将填补片区市场空白。
➢南端靠梅观高速一侧交通便捷，昭示性强，建议设置商务公寓，不但 可抵抗噪音，而且能提升地块价值。商务公寓与酒店联体，统一管理， 相互促进，共同打造五星级的商务联合体。
谨献给敢为天下先的星河地产
星河民乐项目
前期策划报告
项目概况
占地面积：87200㎡ 容积率：3.2 覆盖率：30% 总建筑面积：261000㎡ 住宅面积：210900㎡ 商业面积：45000㎡ 幼儿园建筑面积：2500㎡ 综合文化活动中心：2000㎡
项目运营目标
项目综合价值最大化 ——
➢让星河效益最大化 ➢片区价值的引领者 ➢提升城市的影响力
全生活综合体
2 主题定位 / 阐释
➢ living, 指“新鲜、情景化、国际化、一站式”的全生活理 念。
➢ “全生活综合体”，突出本案是以生活为主，兼具酒店、 商务、购物、娱乐等功能的综合体，有别于以商务为主 的都市 综合体。
➢ 龙华新城是个以居住为主的新城区（CLD），综合配套不 全是片区的主要缺陷，“全生活综合体”则可以弥补这种 缺陷，可以让更多的高层次客户生活无忧、事业无忧。
3 各物业功能定位 / 酒店公寓、商务公寓 酒店公寓定位——五星级酒店公寓
➢随着龙华新城的崛起，青年白领或商务人士需要高品味、高标准服务公寓， 本案不但可以满足市场需求，而且将填补片区市场空白。
➢在南端靠梅龙路一侧设置酒店公寓，与酒店联体，统一管理，打造五星级的 酒店公寓，从而将普通住宅转化为高价值的酒店公寓。
➢ 深圳新客站落户龙华，将使龙华成为华南地区重要的交通枢纽地，杭福深、 广深港交汇与此，30 分钟到香港中环、10分钟到东莞、40分钟到广州。
金地深圳龙华项目_景观概念设计任务书
深圳龙华项目景观概念规划设计任务书一、项目概况：1、项目名称：金地·龙华项目（暂名）2、地理位置：本项目位于宝安区龙华镇梅龙大道与布龙公路交汇处，紧邻龙华二线拓展区，距梅林关仅10分钟车程，离福田中心区大约15分钟车程。
北靠主干道布龙公路及龙华镇闹市区，西接拟建中的快速干道梅陇大道，东临万众商业城，西、南侧均为待开发住宅用地3、用地现状：本地块由一块占地约12.7万平方米的不规则形用地和一块占地约14470平方米的三角形用地组成，其间横穿一条市政道路，地势较周边高出约6-8米，场地内有一定坡度，已经过初步平整， “三通一平”已完成。
4、用地性质：本地块用地性质为商品住宅及配套5、建筑设计主要经济技术指标（暂定）：详见建筑规划设计的相关资料5.1.地块编号2004-30L-274（大地块）规划设计技术指标：5.1.1.用地面积127261.32㎡5.1.2.建筑容积率≤3.05.1.3.建筑覆盖率≤22%5.2.地块编号2004-30L-273（小地块）5.2.1.用地面积14469.37㎡5.2.2建筑容积率≤3.05.2.3建筑覆盖率≤30%二、项目分析：1．优势：1.1.用地临近二线拓展区。
按照目前二线拓展区规划，随着地铁4号线建设、梅龙路等主干道的施工及深圳二线关的撤关，拓展区必将与中心区合为一体。
1.2.本项目距梅林关约10分钟车程，北面为布龙路，西面为梅龙路，梅观高速、未来轨道四号线及十一号线均在地块附近，布龙路是由布吉通往龙华中心的双向六车道的交通干道，梅龙路为双向四车道正在建设中，预计年底通车。
2005年福龙路的开工建设将使福田与龙华的交通联系更加紧密快捷，并大幅度带动整个龙华的发展。
2．劣势：项目位于布龙路与梅龙路均为城市主干道，交通繁忙，同时道路交叉口拟兴建立交桥，将对项目造成较大的噪音干扰；东边的自然村落，内部环境较差，对本项目也有一定的视线污染和噪音干扰。
三、市场定位：关内客户 （60％-70％） 首次置业白领、公务员 两房寻求品质生活的白领、公务员 中、小三房 寻求相对经济又舒适，功能全面的换房客户大三房、四房 寻求舒适的高端客户 五房关外客户 （30％-40％） 本地原住居民 两房、三房 本地私营业主 大三房，四房 工业园区白领 两房，三房 周边镇追求生活品质居民 三房、四房四、景观设计内容：除主体建筑之外的所有空间，重点区有4.1、商业街、入口景观4.2、架空层景观4.3、平台花园（屋顶花园）五、景观设计意境：——把家安在风景里，当风景充满生活的每一个角落——生态和自然将覆盖喧嚣繁闹；轻松和悠闲将替代紧张疲惫，精致和优雅将拂去拥挤嘈杂… …六、景观概念设计要求：6.1、充分分析地块的独特性，景观设计与建筑规划布局紧密结合，从大景观理念入手充分考虑场地、建筑、人的活动特点，共同创造一种和谐的社区型态； 最终达到社区环境与建筑相得益彰的效果6.2、结合建筑规划的物管模式，景观设计中应考虑项目公共开放部分的商业性和内部庭院的使用舒适性，充分考虑功能性与观赏性的统一；6.3、设计主题具有特色，个性鲜明，并能适合年青客户群的审美及使用需求；6.4、尽量利用景观设计元素降低周边干道所带来的噪音污染；6.5、景观设计应考虑项目分期开发的衔接及不同展示阶段的展示亮点，结合销售展示要求：分期展示区在尺度、视觉、人流导向上具有较强的形象特征，强的视觉冲击力。
深圳龙华养老用地项目概念性方案设计
01前期分析Preliminary analysisSITE银湖山深圳大学城塘朗山深圳中心区南山中心区深圳湾上一层级规划Higher Planning41123423二类居住用地已建成莱蒙水榭山小区已建成中航阳光新苑小区现状为货柜车场站已建成农民房四类居住用地（已建成农民房）社会停车场库用地文化活动用地公园用地铁路用地用地SITE基地现状为绿色植被覆盖，有高差的体形地块。
基地北侧与铁路贴临，现状用围墙隔开；新区大道北侧为已建小区；西侧为办公楼及相关配套；南侧为已建别墅区；东侧为自然山体。
总体居住氛围较为浓厚，配套设施尚不完善。
1352466SITE龙华线深圳北站梅观高速新区大道快速道路公路龙华线蛇口线公交车站地铁车站深圳北站南坪快速环中线项目贴临交通干道新区大道；周边1KM 内具有两条地铁线：龙华线、蛇口线；北侧为交通枢纽深圳北火车站；南侧西侧为两条快速交通道路：梅观高速、南坪快速；且周边分布较多公交车站。
总体交通条件良好。
SITE龙华线深圳北站梅观高速新区大道南坪快速蛇口线项目区位周边景观资源丰富；基地自身处于绿色景观之中，且周边1km，2km 步行可达范围内分布众多优势城市绿色公园；西有羊台山公园，南有塘朗山，东有荔枝山公园。
优美景观举足可至，抬首即现，虽于城中，宛在景内。
快速道路公路龙华线蛇口线公交车站地铁车站深圳北站SITE万科金域华府中航阳光新苑深圳北站深圳北站圣莫里斯莱蒙水榭山深圳北站莱蒙水榭山圣莫里斯中航阳光新苑万科金域华府梅观高速新区大道南坪快速龙华线蛇口线二：建筑覆盖率：≤35%三：建筑间距：满足日照间距及消防间距要求四：建筑高度或层数：≤36米五：计入容积率的总建筑面积不超过15220㎡，其中：老人用房12390㎡、办公用房600㎡、附属用房2230㎡地下车库、设备用房、民防设施、公众交通、均不计容积率六：建筑红线要求：各边≥9米七：绿地率≥40%、宜成片布置八：养老院床位数≥300床九：机动车泊位数≥100辆十：在与老人活动相关的各种建筑物附近设置小型专用的临时停车位、供紧急救护车、小区电瓶车及亲友探访临时停车使用，并保证足够的宽度方便上下车02养老概念解读Conception Analysis地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类 老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。
德思勤绿景_深圳龙华牛栏前项目前期策划及可行性分析报告
德思勤绿景_深圳龙华牛栏前项目前期策划及可行性分析报告德思勤绿景_深圳龙华牛栏前项目前期策划及可行性分析报告二〇一二年十月159前言受滨州天鸿房地产公司的委托，我司对滨州房地产市场进行全面细致调研分析。
调查的内容主要包括滨州房地产市场宏观、中观、微观等方面，同时对滨州市现阶段的房地产供给和需求市场进行专业调研分析，对天鸿房地产公司待开发项目进行深入分析和前期策划。
本次调研采取了实地调查、深度访谈、行业专家座谈会、抽样问卷调查等多种调查方式和调查办法。
通过调查所收集资料，整理完成了本调查报告。
本报告为我司提供的初步方案。
对本案的投资开发以及后期市场运作，我司有广泛的市场经验，在本案具体运作中可提供更多的策划服务，具体内容可在与贵司进一步深层次的合作中逐步落实。
159第一篇滨州市宏观环境159一、滨州城市概况1、城市基本情况【地理位置】滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。
全市境域横跨黄河两岸，总面积9445平方公里。
滨州市地理位置优越，位居山东半岛城市群和环渤海湾经济圈两大经济区之间，是环渤海经济区与黄河经济带的结合部。
随着济青高速、国道205线黄河公路大桥、滨博高速、滨大高速、威乌高速滨州段、滨州铁路公路大桥、滨港线铁路、万吨级海港的建设，滨州市作为山东的海上北大门，将为鲁北、鲁中、鲁西和中原地区开辟更为经济便捷的通道，成为连接东北经济区与中原经济区的枢纽。
【环境气候】属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。
全市年平均气温12.1-13.1℃，极端最高气温40.9℃，极端最低气温-22.8℃。
年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小时。
159【地域特征】滨州市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度到大海。
以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征：小清河以南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。
房地产策划案例龙华大新城项目[1]
阶段性广告推广策略及进程
二、户外广告
利用大型户外广告牌平面表现效果好、识别性 强的优势，将新港湾生活感受传达出去，利用车体广 告流动性强的特点，在城市中形成一道独特的风景线。
房地产策划案例龙华大新城项目[1]
阶段性广告推广策略及进程
三、报纸广告
主要以发布主题鲜明的系列形象广告为主，配合 销售与阶段性推广中的公关活动、促销活动、社区文 化活动发布活动广告造势，选择达到率高的有效报媒， 利用震撼力强的发布方式，爆破型发布。
房地产策划案例龙华大新城项目[1]
目标消费群定位
五、中等以上阶层目前热衷与什么消费
• 极其希望回归自然，享受一种更原始、更本能、 更单纯的生活，追求一种时尚生活。
——旅游成为消费热点 • 购买汽车，拥有自己的交通工具已成为他们的一种 时尚消费。
——不仅是交通工具，还可体现身份与发挥个性。
房地产策划案例龙华大新城项目[1]
房地产策划案例龙华大新城项目[1]
目标消费群定位
八、目标消费群再定义
昆山30岁--45岁中等以上阶层有一定的本地特色，其 共同的一些特征有： • 喜欢琴棋书画、强调生活情调，享受休闲生活。 • 喜欢幽静，好私人空间，但依恋亲朋好友生活圈。 • 责任心强，心理压力大，追求享受，追求生活。 • 最认可这种生活方式，不愿改变，强调随意、闲适、悠然
品牌传播定位
一、其好处在于
这不是叫卖产品，也并不是空洞的带上一顶某种生活方式的帽 子。而是将目标消费群生活方式与楼盘卖点有机结合，形成消费者 利益点与差异化形象。
时下的房地产广Βιβλιοθήκη 中，不是在竭尽全力地卖产品，便在卖某某生 活方式，但提出某种生活方式之前，如缺乏对目标消费群认可的生活 方式的认识，就会遭到拒绝，不能形成良好的交流。因而真正成功 的地产项目，应该站位更高，不仅要卖产品，还要卖产品给消费者带 来的生活感受与利益。这是彻底摆脱竞争和超越对方的唯一之路。
绿景香颂简介
绿景·香颂项目简介1、香颂的由来“香颂”，是法语“chanson”的音译，意思是歌曲。
它是法国通俗歌曲的泛称，也是法国流行歌曲的代名词。
关于它的发展历史，古老而又渊源流长。
“香颂”是品味的符号。
代表这样一群人，精致是骨子里的品位，对艺术有独特的鉴赏力，追求生活不用炫耀的实在，如同音乐，有起有伏，故事精彩无限。
香颂，所倡导的是纯美而质朴，浪漫而优雅的意境。
她所代表的生活，像一樽美酒，一杯咖啡，或一张张泛黄的老照片，无可抗拒地带出人们对浪漫情调的向往，和对流逝岁月的美好记忆，听来令人回味无穷，历久弥新。
香颂项目面对的人群主要是25-40岁，在大都市打拼多年，高收入、高消费，注重品牌、品质和细节的一群人。
他们也许事业有成，他们也许婚姻美满，但长期的奔波让他们很疲惫，缺乏安定的感觉，总感觉生活马不停蹄、缺乏停顿。
他们一直想要一个家，一个不需要太大的地方，只需要交通便利、环境舒适、配套齐全。
从公司到家，或从家到公司，都不需要花费太长的时间。
回到家后，可以抛开工作，陪家人在花园里散步、去超市购物、在清新的空气里，或咖啡的香气里，安静的上网或读书。
他们忙碌奔波，所以对居所的要求聚焦于便捷，便捷的生活配套。
他们沉浸于中西合璧的文化，是国际化的一群。
他们是小资的，讲品味，玩情调，喜欢艺术。
他们站在潮流前列，是时尚的一群，Iphone、Ipad是他们的最爱。
他们优越感很强，是需要标签的一群，需要具有设计感的产品以标榜自己的身份。
他们并不是金字塔尖的一群，但眼光很高，是挑剔的一群，往往希望花大众的价格购买高端的产品和服务。
香颂项目演绎的是一种闲适、内敛、质朴而又不失尊贵的生活方式。
其打造的初衷，即是以法国香颂生活为蓝本，为都市内渴望闲适生活、注重生活品质的成功人士，量身打造一个中心的都市综合体和高端的生活平台，一站式满足客户所有生活、娱乐、居住需求。
2、基本信息绿景香颂项目是绿景集团在龙华新城打造的第一个项目。