产业地产

产业地产联东地产的定义：是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。

以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式（上述为联东地产对产业地产的定义）。

长期服务张江高科的置力中国地产营销机构执行董事张匡圣的另一种定义：产业地产的本质就是——空间服务商，时间合伙人（该观点及文章已刊载于赛普《地产管理实践》杂志）关于空间服务商，这一点比较容易理解：产业地产必须提供基于产业的定制化空间产品和配套服务，这是其最基本的任务。

例如，集成电路行业的企业，就应该来张江集电港发展，这里有全国最好最完整的空间和服务，聚合了全国20%以上的行业产值。

关于时间合伙人，可以结合案例来理解。

展讯通信是中国领先的手机芯片供应商，纳斯达克“中国3G概念第一股”。

从租借园区研发大楼，到张江高科注资后在纳斯达克上市，其发展史就是张江高科扮演时间合伙人的历史。

从战略上而言，所有空间的价值都是为了放大某段时间的价值。

对于所有行业而言，只有时间是真正稀缺的资产。

因此，产业地产制胜的关键，不仅要提供空间服务，更要在企业发展的各个时间段充当同甘共苦的合伙人，与入驻企业共成长，让企业在每个发展阶段都如鱼得水。

目录1定义：2发展背景3发展现状4发展阶段▪企业自建园区▪工业地产▪产业地产5区别▪客户不同▪经济影响力▪选址条件▪功能类型▪产品设计▪招商类型▪综合实力6产品类别▪总部综合体▪产业综合体7经典案例1定义：是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。

以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，产业型地产满足消费型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。

[1]2发展背景产业地产是2003年提出，是工业地产的升级与换代。

在政府方面，追求高效增长的经济与自已减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源；在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越；伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。

3发展现状在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下，产业与地产的结合也越来越紧密。

产业地产既作为房地产企业新的转型方向受到地产企业的关注，也在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。

截止2010年末，国家级高新区新增了13家，总数达到70家之多;国家级经济开发区新增44家，总数超过100家，省级开发区1568个，加上市级、县级的开发区总数已逾4000多个，产业园区的数量呈现快速飙升的态势。

2010年全国工业用地出让面积与2009年基本持平。

一线城市由于工业用地稀缺性逐日显现，工业用地价格普遍大幅上涨，仅广州微降4.9%。

二线城市为吸引更多投资，同时加大各开发区的建设力度，工业用地价格普遍有所下调，但总成交额较2009 年大幅上涨。

对房地产企业而言，产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。

而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，作为替代性的建设项目这也客观上为产业地产建设创造了更大的经营空间，客观上减少了产业地产的投资风险，提高了运营的稳定性和可控性。

产业地产融合产业经济发展和房地产发展两个概念，突出地产作为产业经济发展平台的功能作用，也将得到更多人的认可和关注，具有稳定的发展空间。

十八届三中全会，明确提出市场在资源配置中起决定性作用，从而把市场体系、市场机制、市场经济在经济社会发展中的地位完全提升到基本制度层面.长期从事专业市场、产业地产电商服务的咨询机构亿云通给我们列出了新形势下的一些问题。

例如，专业批发市场、产业地产作为市场体系中的重要环节和力量，与市场经济的演变和发育成长存在着什么样的关系？发展和完善市场体系，专业批发市场有哪些职能和使命？现代专业批发市场与电子商务、现代物流、展贸经济以及国际采购等是一种什么样的产业生态关系？专业批发市场与工业化、市场化等有怎样的逻辑关系等等。

4发展阶段企业自建园区政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。

这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。

工业地产以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。

由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地方政府的热烈欢迎。

但是由于政府需求的增加与企业日益增加的形象需求，工业地产的弊端开始暴露。

产业地产现已经没有园区会像以前一样无序开发和经营，早几年，几乎所有园区都采取卖地，随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。

而进入2010年，新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级。

如联东U谷，以专业产业地产运营商为定位，在行业中取得领先位置5区别客户不同产业地产与传统商业地产的最大区别在于目标客户的不同，商业地产的客户在于商家，而产业地产面对的两大客户是政府与企业。

经济影响力产业地产不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，促进城市的繁荣和提升。

选址条件产业地产与商业地产相比，选址条件更为谨慎，产业地产首先要选择具有一定经济实力的城市或者片区，一般都是选址在一二线城市的城市中心或者开发区。

功能类型商业地产的功能比较多样化，例如购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，但产业地产的功能更全面、更为突出，例如：打造企业集群、提升城市形象、提高政府税收、提升企业竞争力等。

产品设计商业地产的产品类型主要有：高层写字楼、购物中心、商铺等，产品设计主要是因为产品、功能而异，而产业地产的产品设计则完全不一样，产业地产的产品类型主要有：独栋写字楼、高层写字楼、商业中心、标准化厂房等，产品设计主要考虑办公需求、机械需求等，主要解决满足企业生产、办公等需求。

招商类型有一位专家曾经说过，产业地产是块儿高级蛋糕。

如果说卖住宅的是小学生、卖商业地产的是大学生的话，卖产业地产应该算做是研究生了，产业地产的招商范围很庞大，需求也更加多种多样，企业不仅要考虑企业的成长环境，还有更多的软性因素需要考虑，因为产业地产的招商人群不仅要了解企业需求，更要深入企业中来，对企业运营及未来发展有更加准确的把控。

综合实力从资金运作角度来看，产业地产资金运作时间更久，资金回收较慢，产业地产的运作对于后期资金的需求量也很大，项目建成前需要大量的资金投入建设、建设建成后，还需要大量的资金完成产业运营，实现利润，招商成功后，仍需要很多资金为企业完成后期运营服务，也就是说，产业地产的运营需要更加有资金实力、技术实力的企业，才能做好产业地产，才能更好的为政府、企业服务。

6产品类别产业地产分为两大产品线，总部综合体与产业综合体。

总部综合体总部综合体作为产业地产的代表产品类型，是指在城市中心或副中心区域，以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段，以培育和运营总部经济为目的，形成以总部首脑企业为核心，聚合上下游及现代服务业等高端产业资源，形成发展总部经济的企业集群。

产业综合体“产业综合体”就是集成了低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多业态的产业地产群体，并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，从而形成的一个支持区域发展第二、三产业的综合体。

7经典案例工墅壹号为了解决中小型生产企业的这些难题，重庆丰茂实业积极响应国家“新型工业化”、“新型城镇化”、“加快产业结构转型升级”的号召，充分领会江津区“打造全市重要的先进制造业基地和新型工业化示范基地为目标，坚定不移地实施工业强区战略，推动工业集群发展，大力推进新型工业化”的重要精神，立志将工墅壹号打造成生产环境好、办公环境优美的“生态、生意、生活、生产”型产业园区，并努力整合各种社会资源，为入园企业提供人才支持、贷款融资、订单支持、技术支持、品牌孵化等产业升级服务，为中小企业打造创富家园。

工墅壹号项目位于重庆江津德感工业园，项目一期规划用地200亩，总规划建筑面积约15万亩，总投资额4亿元。

其中包括标准厂房生产区、品牌展示区、产业服务区、生活配套区四大区块。

将于2014年5月全部竣工。

工墅壹号在重庆开拓性的提出“工墅”的新概念和标准，专业为生产性中小企业提供优越的生产办公环境和快速成长平台。

经过详细的市场调研，中小型生产企业目前普遍存在生产环境不理想，办公环境形象差的问题，这导致企业生产优化难、客户接单难、增产扩容难，人才引进难、融资贷款难，也就严重制约着中小企业的转型升级。

同时，工墅壹号立足德感工业园优越的区位交通和战略位置，积极配合园区高端装备制造和粮油食品产业发展格局，努力引进这两大产业的配套型中小企业，旨在为德感工业园和新型工业化发展贡献一份力量。

项目建成后，将容纳近百家企业入驻，年产值超过15亿元，解决就业3000多人，年创造利税2000万元，丰茂实业将以激情高昂，锲而不舍，精益求精的精神将工墅1号打造为“政府创税、企业创富、农民创收”的新型产业园区。

[2]龚杏●产业城在国家中部崛起战略及鄱阳湖生态经济区战略的规划指导的大背景下，江西工业地产处于快速发展阶段。

江西在全国率先提出十大战略性新兴产业概念后，江西省人民政府、江西发改委、江西工信委联合发文：以江西园区为依托、以战略性新兴产业为途径，大力发展江西工业和产业经济。

龚杏●产业城（又称江西龚杏产业基地）由江西省工信委牵头，江西龚杏投资开发运营的龚杏产业基地模式作为江西省战略性新兴产业发展典型代表作，以南昌高新/小蓝/上饶/萍乡4个产业配套基地为试点，十二五期间将在全省铺开，龚杏投资公司（现已成立江西龚杏集团）拟在全省范围内建立30家战略新兴产业配套基地。

龚杏●产业城由江西省工信委牵头，江西龚杏集团主导开发。

龚杏●产业城是集生产、食堂、公寓、研发办公、商业和生产性服务“六位”一体的综合性产业城。