商品房按揭贷款的法律关系及其风险防范

商品房按揭贷款的法律关系及其风险防范一、按揭贷款中的各方法律关系从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体要紧包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）、保险公司四方。

上述主体在从按揭贷款中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为。

各方主体之间的法律关系分不为：1、银行与购房人之间的借贷关系。

购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则依照申请人的身份情形、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。

因此，购房人与银行之间系借贷关系，银行为出借人，购房人为借款人。

2、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。

购房人欲以按揭的形式购买房屋，第一必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。

明显，借款申请人同时也确实是购房人，其与开发商之间系房屋买卖关系，开发商为出卖人，购房人系买受人。

3、购房人与银行之间的抵押关系。

购房人在向银行申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行能够实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。

购房人与银行之间还存在抵押关系，其中购房人为抵押人，银行为抵押权人。

4、开发商与银行、购房人之间的担保关系。

在按揭过程中，尽管购房人将所购抵押给银行，但由于多数房屋为期房，即通常我们所讲的“楼花”，在我国目前房产证办理完毕之前无法办理抵押登记手续，而房屋抵押又以登记为生效要件，因此，银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保证银行的放款风险。

基于此，银行往往会要求开发商为购房人提供时期性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任，也确实是我们通常讲的时期性连带保证责任。

个不银行还会要求开发商在贷款期间承担全程的连带保证责任。

因此，开发商与银行、购房人存在担保关系，其中银行是债权人，购房人为债务人（又称被保证人），开发商为保证人。

6、开发商与银行的回购关系。

有些银行在与开发商的按揭合作协议中，还要求开发商承担回购义务。

在该情形下，开发商与银行之间还存在通常我们所讲的回购关系。

回购从其字面明白得仍是买卖，但从法律角度看，按揭过程中的回购存在两种不同的情形：一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前，开发商履行回购义务的，事实上质是由开发商解除与购房人的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后，开发商按条款约定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过户行为，现在才是真正的法律意义上的回购。

上述各法律关系看似独立，实际上它们之间联系紧密，共同构成了按揭贷款的各方法律关系体系，甚至能够讲从中的某些联系无法割裂。

例如在按揭中，银行一样是依据买卖合同审查购房人的借款申请，因此能够讲买卖关系是借贷关系的前提；但实际操作中大多数购房人在选中某一楼盘后，先会确定自己的付款方式，如选择按揭的年限和成数，在条件同意的前提下，才会选择购买房屋，由此看，借贷关系又是买卖关系的前提。

因此，一定程度上看，按揭中的贷款关系和买卖关系应当作为一个整体，不能抛开一种法律关系来谈另一种法律关系的权益义务。

也正是由于该关系的复杂性，容易导致按揭中发生纠纷，如：银行不放款开发商能否追究购房人的违约责任？两种关系的认定将导致截然不同的结果，把买卖关系作为前提，开发商因此能够追究购房人的违约责任；把贷款关系作为前提，购房人则不应承担违约责任。

至于其它法律关系的联系则相对简单，基于保证、抵押法律关系的保证和抵押合同差不多上借贷合同的从合同，保险关系和回购关系是对借贷关系保证的补充。

二、商品房按揭贷款的类型商品房按揭贷款的类型，要紧是两种：一是期房按揭贷款，二是现房按揭贷款。

现房按揭是指在商品房建成之后，购房人与开发商签订商品房买卖合同并支付部分价金，不足部分向银行申请贷款并将所购房产的有关权证提交银行作为贷款担保的购房方式。

三、按揭贷款中银行所存在的风险从前文分析能够看出，在商品房按揭贷款中存在着四方当事人的法律关系，每一方当事人在某一个环节显现咨询题，都有可能给银行带来风险。

能够讲，在商品房按揭贷款中，银行风险随时存在，且来源多方，表现形式也多种多样。

具体而言，银行在商品房按揭贷款中要紧存在以下风险：（一）来源于购房人的风险购房人的风险往往是信用风险，又称违约风险，是指贷款人因借款人不依约按时偿还贷款本息而所面临的风险。

这种风险一样来自客观和主观两个方面的因素。

1、客观缘故造成的风险商品房按揭贷款的期限目前各商业银行均按照中国人民银行1999年9月21日颁布的《个人住房贷款治理方法》中规定的最高期限为30年，如此长期的借款期限，购房人自身因素往往会发生各种变化，这期间的风险，要紧包括自然缘故造成的风险和社会缘故造成的风险。

前者要紧表现为借款人因不幸事故、意外损害、疾病等缘故导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力可能产生的风险；后者要紧表现为借款人因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的缘故而失业，或造成收入下降，致使借款人无法连续归还购房贷款可能产生的风险。

2、主观缘故造成的风险这种风险要紧表现为借款人可能基于经济利益的考虑而有意违约。

当违约所带来的经济利益超过所带来的缺失，如楼价下降，抵押该房价值低于应偿债务和应交罚金时，借款人可能会主动违约，从而使购房贷款存在风险。

（二）来源于开发商的风险1、开发商的欺诈行为开发商取得贷款后，可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。

现在，银行可能会被购房者指控资金监管不力，主观存在过错而阻碍债权的实现。

2、开发商延期交房开发商由于经营治理不善或其他缘故导致延期交楼甚至楼盘“烂尾”，致使购房合同无法履行，从而导致购房人对按揭贷款合同的履行失去信心，由此使银行贷款受到损害。

3、开发商所建房屋与合同不符尽管房屋按期竣工，但由于存在质量、面积误差等种种咨询题，导致购房者不能正常按约偿还银行贷款本息，从而损害银行的利益。

4、开发商所建成房屋存在法律手续上缺陷开发商开发楼盘未取得土地使用权，无法取得房证或违法预售等而使银行面临债权得不到实现的风险。

5、开发商用“假按揭”的方式套用银行信用开发商因资金不足，或楼盘销售不畅，或全然无法销售出去的房屋等情形，通过“假按揭”猎取贷款而达到筹集资金或回笼的目的，导致银行专门难或无法实现债权的风险。

此外，在商品房交付使用后，由于物业治理的缘故，也容易造成购房者对开发商不满，从而不积极还贷，使银行蒙受缺失。

（三）来源于被按揭房产的风险显现这种情形的风险在于按揭房产价值灭失、下降或者处分成本太高而使借款人遭受缺失的风险。

由于商品房预售按揭期间一样较长，在按揭期间，按揭房产可能会因为各种自然灾难或者人为因素而遭到损毁，价值也随之灭失或下降；此外，按揭房产还可能因为市场缘故、国家政策的调整以及经济区域的布局、交通布局的调整而贬值；另外，在处分按揭房产时，可能因为各种费用的上涨而导致处分成本太高，从而使银行无法得到处分的价值补偿，担保权落空。

在我国，按揭房产的贬值风险尤为银行所担忧。

目前，由于我国市场机制不完善，竞争的盲目性以及其他缘故，相关于我国居民的收入水平，房产价格普遍偏高。

因此，一旦房价的波动发生比较大的变化，银行承担的房屋贬值风险专门大。

（四）来源于银行的流淌性风险和治理风险我国各商业银行发放按揭贷款的资金来源要紧是储蓄存款，差不多上属于短期资金来源。

而商品房按揭一样为个人住房贷款，贷款期限一样较长，少则三五年，多则10年、20年，甚至30年，因此，银行就存在着以短期资金负担长期贷款的风险，即流淌性风险。

目前，由于商业银行的商品房按揭贷款还处于起步时期，尚缺乏成熟体会和有效的手段，容易形成治理和决策风险，如对借款人资信审查不严、对借款人发放了超过其支付能力的款项等。

（五）来源于经济通货膨胀风险和利率风险假如通货膨胀率过高，银行贷款利率就会出现出负数。

而作为发放按揭贷款这种长期抵押业务而言，银行遭受风险就更大。

在发放商品房按揭贷款的同时，其还款方式和利率应当同时确定下来，在以后的还款期限内，利率波动有可能导致借款人还贷负担加重，阻碍按期还贷；或银行利息收入不足以补偿利息支出。

（六）来源于法律法规和政策的风险四、银行风险的防范措施（一）加强对购房者的调查工作银行在提供按揭贷款之前，要调查了解借款人（购房者）的个人信用情形、收入来源，要制定适用的个人资信评定标准和评定工作程序，对借款人（购房者）的个人素养、实际收入、财产状况、付款能力等信用状况进行调查、分析和评估，专门要注意借款人收入的稳固性，逐步实现对个人住房贷款申请人的资信调查工作的科学化、标准化和程序化。

（二）强化对开发商的审查和监管1、强开发商的按揭申请审查要紧包括：（1）资信审查，如开发商是否依法设立，是否具有相应的资质等级、公司的注册资金是否到位、公司以往的经营业绩等；（2）开发项目的审查，如要求开发商提供按掀开发项目的设计、项目开发资金情形、商品房预售业绩情形以及开发项目的工程进度等。

2、化开发商的担保责任开发商在按揭贷款中作为担保人能够讲是我国内地商品房按揭的一大特色。

目前，我国商品房按揭实务中，开发商的保证责任要紧有两种：（1）保证将《房屋产权证》和《土地使用证》交给按揭权人（即银行）；（2）代位偿付责任。

这种保证责任看起来看起来对开发商过于苛刻，但就我国目前的商品房销售，专门是在商品房预售中依旧专门有必要的。

理由是：（1）从商品房按揭贷款设定来看，在将取得的商品房上设定担保是购房人的本意，一旦房屋建成，按揭便应自然转化为现房抵押，开发商在商品房竣工办理有关手续后，将两证交到银行手里，使双方得以办理现房抵押，按揭权真正得到实现，能够讲是按揭人设立按揭的自然结果。

（2）从商品经济进展看，市场竞争越来越猛烈，银行贷款安全性越来越差，单独的房地产抵押差不多不能适应银行对贷款安全性的需求，为减少贷款风险，在抵押的基础上再设立一种保险机制，以求达到双重保险差不多是房地产抵押的趋势。

在房地产抵押贷款十分发达的美国，也显现了“押上加保”的方式。

因此，要求开发商提供保证，不仅符合房地产抵押贷款进展趋势，而且符合我国经济进展水平和企业、个人信用等各方面实际情形。

（三）加强银行自身对贷款风险的监控和治理银行应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系，加强对抵押物的资产评估，加强对房地产市场的研究分析，以保证房地产金融市场的良性运作。

1、学评估抵押房产在评估方面，银行最好要培养自己的房地产估价员，进行科学的估价，以防范价格高估。