城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势2014
中国房地产市场房屋空置率的问题
中国房地产市场房屋空置率的问题近年来，中国的房地产市场一直备受关注。
全国范围内出现的大量空置房屋给市场带来了一系列的问题。
本文将探讨中国房地产市场房屋空置率的问题，并分析其原因和可能的解决方案。
引言中国是世界上人口最多的国家之一，快速城市化进程使得对住房需求的增长迅猛。
然而，在不断扩大的住房需求下，空置房屋的数量也在持续增加，给经济和社会带来了一系列的负面影响。
问题分析1.1.住房空置率上升中国的房屋空置率逐年上升，尤其是一线和热门二线城市。
根据数据显示，超过20％的住房处于空置状态，这对房地产市场稳定和经济发展带来了不可忽视的风险。
1.2.房屋投资热潮房地产投资在中国一度被视为“金饭碗”，许多人将其视为快速获取财富的途径。
这导致许多投资者购买房屋仅仅为了投资和炒作，而非真正的居住需求。
1.3.地方政府经济发展压力为了促进经济发展，地方政府常常推出各种鼓励房地产开发和销售的政策。
然而，过度投资和建设导致了供应过剩，进一步加剧了空置房屋的问题。
原因分析2.1.投机炒作和投资需求由于中国股市的不稳定和限制性政策，许多投资者将目光转向了房地产市场。
他们购买多套房屋，希望通过炒卖获取暴利。
这种投机炒作导致了房屋空置现象的加剧。
2.2.户籍制度和社会保障限制中国的户籍制度使得农村人口在城市购房和享受公共服务方面存在较大的障碍。
这导致了城市居民与农民工之间的居住差距，一些房屋也因此空置。
2.3.缺乏有效的调控政策尽管中国政府出台了一系列调控政策，但很多政策执行效果有限。
一些地方政府过度倚赖房地产市场带来的经济收入，缺乏进一步的限制和监管。
解决方案3.1.健全土地供应机制政府应当更好地掌握土地供应和分配的权力，避免过度开发和投资。
合理的土地供应机制将有助于平衡房地产市场，降低房屋空置率。
3.2.加强住房租赁市场建设发展租赁市场，推动房屋租售平衡，为需要租房的人提供更多选择。
同时，建立公共租赁住房体系，满足低收入人群的基本住房需求。
2014中国经济发展现状及未来趋势分析
2014中国经济发展现状及未来趋势分析中国经济自改革开放以来取得了长足的发展，成为全球第二大经济体。
本文将分析2014年中国经济的发展现状，并展望未来的趋势。
2014年，中国经济保持了较为稳定的增长态势。
虽然经济增速有所放缓，但依然保持较高水平。
国内生产总值（GDP）增长7.4%，与前一年相比下降了0.3个百分点。
尽管增速有所下降，但仍然超过了世界平均水平。
这表明中国经济仍然具有较强的韧性和潜力。
2014年中国经济的发展受到了多种因素的影响。
首先，国内经济结构不断优化升级。
中国政府积极推进供给侧结构性改革，加强了对传统产业的调整和改革。
同时，大力发展新兴产业，如高端制造业、数字经济、人工智能等，为经济增长注入新动力。
其次，中国积极推动开放型经济发展。
中国加快推进自由贸易试验区建设，大力推动贸易和投资自由化便利化，积极参与全球经济治理，提出“一带一路”倡议，加强与各国的合作。
这些措施有助于促进对外贸易，吸引外资，推动中国经济的更高水平发展。
另外，2014年中国面临一些挑战，如房地产泡沫风险、环境污染和劳动力成本上升等。
房地产市场的过热现象引发了对金融系统稳定性的担忧，政府采取了调控措施来遏制房地产泡沫的风险。
环境污染问题成为制约中国可持续发展的瓶颈，政府倡导绿色发展，推动生态文明建设。
此外，劳动力成本的上升也使得一些产业面临转移和转型的压力。
展望未来，中国经济仍然具备良好的发展前景。
首先，中国政府将继续推进供给侧结构性改革，通过淘汰过剩产能、降低企业成本等措施，优化经济结构，提高经济效益。
其次，中国将进一步扩大改革开放，加强与其他国家的合作，促进国际贸易和投资自由化便利化。
此外，中国还将积极应对环境挑战，加大环保投入，推动绿色发展。
随着经济结构的不断调整和转型升级，中国经济将实现更加可持续的发展。
然而，中国经济也面临一些挑战。
首先，全球经济形势变化不确定性增加，贸易摩擦加剧对中国经济的影响仍存在不确定性。
谈谈住房空置率
谈谈住房空置率作者：来源：《中国房地产·综合版》2014年第09期据国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，今年7月房价跌幅继续扩大，新房房价环比下降的城市数由前月的55个增至64个，一线城市——北上广深四大城市房价均现跌势。
面对房价持续下跌的形势，政府与企业均加紧了对策研究，在研究过程中，住房空置率不可避免地再次受到关注。
住房空置率是反映住房的供给与需求之间矛盾的指标，合理的住房空置率能使这个矛盾最小化，使住房的供给和需求达到均衡。
如果空置率过高，说明需求量不足或购买力不够，反之则说明供不应求，国家或市场可根据空置率作出相应的政策或市场调节。
在欧美大多数市场经济发达国家，政府主要搞住房保障制度建设，不太重视住房空置率的监测问题，而市场则比较关注。
但空置率在一个什么比值比较合理，没有一个统一的说法。
我国目前对住房空置率的计算没有统一的公式，在住房空置率上也没有专门的监测发布机构，社会上很多研究机构和个人给出了不同的计算方式和比值，没有太权威的说法。
如有的住房空置率指“某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率”，有的是用“空置面积除以当年商品房竣工面积的比率”，有的是用“空置面积除以前三年竣工面积之和的比率”。
这几种算法的最大差距多达20倍！如有的研究认为：住房空置率在5%-10%之间为合理区，说明供求平衡，有利于国民经济的健康发展；住房空置率在10%-20%之间为危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；住房空置率在20%以上为严重积压区，就要采取非常措施了。
因此，尽快厘清住房空置率的定义、范围和计算方式，再根据实际情况提出控制性指标，这是进一步规范房地产市场的重要举措。
本刊关注此问题的探讨，并在本期引进各方观点，期望就住房空置率的以下几个方面达成共识。
一是根据我国国情，建立规范的住房空置率指标体系。
至少应有住房总空置率、存量房屋空置率、增量房屋空置率等指标。
房地产市场的房屋空置率
房地产市场的房屋空置率房地产市场一直是国家经济发展的重要组成部分，同时也关系到人们的居住情况和生活质量。
在房地产市场中，房屋空置率是一个重要的指标，它反映了房屋的供需状况和市场的健康程度。
本文将从不同角度探讨房地产市场的房屋空置率，并分析对经济和社会的影响。
一、房屋空置率的定义与计算方法房屋空置率是指特定时间段内空闲房屋数量与总房屋数量的比例。
计算方法为：空置率=空置房屋数量/总房屋数量×100%。
一般来说，房屋空置率越高，说明市场供过于求，反之则供不应求。
二、房屋空置率的分类根据房屋的使用情况和空置原因，房屋空置率可以分为两类：自用房空置率和投资房空置率。
1. 自用房空置率：自用房是指个人或家庭购买的用于居住或自用的房屋。
自用房空置率主要受到人口迁移、生活习惯和经济发展水平等因素的影响。
例如，人口减少或外出打工的农民工可能导致自用房空置率上升。
2. 投资房空置率：投资房是指购买用于出租或增值的房屋，包括商业房、别墅、公寓等。
投资房空置率主要受到投资需求、房价波动和政策影响等因素的制约。
当市场需求不足、房屋产权变更困难或政策调控出台时，投资房空置率可能会上升。
三、房屋空置率的影响因素1. 经济环境：经济繁荣与房屋需求正相关。
当经济增长迅速时，人们的购买力和购房意愿会增强，导致房屋需求上升，房屋空置率相应下降。
相反，经济衰退时，购房需求下降，空置率可能升高。
2. 城市化进程：人口流动和城市化进程对房屋空置率有重要影响。
随着城市化进程的推进，人口聚集于城市，特别是一线和二线城市，导致这些城市的房屋供不应求，房屋空置率相对较低。
而一些落后地区的房屋空置率可能较高，需要加强经济发展和吸引人口。
3. 政策调控：政府的房地产政策直接影响房屋空置率。
政府通过限购、限售、提高房屋购买成本等手段来调控房地产市场，降低投资房空置率，促进住房市场的健康发展。
四、房屋空置率的社会经济影响1. 经济影响：高房屋空置率可能意味着投资回报较低，对于房地产开发商和投资者来说是不利的。
2014年全国房地产开发和销售情况
2014年全国房地产开发和销售情况一、房地产开发投资完成情况2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9. 9%），增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。
其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，增速比1-11月份回落1.3个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。
2014年，东部地区房地产开发投资52941亿元，比上年增长10.4%，增速比1-11月份回落1. 6个百分点；中部地区投资20662亿元，增长8.5%，增速回落0.7个百分点；西部地区投资21433亿元，增长12.8%，增速回落1.4个百分点。
2014年，房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米，比上年增长9.2%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。
其中，住宅施工面积515096万平方米，增长5.9%。
房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%，降幅扩大1.7个百分点。
其中，住宅新开工面积124877万平方米，下降1 4.4%。
房屋竣工面积107459万平方米，增长5.9%，增速回落2.2个百分点。
其中，住宅竣工面积80868万平方米，增长2.7%。
2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，降幅比1-11月份收窄0.5个百分点；土地成交价款10020亿元，增长1.0%，1-11月份为下降0.1%。
二、商品房销售和待售情况2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%。
其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。
商品房销售额76292亿元，下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5个百分点，2013年为增长26.3%。
其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，商业营业用房销售额增长7.6%。
2014年北京住宅与商业地产回顾
2014年北京住宅与商业地产回顾2014年北京经济增速尽管小幅放缓，但大致保持平稳。
据北京市统计局数据，前三个季度，该市生产总值同比增长7.3%，较2013年同期放缓0.4个百分点；第三产业生产总值增长7.4%，较2013年同期下降0.1个百分点。
在此经济背景下，2014年北京甲级写字楼市场平稳发展。
空置率保持低位盘旋，截至年底为5%，尽管租金略微调整，但仍为全国最高。
来源于内资私营企业的租赁需求旺盛，超过跨国企业和国企，占据市场主要部分。
2014年仅一个项目完工入市，即位于CBD子市场的远洋国际中心二期，为甲级写字楼市场增添建筑面积50，000平方米的新增供应。
相较疲软的2013年，2014年租赁需求有所反弹，市场净吸纳量同比上涨近90%至约159，500平方米。
年内主要需求驱动力为内资企业，特别是来自金融、IT以及服务行业。
值得一提的是，内资企业相较管理控制严格和租赁预算紧缩的跨国企业，租赁标准更为灵活，审批流程较为精简。
代表性租赁成交包括：葛洲坝在位于CBD子市场的远洋国际中心二期新租19，000平方米；大众中国在位于望京子市场的颐堤港承租7，000平方米；分众传媒在位于CBD子市场的招商局大厦续租4，000平方米。
跨国企业出于对经济的担忧而扩张活动有所受限，但仍在积极续租。
代表性续租成交包括：大塚制药在位于东长安街子市场的东方广场续租2，500平方米以及阳狮集团在位于CBD子市场的世纪财富中心续租4，500平方米。
截至2014年底，北京甲级写字楼租金达人民币309.4元每月每平方米，同比下降0.5%，主要原因是业主提供优惠措施和租金折扣以期保留优质租户。
CBD区域录得最大的租金降幅，同比下降2.1%，在一定程度上被新入市项目低于市场平均水平的租金所拉低。
相反，金融街子市场在可供租赁面积有限以及金融企业租赁需求增长的作用下，租金同比增长2.1%。
尽管北京市场租金自2013年第一季度录得人民币327.9元每月每平米的最高点之后，已历经连续七个季度的调整，但仍为全国最高。
2014年楼市低迷之因
对于3月市场的表现，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，市场开局冷淡主要是受自住型商品房将大量入市的预期、房地产长效机制逐步落地、年初国内部分城市房价下跌、市场看空舆论较多等多方面因素的影响。
数据显示，第一批自住房项目恒大“御景湾”完成网上初步登记家庭14.8万户，其中仅经济适用房、两限房轮候家庭就达8023户，而该项目提供自住房仅2000套。
3月18日，开发商金隅嘉业对外公布第二批自住房申购数据，43.7万户申购家庭数量更是创下了82比1的申购比。
张大伟指出，随着部分家庭自住房申购计划落空，市场会蓄积更多需求，为房价上涨积蓄了势能。
同时，如果自住房的推出缓解了北京房价上涨幅度，限价政策可能逐步退出。
今年1月来，北京先后为泰禾北京院子、阅园和大望京村的绿地中心三个高价房项目发放预售证，也印证了这一判断。
截至2013年11月底，北京商品住宅仅存量6.2万套，与2012年同期的9.2万套相比下降35%，未来住宅存量将持续减少。
业内人士认为，在这样的背景下，楼市僵局将被打破、交易量将逐渐攀升。
业内人士认为，目前北京楼市暂时处于观望背景下，2014年北京住房市场竞争将会严重分化，一些改善型中高端需要将成为成交的主力市场。
“单独二胎放开是很关键的政策”，张大伟认为，能够生育二胎的家庭往往有购房能力，粗略统计，有生二胎意愿的在北京有20万户，这些家庭大多需要中高端改善型住房。
北京房地产协会秘书长陈志也判断，北京作为人口净流入的城市，随着单独二胎的放开，对改善型物业的需求必将明显增加。
陈志还提醒，2008年之后房价暴涨，很多购房者都是当时所谓的“刚需”，这个群体一般会在五年的财富增值期后购买改善型住房，这种需求叠加的释放会在2014年到2015年出现。
统计显示，北京存量房仍以刚需和别墅为主，改善型120-200平方米户型供应不足15000套，占比极低。
目前北京仅亦庄板块有大量新项目改善型产品面市，占据亦庄地区成交量“半壁江山”的金茂悦项目更受到市场的热捧。
浅议我国住房空置率问题及相关控制措施
引起 决 策者 和 投 资 人 的 高度 警惕 。本 文 建议 及 时统 计 和 分析 住 房 空 置 率 的 数 据 ， 制 住 房 投 资 规 模 和 密 度 ， 制 投 资 和 投 机 控 抑
１ 新 兴城 市 、 区 、 、 新 小集 镇 和农 村 空置 率 较 高
、
住 房 空 置 率 的定 义 和 适 用 性
１ 国 内外 关 于 房屋 空置 率的 定 义 、
房屋空置率在 国内和国际有不同的标准 。国内 目前还没有 统一权威 的定 义 ， 通常所说的商品房空置率是指 已建成一 年尚
４ 待 拆 迁 房 、 建 房 空 置 率 高 、 违
生一定的局限性。国际通用的房屋空置率能比较客观全面地反 映全社会整体住 房拥有 量和使 用情况 ， 应于对全国范 围内 既适
房屋 空置 率的统计 ， 也适应于对地 区性房屋 空置 率的统计和分
析。 调查空 置住 的方法 ， 各国和地区略有不同。 例如新加坡的 进 行 ，方 法是从水 电供应 部门所记录 的水 电消费量 中推算 出
由于 中国幅 员辽阔 ， 各地情况差异很大 ， 分布也不均衡 。一 般新兴城市和 新区空置 率较高 ，例 如海南 省由于其 当地人 口
未 出售的商品房平米数 占 去三 年竣工商品房总量 的百分 比。 过
国际上通用 的房 屋空置率 是全 社会增量 房和存 量房 中的空置 量除 以全社会增量房和存量房的总和 。
商品房空置率适 用性具 有很 大的局限性 ， 能准 确反映全社会 不
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城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势2014
昨日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在北京举办以“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”为专题的新闻发布会，该中心主任甘犁教授表示，据中国家庭金融调查与研究中心调查和计算，我国家庭自有住房率达九成，超20%的家庭拥有多套房
住房拥有率达九成
甘犁教授称，根据调查，我国家庭的住房拥有率已达到90.8%，其中城镇家庭住房拥有率为87.0%，农村家庭住房拥有率为95.8%。
与欧美发达国家相比，我国城镇家庭住房拥有率显著偏高。
其中，高出英国家庭的20.3%，高出美国家庭的21.8%，高出德国家庭的33.7%。
同时，2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%，与2011年相比增长了15.9%。
2014年3月的季度数据显示城镇家庭多套房拥有率已上升至21.0%。
刚性需求降至22.2%
在考虑家庭住房的刚性需求时，甘犁和他的团队将在城镇地区居住的无房家庭、在其他地方有房但在工作生活重心所在地无房的“人房分离”家庭、与父母居住在一起的成年子女都计算在内。
该中心随后公布数据称，自2011年8月到2013年8月，城镇家庭刚性住房需求显著下降，从28.2%降低至24.6%，下降近3个百分点。
而2014年第一季度数据显示，城镇家庭刚性住房需求进一步下降至22.2%。
另外，该中心结合家庭所居住房屋的年限和房屋面积，估算出有13.1%的城镇家庭有潜在的改善型住房需求。
甘犁说，他和他的团队在结合家庭的收入以及家庭资产状况进行估算后发现，全国家庭中只有7%的家庭其刚性住房需求以及改善型住房需求有能力得到满足，其中，城镇地区剩余的可实现刚性住房需求为3.1%，可实现改善型住房需求为3.9%。
“我们在判断家庭是否有能力购买住房时，采用的标准为家庭是否能支付新房三成首付款。
”甘犁解释说。
近两千万套供给过剩
该中心还公布数据称，中国城镇地区可实现刚性住房需求上限为2300万套，可实现改善型住房需求上限为950万套。
而目前城镇地区家庭自有空置住房为4898万套，待售商品住宅约为350万套，总供给为5248万套住房。
因此，即使不计算“十二五”期间的保障性住房建设供给，现有的存量住房已经可以满足实现住房需求，还有1998万套房屋供给过剩。
空置住房约4898万套
中国家庭金融调查与研究中心数据还显示，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。
据此估算，城镇地区空置住房约为4898万套。
在国际上，2000年至今，美国的空置率介于1%至3%。
中国香港地区的住房空置率低于5%。
欧盟在2004年的住房空置调查显示各国平均空置率为9.5%。
日本2008年的空置率为13.1%。
中国台湾地区2001年的住房空置率为17.6%。
据悉，中国家庭金融调查数据还称，目前，我国经济适用房的空置率也高达23.3%，仅次于商品房的空置率。
数据同时显示，家庭年总收入最高的25%家庭拥有经济适用房的比例最高，达3.2%，比中低收入家庭高出近1个百分点。
“上述数据显示，经济适用房存在严重的资源浪费和‘错配’现象，未能充分发挥其社会保障作用。
”甘犁在发布会上如是说。
该报告称，截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿元的住房贷款余额。
空置住房占用的银行贷款，属于资本闲置，降低了金融市场效率，是社会资源的巨大浪费。
空置房原因存多样化
该报告称，家庭拥有空置住房原因多样化。
首先是家庭收入。
收入最高的前10%的城镇家庭，40%拥有空置住房，远高于其他家庭。
有适龄未婚男性家庭拥有空置房的比例达到28%，购买“结婚房”的现象明显。
另外，房价租金比越高的地区，空置比例越高。
甘犁解释称，房价租金比越高，租房动机弱，购多套房投资的动机更强，空置住房作为投资目的的可能性越大。
该报告还发现，随着城镇化率的提高，更多农村人口进入城市，空置率会有所减少，但效果不是很明显。
城镇化率每提高10个百分点，空置率仅降低2.6%个百分点，城镇化率效果有限。
甘犁随后称：“房价一旦下跌，空置房更容易亏本。
虽然房价下跌对空置住房冲击不小，但从整体来看，房价下跌后，银行的房贷风险不大。
”甘犁补充道。
（报告来源：中国财富管理与私人银行门户网站——e财富管理网）。