城镇土地估价的相关技术标准分析_城镇土地估价规程_与_房地产估价规范_比较
《城镇土地估价规程》
《城镇土地估价规程》《城镇土地估价规程》是指针对城市土地估价定价工作所制定的一系列有关标准。
下面，我们将在以下几个方面，阐述《城镇土地估价规程》的重要性，以及如何正确应用该规程。
一、了解《城镇土地估价规程》何时出台《城镇土地估价规程》是由中国国务院报经国土资源部、国家发展和改革委员会、财政部、人民银行等关键部门审议，于2016年8月7日公布，自2016年10月1日起施行的。
二、《城镇土地估价规程》的重要性《城镇土地估价规程》对于城市土地市场的健康成长起了关键作用。
土地是城市经济社会发展的重要基础，土地估价是开展土地经营的前提和基础。
规范城镇土地估价行为有益于纠正土地估价中的失误和不当行为，也是保障城市土地市场合理、公正和透明流转的前提。
同时，规程还细化和完善了土地估价标准体系，有利于行业规范和规范土地市场。
三、应用《城镇土地估价规程》的注意事项要正确应用《城镇土地估价规程》，具体有以下几点需要注意：1. 了解规程的内容和原则，遵守行业规范首先，需要详细了解《城镇土地估价规程》的内容和原则，严格遵守行业规范，确保估价结果符合市场的实际需求和市场规律，获得更准确、合理、公正的土地估价结果。
2. 掌握估价方法和技巧，提高估价准确性其次，需要掌握估价方法和技巧，提高估价准确性。
其中主要包括：（1）根据市场需求，正确选择估价模型和方法，根据土地的不同属性和特点，进行科学、合理的估价；（2）合理运用统计学、计算机科学等工具，进行数据处理、分析和预测；（3）结合自身的实践经验，妥善处理土地估价过程中的复杂问题，提高估价的精度。
3. 加强估价质量监管，保障市场透明度最后，需要加强对估价质量的监管，保障市场透明度。
要加强对估价结果的审核、审计和追溯，保证估价过程的有效性和合理性。
同时，要严格执行规程，严格惩处违规行为，杜绝不法分子通过违规手段牟取暴利。
总之，《城镇土地估价规程》的实施，有利于构建健全的城市土地市场体系，促进土地资源的有效配置，提高城市土地的利用效率，推动城市经济社会的健康发展。
新版《城镇土地估价规程》
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2、概念调整新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名词解释，增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念，删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。
部分概念做了调整，修改前后概念对比如下：3、要求的调整=1 \* GB2 (1)关于技术体系与技术途径山原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。
将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。
=2 \* GB2 (2)关于估价原则新规程中保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。
剔除了报酬递增递减原则和变动原则。
调整的出发点是：《城镇土地估价规程》是技术规程，需要更多的反映土地估价技术，保留的原则与估价方法的选用有密切的关系，剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。
⑶关于方法选用新规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。
针对特殊情况，提出了“评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。
城镇土地估价规程(试行)
城镇土地估价规程(试行)城镇土地估价规程是为了保证城镇土地估价工作的科学、规范和公正进行，为城镇土地的交易提供可靠的依据。
本规程旨在明确土地估价的基本原则、程序流程、评估方法和技术标准，以及相关责任和义务，为土地估价工作者提供指导和参考。
一、基本原则城镇土地估价的基本原则是公正、科学、准确、依法依规进行。
土地估价要遵循市场化原则，合理确定土地市场价格，反映土地的真实价值。
估价结果应该客观、公正，不得违背法律、法规和国家政策。
二、程序流程城镇土地估价按照以下程序进行：1.委托估价：土地所有者或相关部门依法委托估价机构进行估价。
2.资料收集：估价机构根据委托要求收集相关资料，包括土地性质、位置、规划用途等信息。
3.数据处理：对收集到的资料进行归档整理和筛选，形成估价基础数据。
4.价值判断：根据土地的特点和市场需求，通过适当的估价方法，进行土地估价的价值判断。
5.报告编制：估价机构根据估价结果，编制书面报告，并附上相应的数据和分析说明。
6.审核审批：报告完成后，交由相关部门进行审核审批。
7.发布结果：经审核审批通过后，将估价结果公示，供相关方参考。
三、评估方法城镇土地估价的评估方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。
根据土地的用途和性质，选择适当的评估方法进行估价。
1.市场比较法：根据相似土地成交数据进行对比，找到合适的比较基准，以此确定土地的市场价值。
2.收益法：通过分析土地的潜在收入、开发潜力和投资回报率，计算出土地的预期收益，从而确定土地的市场价值。
3.成本法：根据土地开发成本、土地改造费用等因素，计算出土地的成本，并在此基础上确定土地的市场价值。
四、技术标准城镇土地估价应该遵循相关的技术标准和规范，确保估价工作的科学性和准确性。
估价机构应具备相应的资质和专业人员，严格按照国家的估价标准和方法进行操作。
估价报告应包括以下内容：1.估价目的和委托要求的详细说明。
2.估价基础数据的来源和处理方法。
3.估价方法的选择和应用说明。
城镇土地估价规程
中华人民共和国国家标准GB/T 18508－2001 —————————————————————————————城镇土地估价规程2001-11-12发布 2002-07-01实施—————————————————————————————中华人民共和国发布国家质量监督检验检疫总局目录1 范围 (1)2 引用标准 (1)３总则 (1)４估价原则及价格影响因素 (2)5 基本估价方法 (3)6 基准地价评估 (10)7 宗地地价评估 (26)8 主要用途土地价格评估 (28)9 基他权利土地价格评估 (31)附录A（标准的附录）收益还原法原理及公式 (33)附录B（标准的附录）市场比较法原理及公式演变 (34)附录C（标准的附录）基准地价评估用表 (34)附录D（标准的附录）名词解释 (64)附录E（标准的附录）估价报告规范格式 (65)中华人民共和国国家标准GB/T 18508－2001城镇土地估价规程—————————————————————————————1 范围本规程规定了我国城镇土地估价的范围、引用标准、总则、估价原则及价格影响因素、基本估价方法、基准地价评估方法、宗地地价评估方法、主要用途及其它权利的土地价格评估方法。
本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价”评估。
农村建设用地地价评估也可参照本规程执行。
2 引用标准下列标准所包含的条文，通过本标准中引用而构成本标准的条文。
在标准出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨、使用下列标准最新版本的可能性。
TD 1001－93 城镇地籍调查规程3 总则3.1 土地估价目的土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据。
3.2 土地价格内涵本规程所指土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。
城镇土地估价的相关技术标准分析
城镇土地估价的相关技术标准分析城镇土地估价是指对城镇土地进行评估和估价，从而确定其市场价值的过程。
在城镇土地估价过程中，需要遵循一定的技术标准和规范，以保证估价结果的准确性和合理性。
本文将对城镇土地估价的相关技术标准进行分析，并探讨其在实际工作中的应用。
一、城镇土地估价的技术标准概述城镇土地估价的技术标准主要包括《城镇土地估价暂行规定》、《土地资源评估技术规范》等文件。
这些标准文件对城镇土地估价的程序、方法、指标和结果应用等方面作了详细的规定，是进行城镇土地估价工作时必须遵循的依据。
1. 评估的基本原则城镇土地估价的基本原则包括公正、公平、真实和合理。
公正是指评估结果不受任何非经济因素的干扰，公平是指评估应当对各方利益相关者都是公平的，真实是指评估结果应当符合实际情况，合理是指评估应当符合经济规律。
这些基本原则对城镇土地估价的过程和结果都有非常重要的指导作用，保证了评估结果的准确性和合理性。
2. 土地估价的方法和程序土地估价的方法主要包括市场比较法、成本法和收益法。
市场比较法是以市场上已经成交的同类土地为参照物来确定土地的市场价值，成本法是以土地的再生产成本或替代成本来确定土地的价值，收益法是以土地所能带来的经济收益来确定土地的价值。
在实际估价过程中，通常会根据不同的土地类型和用途选择合适的估价方法。
土地估价的程序包括确定评估目的和标的、搜集资料、确定估价基准日、确定估价方法、进行估价计算、编制评估报告等环节。
这些程序的规范执行对保证城镇土地估价的准确性和合理性起着至关重要的作用。
3. 评估指标城镇土地估价的评估指标主要包括土地用途、土地面积、土地位置、土地质量、土地市场情况等方面。
这些评估指标是根据实际情况确定的，对城镇土地的估价具有非常重要的意义。
4. 评估报告的编制要求城镇土地估价的评估报告应当包括评估目的、评估标的、估价方法和程序、评估依据、估价结果和评估师的意见等内容。
评估报告的编制要求主要是为了保证评估结果的真实性和合理性，对社会公众和利益相关者具有较高的参考价值。
城镇土地估价的相关技术标准分析
城镇土地估价的相关技术标准分析城镇土地估价是指土地所有权或使用权转让过程中，鉴定和确定土地市场价格的一项重要工作。
城镇土地估价的技术标准分析对于规范土地交易、保障土地资源合理利用以及维护市场秩序具有重要意义。
本文将对城镇土地估价的相关技术标准进行分析，从而更好地理解城镇土地估价的方法与标准。
一、城镇土地估价的概念和意义城镇土地估价是指根据土地的自然、经济、政治和社会等多方面因素，对土地进行价格评估的过程。
城镇土地估价的目的是为了确定土地的市场价格，保证交易公平公正，规范市场秩序，促进土地资源的合理利用。
城镇土地估价的意义主要体现在以下几个方面：1. 保障公平公正的土地交易市场。
通过估价确定土地的市场价格，可以避免因土地价格存在虚高或虚低而导致的不公平交易现象，保障市场秩序的正常运行。
2. 促进土地资源的合理利用。
通过估价可以根据土地的特性和位置确定其合理的市场价格，从而激励土地所有者和使用者合理利用土地资源，减少资源浪费和滥用。
3. 为政府制定土地政策提供参考依据。
城镇土地估价可以为政府制定土地出让、征收、转让等政策提供科学依据，促进土地资源的合理配置和利用。
1. 估价方法城镇土地估价的方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是指通过比较类似土地交易的市场价格，确定目标土地的市场价格；收益法是指通过估计土地的未来收益来确定土地的市场价格；成本法是指按照土地的成本，确定土地的市场价格。
不同的估价方法适用于不同的土地类型和市场条件，需要根据实际情况进行选择和应用。
2. 估价依据城镇土地估价的依据主要包括土地的位置、规划用途、自然条件、交通便利性、市场供求关系等因素。
这些因素对于确定土地的市场价格具有重要的影响，需要进行充分分析和评估。
3. 估价指标城镇土地估价的指标主要包括土地的单位价格、综合价格指标、市场价格指标等。
这些指标是确定土地市场价格的基础，需要根据实际情况进行确定和应用。
4. 估价程序城镇土地估价的程序主要包括调查研究、资料收集、数据处理、估价计算和结果分析等环节。
《城镇土地估价规程》概述
《城镇土地估价规程》概述【摘要】：《城地规程》适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。
土地所有权价格评估主要体现在农村集体土地所有权转为国家土地所有权方面。
宗地地价评估基本方法均适用城市国家土地所有权价格的评估。
土地使用权转让价格评估，应按公开市场原则采用收益还原法、市场比较法、假设开发法、成本法和基准地价系数修正法评估，其价格是正常的市场价格。
一、《城镇土地估价规程》概述《城镇土地估价规程》（GB／T18508-2001）（以下简称《城地规程》）制定的目的是为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，《城地规程》是根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定而制定的。
《城地规程》适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用该《城地规程》。
与《房地产估价规范》相比较，二者的估价方法及其估价技术路线大体上是一致的，然而在《城地规程》中针对土地估价更加具体、详细地阐述了各类用地城镇宗地估价、评估及不同土地权利的宗地价格评估。
（一）各类用地宗地价格评估1.居住类宗地价格评估居住类用地包括独立住宅用地、高档公寓用地、普通住宅用地、简易住宅用地。
由于各类居住用地价格影响因素（包括一般影响因素、区域影响因素、个别影响因素）各不相同，所以要首先确定影响不同类型居住用地价格的主要因素，并作详细的分析，要针对不同类型居住用地的特点选择适当的估价方法。
2.商业金融业用地宗地价格评估商业金融用地包括金融保险、办公服务、综合商业建筑、普通零售商店和旅游娱乐用地。
在评估过程中，首先确定影响商业金融业地价的主要因素和不同类型商业金融业的影响因素，并按土地类型详细分析具体影响因素，选择合适的评估方法。
城镇土地估价规程
城镇土地估价规程城镇土地估价规程1 总则1.1 规程制定的目的为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。
1.2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的―基准地价‖和―宗地地价‖评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1.3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。
宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于２名。
1.4 职业道德土地估价应讲职业道德。
估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守秘密，按标准收费。
1.5 土地估价报告的有效期土地估价报告的有效期为一年。
1.6 土地估价的法律依据土地估价除应符合本规程外，还应符合国家现行有关标准、规范的规定。
1.7 规程解释权本规程由国土资源部负责解释。
2 城市土地估价基本原则和程序2.1 城市土地估价的基本原则2.1.1 土地估价应遵循下列原则：1．合法原则；2．最高最佳使用原则；3．替代原则；4．预期收益原则；5．供需原则；6．估价时点原则；7．多方法相比较原则。
2.1.2 遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。
2.1.3 遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断，并在估价报告中说明。
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城镇土地估价的相关技术标准分析《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》比较林坚‘，楚建群’，邹晓云’(1.北京大学环境学院城市与区域规划系，北京100871;中国土地勘测规划院地价所，北京100029)摘要:研究目的:比较分析《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》在技术标准上的差异性，确定未来城镇土地估价的技术规范方向。
研究方法:文献资料法和比较分析法。
研究结果:(l)两个技术标准都强调价格的正常性，但土地估价更多从权益角度考虑，突出出让土地使用权的地位，房地产估价更多地从正常市场交易的价格前提考虑，从而导致估价基础的差异;(2)二者估价的方法相近，但术语用词、应用要求存在差别，特别是基准地价的制定和应用在土地估价中有着重要的地位;(3)对土地权益和与之相关的估价目的，土地估价重视不同用途和各种权利状况下的估价操作，房地产估价则重视具体目的估价时对合法原则的遵循。
研究结论:两个技术标准应逐步统一，以适应规范市场的发展需要，其关键在于:明确基准地价在中国估价技术中的重要地位;规范统一专业术语:统一估价目的方法应用要求。
关键词:土地经济;城镇土地估价;技术标准;城镇土地估价规程;房地产估价规范中图分类号:F301.3文献标识码:A文章编号:1001一8158(2003)05一0024一06 AnalysisofTechnicalStandardsRelatedtoUrbanLandEvaluation —ComParisonBetweenRegulationsforUrbanLandEvaluationandStandardsforRealEstateAPPraisals L顶Jianl，eHuJian一uunl，zouxiao一扣nZ(1.DePartmentofUthanandRegionalPlanning，CollegeofEnvironmentalSeience，Beijing100871，China;2.ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute，BeijingIO0094，China)Abstraet:ThePurposeofthisPaper15toeomParebetweenRegulationsforuthanlandevaluatlonwithStan dardsforrealestateaPPraisals，thentofindthedireetionofteehniealstandardsonvalueassessmentonurbanlandinthefuture. MethodsofdoeumentationandeomParativeanalysisareapPlied.Theeonelusimsareasfollow:(l)bothtee hniealstandardsemPhasizenormalPriees，butvalueassessmentonlandgivesPromineneetothelan企userighttransferred收稿日期:2003一0于30第一作者:林坚(1969一)，男，福建福鼎市人，北京大学环境学院城市与区域规划系副教授，主要研究方向为城市土地利用、城市与区域规划、房地产经济。
林坚等:城镇土地估价的相关技术标准分析一里些镇土丝i丝丝燮上卫壑犷燮鲤哩竺堕匕一一一一一一一竺byrequisition，whilevahieassessmentonrealestateconsidersmoreaboutthenormalPrieeinthemarket，thenbringsonthedifferentbasisofvaluations:(2)valuationmethodsaresimilar，buttherearedifferentinterminologiesandaPPlieationrequirements，esPeeiallytheformulationandapPlieationofbasiclandPrieehavequiteimPortant influeneeonvalueassessmentonland:(3)eoneerningrlghtsoflandandrelatedvahiationPurposes，value assessmentonlandemPhasizesoPerationsbasedondifferentlanduseanddifferentrighteonditions，whilevalue assessmentonrealestateaeeentuateslegitimateoPerationondifferentvaluationPurposes:and(4)thediffe reneesofformalrePortsrefleetdifferentbasisandmethods.Therefore，authorssul刀marizethattwotechniealstandardsshould beenunifiedtomeetnormalmarketrequirement，andthekeysareasfollows:(l)basielandPrieeshouldbe eonfirmedasoneofthemostimPortantstandards:(2)allterminologiesshouldbeunified:and(3)apPlieatio nmethodsondifferentvaluationPurposesshouldbeun近ed.Kcywords:landeeonomies;urbanlandevaluation;teehnicalstandard;regulationsforvaluationonurbanl and;standardsforrealestateapPraisals1993年6月22日，原国家土地管理局发布实施行业标准《城镇土地定级规程(试行)));1999年2月12日，建设部批准发布国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291一1999)，于1999年6月1日起实施;2001年11月12日，由国家质量监督检验检疫总局发布了国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508一2001)，代替《城镇土地定级规程(试行)》，并于2002年7月1日起实施。
不同技术标准的出台，对规范和指导城镇房地产价格评估、基准地价评估和宗地地价评估发挥了重要作用。
但是，由于不同技术标准主持编制的行业主管部门不同，对土地估价的认识也存有差异，体现在《城镇土地估价规程》和《房地产估价规范》的内容上存在差别。
因此，本文将从《城镇土地估价规程》发展的状况出发，比较二者在估价基础以及方法应用上的差异。
1标准的估价基础比较1.1估价对象《城镇土地估价规程》的估价对象只限于土地，不包括地上建筑物;除了宗地价格评估外，还包括为政府土地管理服务的城镇基准地价的评估。
《房地产估价规范》的估价对象则包括土地、建筑物、房地合一的房地产，主要针对单宗房地产估价。
但在某些场合，两个技术标准涉及的估价对象可能一致，即房地产估价中单独的土地估价与土地估价中的宗地价格评估。
1.2价格内涵《城镇土地估价规程》规定，土地价格是指正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权价格。
并规定了划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格、设定抵押权的土地使用权价格、设定地役权的土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。
《房地产估价规范》并未明确提出房地产价格的内涵，但从对房地产估价是“对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动”可以看出，房地产价格应是客观合理价格或价值，其要点是以“公开市场价值”标准为主。
由此可见，两个标准都强调价格的正常性，但界定的基点不同。
土地价格更多从权益的角度考虑，突出强调出让土地使用权的地位，房地产价格更多地从价格前提—正常市场交易的假定考虑。
1.3估价原则《城镇土地估价规程))规定土地估价的7条原则为:预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则、变动原则。
《房地产估价规范》规定房地产估价的原则有4条:合法原则、最高最26中国土地科学2003年10月第5期佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
其中，最有效利用原则与最高最佳使用原则是一致的，但是，合法原则、估价时点原则并未在《城镇土地估价规程》中明确提出。
2标准涉及的方法应用与估价程序比较2.1估价方法及相关术语市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、基准地价系数修正法等构成中国城镇土地估价和房地产估价的方法论体系，其原理、内容在两个标准中基本相同。
但是，有关术语的称谓差异非常明显(见表1)。
表1《城镇土地估价规程))与《房地产估价规范》的术语称谓比较Table1ContrastamongnomenelatLlresofRegulationsforvaluationonurbanlandandofCodeforrealestat eapPraisals2.2估价方法涉及内容及应用的差异2.2.1市场比较法(1)《城镇土地估价规程》中将土地使用年期、容积率等因素进行单独修正;而《房地产估价规范》中，这两项是与个别因素一同考虑，反映出土地估价中的土地使用年期、容积率对土地价格的影响更突出和重要。
林坚等:城镇土地估价的相关技术标准分析—《城镇土地估价规程》与《房地产估价规程》比较27(2)《房地产估价规范》规定“交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法”;“每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%”。
(3)在比准价格确定时，二者规定的方法相同，但《房地产估价规范》中规定只有可比实例在10个以上时，才可以应用众数法。
《城镇土地估价规程》正文中没有对比较实例个数的要求，但通过附录E的“估价报告规范格式”要求可供比较的实例应不少于三个。
2.2.2收益还原法(1)土地纯收益与房地产净收益的求取《城镇土地估价规程》中宗地估价的对象是土地，《房地产估价规范》的估价对象可以是土地、建筑物或者房地合一的房地产。
所以，土地估价中土地纯收益的确定实际上与房地产估价中估价对象为土地时的处理相同。
当土地单独出租时，用年租金收入扣除年总费用;当房地出租时，还应扣除建筑物部分的纯收益，相当于房地产估价中的土地剩余技术。
(2)还原利率(资本化率)确定方法的差别(见表2)表2((城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》还原利率(资本化率)确定方法比较Table2ContrastongehoieesofeapitalratiosofRegulationsforva1uationonurbanlandandofCodelestatea pPraisals(3)收益年限的差别土地估价中土地的收益年限为估价时点土地的剩余使用年数。