土地开发政策讲解
土地综合开发实施方案
土地综合开发实施方案一、背景分析。
随着城市化进程的加快，土地资源的利用和开发已经成为当前社会发展的重要议题。
土地综合开发是指在保障农业生产和生态环境安全的前提下，充分利用土地资源，实现农业、工业、商业、居住等多种功能的有机结合，提高土地资源的综合利用效益。
二、目标设定。
本土地综合开发实施方案的目标是充分利用土地资源，实现农业生产、工业生产、商业服务和居民生活的有机结合，提高土地资源的综合利用效益，促进当地经济社会的可持续发展。
三、实施步骤。
1. 土地调查与评估，首先要对待开发的土地进行详细的调查和评估，包括土地的地理位置、土壤肥力、水资源情况等，以便为后续的开发工作提供科学依据。
2. 制定规划方案，根据土地调查和评估的结果，结合当地的经济发展需求，制定土地综合开发的规划方案，明确土地的开发利用方向和重点领域。
3. 生态环境保护，在土地综合开发过程中，要充分考虑生态环境的保护，合理规划绿地和水域，保护生态系统的完整性和稳定性。
4. 建设基础设施，根据规划方案，建设基础设施，包括道路、供水、供电、排水等，为土地的综合开发提供良好的基础条件。
5. 引进产业项目，吸引符合规划方案的产业项目入驻，促进土地资源的有效利用，推动当地经济的发展。
6. 完善配套设施，在土地综合开发过程中，要完善相关的配套设施，包括教育、医疗、文化等公共服务设施，提高居民生活品质。
7. 完善管理机制，建立健全土地综合开发的管理机制，加强监督和评估，确保土地的综合开发实施方案得到有效执行。
四、效果评估。
经过土地综合开发实施方案的实施，可以达到以下效果：1. 提高土地资源的综合利用效益，增加土地资源的经济价值。
2. 促进当地经济的多元化发展，提高地区经济的整体竞争力。
3. 改善居民生活环境，提高居民生活品质。
4. 促进土地资源的可持续利用，实现经济社会的可持续发展。
五、总结。
土地综合开发是当前社会发展的重要议题，通过科学规划和有效实施，可以实现土地资源的充分利用，促进经济社会的可持续发展。
土地一级开发政策及现状简述报告
土地一级开发政策及现状简述报告一、背景介绍：土地一级开发是指对未开发的土地进行规划和开发，以满足工业、农业、居住等各种需求。
这是一个复杂的过程，涉及到政策、规划、建设、环保等多个方面的问题。
土地一级开发政策及现状对于国家的经济发展和社会进步具有重要意义。
二、土地一级开发政策：1.国家土地政策：国家鼓励土地的科学利用，并提出建立健全的土地资源管理制度。
这包括土地征收、划拨、租赁等方面的政策，以保护土地资源的合理利用。
2.地方土地政策：各地根据实际情况制定土地开发政策，包括土地利用总体规划、用地性质调整、土地确权等方面的政策，以适应当地的经济发展需求。
3.环境保护政策：土地一级开发需要注意环境保护，各级政府要出台相应政策，确保开发过程中不会对环境造成重大破坏。
4.激励政策：鼓励各类企业、机构进行土地一级开发，提供税收优惠、财政补贴等政策，以促进经济发展。
三、土地一级开发现状：1.工业用地开发：随着经济的不断发展，工业用地需求增加，一些地方发展了大型工业园区，通过土地一级开发，提升了工业产能和就业机会。
2.农业用地开发：农业用地的开发主要包括农田水利建设、农业科技推广等方面。
通过土地一级开发，提高了农田的产能，增加了农民的收入。
3.居住用地开发：土地一级开发在城乡居住用地方面也起到了重要作用。
通过规划和建设，改善了人民的居住环境，提高了生活质量。
4.环境问题：土地一级开发也面临着一些环境问题，如土地污染、生态破坏等。
政府在土地一级开发中加强了环境保护，采取了一系列措施来减少环境污染。
5.社会问题：土地一级开发还带来了一些社会问题，如土地征收问题、农民工问题等。
政府通过完善政策收取土地征收补偿费用，加大对农民权益的保护力度。
四、问题与建议：1.土地开发过程中的环境问题仍然存在，政府应该进一步加强环境保护，提高环境治理水平。
2.农民工问题亟待解决，政府应该加大劳动法规的宣传和执行力度，保护农民工的权益。
3.土地征收问题需要加强管理和监督，确保农民的利益得到合理补偿。
北京市土地一级开发相关政策及工作内容
土地一级开发授权批复
申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。
三、实施监管阶段
一级开发实施方式确定 一级开发实施内容
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。
储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
新城组团、重点功能区、新城周边重点镇等土地。
2.编制实施方案
（1）需提交材料： ①村委会向镇政府提交纳入储备申请、征地意向书和镇政府向
国土分局提交同意纳入土地储备的函； ②提供村集体基本情况（包括土地、人口情况）调查表，（需
村、镇、派出所盖章）； ③提供普测、面积划分报告、土地利用规划图、控制性详细规
田，尽量少占或不占一般耕地和农用地。 （3）已经取得控制性详细规划批复的，或控制性详细规划能
在近期（半年内）得到规划行政管理部门确认的。 （4）鼓励采取整体开发分期实施的土地储备开发模式。 （5）项目应取得属地政府、原土地使用权人或农村集体经济
组织的支持。 现阶段我区土地储备开发项目优先考虑储备轨道交通沿线、
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
土地利用计划政策
土地利用计划政策是为了实现土地资源的可持续利用
和社会的可持续发展而制定的一系列措施和规定。
以下是土地利用计划政策的一些主要方面：土地利用总体规划：土地利用总体规划是对一定区域内的土地资源进行合理配置和
利用的总体安排，包括土地利用现状分析、土地需求预测、土地利用结构和布局规划等。
土地利用年度计划：土地利用年度计划是根据土地利用总体规划和年度建设用地需求而
制定的，包括年度建设用地供应计划、年度土地开发整理计划等。
土地供应政策：土地供应政策是根据土地资源的供求关系和土地资源的可持续利用要求而制定的，包括土地出让、划拨、租赁等方式和政策。
土地节约集约利用政策：土地节约集约利用政策是为了实现土地资源的节约集约利用而制
定的，包括提高土地利用率、优化土地利用结构、加强土地使用监管等措施。
土地生态保护政策：土地生态保护政策是为了保护土地资源和生态环境而制定的，包括土地复垦、土地生态修复、土地保护等方面的措施。
总之，土地利用计划政策是实现土地资源可持续利用和社会可持续发展的重要
保障，需要根据实际情况进行不断调整和完善。
城市土地流转与开发政策解析
城市土地流转与开发政策解析随着城市化进程的加快，城市土地的流转与开发成为城市发展的重要领域。
本文将对城市土地流转与开发政策进行解析，探讨其对城市发展的影响。
一、城市土地流转政策的背景与意义城市土地流转政策是指政府为调整城市土地利用格局和促进土地资源优化配置而出台的一系列政策措施。
其背景在于城市土地的有限与需求的不断增长之间的矛盾，以及土地资源的高效利用的需要。
城市土地流转政策的实施具有以下几方面的意义。
首先，它可以促进土地的集约利用，提高土地利用效率。
其次，它可以加快城市用地结构的调整，有利于优化城市空间布局。
此外，它还可以推动城市经济的发展，带动相关产业的繁荣。
二、城市土地流转政策的主要内容1. 土地流转市场化土地流转市场化是指政府通过市场化的手段，推动土地流转与开发。
在这一模式下，土地可以由农村向城市或城市周边地区转让，由农民或农业经营者变为城市建设者或投资者。
这种模式可以提高土地的利用效率，激发土地流转的积极性。
2. 土地流转准入与流转允许为了确保土地流转的合法与安全，政府可以制定相关的准入与流转允许政策。
这包括对土地流转的条件与程序进行规定，对流转主体的资质与信誉进行评估，以及对土地流转契约的监督与管理等。
3. 土地流转价格形成与调控土地流转的价格形成与调控是土地流转政策的重要内容之一。
政府可以通过市场供需关系的调节，引导土地流转价格的合理形成。
此外，政府还可以根据土地利用目标的需要，采取相应的调控措施，以保持土地流转价格的稳定与合理。
三、城市土地开发政策的主要内容1. 土地用途管制城市土地开发政策的主要内容之一是土地用途管制。
政府可以制定相关的土地用途规划，明确各个土地用途区域的划分与要求。
通过合理的土地用途管制，可以保证城市土地的有序开发与利用。
2. 土地开发项目招标与评审土地开发项目的招标与评审是为了确保土地开发的公平与效率。
政府可以通过公开招标的方式，选定合适的开发商或投资方，并对其提出具体的开发要求和评审标准。
房地产市场的土地供应与开发政策分析
房地产市场的土地供应与开发政策分析近年来，房地产行业一直是我国经济发展的重要支柱之一。
土地供应和开发政策是影响房地产市场的重要因素之一。
本文将分析当前我国房地产市场的土地供应情况以及相关的开发政策，并对其影响和未来发展进行探讨。
一、土地供应情况分析房地产市场的土地供应是支撑房地产业发展的基础。
当前，我国土地供应形势存在以下特点：1. 土地供应严重不足随着城市化进程的加快，土地供应严重不足成为目前房地产市场的主要问题之一。
由于土地资源的紧缺以及土地使用权制度的限制，许多城市出现了土地供应不足的情况，导致房价上涨，市场供需失衡。
2. 土地出让收益成为地方财政的重要来源土地出让收益对地方财政的贡献不可忽视。
地方政府通过土地出让获取的巨额收入，成为了财政收入的主要来源之一。
然而，这也导致了一些地方政府对土地资源的大力开发和过度依赖。
3. 土地使用效率亟待提高土地使用效率直接关系到土地资源的可持续利用。
当前，我国土地使用效率相较于发达国家还有较大的提升空间。
土地闲置、低效利用和随意开发等问题仍然普遍存在，对土地资源的浪费严重影响了房地产市场的发展。
二、开发政策分析为了引导房地产市场的健康发展，我国政府制定了一系列土地开发政策。
以下是一些重要的开发政策：1. 土地供应数量和质量的调控为了平衡供需关系，政府采取了限制土地供应数量和提高土地供应质量的措施。
通过调整土地供应计划，合理安排地块出让时间和面积，控制土地供应规模，以达到市场供需平衡的目标。
2. 土地使用权流转和收益共享为了改善土地使用效率，政府鼓励农村土地承包经营权流转和城市土地收益共享。
通过改革土地制度，促进土地集约高效利用，提高土地使用效率，同时确保农民合法权益的受保护。
3. 增加土地储备供应为应对土地供应不足的问题，政府加大了土地储备供应力度。
通过建立土地储备库，增加战略性储备土地供应，缓解土地供应压力，促进房地产市场的稳定发展。
三、影响与未来发展展望土地供应与开发政策的稳定与有效，直接影响着房地产市场的发展态势。
房地产开发相关政策
房地产开发相关政策房地产开发是一个涉及到经济、社会、环境等多个方面的复杂领域。
为了保证房地产市场稳定发展，各个国家和地区都会制定相关政策来引导和规范房地产开发。
本文将从土地政策、财政政策、金融政策和环保政策等方面，探讨房地产开发相关的政策内容。
1. 土地政策：土地政策是房地产开发的基础，对于土地供应、使用和管理进行规范。
政府可以通过出让土地、划拨土地等方式来满足房地产开发的土地需求，并制定合理的土地使用计划，保证土地资源的合理利用。
此外，政府还可以采取土地拍卖、招标等方式来保证土地的公平流转，防止土地垄断和投机行为的发生。
2. 财政政策：财政政策是指通过调整税收和支出等手段，对房地产开发进行宏观调控。
政府可以制定不同的税收政策，如减免土地使用税、调整增值税税率等，来降低房地产开发的成本，促进房地产市场的发展。
同时，政府还可以通过财政资金支持、补贴政策等方式，引导和扶持房地产开发，鼓励房地产企业进行技术创新和绿色建筑。
3. 金融政策：金融政策对于房地产开发的融资和投资起着重要的作用。
政府可以通过调整银行存款准备金率、贷款利率等手段，来控制房地产市场的流动性，防止过度投机和泡沫的产生。
此外，政府还可以制定政策，支持发展房地产信托基金、房地产投资基金等金融工具，来满足房地产开发的融资需求。
4. 环保政策：房地产开发过程中会涉及到大量的资源消耗和环境破坏，因此需要加强环保政策的制定和执行。
政府可以制定土地利用规划，推广绿色建筑和节能建筑技术，促进房地产开发的可持续发展。
政府还可以加强环境监管，加大对违法违规行为的处罚力度，确保房地产开发符合环保要求。
除了上述议题,政府还可以制定相关政策，如限购政策、限售政策、租赁政策、房产税政策等，以调控房地产市场供求关系，保持市场稳定。
这些政策内容需要根据实际情况进行合理制定，以达到保障市民基本住房需求、防范风险和推动经济发展的目标。
土地一二三级开发
土地一级二级三级开发概念一、土地二级开发土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发土地一级开发一般工作程序程序一:确定土地一级开发项目程序二:确定一级开发单位程序三：办理建设意见(根据联席会要求办理）程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）程序六：办理文物保护意见（根据联席会要去办理）程序七：办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）程序八：办理规划意见书程序九：办理土地一级项目开发项目核准程序十：取得征地批复（实施征地）程序十一:办理拆迁许可证(实施拆迁)程序十二：编制市政基础设施实施方案程序十三：组织验收，评估土地成本程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备一、土地一级开发1.1 土地一级开发概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地）,按期达到土地出让标准的土地开发行为。
“三通一平"是指：达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整；“五通一平”是指：通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整;“七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。
土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。
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比例来源海南日报
上缴省级土地出让金 12000
12000
土地出让金10% 琼府[2006]26号
土地出让业务费
2400
2400 土地出让金2% 财综字[1996]1号
缴入国土部门
被征地农民社会保障 专项资金
18000
18000 土地出让金15% 琼府办[2007]20号
进入社保资金专户
Confidential 9
、被征地农民的补偿安置计划以及主开发商的投入回报方式、违约责任等编制土地成 片开发方案，报经省政府批准； – 市、县政府违反省政府批准的土地成片开发方案或土地成片开发方案尚未报经省政府 批准，擅自与开发商签订的土地成片开发合同无效，对主要负责人进行问责；
Confidential 2
土地成片开发的具体要求
Confidential 5
主要职能部门职责
省财政厅：协助省发展与改革厅做好土地成片开发方案的审核工作，主要负责对土地成片 开发方案中的土地出让收入分成比例以及土地出让金收支管理等相关内容的审核把关工作
省农业厅：协助省发展与改革厅做好土地成片开发方案的审核工作，主要负责对土地成片 开发方案中的耕地利用等相关内容的审核把关工作。
适用农民集体所有土地
青苗及地上附着物补偿费 短期农作物 果树 房屋等地上附着物
拆迁补偿费
1170-2450
根据作物类型 根据树种和数量 根据重置成本、折旧测算 500元/人+1000元/户
海南省青苗及地上附着物 补偿标准
为征求意见稿 参考东环铁路征地
Confidential 7
土地出让金使用管理
农业土地开发费 新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、植被恢复费 省级土地出让金 土地出让业务费 国有土地收益基金
Confidential 3
土地成片开发报批程序
规划编制及审批
– 总体规划：重点景区、沿海重点区域的总体规划由省城乡规划行政主管部门会同有关 部门和市、县、自治县人民政府组织专家评审，报省人民政府审批。
– 详细规划：控制性详细规划由市、县政府商省建设部门组织相关职能部门及专家评审 ，评审通过后报市、县政府批准实施，同时报省建设部门备案。
开发规模：单个企业原则上不小于90公顷，不大于300公顷 开发期限：开发区内基础设施建设期限一般不得超过2年，最长不得超过4年，
完成开发区内全部自有项目建设以及落实全部招商引资项目的期限一般不得超 过8年，最长不得超过10年；特殊情况需延长开发期限的，须报省政府批准 收入分成：土地出让收入扣除土地开发成本后留下的纯收益部分，按照市、县 政府所得不低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。 开发成本：规划编制费、征地补偿费、新增建设用地有偿使用费等依法向国家 缴交的税费以及基础设施工程建设费。由主开发商支付。 权益维护：土地出让收入，应当按照开发协议约定及时兑现给主开发商，市、 县政府不得滞留、克扣，切实保护主开发商的合法权益。
Confidential 8
土地出让金使用管理
项目
上缴或计提金额 中央 省政府 地方留存 合计(元/亩) (元/亩) (元/亩) (元/亩)
上缴或计提比例
文件依据
备注
农业土地开发费
5468
1367 4101 41元*20%/平米 琼财建[2005]288号 省25%，地方75%
土地有偿使用费
18676 5603 3735 9338
土地出让金使用管理 扣除上述费用后的政府出让金余额部分，各市、县人民政府可以用于城市基础
设施建设等开发性支出。
Confidential 10
海南土地开发政策讲解
主要内容
土地成片开发政策
– 海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通 知（琼府[2006]34号）
– 海南省人民政府办公厅关于规范企业参与土地成片开 发报批有关问题的通知（琼府办[2008]99号）
土地出让政策
Confidential 1
土地成片开发概念及要求
成片开发概念
Confidential 6
土地出让金使用管理
土地取得的补偿性支出：
项目
上缴或计提金额 地方留存
合计(元/亩)
(元/亩)
上缴或计提比例
文件依据
备注
土地补偿费和安置补偿费
53600-58960 53600海南征地统一年产值标准 (征求意见稿)
– 企业参与土地成片开发是指在城镇建成区外、尚未具备具体项目建设条件的新的规划 区域，政府划出一定面积的区片，由参与成片开发的企业（以下称主开发商）按照规 划投资，统一进行基础设施建设、自有项目建设和项目招商工作，并从依法出让的土 地中获得一定比例土地收益权的土地开发行为。
成片开发具体要求
– 控制性详细规划没有编制完成的，不得实施土地成片开发； – 市县政府按照规划确定开发规模、开发时序、开发期限、投资总额、年度资金投资额
省海洋与渔业厅：协助省发展与改革厅做好土地成片开发方案的审核工作，主要负责对土 地成片开发方案中的海洋资源利用管理等相关内容的审核把关工作
省林业局：协助省发展与改革厅做好土地成片开发方案的审核工作，主要负责对土地成片 开发方案中的林业用地规划管理等相关内容的审核把关工作。
省水务局：协助省发展与改革厅做好土地成片开发方案的审核工作，主要负责对土地成片 开发方案中的水资源利用管理等相关内容的审核把关工作。
成片开发方案编制及审批
– 前置工作：要完成总规、详规、环评的报批工作； – 组织编制：由市、县政府组织编制土地成片开发方案，并由市、县政府向省政府提出 – 方案审批：
• 省政府办公厅受理，转给省发展与改革部门； • 省发改委收到文件后会同省国土局、建设部门及相关部门组织专家对方案进行联合
审核，形成审核意见上报省政府； • 经省政府常务会议讨论同意后，由省政府下达批复文件。
Confidential 4
主要职能部门职责
省发展与改革厅：负责牵头对土地成片开发方案的审核及审核意见的上报工作 省国土环境资源厅：会同省发展与改革厅做好土地成片开发方案的审核工作，
主要负责对土地成片开发方案环境影响总体报告的审批、土地管理相关内容的 审核把关工作。 省建设厅：会同省发展与改革厅做好土地成片开发方案的审核工作，主要负责 涉及土地成片开发方案的规划建设和房地产管理内容的审核把关工作。
28元/平米
财综[2006]48号 海南土地管理条例(2008)
中央30%,省20%,地方50%
耕地开垦费
4000-8000
4000-8000 根据耕地类型
琼府[2007]7号
植被恢复费
1334-6670
2-10元/平米
财综[2002]73号
适用林地
国有土地收益基金
3600
3600 土地拍卖总价款3% 财综[2006]68号