深圳商业地产调查报告

深圳大型综合商业中心研究具有革命性转折意义的社会经济改革令深圳从一个南方边陲小镇迈向了世界。

20多年的磨砺与探索，滨海小渔村蜕变成了一个初具规模的区域性国际化大都市，成为世界级工贸要地，深圳成功地创造了令世人瞩目的“深圳速度”。

伴随经济的飞腾，深圳商业也同样取得了日新月异的发展。

从旧时乡村墟市到新兴城市商贸市场，到商业物流中心，再到风情步行商业街区和现代购物中心。

从罗湖的一区独大到与福田华强北、中心区和南山后海等商业中心的多圈鼎立。

从集市杂货零售、批发到超级市场、百货商店，到大型专业卖场、品牌专业店、大型购物中心。

商业的纵深发展引领深圳商业进入到多层次、立体化的新的竞争格局。

目前，深圳已建设形成和正在形成的商圈有东门商圈、人民南商圈、宝安南商圈、华强北商圈、中心区商圈、后海商圈、南头商圈、蛇口商圈、宝安中心城商圈、龙岗中心城商圈等十个主力商业圈群。

一、商业地产宏观概况（一）、一级市场1、土地供应增长，商服用地所占比例回升深圳市近些年的土地供应呈逐年上升趋势，2004年受国家宏观调控影响出现回落后从2005年又开始回升。

下图中2006年数据为计划数值，跟2005年的数据相比增幅很大。

图1 深圳市历年土地供应情况注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》其中商服用地占土地总供应的比例在2003年达到最高峰%之后，从2004年逐步开始回落，回落的幅度很大。

2006年的计划数据比2005年有所增加，商服用地的比例有抬头的趋势。

图2 深圳市历年商服用地占土地总供应情况注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》2、商业用地地价指数近年来稳步上升深圳市经济特区商业用地地价指数从1997年到1998年降幅较大，之后一直调整持续到2003年，之后该指数开始了逐年的稳步上升。

经济特区的四个区之间的指数差别比较大，地价指数最高的为福田区和罗湖区，最低的为盐田区。

2005年福田区的指数高出盐田区35%。

图3 深圳经济特区历年商业用地地价指数注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》（二）、二级市场1、供给情况1-1、商业用房施工面积增长加快深圳市商业用房施工面积从1998年到1999年突然增长，然后经历了3年的平稳发展期之后，在2003年、2004年又两次实现了快速的增长。

整体来看，深圳市的商业用房的施工面积增长较快。

该施工面积中新开工的面积则是逐年稳步增长，趋势较为平缓。

图4 深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》以下是深圳市各个区历年的商业用房施工面积与新开工面积的情况（单位：万平方米）。

其中罗湖区的整体趋势是向下的，其施工面积减少较快，但是该区的施工面积中的新开工面积则仍然保持着增长的趋势。

其余各区整体上则是振荡着逐步走高，施工面积与新开工面积都保持着增长的趋势。

表1 深圳市历年商业用房施工面积与新开工面积（按区域分）注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》从商业用房占商品房的比例来看，如下图所示，商业用房施工面积所占商品房施工面积的比例从1997年开始到2002年是逐年降低的，从2003年开始该比例逐步回升。

其中商业用房新开工面积所占商品房新开工面积的比例则是逐年振荡着上升，其增长趋势较为明显。

图5 深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积占商品房的比例注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》深圳市各个区的具体情况如下表所示（单位：%）：表2 深圳市历年商业用房施工面积与新开工面积占商品房的比例（按区域分）注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》1-2、商业用房竣工面积增长较多从1996年开始，深圳市商业用房竣工面积整体上呈现振荡向上的形态，增长速度较快，从其占商品房竣工面积的比例来看，则较为平缓，从1996年至2002年，其比例是略微下降的，从2003年又开始了缓慢的上升。

图6 深圳市历年商业用房竣工面积及其占商品房的比例注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》深圳市各个区的情况如下表所示（其中面积单位为万平方米，比例为%）：表3 深圳市历年商业用房竣工面积及其占商品房的比例（按区域分）注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》1-3、商业用房批准预售面积逐年增加深圳市的商业用房批准预售面积从1992年起到1999年整体趋势是振荡着增加的，从2000年开始其增长幅度加大，在2004年出现一定下调之后2005年又开始了增长。

图7 深圳市历年商业用房批准预售面积注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》各个区的情况如下表所示（单位：万平方米）：表4 深圳市历年商业用房批准预售面积（按区域分）2、需求情况2-1、商业用房销售面积快速增长深圳市商业用房的销售面积在2001年之前较为平稳，从2001年到2002年增长迅速，之后出现了振荡向上的趋势。

其中现楼销售面积在增长至2004年后出现了锐减，而楼花则一直保持着振荡向上的趋势。

图8 深圳市历年商业用房销售面积注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》各个区的具体情况如以下三个表所示（单位均为万平方米）：表5 深圳市历年商业用房销售面积（按区域分）表6 深圳市历年商业用房现楼销售面积（按区域分）表7 深圳市历年商业用房楼花销售面积（按区域分）注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》2-2、商业用房现楼空置面积波动不大深圳市商业用房现楼的空置面积从1996年直至2003年波动均较为平缓，2004年空置面积出现了大的增长，2005年有所下降，波动的幅度有所增加。

图9 深圳市历年商业用房空置面积注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》（三）、三级市场1、商业用房二手交易均价近年来比较稳定深圳市商业用房二手交易的均价在2005年之前比较平稳，在2005年1月份出现了飞跃，由12426元/平方米增长至17304元/平方米，之后出现一定的回落之后又开始缓慢的上升。

图10 深圳市历年商业用房二手交易均价注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》各个区的商业用房二级市场价格指数如下表所示。

罗湖区最高，福田区次之，最低的是盐田区与宝安区。

表8 深圳市历年商业用房二级市场价格指数（按区域分）注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》2、商业用房租赁价格指数近年开始增长从2001年到2003年，商业用房租赁价格指数变化不大，比较稳定，从2003年到2004年，该价格指数从357增长到367，接近10个点，到2005年，该指数增长至376，又增长了9个点。

其中主要是因为罗湖区的租赁价格指数增长较多导致的。

其余各区变化则不是很明显。

图11 深圳经济特区历年商业用房租赁价格指数注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》（四）、小结对于深圳市的商业发展情况，综合来讲，商服用地的土地供应与其占土地总供应的比例有逐渐上升的趋势。

商业用地的施工面积、竣工面积以及其占商品房施工面积、竣工面积的比例近年来都有增长的趋势。

商业用地的销售面积和批准预售面积也有增长的趋势，而其空置面积经过近些年的波动之后，呈现出逐渐减少的趋势。

由此可以看出商业的供给保持着增长的趋势，估计未来几年该趋势不大容易发生逆转。

全市商业用地土地供应价格基本保持稳定，销售价格增长较为缓慢，但是总体趋势是上升的，而租赁价格近年则有抬头的趋势。

由此可以看出商业的需求也有一定的增长趋势，并且有望继续保持。

二、深圳市商圈概况商圈的界定：1、圈内商业规模在10万平米以上；2、拥有至少1个以上，营业面积不少于4万平米的购物中心，或1个以上，营业面积不少于3万平米的现代步行商业街区；3、已有的或未来5年规划的商业面积不少于30万平米；4、具有全市知名度。

根据不同的行政区域划分，罗湖区已经确立了东门商圈、人民南商圈和宝安南商圈形成的“金三角”商业格局；福田区则以华强北商圈和中心区商圈二分天下；南山区也基本形成以后海商圈、南头商圈、蛇口商圈为基础的带形商业布局；宝安和龙岗两区在的人口密集的行政中区也逐步形成了各自的商业中心。

可以说现在的深圳商业已经进入了群雄并举的“割据”时期。

（一）罗湖罗湖是深圳最先开发的地区，是立市之初的政治、文化、商贸中心，早在八十年代就形成了东门和人民南两个商圈。

1、东门商圈作为商业聚集地的历史大约可以追溯到300多年前的明代中后期，从最早的乡村集市到后来的通商中心、商业物流中心，再到现在全国最大的步行商业街和现代商业中心，可谓深圳史历最古老而非常成功的商业街区。

通常所说的东门商圈大致是以人民北路为轴线左右两冀延伸300多米的范围，其中又以大阳百货和茂业百货、旺角购物中心为核心商业街区。

整个街区共有28栋主要商厦，15条主要步行街，经营商业面积50多万平米，近6千户商家，日均客流量30多万，节假日更可达50多万，最高时超过80万。

这里有大江南、茂业百货、天虹商场、太阳广场、金世界百货等大型百货；有白马时装城、大世界服装、铜锣湾时装广场等专业服装市场；有博雅、博乐琴行、陶瓷世界、手机城、眼镜专卖、东门书城、东门鞋城、国际小商品中心、美容美发用品市场等专业店；有九龙城、中海商城、德奥商城、文华广场、名仕商城、东门新天地、天龙商业城、旺角购物中心、罗湖商业中心、中威商业广场等综合商厦；还有各式大小店铺。

这里的店铺月租金主要在1000-2000之间，真可谓寸土寸金。

东门主要为中低端商品市场，以服装零售和批发为核心业态，是珠三角区域最大的服装集散中心，同时汇集了餐饮、休闲、娱乐、金融、医疗等现代消费服务内容，是深圳经营品种最齐全的商业区，消费环境整洁、良好，合适各种阶层消费者，尤其是为数众多的工薪阶层，因此成了大多数深圳人的消费天堂。

2、人民南商圈位于罗湖区的西部，深南路以南，文锦南路以西，建设路以东，沿河路之北，以人民南路为轴线，连接罗湖口岸，是深圳开发最早、开发程度最高的商业中心区，具有强大的商务、口岸经济优势。

罗湖口岸是全国最大的陆路口岸，日均出入境人流量近30万人次，为人民南商圈带来巨大的商机。

据有关调查显示，在该片区商业消费者中有60%是港人。

在这里主要汇集了购物、休闲、娱乐、酒店、商务、餐饮、观光旅游等中高档次的商业。

有深房百货、国贸、天安国际动感名城、西武百货、友谊城、佳宁娜商场、钻石广场等百货商场；有天安国际大厦、国贸大厦、嘉里中心等高档写字楼；有香格里拉、鸿燕大酒店、佳宁娜大酒楼、新都酒店、新一代海港酒楼等高档酒店餐饮业，还有大量的卡拉OK、夜总会、洗脚城等休闲场所。

人民南一度被喻为深圳商业的名片，但进入九十年代末后，由于其它区域大量商业、商务物业兴建，区域竟剧烈，加上片区自身缺乏与时俱进的经营理念、核心竞争力和物业的老化等因素，片区商业出现了衰退。

经过近两年的大加改造，商业的复兴已有一定成效，目前该片区店铺月租金主要在400-1000之间。

3、宝安南商圈主要是指在深圳河以西，滨河路以北，红岭路以东，笋岗东路以南的范围，以红桂路、宝安南路及一小段深南中路为主要商业街道，是深圳最早的美食街区和商务、金融区之一。