上海地铁商业的发展趋势及开发政策建议

上海地铁商业的发展趋势及开发政策建议
崔霁
在寸土寸金的大都市里， 地铁已经成为占用土地和空间最少、 运输能量最大、 运行速度最快、环境污染最小、乘客最安全舒适的理想交通方式，因此越来越被 国际大都市所选用。30 多年来中国的地铁建设取得了卓越的成绩，在缓解城市 交通压力方面发挥了巨大的作用。 “十一五”后期，为应对金融风暴，扩大内需， 中国进一步扩大地铁建设规模， 地铁建设的发展迎来黄金时代。伴随地铁建设而 发展起来的地铁商业以人流量大、涵盖面广、购买力较强的三大特点使其未来前 景被投资者普遍看好，未来蕴含着巨大的发展潜力。
一、上海地铁商业现状及存在问题
1、上海地铁发展速度最快，地铁商业发展潜力巨大 与国外发达城市相比，我国地铁建设起步较晚，但发展速度却是最快的，目 前上海、北京地铁运营里程数均进入了世界前十行列，其中上海市只有 15 年的 发展历程，就已经成为世界地铁运营里程排名第二，可见发展速度之快。
表 1：全球地铁运营里程十大城市排行榜（截止 2010 年 6 月） 排序 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 城市 伦敦 上海 纽约 东京 北京 莫斯科 首尔 马德里 巴黎 墨西哥城 总计 里程数(km) 439 410 370 320 300 292.2 286.9 284 213.5 201.5 3127.1 线路条 12 11 26 13 8 12 10 13 16 11 132 站数 275 267 501 285 123 176 266 280 384 175 2697 运行时间 1863 年 1 月 10 日 1995 年 4 月 10 日 1904 年 10 月 27 日 1927 年 12 月 30 日 1969 年 10 月 1 日 1935 年 5 月 15 日 1974 年 8 月 5 日 1919 年 10 月 17 日 1900 年 7 月 19 日 1969 年 9 月 4 日
综观国际大都市，伦敦地铁营运线路总长居世界首位，日客运量达到 2000 万人次， 地铁商铺年营业总收入目前已超过 120 亿美元；东京地铁仅便利店的年
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销售额目前就要接近 370 亿日元，整个地铁商铺的年销售总额近 1000 亿日元； 而其他城市的地铁上盖商业， 其平均租赁价格要高于同片区、 同等类型物业 30% 以上，国内城市如北京、广州、上海的一些楼盘因为地铁的开通，价值数倍地增 长，地铁所蕴含的商业价值都是令开发商、投资者最向往的。 2、地下空间民事权属的立法欠缺，制约了地铁商业的发展 由于我国没有制定《民法典物权编》 ，使地下空间开发利用的民事基础权利 没有得到法律（这里仅仅是指全国人大的立法）的确认。民事基本法的缺乏导致 公共地下空间开发利用者无法取得相关的产权，由此引发一系列问题。无法获取 地下空间投资工程的权属证明， 因此投资者不能以此向银行抵押贷款、无法进行 相关的转让 （租赁限制较少） 致使地下空间开发利用绝大多数只能由政府进行， ， 民间投资者相对较少， 即使由于市场需求旺盛的原因， 能够进行投资， 由于融资、 税收、地铁沿线捆绑开发等制度缺乏，相关权益保障仍然欠缺。对于地下空间民 事立法权属于全国人大，上海市地方法规及规章无权规定。 3、地铁站点商业开发率低，地铁商业价值没有充分挖掘 从上海已开通的地铁运营情况看， 一条地铁线站点数一般在 20 个站点左右， 但真正有地铁商业的站点不多， 地铁的开通可能只实现了其运输的功能，其潜在 的商业价值却没有得到充分的挖掘。 比较一些城市地铁商业发展，多集中在城市原有的商圈内，商圈带动地铁商 业共同繁荣， 地铁拉动沿线商业发展的作用还没有充分显现，地铁带动城市商业 发展形成新商圈的不多。
表 2：典型城市地铁线设有地铁商业站点所占百分比 地铁线 南京地铁 1 号线 上海地铁 1 号线 上海地铁 2 号线 深圳 1 号线 总站点数 16 28 17 16 有地铁商业站点数 4 10 7 8 有地铁商业站点所在百分比 25.0% 35.7% 41.2% 50.0%
4、地铁商业大多为大众化的消费和服务类的低档商业 地铁商业依附于地铁所带来人流的特点，决定了其商业的定位是大众化、非
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高档、时尚化。这是地铁所带来的人流特点决定的，它不是高档的，买高档奢侈 品不会挤到地铁站来。过去人们是为消费而出行，现在变成因出行而购物，在地 铁商业中人们的消费习惯也发生了变化。
表 3：典型地铁站点商业经营业态分布 城市 上海 上海 深圳 广州 地铁站 1、2 号线交汇 人民广场站 2 号线科技馆 站 1 号线东门站 1 号线陵园西 路站 商业项目 迪美 亚太盛汇 八达商城 流行前线 主要经营业态 服装、首饰、玩具、礼物、小饰品等 服饰、餐饮、娱乐、各种时尚小饰品 服饰、餐饮、小饰品为主 流行时尚的服装、饰品商铺为主
从我国目前地铁商业经营范围看，地下商业经营范围一般分为四大类：第一 类是即时性消费商品， 包括报刊杂志、 点心饮品等； 第二类是便利性商品或服务， 包括冲印店、洗衣店、银行、西饼店、旅行社和便利店等；第三类是流行性商品， 诸如手机、MP3、CD、VCD 碟、流行软件等电子类消费品，流行性书刊、服装 饰物与精品等类别；第四类是咖啡店、饮品店、快速餐饮店等。 5、站厅零星网点、地下商场或商业街、地铁出入口商业是我国地铁商业发 展的三种主要形式 从上海地铁商业发展形式看，主要有三大类型。 一是地铁站厅内部零星的商业网点，面积小，以即时性消费商品和专业服务 为主； 面积较大的站厅内部商业设施， 以便利性食品和服务以及流行性商品为主。 二是地铁的地下商场或商业街，一般经营流行性服饰、皮具和其它中低档商 品， 目标消费人群通常可以确定为大中学生以及追求时尚的年轻一族，比如迪美 广场“香港名店街”等。 三是拓展地铁连线优势打造大型商业项目。 这类商业大多通过一层楼面直接 与地铁通道相连接，使出入地铁站的客流可以直接通过专用的通道进入购物中 心。 虽然很多项目不是直接和地铁站厅平层相连，但都可以有直接相连的通道为 往来商场的客流提供快捷的交通方式， 这是很多城市中高档地铁上盖商业项目所 考虑的因素，也就是说，商业项目可以通过地铁口和地上商业实现有机结合，依
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