养老地产项目PFI融资模式
PFI融资方式
PFI融资方式
PFI融资方式
1.概念：
PFl （Private Finance Initiative）即“私人主动融资”，指的是由私营企业进行项目的建设与运营，从政府方或接受服务方收取费用以回收成本。
PFl方式采取的是促进私人企业有机会参与基础设施和公共物品的生产和提供公共服务的一种全新的公共项目产出方式，有别于传统的由政府负责提供公共项目产出的方式。
2. PFl模式的特点
（1）PFl模式传递的是某种公共项目的服务，而不是提供某个具体项目的构筑物。
具体表现在政府和私人企业采用PFI的目的：
①政府的目的在于获得有效的服务，而并非是最终建筑的所有权。
合同期限内公共部门因使用私人企业提供的设施或服务而付款；合同结束时，有关资产的所有权或留给私人企业，或交还政府公共部门，取决于原始合同条款规定。
②私人企业的目的在于通过提供服务来获得政府或公众的付费，实现收入和完成利润目标。
（2）采用PFl模式，政府完全将该项目所涉及的投融资问题转移给了私人企业。
因公共物品和服务的提供者之间存在着排他性，需政府的计划和管理。
政府可自行提供，也可委托私人企业负责提供。
这种委托关系由政府控制。
①私人企业必须得到政府的认可，才可能组织对公共物品和服务的产出。
②政府的这种认可，同样可以收回；
③私人企业也可能放弃提供公共产品和服务。
（3）PFl模式虽不是特许经营权方式的应用，但仍存在着特许经
营模式的影子。
养老地产项目PFI融资模式
养老地产项目PFI融资模式研究【摘要】养老地产就是社会养老得一种重要形式,而融资问题已成为制约其发展得主要瓶颈。
结合养老地产得特点,对比分析了几种主要融资模式对我国养老地产得适用性,提出适合养老地产发展得pfi模式,并初步进行了模式构建,对推动我国养老地产得规范发展具有一定得现实意义。
【关键词】养老地产;融资模式;pfi;构建引言近年来,我国人口老龄化日趋严重,我国已经进入老龄化社会,且老龄化速度日益加快。
据2010年第六次人口普查,全国60岁及以上人口为1、78亿人,占总人口得13、26%,其中65岁及以上人口为1、19亿人,占总人口得8、87%,同2000年第五次全国人口普查相比分别上升了2、93与1、91个百分点[1]。
严峻得老龄化形势既就是挑战又就是机遇,老年群体消费份额越来越大,老年产业市场潜力巨大。
2010年老年消费市场占消费市场比例达到9、52%,预计2000～2050年,中国老年市场占有率年均增长幅度为0、69%[2]。
然而,目前我国得老年产业整体上还就是处在一个“小而散”得状态。
随着居民收入与储蓄得显著增加,社会对老年产业得逐步重视与开发等因素,养老地产成为一种新兴得业态在全国发展迅速,尤其在经济发达地区,老年人对老年社区得需求呈现快速增长趋势。
北京市调查者对老年社区得选择意愿调查结果显示有59%得人选择会考虑老年社区。
面对日益严峻得老龄化形势,政府将“社会养老服务体系”纳入“十二五”规划,近年来相继出台了《老年人建筑设计规范》、《关于加快发展养老服务业意见得通知》等促进老年产业与社会养老发展得规范与意见;在经济发达地区如北京、上海、广州等区域养老地产项目,也在进行企业通过养老地产参与到社会养老中来得探索。
养老地产具有能够提供老年服务得共享性与规模效应。
然而,我国社会养老存在服务民间投资规模有限、服务队伍专业化程度不高等诸多问题[3]。
因为新兴市场不稳定、政策不健全、前期投入大、投资回收期长、投资回报率低等原因,申请贷款难,企业资金需求又比较大,众多企业经过考察与测算后,放弃了对养老地产得开发。
养老地产项目PFI融资模式研究
养老地产具有能够提供老年服务的共享
要形式， 而融资问题已成为制约其发展的主要 别上升 了 ２ ． ９ ３ 和１ ． ９ １ 个百分点 。严 峻的老龄 性和规模效应 。然而 ， 我 国社会养老存 在服务 瓶颈。结合养老地产的特点， 对比分析几种主 化形势既是挑战又是机遇， 老年群体消费份额 民间投资规模有限、 服务队伍专业化程度不高
老年社区。面对 日益严峻 的老龄化 形势 ， 政府 收期长 、 投资 回报 率较低 ， 更阻挡 了资本 的注
原标题： 养老地产项目Ｐ Ｆ Ｉ 融资模式构建
研究 收录日 期： ２ ０ １ ４ 年５ 月 ４日 引言
将“ 社会养老服务体系” 纳入“ 十二五” 规划， 近 入， 也使得银行对养老地产项 目 贷款显得更加
项项目 “ 我国养老地产项目融资模式比选和构
随着居民收入和储蓄的显著增加， 社会对 出资 ， 政 府在一 些方面给 予一定优 惠， 但政 策 老年产业的逐步重视和开发等因素， 养老地产 体系尚不健全。长期以来， 开发商不仅要面对 成为一种新兴的业态在全国发展迅速， 尤其在 融资市场狭小、 融资渠道单一、 融资制度存在
金 融 ／投 资
《 合 作 经 济 与 科 技 》
Ｎ ｏ ． ８ ｓ ２ ０ １ ４
养老 地产 顷 目 Ｐ Ｆ Ｉ 融资模 式研 究
口文 ／ 马敏达 李正伟 曹小琳
重庆 ） （ 重庆大学建设管理与房地产学院
［ 提要］ 养老地产是社会养 老的一 种重 ８ ． ８ ７ ％， 同２ ０ ０ ０ 年第五次全国人口普查相比分
快。据 ２ ０ １ ０年第六次人 口普查 ， 全国６ Ｏ 岁及 发达地 区如北京 、 上海 、 广 州等区域养 老地产 支付。 养老地产融资 问题 已经成为社会 资金进 以上人口为 １ ． ７ ８ 亿 人， 占总人 口的 ｌ ３ ． ２ ６ ％， 其 项 也在进行企业通过养老地产参与 到社会 入养老地 产的一 大障碍 ， 亟待解决 。 中６ ５岁及 以上人 口为 １ ． １ ９ 亿人，占总人 口的 养老中来的探索
我国养老院采用PFI融资模式的SWOT分析
我国养老院采用PFI融资模式的SWOT分析(2012-05—13 21：08：03)最近参加了学校的挑战杯学术论文的比赛，虽然过程中遇到了各种各样的困难，但还是很开心最后顺利交稿了，这是我主要写的有关PFI模型在我国养老院领域实行的SWOT的分析,由于论文整体布局的考虑,这个部分进行了删减,所以把完整版在这里与大家分享～～SWOT分析是在对组织内外部环境进行分析的基础上，清晰地展示出现有情况组织的优势（strength）与不足(weakness），从而激励组织调动其优势,最大限度地利用机会（opportunity)、规避威胁（threat)。
通过对目前我国养老院运用PFI模式自身的优势和劣势、外部的机会和威胁进行分析,能够在尊重客观条件的前提下，发挥潜能、扬长避短，制定出符合中国发展实际的养老院融资、经营模式，促进我国养老事业的健康、可持续发展。
一、优势（strength)（一）缓解资金压力从政府角度来看，公办养老院的长期维护成本高，阻碍了公办养老院规模的扩大.通过PFI模式引入民间资本,有效地弥补了养老院建设和运营的资金缺口,减少了财政的支出，提高了资金的使用效率。
而从私人部门来看，单独建立民办养老院需要大量的医疗、基础设施的建设，容易出现资金链紧张。
通过PFI融资模式进入养老院的建设、经营,拥有政府财政补贴作为保障，可以有效缓解资金压力。
(二)转移和分担风险从政府的角度来，在PFI模式下政府只用承担前期投入、法律、特许合约的风险，政府不需要再为项目债务担保，从而减少了政府的或有负债。
私人部门只承担运营过程中的建设、管理风险，从而减少了民办养老院在建设过程中的用地、政策风险。
而自然、环境等不可抗力风险由二者共同承担,从而减少了这些风险给任何单方带来的损失。
(三)优化管理，明确职能从政府角度看，在PFI模式下政府不参与养老院的经营管理,有利于克服目前公办养老院中机构臃肿现象，减少人力成本，有利于政府职能有直接经营者向市场监管者的转变。
养老产业融资模式
养老产业融资模式一、引言随着人口老龄化加速，养老产业的需求不断增加，而融资成为了养老产业发展的重要支撑。
本文将从养老产业的融资模式、养老产业融资案例以及未来养老产业融资趋势三个方面进行分析和探讨。
二、养老产业的融资模式1. 银行贷款银行贷款是最常见的一种融资方式，对于规模较小的养老机构来说是比较合适的选择。
但是，银行贷款需要提供抵押物或担保，且利息较高，对于规模较大的企业来说并不适用。
2. 债券发行债券发行是一种间接融资方式，可以通过证券市场向社会公众募集资金。
相比于银行贷款，债券发行具有利率低、期限长等优点。
但是债券发行需要满足一定条件和标准，并且也存在着信用风险和流动性风险等问题。
3. 股权融资股权融资是指企业通过向社会公众出售股份来融资。
相比于债券发行，股权融资具有更高的灵活性和更大的资金规模。
但是，股权融资需要承担更高的风险和成本，并且也可能带来公司治理上的问题。
4. 私募股权投资私募股权投资是指通过私募基金等方式向特定投资者出售股份来融资。
相比于公开市场的股权融资，私募股权投资具有更灵活、更快速和更高效的特点。
但是，私募股权投资也存在着信息不对称、流动性差等问题。
5. 政府补贴政府补贴可以为养老机构提供一定的经费支持，增加企业运作的可持续性。
但是政府补贴需要符合一定条件和标准，并且也存在着政策变化和不稳定性等问题。
三、养老产业融资案例1. 中国平安保险集团中国平安保险集团在2017年发行了总额达到200亿元人民币的中期票据，用于支持其养老产业相关项目。
这次债券发行得到了市场广泛认可，并且也为公司未来的发展提供了坚实的资金支持。
2. 恒大集团恒大集团通过向社会公众发行股票和债券等方式融资，用于推进其养老产业相关项目。
其中，恒大健康产业集团在2018年成功在香港上市，募集到了超过100亿元人民币的资金。
3. 长城宽带长城宽带通过私募股权投资方式融资，引入了多家国内外知名投资机构，用于扩张其养老服务网络和提升服务质量。
项目融资-PFI模式
PFI工程的根本构架PFI工程一般涉及时间长、资金投入巨大，涉及社会效应显著，成功与否关系到整个社会的效率与安定。
所以在前期做好详细的研究与周密的权利义务安排是十分必要的。
在国外，PFI工程的法律费用十分巨大，但是，正是因为在工程前期，有专业律师和参谋公司的参与，防止了许多潜在的纠纷和麻烦，保证了工程的顺利开展，实际上是大大节约了各方面可能发生的为解决潜在争议的开支。
PFI 工程需要一系列的合同安排，而且各个合同环环相扣，合同之间的相关性导致整个工程合同群成为一个系统工程。
附图中勾勒出了PFI工程的合同构造。
我们可以就中间的关键的合同逐一研究：*工程协议〔特许协议〕PROJECT AGREEMENT/CONCESSION AGREEMENT这是最关键的一份合同文件，通常通过该协议授予工程公司权利来进展整个工程的操作，包括设计、建立、融资和经营。
工程公司会尽量将所有的风险转移给各种分包商。
比方说，将设计和建立的风险转移给承包商；将运营维护风险转移给运营商。
这种转移的理论根底就是使能最有效率的管理风险的组织来管理风险。
* 建筑合同CONSTRUCTION CONTRACTPFI工程中的建筑合同往往都是“交钥匙〞合同，由承包商承当设计、建筑、供给、安装、调试与试运行等全部工作。
* 运营与维护分包协议OPERATION AND MAINTENANCE AGREEMENT该协议是从效劳开场时开场执行的。
通常运营商都是具有卓著的业绩的运营者，因为，运营是产生现金流的来源，良好的运营才能保证对投资者〔贷款人〕的贷款的归还。
* 其他的专业分包合同OTHER SUBCONTRACT例如培训合同、物流合同等。
* 附带保证〔COLLATERAL WARRANTY〕/承包商直接协议〔DIRECT AGREEMENT〕这些文件并非在任何时候都是必须的。
但是，在某个分包商的工作十分至关重要的时候，就需要这些文件来保证分包商的工作顺利完成。
养老产业的九大融资模式
养老产业的九大融资模式养老产业在中国正逐渐崛起，随之而来的是对资金的需求。
为了解决养老产业融资难的问题，以下是九种常见的融资模式。
1.医养结合模式：这种模式是指将医疗机构与养老机构合并成一体，共享资源，实现双赢。
医疗机构可以提供医疗服务，养老机构可以提供康复和长期护理服务。
通过合并两种机构，可以减少资源浪费，并提供更全面的服务。
2.并购重组模式：通过并购或重组养老企业，实现资源整合，提高规模效益和市场竞争力。
这种模式可以通过吸收其他养老企业的资产和业务来实现扩张，也可以通过重新构建企业的组织结构和经营模式来提高效益。
3.租赁经营模式：这种模式是将养老设施的所有权和运营权分离，通过租赁的方式进行经营。
租赁公司负责维护设施、提供人员和管理服务，而投资者则负责投资设施和获取租金收益。
这种模式可以减轻投资者的负担，同时也提供了管理专业化的服务。
4.资本运营模式：在这种模式下，养老产业的企业将与资本运营公司合作，由后者提供资金，并享受相应的回报。
资本运营公司会通过资金和管理经验为养老企业提供支持，帮助其实现快速发展。
5.资本托管模式：这种模式是指养老企业将自有的资产委托给专业的资本管理机构进行投资和运营。
养老企业可以通过这种方式实现资金融通，并将风险分散给专业投资者，同时也能够享受专业机构带来的高回报机会。
6.银行贷款模式：养老企业可以通过向银行贷款来获得资金。
这种模式通常需要提供相应的抵押物或担保，以确保贷款的安全性。
相对于其他融资模式，银行贷款相对容易获得，但负债压力较大。
8.政府补贴模式：政府在养老产业中发挥了重要的支持作用，通过提供资金补贴来促进养老产业的发展。
养老企业可以通过向政府申请资金补贴来获得资金支持，但补贴金额可能会受到政策和预算的限制。
9.社会资本合作模式：通过与社会资本合作，充分发挥社会资源的流动性和投资能力。
社会资本可以为养老企业提供资金、技术、管理等方面的支持，帮助企业实现快速发展。
养老产业的九大融资模式
养老产业的九大融资模式养老产业是指为老年人提供养老服务的产业，包括养老机构、养老社区、养老服务设施等。
随着中国人口老龄化程度的加剧，养老产业逐渐成为一个重要的投资领域。
为了支持和推动养老产业的发展，各种融资模式应运而生。
以下是养老产业的九大融资模式。
一、银行贷款模式银行贷款模式是养老产业中最常见的融资方式之一、通过向银行申请贷款，企业可以获得一定的资金用于扩大生产和经营规模。
银行贷款模式的优势在于融资成本相对较低，同时还可以根据企业的实际情况来确定还款期限和还款方式。
二、股权融资模式股权融资是指通过出售部分或全部股权来获取资金的方式。
在养老产业中，企业可以将自己的股权出售给风险投资机构、私募基金或其他投资者，以获得资金支持。
股权融资模式的优势在于可以快速获取大量的资金，同时还可以借助投资者的资源和经验来推动企业的发展。
三、债券发行模式四、租赁融资模式租赁融资是指企业通过租赁资产来获得资金的方式。
在养老产业中，企业可以将自己的养老设施、设备等资产进行租赁，以获得资金支持。
租赁融资模式的优势在于可以将资产转变为经营资金，同时还可以避免资产的闲置和价值的流失。
五、信托融资模式信托融资是指企业通过设立信托计划或购买信托产品来获得资金的方式。
养老产业中的信托融资模式可以通过设立养老服务信托基金或购买养老服务信托产品来实现。
信托融资模式的优势在于可以提供多层次的养老服务，同时还可以吸引更多的投资者参与养老产业的发展。
六、政府融资模式政府融资是指企业通过向政府申请资金支持来融资的方式。
在养老产业中，政府可以通过出台相关政策、提供补贴或提供项目资金等方式来支持企业的发展。
政府融资模式的优势在于可以减轻企业的融资压力，同时还可以推动养老产业的整体发展。
七、社会公益融资模式社会公益融资是指企业通过向社会募捐、发行公益债券等方式来获得资金的方式。
在养老产业中，企业可以通过开展公益活动、筹集社会捐款等方式来获得资金支持。
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养老地产项目PFI融资模式
养老地产是指专门为老年人提供居住和养老服务的地产项目。
随着我
国人口老龄化加速发展，养老地产市场也呈现出快速增长的态势。
然而，
养老地产项目的建设和运营需要大量的资金投入，因此如何通过融资模式
支撑养老地产项目的发展成为一个重要的问题。
本文将重点介绍PFI （Private Finance Initiative，私人融资倡议）融资模式在养老地产项
目中的应用。
PFI是一种公共基础设施融资模式，它通过私人资本投资来建设和运
营公共设施，并通过长期租赁或购买方式回收投资。
在养老地产项目中，PFI模式可以通过以下几个步骤实现。
首先，由政府或相关主管部门对养老地产项目进行立项并确定项目的
可行性。
政府可以委托专业机构进行项目评估和财务分析，以确定项目的
风险和回报预期。
其次，政府通过招标或竞争方式选择合适的私人投资者，进行项目的
开发和建设。
私人投资者将承担项目的建设和运营风险，并按照事先达成
的协议提供一定期限的养老和养老服务。
PFI融资模式的一个重要特点是项目建设和运营风险转移给私人投资者。
私人投资者在项目建设和运营过程中需要为项目的风险承担相应的责任，并采取措施来减少风险。
在养老地产项目中，PFI融资模式的另一个重要特点是项目的长期租
赁或购买方式。
政府和私人投资者可以根据具体情况签订租赁或购买协议，以确保私人投资者能够回收投资。
通过PFI融资模式，养老地产项目可以更好地利用私人资本，加快项目的建设和运营速度。
同时，政府不需要一次性投入大量的资金，可以将有限的财力用于其他重点领域。
然而，PFI融资模式也存在一些限制和挑战。
首先，私人投资者会对项目的可行性和回报预期进行严格评估，只有潜在回报足够吸引才愿意投资。
因此，政府需要提供具有吸引力的政策和环境，以吸引私人投资者参与养老地产项目。
其次，PFI融资模式需要政府与私人投资者之间建立长期合作关系，共同承担项目的风险和责任。
这需要政府在项目的选择、合同的签订和项目的监督等方面具备一定的专业能力和管理经验。
总之，PFI融资模式在养老地产项目中的应用可以提供更为灵活和创新的融资方式，有效支持养老地产项目的发展。
政府需要制定相关政策和措施，吸引私人投资者参与养老地产项目，并建立健全的合作机制，确保项目的顺利实施和运营。
同时，政府还需要加强对PFI融资模式的引导和监督，确保项目的风险和回报能够得到合理的平衡。