土地储备风险管理策略研究
土地储备方案风险评估
土地储备方案风险评估介绍土地储备是指地方政府或企业为日后项目建设而购置和储备的土地资源。
土地储备方案风险评估是对土地储备方案进行分析和评估，以确定潜在的风险和可能的应对措施。
本文将讨论土地储备方案的风险评估方法和步骤，并提供一些应对风险的建议。
土地储备方案风险评估方法1. 政策风险评估政策风险是指政府政策变化对土地储备方案可能产生的影响。
评估政策风险的方法包括：•政策分析：分析土地使用政策、土地转让政策等相关政策，了解政府的态度和政策方向。
•政策影响分析：根据政策分析结果，评估政策变化对土地储备方案的潜在影响。
•政策对策：针对可能发生的政策风险，制定相应的风险防范措施，如与政府保持密切联系，及时了解政策变化，并灵活调整土地储备方案。
2. 法律风险评估法律风险是指与土地储备方案相关的法律问题可能带来的风险。
评估法律风险的方法包括：•法律规定分析：分析土地法律法规、土地合同等相关法律文件，了解规定和要求。
•合规性评估：根据法律规定，评估土地储备方案的合规性，确定是否存在法律风险。
•法律风险管理：针对可能存在的法律风险，采取相应的风险管理措施，如征求法律意见、签订合法合规的土地合同等。
3. 市场风险评估市场风险是指与土地储备方案相关的市场因素可能带来的风险。
评估市场风险的方法包括：•市场调研：调研土地市场的供需情况、价格趋势、竞争情况等，分析市场的潜在风险。
•市场定位：根据市场调研结果，确定土地储备方案在市场中的定位和竞争优势。
•市场风险控制：根据市场风险评估结果，制定相应的风险控制措施，如灵活调整储备土地的规模和用途，减少市场风险。
4. 资金风险评估资金风险是指土地储备方案实施过程中可能面临的资金问题。
评估资金风险的方法包括：•资金规划：按照土地储备方案的实施计划，规划好所需的资金来源和使用计划。
•资金筹措：根据资金规划，采取相应的筹资措施，如向银行贷款、与投资方合作等。
•资金风险控制：控制项目实施过程中的资金风险，如合理安排资金使用，及时解决资金问题，确保项目顺利进行。
土地储备方案的风险评估
土地储备方案的风险评估引言土地储备方案是土地开发和利用的重要步骤，其可行性和稳定性对于项目的成功至关重要。
然而，土地储备方案也面临着各种潜在的风险。
本文将对土地储备方案的风险进行评估，以帮助决策者制定适当的决策和应对措施。
1. 法律风险土地储备方案存在与法律相关的风险。
以下是一些可能的法律风险：•土地所有权纠纷：在储备土地时，存在可能存在土地所有权纠纷的风险。
这可能会导致项目无法顺利启动。
•土地划拨政策变化：土地划拨政策经常发生变化，可能会影响土地储备方案的可行性和效益。
•土地使用权问题：土地储备方案的实施需要土地使用权，如果土地使用权无法获得或存在问题，将影响项目的进展和效果。
2. 市场风险土地储备方案还面临市场风险，这些风险可能包括：•土地市场波动：土地市场价格具有一定的不确定性，价格波动可能导致土地储备方案的成本变化。
•市场需求变化：土地储备可能面临市场需求的变化，这可能导致项目无法按计划进行或无法达到预期的收益。
3. 环境风险土地储备方案所在地的环境因素也可能带来一定的风险，例如：•自然灾害：土地储备方案所在地的自然灾害风险需要被考虑。
例如，地震、洪水等可能导致项目的损失或延迟。
•生态保护限制：有些土地可能受到生态保护的限制，例如湿地、森林等。
这可能会对土地储备方案的可行性造成影响。
4. 技术风险土地储备方案涉及到多种技术因素，因此存在技术风险，例如：•土地调查和评估不准确：土地储备方案的可行性评估需要进行土地调查和评估。
如果这些数据不准确或不完整，可能会导致项目失败。
•建设技术难题：土地储备方案实施过程中可能涉及到各种建设技术难题，例如土壤污染、土壤稳定性等。
这些难题可能会导致项目成本增加或无法顺利实施。
5. 财务风险土地储备方案的实施和运营涉及到财务风险，例如：•资金不足：土地储备方案需要大量的资金投入，如果资金不足或筹资渠道受限，项目可能无法成功实施。
•费用超支：土地储备方案实施过程中可能出现费用超支的情况，这可能会影响项目的可行性和收益。
简论土地储备风险管理措施的探讨
简论土地储备风险管理措施的探讨摘要：我国土地储备存在制度风险、市场风险及运作风险，风险来自于外部及内部。
要通过完善土地储备中心运作机制、防范土地储备运营风险、规范政府职能科学核定土地储备规模来防范土地储备风险。
关键词：土地储备、风险、管理、措施1土地储备风险的类别和控制过程1.1土地储备风险的类别风险是指未来结果的不确定性，即实际结果与预期结果的偏离。
我国城市土地储备本质上是一种公共投资或政府投资活动，但具有商业地产开发投资经营的特征，城市土地储备过程中存在多种风险。
狭义的城市土地储备风险就是在土地取得、土地储存和整理、土地出让等城市土地储备的各个环节中，城市土地储备机构所面临的可能导致未来经济收益不确定性的因素。
当前我国土地储备实施面临的风险主要有：1.土地储备的制度风险主要有法律法规不完善性风险、土地储备机构定位不明、政策变动性风险和政府过度干预风险。
2.土地储备的市场风险主要有经济周期风险、地产泡沫风险和信息不对称风险。
3.土地储备制度的运作一般分成收购、平整和早期投资、储备、出让四个阶段。
这四个阶段都存在一些不确定因素，可能引起运作成本的非预期波动。
1.2土地储备的风险识别1.2.1内部风险按照土地储备的流程，内部风险可以分为收购风险、开发风险、储备过程中的风险、出让风险。
收购风险指土地收储过程中的风险，主要有收购价格不确定风险和被收购土地产权、自然条件不确定风险。
无论是征收农用地还是旧城区拆迁改造，土地收储价格都是双方谈判的结果，而收储方和被收储方对土地收购价格的认知存在很大差异。
在土地收储中，由于收储方和被收储方信息不对称，收储方对地块的产权，地理结构、地下设施等状况掌握不明，可能由于土地存在复杂的历史遗留问题，使收储方陷入不必要的法律诉讼，或者由于不合理的地理结构对土地利用造成制约，需收储方增加土地开发成本减少限制。
开发风险是土地开发中开发成本过高或开发时间过长的风险。
土地储备机构应对收储的土地进行科学有序的开发整理，如果将开发整理工程发包给开发企业，土地储备机构应有效控制工程造价、质量和进度，规避开发风险。
土地储备管理风险及控制研究
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陈锡 彤
一
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问题的提 出
地 资源 ，容 易 造 成 交易 的混 乱 ，从 而 使 土地 储 备 中 心 起 不 到 土 地 调 控 管 理 作 用 。从 土地 储 备 的 “ 时”
土 地 既 是 农 垦 的核 心 资 产 ，又 是 可 以进 一 步 开 发 的 宝贵 资 源 ，尤其 对 于 具有 自身特 殊 性 的广 西 农 垦 。 国 家 十 一 五 规 划 纲 要 和 西 部 大 开 发 “ 十一 五”规 划 中都 提 到广西北 部 湾经济 区发展 规 划 ，并 在 规 划 中 明确 指 出 ：“ 北 部 湾 经 济 区地 处 我
地 单位 存 在 明显 的信 息 不对 称 ，如 不 熟 悉原 有 的建
筑被 抵 押 、查 封及 存 在 复杂 的历 史遗 留 问题 ，或 由
于 对 土地 地质 地 理 信息 的不 了解 而增 加 后 期 的土地
般 来说 ，进 入 库存 阶段 的储 备 土地 ， 由于 没
有及 时运 作盘 活及 推 向市场 交易 而 引起 一系 列风 险 ， 其 中土地 积压 风 险是 整个 储备 管 理 实施 过 程 中最 大
开 发成 本 。 以上这 些 不 利于 原 用地 单 位 的信 息 都极 可 能被 隐 瞒 ，导 致 土地 收 购面 临 各 种潜 在 风 险 。在
的风险源 。从土地储备的 “ 量 ”来看，既不能盲 目 追求储备数量的最大化 ，也不能忽视和弱化土地储
备 量 。储 备 量 过大 ，超 过 自身 总体 用地 的需 要 ，将 造 成 土地 大 量 闲置 及 资 金运 转 活力 不 足 ，最 终导 致 土地 和 资 金 的双 重积 压 ；储 备量 过 小 则不 能 满足 自 身 的需 求 ，需 求方 将 会在 储 备 中心 的外部 来 找寻 土
土地储备风险管理的研究
土地储备风险管理的研究作者：刘浩辉来源：《城市建设理论研究》2013年第17期摘要：土地是一种宝贵的、不可再生的资源，所以在使用时要有合理地规划，在储存时要有科学的、完备的储存制度和办法。
当前，我国虽然建立了许多土地储备机构，但是现行的制度根本无法满足土地市场的需求，土地储存存在一定的风险。
本文主要论述了土地储存当中存在的制度风险、市场风险、经营风险和财务风险，并准对风险进行量化分析，提出完善制度、拓展融资渠道、防范营运风险和制定新的土地储备制度法规四个方面的管理对策来应对土地储备风险。
关键词：土地储备；风险管理；分析研究中图分类号：F301.0 文献标识码：A 文章编号：由于历史的影响和当前社会经济条件的限制，我国现行的土地市场机制还不够完善，土地市场的发展还处于初级阶段，许多土地市场管理制度和工具都不适应当前经济的发展，产生了许多问题，也给土地储存带来了不可控制的风险。
并且在资金的投入、财务的预算和土地储备市场的管理方法上还存在很大的缺失，所以要对土地储备可能会产生的风险进行细致的分析研究，找出相对应的风险控制方法和措施，为我国土地储备风险的防范和控制工作提供理论和实践的参考。
一、土地储备风险类型（一）政策风险第一，相关的土地储备法律法规还不够完善，对于风险没有详细的描述和应对。
如《土地储备管理办法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律都没有针对土地储备的激励机制、补偿机制、土地资源的配置和土地的利益分配等方面没有明确的规定。
虽然全国各地都拥有一些针对土地储备管理成立的土地储备机构，但是由于缺少相应法制法规地约束，使土地储备机构在进行土地储备管理时遇到相当大的困难，有时候强制收购土地的行为还受到合法性的质疑，土地储备管理工作处于被动的局面。
第二，相关的土地机构法律定位不够明确。
如《土地储备管理办法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律对于土地储备机构都没有明确的性质、职权界定。
目前，我国土地储备机构存在的方式重要有两种，一种是事业法人，政府通过立法或行政委托赋予土地收购机构以土地收购储备的相关权利，另外一种是政府的一个管理机构，处于政府的二级机构序列。
《土地储备运行中的风险及对策 风险对策》
《土地储备运行中的风险及对策风险对策》城市土地储备制度是一种创新，是城市土地改革的客观要求。
首先，有利于加强国家对土地供应的调控。
使得城市政府完全垄断了土地一级市场，土地储备机构，而且只有储备机构才能通过征、购、换、转、收等方式将土地集中，直接进行储备或经过开发后进入储备，然后按计划从储备机构出租和出让土地。
从而实现由政府控制城市建设用地的供应总量控制，调控新增建设用地的总量和开发成本，最终达到适时调控房地产市场的目的。
其次，有利于提高土地的利用效率，缩短房地产开发周期。
土地储备制度的建立使政府由出让“生地”为主转为出让“熟地”为主。
成立土地储备机构以后，收购的土地全部由储备机构负责进行拆除、平整、配套和出让的前期准备工作，政府通过行政手段将闲置半闲置的土地、依法收回的违法用地、企业破产撤销等腾出的划拨用地都逐步纳入政府土地储备库，在此基础上政府统筹安排用地，使土地资源得到有效配置，促进城市土地资本化，有利于盘活存量、闲置土地。
第三，有利于进一步规范土地交易市场，避免协让出让中的暗箱操作，使土地市场在公正、公平、合理的前提下有序发展。
原来的国有土地出让方式主要有招标、拍卖和协议出让三种，但以往协议出让土地要占全部国有土地出让量的60%--90%左右，其它两种出让方式所占比例相对较小。
土地储备制度的建立标志着政府出让土地将从协议出让为主转为招标拍卖为主，协议出让方式中存在的暗箱操作和不公平交易等将大为减少，有利于有效杜绝土地非法炒卖和私下交易。
第四，有利于商业银行加大房地产金融业务员的市场拓展。
土地储备制度的实施意味着我国房地产市场今后将面临重新“洗牌”，从目前国有土地交易方式的变化看，招标和拍卖将提高房地产公司的土地受让成本，实力不强的房地产公司将面临“优胜劣汰”的选择。
银行利用实行土地储备的有利契机，利用与土地中心的合作关系，加强金融产品创新，为房地产开发贷款、个人住房按揭贷款等全方位的综合金融服务，形成新的利润增长点。
土地储备工作中存在的问题及对策分析
土地储备工作中存在的问题及对策分析摘要：近些年来，在我国改革开放历史进程飞速发展的背景下，使得各个领域的发展得到了突飞猛进的提高，然而，在土地储备领域中，我国自20世纪90年代末，相继成立了土地储备机构，建立了土地储备制度。
经过三十年的发展，土地储备有效解决了土地无偿使用制度下产生的诸多历史遗留问题，为培育和规范土地市场、有效配置土地资源、优化城市空间布局、促进城市经济以及社会发展发挥了重要作用。
土地储备工作要深入贯彻新发展理念，积极应对新情况新问题新挑战，强化政府主导和公益性定位，适应土地市场发展改革需求，寻找新的转型发展之路。
关键词：土地储备；问题；对策引言：所谓土地储备制度,是指土地储备中心,通过征收、收购、置换等方式,将土地从分散的土地使用者手中集中起来,由土地储备中心统一进行土地整理后纳入土地储备库,再根据城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划,通过招标、拍卖、挂牌等方式有计划地将储备土地投入到市场,以供应和调控城市各类建设需求的一种土地管理制度。
一、土地储备工作中存在的问题1、无法有效支持宏观经济调控目前，我国各级政府用来调控宏观经济的主要方法还是以财政政策和货币政策为主，在其他支持宏观经济调控方面的政策为辅，其中也包括土地政策。
很多地方政府过分依靠土地带来的短期收益，对土地合理使用促进可持续发展关注较少，致使大量区位好、效益高的土地被低价出让。
土地储备制度目前作为一个增加地方财政的手段，就现阶段而言利用土地储备来解决土地政策力度问题仍有些力不从心，全面支持经济宏观调控尚需时日。
2、有关部门之间的协调与配合有待改进项目计划立项，土地开发机构的建设资质审批，规划控制指标的确定，前期规划选址，城市拆迁安置及建筑审批等，涉及有关领导和部门的权力、利益。
因此土地储备是一项复杂的系统工程，涉及建委、房管、计委、财政、交通、土地规划、经委等部门，需要各部门的协调配合。
目前，我国大部分地方的政府机构设置，房地产、规划、土地管理属于建设、规划、国土等系统,计划、财政等部门也分属不同的系统。
浅析土地收购储备风险管理
提升服务水平 ，必须建立一套责任 到位 ， 教育 在先 ， 制度 约束 ， 监督落 实 的人性 化
服 务 机 制 。 通 过 让 创 新 成 为 客 户 满 意 的
“ 源泉 ”深 化“ 务永无止 境 ” ， 服 的理念 ， 把 握新 形势下 的 电力营销 业务 和优质 服 务 需求 ， 为客 户创 造价值 ， 将“ 为社会创造 效
资金 ， 还款 的责任 转移给 了土地 收购 储备
机构 。 （）２ 收 购 储 备 机 构 对 土 地 出 让 价 ３Ｊ 地 款 没 有 支 配 权 。 目前 ， 市 土 地 收购 储 备 城
载体， 以落实“ 三个十条 ’ ’ 为主线 ， 不断创 新 服务手段 。成立消 费者协会或供电公司分 会， 与当地 １３ ５ ２ １ 联动， 对供 电服务进行监 督， 对有关投诉进行调查、 处结。全面推 行 了“ 海尔式 ，艮 增强与 客户之 间的亲和 ， 务， 月
题 ， 一些国企用地不论位 置、 积、 对 面 规划 用途和潜值 高低 ， 运用行政 手段强 制要求 土地收购储 备部 门收储。如此被 动盲 目的 收 储 行 为 势 必 给 土 地 收 购 储 备 机 构 带 来
巨大风险。
发后 出让 ， 出让收入 必须直接上缴 财政 但 专户 ， 政府财政 审核 土地收购储备机 构项
目成 本 报 表 后 ， 拨 相 关 成 本 费 用 ， 府 核 政 在这个环节很 可能挪用土地 出让价款 ， 这
四、业绩优秀 业 绩 优 秀 不 仅 体现 发 展 的 成 果 ， 表 还 明追求健康全面发展的 目标取 向。 要求 安
全 、 量 、 益 指 标 的 领 先 ， 业 健 康 发 质 效 企 展， 会贡献大 。 社 五 、 务 党 和 国家 服
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土地储备风险管理策略研究
发表时间：2017-03-23T15:36:30.350Z 来源：《基层建设》2016年35期作者：齐兆志
[导读] 为了更好地减少土地储备风险，加强对土地储备风险管理，就需要对目前土地储备风险的影响因素以及具体的问题展开研究，促进土地储备风险管理效率的进一步提高。
引言
当前阶段下，土地储备不仅有益于我国农业产业的升级，也是保证农业发展的重要途径之一。
一方面由于农业经营效益低下，相当多数量的农村土地被闲置，另一方面，甚至于成为荒地，这对于保护土地资源来说是非常不利的。
在这样的大背景下，土地储备风险管理存在着很多问题，如果这些问题不能得到很好地处理，将会严重制约土地资源的保护与利用。
接下来将主要从土地储备风险管理的必要性、土地储备风险的影响因素以及土地储备的风险管理策略等三个主要方面展开分析，促进土地储备效率的提升。
1.土地储备风险管理的必要性
土地是开展农业的基础，只有具备充足的土地资源，才可以更好地开展农业生产，为经济的发展提供更加坚实的发展基础。
对于土地储备来说，必须要进行科学的管理，通过科学化的管理可以减少土地储备过程中的管理损失，提高土地的科学利用。
因此，为了更好地促进土地储备风险管理效率的提升，开展土地储备风险管理的研究是非常必要的；除此之外，在进行土地储备风险管理的过程中，还存在着许多问题，而通过进一步的研究和分析，可以针对这些影响因素以及具体的问题，提出科学的解决方案。
因此，进行土地储备风险管理的分析，是十分必要的。
2.土地储备风险的影响因素
2.1制度风险
对于土地储备来说，土地储备与相关的政策以及管理制度有着密切的联系，科学合理的管理制度可以更好地提高土地储备的管理效率，促进土地资源的合理利用。
但是随着土地市场化趋势的发展，各种相关的土地制度却并没有健全，根本就无法满足土地资源市场化的发展需求，从而造成了土地储备的管理风险。
尤其是在土地经营权不断流转的发展背景下，土地资源的储备管理就更加困难，加剧了土地储备的风险管理。
由于缺乏相应的土地管理法规的约束，这样就使得土地储备部门在进行土地储备的时候，出现了严重的问题。
由此可见，离开科学的制度管理，就会使得土地管理的风险进一步增加，不利于促进土地资源的良好利用。
所以，针对土地储备制度风险的影响因素来说，必须要加以重视，减少类似问题的发生。
2.2经营风险
土地储备具有及时可供、产权明晰的特点，这样一来就可以很好地进行市场交易，促进土地的使用效率。
但是对于市场经济发展而言，由于各种政策以及实际发展因素的影响，这样就会导致土地储备管理存在一定的经营风险。
对于土地储备来说，主要是国家参与到了市场调节与分配之中，这样就存在了一定的经营风险，不利于科学地进行土地储备管理。
如果当土地储备的数量较多时，国家可能相对经营起来较容易，但是当储备的土地数量较少时，就使得国家的宏观管理出现一些经营问题。
而且当土地储备的时候，必然需要一定的资金来支持，这样如果出现土地积压，必然会形成一定的经营风险。
所以，面对经营风险的时候，必须要土地储备经营风险的时候，必须要采取科学合理的解决对策。
2.3融资风险
随着相关土地管理部门工作的不断进步，资金问题已经成为限制土地储备行业发展的一项重要问题。
根据目前的实际发展来看土地储备管理资金的来源主要是通过国家财政以及储备基金两个方面，很明显容易的渠道是有限的。
而且在实际的土地储备管理过程中，所需要的资金远远不止如此。
对于国家方面来说，国家的财政资金的支持是十分有限的，不能满足土地储备的基本资金需求，这样一来就会给土地储备管理带来一定的风险；除此之外，土地储备资金的另一方面的来源就是基金，而基金主要来自于银行的贷款筹集，一旦不能偿付银行的贷款，必然要进行偿还，这样也增加了融资风险，不利于促进土地储备风险的降低。
因此，在进行土地储备风险管理的时候，必须要注意融资风险问题。
3.土地储备的风险管理策略
3.1完善制度风险响应机制
为了更好地促进土地储备的风险管理，就必须要采取科学合理的解决措施，提高土地储备管理的基本效率。
风险响应制度是开展一切商业活动的前提和基础，通过建立完善的制度风险响应机制，更好地降低土地储备的风险，提高管理效率。
首先，要针对土地储备过程中可能遇到的风险进行一个科学的评估，这样可以为风险响应机制的建立和完善，提供必要的实际依据，使得机制的建立更加的科学合理，促进土地储备管理的科学化；其次，风险响应机制的建立和完善，必须要根据土地储备的实际状况为基础，建立专门的小组成员，去进行土地储备风险的实际调查，这样可以使风险响应机制更好地发挥作用；最后，针对风险响应机制还需要进行及时的更新和完善，毕竟土地储备管理需要根据市场的发展变化来进行调整。
通过这样的发展与研究思路，可以更好地促进土地储备风险管理效率的提升。
3.2完善经营风险分担机制
在市场化的发展背景下，完善经营风险分担机制，是降低土地储备风险的重要措施。
对于土地储备管理过程中的经营风险来说，同样需要建立科学的风险分担机制，这样既可以加强土地储备的良好管理，还可以减少土地储备管理的风险，提高管理效率。
首先，对于经营风险分担机制的建立和完善来说，必须要对具体的土地储备资源有一个明确的把握和了解，这样可以更科学的对土地的经营进行合理的分配，提高经营效益；其次，经营风险分担机制还应该包括对市场发展趋势进行调查的内容规定。
通过对土地资源市场的调查，可以结合实际情况对土地进行合理化的储备，这样就可以降低一定的经营风险；最后，当出现营销风险的时候，经营风险分担机制可以提供一些解决的方案与思路，这样可以更好地减少土地储备风险。
3.3构架多渠道的融资机制
在土地储备风险管理过程中，还需要构架多渠道的融资机制，拓展融资渠道，实现融资的多元化，降低土地融资的风险。
首先，构架多渠道的融资机制，要进一步保证国家财政投资的支持，这样就可以为土地储备管理提供一个资金的基础保证；其次，制定土地基金制度。
按照一定比例在土地出让价款中提取土地基金，保证土地储备管理的科学开展；最后，在土地储备制度相对完善的城市开展土地资产证券化试点，这样一来就可以更好地保证土地储备的融资，吸引更多的人来进行土地储备的投资管理。
由此可见，构架多渠道的融资机
制，提高了融资的效率，拓展了渠道，可以更好地处理土地储备过程中的风险问题，促进土地储备管理的科学化。
4.结语
通过以上分析可以看出，在土地储备管理过程中还存在着许多未知的风险，为此文中对这些风险影响因素进行了初步的分析，并提出了一些切实可行的解决策略，希望可以促进土地储备管理的科学发展。
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