浅析三四线城市小型购物中心
深入分析三四线城市商业市场
深入分析三四线城市商业市场近年来，中国的三四线城市商业市场呈现出极大的发展潜力和活力。
随着城市化进程的不断推进，更多的资源和投资开始涌入这些城市，使得它们的商业市场逐渐成长起来，吸引了大量的消费者和商家。
下面将从消费需求、商业机会和发展趋势三个方面进行深入分析。
首先，消费需求的增长是三四线城市商业市场蓬勃发展的重要原因之一、随着经济的快速发展，三四线城市的居民收入逐渐提高，消费能力也有所增强。
他们对品质生活、时尚新潮的追求也越来越强烈，对各类商品和服务的需求也日益多样化。
例如，家庭电器、家居装饰、汽车、化妆品等产品的需求量逐年增加。
同时，随着人们生活质量的提高，对于休闲娱乐、文化体验等方面的需求也越来越高。
因此，三四线城市商业市场面临着丰富多样的消费需求，为商家提供了广阔的发展机会。
其次，三四线城市商业市场的发展带来了丰富多样的商业机会。
三四线城市的商业市场起步相对较晚，相比一线城市，商业市场饱和度相对较低，市场空间较大。
因此，许多跨行业的企业和品牌开始进入三四线城市，通过开设门店或合作模式来拓展市场份额。
不仅如此，三四线城市商业市场还出现了许多新兴的商业模式和业态。
例如，各类特色美食店、主题咖啡馆、文创产品店等新兴商业形式的涌现，吸引了大量的年轻消费者。
此外，随着电商的快速发展，三四线城市的网络消费也呈现出爆发式增长，为线下商业带来新的机遇。
最后，三四线城市商业市场的发展趋势是多元化、创新化和智能化。
随着消费者需求的日益多元化，商家需要不断创新和提升，以满足消费者的个性化需求。
许多三四线城市商业区也纷纷进行品质提升和建设，引进更多的国际品牌和高端商业项目，提升商业形象和品牌价值。
与此同时，智能化也成为三四线城市商业市场的重要发展方向。
通过技术手段的应用，商家可以提供更便捷、高效的消费体验，例如自助收银、无人便利店等。
这些创新和智能化的举措将进一步提升三四线城市商业市场的竞争力和吸引力。
综上所述，三四线城市商业市场具有巨大的发展潜力和商机。
三四线城市购物中心这几种业态组合方式最好用
三四线城市购物中心这几种业态组合方式最好用业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？本文以地级市为例对上述问题进行探讨。
一、业态组合定位需考虑的因素单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：1引进足够规模的新业态尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局。
同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心。
2设置主流业态和核心店要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气。
同时，强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。
3错位经营百货店与综合超市百货和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营。
4首层与二层采用步行街业态首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金。
5预防综合超市产生的租售矛盾大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。
6分层布置百货业态百货以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。
其与大型综超相似，这将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。
这是在引进百货公司和大型综合超市业态时必须注意的。
二、最适宜的楼层及面积范围1单体商业项目适宜建设的规模▪一般情况下以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建5~8万平方米，层数控制在3~4层。
▪特殊情况下在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层，但总建一般应控制在5万㎡之内。
2023年购物中心行业市场规模分析
2023年购物中心行业市场规模分析随着经济的发展和人们生活水平的提高，购物中心行业逐渐成为了人们日常生活必不可少的消费场所。
目前，购物中心行业的市场规模正在不断扩大，为了更好地了解购物中心行业的市场规模，本文将从以下几个方面进行分析。
一、市场规模目前，国内购物中心行业日趋成熟，规模越来越大，发展速度也越来越快。
据统计，截至2021年上半年，国内购物中心总量已达到1.5万家。
其中，一线城市占比最高，二线城市排在其次，三、四线城市发展也呈现出加速趋势。
二、发展趋势1. 多元化业态近年来，购物中心逐渐向“全能型”转变，不仅包含了传统的购物、餐饮、娱乐等业态，还涵盖了文化、教育、健身、医疗等更多元的业态。
这种多元化业态的发展趋势，将会推动购物中心的市场规模进一步扩大。
2. 移动支付普及随着移动支付的不断普及，越来越多的购物中心开始推广移动支付，不仅提高了消费的便利性，也节省了交易成本。
在未来，随着移动支付的进一步普及，购物中心的消费场景将更加智能化、高效化。
3. 电商与购物中心的融合随着电商和购物中心的融合，越来越多的购物中心开始尝试线上线下联动。
例如，在购物中心购物可以享受电商平台的优惠，同时也可以在购物中心的实体店享受到线上同款商品的优惠。
这种融合模式的发展将会进一步扩大购物中心的市场规模。
三、竞争格局目前，国内购物中心行业竞争格局依然分散。
尤其是在三四线城市，商业资源分布不均，购物中心集聚度低，这也给购物中心的发展带来一定的不确定性。
在竞争方面，主要集中于区域性的龙头企业和城市市场中的老牌购物中心。
它们通过不断地升级改造和业态创新，提高服务和商品品质，积极应对市场竞争，争取更多的市场份额。
综上所述，购物中心行业的市场规模在不断扩大，发展前景广阔，同时也面临竞争激烈的局面。
未来，随着消费升级的不断推进，购物中心行业还将呈现出更多新的发展趋势。
购物中心同质化现象严重 三、四线城市连锁化管理模式显现
购物中心同质化现象严重三、四线城市连锁化管理模式显现核心提示：购物中心同质化现象严重，一方面是规划设计缺乏创新突破，没有对产品进行定位区分，一方面是品牌合作资源匮乏，业态业种组合传统单一。
目前购物中心模式正在从一二线城市向三四线城市发展，发展的首要因素，是当地区域的消费能力和收入水平相对较高，尤其是浙江、江苏等东部区域。
同时，三、四线城市本身商业模式比较传统。
房地产市场整体低迷之际，购物中心建设为何马不停蹄？随着中国食品、杂货、奢侈品等各类零售消费陆续跃居全球首位，时下国人消费正在与时俱进齐步国际。
房地产调控的坚决不动摇是否扶持了中国零售业的销售增长？带着许多对中国商业地产和零售市场发展前景的未知数，精心策划了本月商业地产板块的专题报道，希望为广大网友和业内人士剖析中国商业地产发展模式和现状。
这次编辑有幸电话连线到北京银泰置地集团商业推广负责人、银泰商管总部副总经理武斌先生。
借此了解目前商业综合体在国内的发展，以及市场上的购物中心在规划和定位上到底会有什么区别。
当然众所周知，银泰在中国无论是商业地产还是零售领域均位列行业第一梯队。
目前全国在建和规划的商业综合体项目接近30个，希望通过这次对银泰的了解来捕捉中国商业地产行业的发展脉络。
武斌先生也是我们搜狐焦点网的老朋友了，作为商业艺术设计、零售管理两大专业科班出身，在国内已从事十多年豪宅、写字楼、购物中心市场营销管理工作。
在北京、沈阳、三亚、珠海、石家庄等地成功操盘多家商业综合体项目。
在购物中心的市场、营销领域颇具管理经验和独到见解。
并多次受邀MALLCHINA中国购物中心产业资讯中心作为讲师和论坛主席参与组织行业活动。
为什么各地购物中心发展迅速？地区消费力能否支撑？只有不断引领生活才能激发消费增量武斌先生介绍：“关于你说到中国零售业的增长，我想不仅仅在一线城市，现在二三线城市的消费增幅也是很大的，尤其是经济发达的东部沿海城市。
对于零售业发展思路，我认为，零售商业是要引领消费的，这样才能激发出新的销售增长点，这种增量是从无到有的，而非消费转移。
三四线城市购物中心与一二线城市购物中心区别
三四线城市购物中心与一二线城市购物中心区别三四线城市购物中心与一二线城市购物中心有什么区别：1、项目定位：跨城镇、四线城市、兼具百货购物中心功能、中端全覆盖；2、建筑形态：均采用外立面和中庭看起来像购物中心，满足三四线城市消费者喜欢国际都市的虚荣心；3、项目形象：公建化、外立面采用石材、玻璃等凸显高档次的材料；4、交通导向：均以非机动车为导向、机动车和非机动车比例约为4:6，可按照1:0.5左右设置，满足停车要求，设置部分地上停车场方便消费者；5、辐射范围：自设公家线路等形式辐射其他城镇（新都汇、天佑城、金盛隆）6、层数限制：消费者对层数的接受程度低于5层，4层是极限；天佑城3层+夹层设计、新都汇4层+夹层、三角镇壹加壹超市4层设计、金盛隆等基本采用2层设计；7、内部动线：采用百货形式划分铺位，控制过道尺度6-7米，得铺率在购物中心和百货之间，约为60-70%，控制中庭面积300-400平米8、主力店：比例高于城市型购物中心占比50-60%，但小榄镇新都汇比例高于容桂；主力店选择包括：超市、电影院、电器、KTV、网吧、电玩城、百货（可选择）9、餐饮业态：比例低于城市型购物中心，占10-15%，低于城市型20-30%比例；大型餐饮店在四线城市购物中心基本没有；以简餐和快餐为主；10、娱乐业态：进驻项目比城市型购物中心多，电影院、KTV、网吧和电玩城；电影院：厅数和座位数可适度增加，可采用多厅少座模式，新都汇6个厅，800个位，同时考虑中高档次的设置；11、超市：超市是三四线城市购物中心的定海神针，要有品牌超市，超市一般设置在2楼、3楼设置可接受，但必须做好超市进出的便捷性12、铺位价值：考虑如何最大化一楼商铺价值，均采用一楼零售，二楼超市等做法；项目均未最大化利用负一楼商业价值——商户和经济测算验证；13、室内街区设计：为最大化利用接地的楼层，新都汇1楼街区、天佑城2楼均采用街区设计，增加逛街感觉；14、三四线购物中心案例：佛山容桂天佑城（12.5万平米，年销售额8亿元）、中山小榄镇和石岐新都汇（10万平米，拓展3个），中山金盛隆（3万平米，中山有7个）。
三四线城市综合体
三四线城市政府通常会积极吸引投资，提供优惠 政策，为综合体的投资建设创造良好的环境。
人口分布特点
人口基数较大
01
三四线城市人口基数较大，消费市场潜力巨大，为综合体的发
展提供了充足的目标客群。
人口结构年轻化
02
三四线城市的人口结构相对年轻化，消费观念新颖，对于新兴
业态和消费模式接受度高。
研究三四线城市综合体的发展趋势和未来发展方向，可以为城市规划师、建筑师和 开发商提供有益的参考和借鉴。
02
三四线城市综合体的特点
地理位置特点
靠近城市中心
三四线城市综合体通常位于城市中心或交通枢纽附近，便于吸引 客流和物流。
土地资源丰富
三四线城市相对于一二线城市，土地资源较为丰富，为综合体的建 设提供了充足的土地储备。
社会资本
除了政府投资，三四线城市综合体还吸引了大量的社会资本参与建设，包括房 地产开发商、投资机构等。
04
三四线城市综合体的运营模式
经营模式
统一规划
三四线城市综合体应由专业的商业管理团队进行统一规划，确保 各业态的协调发展。
分散经营
各业态的经营权可采取招商方式，引入各类品牌和专业运营商， 实现分散经营。
盈利模式
租金收入
综合体的各业态可通过 出租场地获取租金收入。
销售收入
部分业态可通过销售商 品或服务获取收入。
其他收入
综合体可通过举办活动、 广告位出租等方式获取 其他收入。
05
三四线城市综合体的发展趋势
发展趋势分的人口和经济发展需 求不断增加，综合体项目逐渐成为城市发展的重要载体。
文化与商业融合
在三四线城市综合体的建设中 ，应注重文化与商业的融合， 提升城市的文化品质和商业氛
三线城市社区商业业态现状及对策研究
三线城市社区商业业态现状及对策研究三线城市是我国经济社会发展的重要组成部分，也是我国城市化进程中的重要支撑力量。
相对于一、二线城市来说，三线城市在商业业态的发展上还存在一定的差距和困难。
本文将围绕三线城市社区商业业态现状及对策展开研究。
1.商业业态的单一性相对于一、二线城市来说，三线城市的商业业态相对较为单一。
传统的购物中心和百货公司林立，同质化竞争现象严重，导致商家之间争夺市场份额，无法真正满足居民的多样化需求。
2.缺乏高品质的商业设施相比于一、二线城市，三线城市的商业设施相对较差，缺乏高品质的购物场所和休闲娱乐设施。
不少三线城市的社区商业环境陈旧、设施简陋，无法吸引消费者在本地消费。
消费需求大多通过网购或驱车到一、二线城市消费，导致消费流失。
3.居民购物观念的变化随着社会经济的发展和居民收入水平的提高，居民的购物观念也发生了变化。
从简单满足生活需求转变为追求个性化、品质化的消费体验。
三线城市的商业业态没有及时跟上这一变化，无法满足居民的新型消费需求。
1.加强商业设施建设三线城市应加大对商业设施的投入，建设更加高品质的购物中心、百货公司和超市。
要注重商业设施的多元化，引入高端品牌、时尚潮流品牌和特色小吃。
通过提升商业设施的品质和服务水平，吸引消费者在三线城市消费。
2.推动线上线下融合三线城市可以推动线上线下融合发展，通过建设电子商务平台，为居民提供线上购物、线下取货服务。
可以引进新零售模式，将线上商品导入线下体验店，通过线下体验店的尝鲜、试用，促使消费者在本地购买。
3.培养本土商业品牌三线城市可以通过培养本土商业品牌，打造具有地方特色和品牌效应的商业业态。
可以通过引导和扶持本地商家创新，推动本土特色商品和服务的发展，提升本地商家的竞争力。
4.拓展消费空间三线城市可以通过拓展消费空间，提升消费体验。
可以建设休闲娱乐场所，如电影院、酒吧、咖啡馆等，为居民提供丰富多样的休闲娱乐选择。
可以加强文化旅游产业的发展，举办文化活动和节庆活动，吸引外地游客前来消费。
小型综合体案例
小型综合体案例小型综合体是指集商业、娱乐、餐饮、住宅等多种功能于一体的综合性建筑群体。
随着城市化进程的加速，小型综合体在城市中越来越受到人们的青睐。
下面，我们来看看一些小型综合体的案例。
1. 世纪金源购物中心：位于上海市浦东新区，是一座集购物、餐饮、娱乐、办公于一体的小型综合体。
购物中心内有超市、服装店、餐厅、电影院等，满足了人们的各种需求。
2. 朝阳大悦城：位于北京市朝阳区，是一座集购物、餐饮、娱乐、住宅于一体的小型综合体。
购物中心内有超市、品牌店、餐厅、电影院等，住宅区则提供了高品质的居住环境。
3. 万象城：位于重庆市江北区，是一座集购物、餐饮、娱乐、住宅于一体的小型综合体。
购物中心内有超市、品牌店、餐厅、电影院等，住宅区则提供了高品质的居住环境。
4. 东方广场：位于上海市黄浦区，是一座集购物、餐饮、娱乐、办公于一体的小型综合体。
购物中心内有超市、品牌店、餐厅、电影院等，办公区则提供了高品质的办公环境。
5. 金茂府：位于上海市浦东新区，是一座集购物、餐饮、娱乐、住宅于一体的小型综合体。
购物中心内有超市、品牌店、餐厅、电影院等，住宅区则提供了高品质的居住环境。
6. 世纪联华购物中心：位于广州市天河区，是一座集购物、餐饮、娱乐、住宅于一体的小型综合体。
购物中心内有超市、品牌店、餐厅、电影院等，住宅区则提供了高品质的居住环境。
7. 万达广场：位于成都市锦江区，是一座集购物、餐饮、娱乐、住宅于一体的小型综合体。
购物中心内有超市、品牌店、餐厅、电影院等，住宅区则提供了高品质的居住环境。
8. 乐购广场：位于深圳市南山区，是一座集购物、餐饮、娱乐、住宅于一体的小型综合体。
购物中心内有超市、品牌店、餐厅、电影院等，住宅区则提供了高品质的居住环境。
9. 万科广场：位于杭州市滨江区，是一座集购物、餐饮、娱乐、住宅于一体的小型综合体。
购物中心内有超市、品牌店、餐厅、电影院等，住宅区则提供了高品质的居住环境。
10. 世纪汇：位于上海市徐汇区，是一座集购物、餐饮、娱乐、住宅于一体的小型综合体。
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一、做不到“大而全”，就做“小而精”
小型购物中心，泛指商业建面小于5万方的商业空间，因商业体量小，若想兼顾所有业态将会导致各类业 态均不成规模，就算迎合了所有类型的商业需求，也难以与大而全的“巨无霸”综合体项目相互抗衡， 显现其核心竞争力。因此，“全品类、一站式”的购物中心模式是走不通的；“小而精”，才是小型购 物中心立足于三四线城市的根本价值与巧妙出路。 “精”，指的是精细化、垂直化。众所周知，在电子商务界，淘宝因其“大而全”而独揽全国网购狂潮， 在此局势下，想要打造一个与其比肩的大平台似乎绝不可能。然而，精细化、垂直化的平台却开拓了更 大的市场，如：京东主攻电器、当当主攻书籍、聚美优品主攻美妆产品… 而对于商业地产的开发，亦是如 • 建筑是商业的灵魂，精心雕琢的商业建筑往往能在一面世就将项目推上制高点。因此，作为三四线城市众
多商业项目中的一个“不起眼”的小角色，小型购物中心对于建筑场景的打造变得尤为关键。唯有追求建 筑上的主题鲜明，方能体现其差异化，鹤立鸡群。
• 那么，三四线城市小型购物中心的建筑该如何实现差异化？总体来讲，应从主题风格、空间设置、细节处 理等各方面着手打造：
• 可通过某一业态的精准切入、纵向做深，制造爆发力与竞争力，形成记忆点、抓牢顾客群，为其创造新的 社交圈、生活圈、互动圈；亦可通过某一主题化建筑风格的打造，将空间场景做到精致、精美，凸显出小 型购物中心与其他大型综合体项目间的核心亮点。
二、业态规划上的“专场”化与极致化
• 一二线城市的购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市大量的年轻客群有关；而三四 线城市由于经济水平相对较低，中老年人、中低产家庭占比较大，这就要求购物中心的业态组合要偏向生 活化、家庭化与平价化。而小型购物中心的“特色化”之路便是将项目做成生活化、家庭化与平价化各自 的业态“专场”，并将这些业态做到极致，形成业态的集聚效应。
• 家庭化，指的是满足家庭互动的功能，如儿童业态。当下，“儿童”愈来愈成为家庭的中心，并且“儿童” 所带来的将是一家几口人的全部消费。因此，儿童主题的植入，在购物中心中的业态成分也越来越高。围 绕着“儿童”主题，可以囊括早教、培训、创意工坊、母婴、童装、儿童乐园、电玩城等相关业态，对 “家庭”进行圈层运营，让项目成为消费者心中的“第二个家”。
浅析三四线城市小型购物中心 “特色化”发展之路
• 近几年知名房企开始陆续进入三四线城市，并大举布局，三四线城市将迎来开发热潮。虽然三四线城市正 成为商业地产扩张的新“蓝海”，但是，盲目复制一二线城市的操盘经验来开发只会水土不服，一切都要 遵循三四线城市的市场规律，以市场和消费者为准绳。
• 那么，三四线城市的购物中心开发究竟暗藏什么门道？针对“三四线城市小型购物中心”这一专题全面解 读其开发运营的特殊性和战略决策，为大家提供学习方向与借鉴意义。
• 主题风格，是商业建筑的核心要素，代表的是项目的个性、标签、符号。三四线城市的商业建筑大多数停 留在传统百货阶段，单调雷同，缺乏趣味。无论是个性张扬、简单质朴的工业风，是创意奇特、充斥着人 文气息的文艺范，还是将室内空间伪装成室外街区的场景化风格，都能刺激眼球、制造热点，成为当地消 费者喜闻乐见的猎奇新天地。
• “思深方益远，谋定而后动”，商业不动产的开发，并非简单粗暴的建筑施工加业态摆放，更多的是需要 项目决策者对于前期的谋划，既要尊重商业常识，也需符合市场基本规律，最重要的是敢于创新，走出三 四线城市小型购物中心“特色化”发展之路。
• 平价化，指的是满足高性价比的功能，如折扣类服装零售业态。在发达城市，由于服装资源丰富、品牌竞 争激烈，国际三四线品牌及国内大牌服装频繁促销、折扣力度极大；而在三四线城市，由于资源匮乏及品 牌效应，很多轻奢、运动与快时尚服装却“占山为王”，不打折扣或者折扣很高。在此情况下，品牌服装 折扣城的打造在三四线城市就显得很有竞争力了，通过海量轻奢、运动与快时尚服装品牌的引进，为三四 线城市消费者强势“解渴”，提升城市整体商业消费品位；并通过钜惠与薄利促进销售、缔造旺场。
• 空间设置，指商业广场及中庭等商业公共空间的设置。购物中心是为城市客群提供的的开放型、共享型空 间，而商业广场及中庭作为购物中心形象展示、聚集人气、活动举办等最重要的平台，应精心打造，以此 为渠道调动商业气氛、吸纳广泛客群。
• 细节处理，即通过商业美陈、IP植入为生硬的商业建筑注入性感、细腻的内在灵魂，增强购物中心的趣味 性与体验感。通过独特场景氛围的营造，让购物中心的文化理念与细致服务深入人心，培养顾客的消费粘 性，并逐步形成商业整体的可持续经营发展之路。
• 生活化，指的是满足生活需求的功能，如餐饮业态。零星的餐饮商铺成败关键在于单个餐饮商铺自身的品 牌运营上，而以餐饮为主题的购物中心的成败则体现在整体规模上。在一座小型购物中心中，若能拿出1-2 万平来做餐饮美食城，融合几十上百家餐饮品牌，涵盖主题餐饮、西式简餐、时尚快餐、风味小吃、轻餐 茶饮等全层级品类，打造当地独一无二的美食“大观园”，将能充分满足宴客、聚会、休闲、猎奇等各类 餐饮消费需求，从而形成区域内餐饮消费首选目的地，并能改变当地餐饮消费习惯，刺激餐饮消费“增 量”。在购物中心商业整体生态蓬勃发展的前提下，带动其他业态的消费增涨。