最新整理三四线城市商业项目前期如何有效定位

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三四线城市商业地产招商策略

三四线城市商业地产招商策略三、四线城市在商业地产招商有这么几个方面需要注意:1）定位不宜过高。

三、四线城市的商业地产定位，要切合实际，不要总是看“万达广场”、万象城之类，一门心思搞“高端、大气、上档次”，脱离当地实际的消费水平。

地产商和前期策划团队总是喜欢给这些项目提出一个当地最高的市场定位，对于给拿地前给政府讲故事来说是可以的。

但是在实际项目操作中要切合实际，接地气。

三、四线城市经济有很大发展，居民生活水平也有很快提升。

但是和一二线城市居民无论是经济实力还是欣赏水平、时尚化程度，都有一定差距。

商业这一块定位过高，就会脱离实际消费群体，招商也不容易成功，招来了高端大牌商户也因为缺乏消费，留不住。

即使是定位于区域性的商业体，也必须先吸引到本市、本县的基本客流，否则就是无本之木，无源之水。

2）规模不宜过大。

现在的商业综合体购物中心层出不穷，一个体量比一个大，都想以大取胜，以大吃小。

没有考虑的当地市场承载力有多大。

有的可以将当地未来10~20年的消费潜力都吃掉。

很多地级城市城区不过百万人口，县级城市城区不过10万人口。

内蒙有个富裕的资源县，县城人口不过4万人口，一下子就上了几个购物中心。

每个都是几万平米，结果很快差不多死完了。

考虑商业地产规模大小，不仅要看自己，看未来，还要看现在，看别人，要做扎实的市场调研和务实的规划，不要过分超前。

从经验看，县城里10000-15000平米的的单体购物中心生意是比较好的，考虑到未来发展，也不要超过20000平米。

地级市20000-30000平米的单体购物中心比较合适。

再大就没有人气了，消费力和消费习惯也支撑不住。

不要考虑10年以后的事情，最多考虑5年以后的事情就可以了。

一个项目搞好了，地还可以再拿，房还可以再盖。

搞不好，以后什么机会都没有了。

3）招商方式要非常灵活。

按照大城市商业地产招商的模式，先招主力百货和超市，然后次主力店，再是招小商户。

但是这里面就有一个问题，很多大城市的主力百货不一定愿意来小城市，即使招来了，条件开的很高，有的不但不给你租金，还要你倒贴装修。

三四线城市市场开拓方案

三四线城市市场开拓方案引言随着中国经济的快速发展和城市化进程的加快，三四线城市市场已经成为了各行各业竞相争夺的宝地。

然而，由于相对于一二线城市，三四线城市的市场环境和消费习惯存在一些差异，因此需要有针对性的市场开拓方案来确保企业能够在这些城市中取得成功。

研究市场环境在制定市场开拓方案之前，我们首先需要对目标城市的市场环境进行详细的研究和了解。

这包括了城市的人口规模和结构、经济发展水平、消费习惯以及竞争对手等方面的信息。

通过市场调研和数据分析，我们可以了解到三四线城市的市场潜力和发展趋势。

例如，随着农村人口向城市转移和城市商业的发展，对于日常生活用品、家居装饰品、教育培训等领域的需求正在不断增长。

此外，三四线城市往往缺乏高端品牌和服务，因此对于高品质、高附加值的产品和服务也存在较大的市场需求。

制定市场定位在确定目标城市的市场潜力之后，我们需要制定明确的市场定位。

通过确定目标群体和市场细分，我们可以在市场开拓过程中更加专注和高效地进行推广和销售。

例如，针对家居装饰领域，我们可以将目标市场定位为中高收入人群，注重家居品质和生活方式的提升。

通过在三四线城市中设立专卖店、参加本地家居展会、定期举办客户培训等方式，我们可以向目标客户展示我们的产品和服务的独特价值，并提供专业的购买指导和售后服务。

开展市场推广在市场定位确定之后，我们需要制定具体的市场推广方案。

这包括了品牌宣传、渠道建设、促销活动等多个方面。

首先，品牌宣传是市场推广的基础。

我们可以通过在媒体上进行广告投放、在社交媒体上展开品牌传播、参与当地的公益活动等方式来提高品牌知名度和美誉度。

此外，与当地的媒体和社区合作，进行品牌推广活动也是一种有效的方式。

其次，渠道建设也是市场推广的重要环节。

在三四线城市中，由于市场竞争较小，因此通过建立直营店、经销商渠道、电子商务平台等方式，可以更好地覆盖城市的各个角落，提供更便捷的购买方式。

最后，促销活动可以有效地吸引目标客户，增加销售额。

三四线城市商业地产投资策略_图文.

主题商业地产顾问服务热线 021-******** 三四线城市商业地产投资策略银行信贷紧缩、上调贷款利率、限购令、限价令等政策直接导致了房地产住宅市场温度转冷。

各大房企、基金、投资者都将目光投向受新政影响较小的商业地产。

万科、保利等大型房地产企业都在大规模提高商业地产在企业战略布局中所占比例,一时间商业地产的热度骤升。

商业地产市场,一线城市资源相对有限,市场竞争激烈,运作成本及绝对风险较大;二线城市投资趋势也日趋饱和。

于是开发商纷纷寻找价值洼地,推动有潜力地产板块的投资发展,三四线城市正成为商业地产的发展热土。

与此同时,三四线城市也已经意识到了越来越多的房企进驻,所以现在很多城市都开始重新修编其总体规划,并把房地产行业作为一个重点来考虑。

这对当地的房地产市场和开发商来说,都是非常大的机遇。

就商业地产本身而言,其投资回收期较长,并且不宜采用像住宅一样散铺预售的方式回笼资金,而大量持有、持续经营的方式对资金要求相当高,不仅是运营模式,还有项目的选址、规划、设计平台以及物业管理对开发商而言都是不小的挑战。

同时,相对于一线城市,三四线城市市场容量较小,且消费者对超前的开发理念与产品设计的接受程度有限。

所以,在三四线城市做商业地产需要的不仅仅是资金和勇气。

三四线城市商业地产项目发展体量不宜过大、档次不宜过高、选址不宜过远、建筑不宜过长、不宜一卖了之……如何应对挑战抓住机遇,在三四线城市商业地产市场竞争中立于不败?易居研究院“三四线城市商业地产市场”系列研究为您出谋划策。

目前,万达在建的38个城市综合体中,有16个分布在三四线城市,占比达到42%;宝龙地产28个商业地产项目中,12个分布在以洛阳、盐城、常州、蚌埠为代表的三四线城市,占比已达43%;世茂股份拥有的22个商业地产项目中,有10个位于常熟、昆山、常州、绍兴为代表的三四线城市,占比高达46%……三四线城市缘何能吸引越来越多的标杆房业竞相进入?当前三四线城市商业地产的市场现状如何?三四线城市开发商业地产的典型企业案例有哪些?房企进入三四线城市发展商业地产的策略是什么?随着一二线城市住宅市场政策环境普遍趋紧,越来越多的房地产企业将三四线城市作为商业地产战略布局的重心,但由于三四线城市市场容量较小,且消费者对超前的开发理念与产品设计的接受程度有限,三四线城市商业地产并非一片蓝海。

三线城市综合体招商及定位思路

三线城市的新兴综合体不能把一二线的模式直接的复制过来，因为三线城市的CPI，人流车流都达不到一二线城市的水平，而且很多的商户在三线城市都是水土不服的，招商要因地制宜，符合当地的口味，一线城市做品牌和口碑，二线城市做利润和未来，三线城市做规模，三线城市好的话可以垄断市场；本人工作一年多来都是在前期策划方面的，对招商只是略懂皮毛，所以招商方面的思路恐怕给不了什么比较有实际意义的建议，只能对定位规划发表个人观点：近年来不少城市掀起了一股发展商业地产风，一二线城市成为先锋队员，三四线城市也紧跟其后，但是三线城市及三线以外地区发展城市综合体而言，其需要考虑的因素与承担的风险都要比一二线要多：首先，城市综合体发展的类型选择，目前全国发展城市综合体主要有四大类别：模式一（商业、写字楼、酒店等综合协调发展），如北京华茂中心；模式二（以写字楼为核心，商业、酒店等为辅），如深圳信兴广场；模式三（以酒店为核心，带动写字楼、商业等共同发展），如上海商城；模式四（以商业味核心，其他为辅）如深圳华润。

不同的发展模式需要支撑的因素不同，如消费人流、产业群、未来城市规划等，具体还需要根据项目所在城市的具体情况而定；其次，目标消费群体的消费习惯特征及未来增长态势，三线城市居民消费特征与一线城市不同，主要体现在消费规模、消费档次、消费业态、消费心理等，而这些则决定了项目未来的消费群体定位，一旦定位不清晰，不了解目标消费群体的消费需求，未来想要提高业绩恐怕比较困难；再次，招商！招商已成为决定商业是否成功的重要环节！三线城市经济发展水平、社会消费品零售总额及居民可支配收入等宏观经济因素，以及城市未来发展规划，直接影响了知名品牌是否有意愿进驻项目，而进驻商家品牌的档次是体现项目档次的重要参考因素之一，也是项目区别于其他超市、百货的重要因素！最后，开发商的投资收益预期！城市综合体开发的特点：投资大、开发周期长、经营风险大以及投资回报的不确定性！从以往的城市综合体案例中不难发现，开发商为了保证投资者的信心以及培育市场，都会持有不同程度的物业，开发投资成本比一般的商业要大得多。

三四线城市商业地产操作指南DOC

三四线城市商业地产操作指南许多大型商业地产项目，开发商错误以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目成功就万事大吉了。

却不知道目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间，从而出现主力店超市人气旺，次主力店（只有一步之遥）。

却是空荡荡的商业地产项目。

在今天的国内商业地产项目是随处可见！城郊、开发新区或三线城市的商业地产项目，就是人气可能不足，或购买力低或时尚化程度不够。

这类商业项目该如何操盘运作？由于种种原因，项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。

往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象，此类开业旺经营衰的商业地产项目普遍存在，这也是当地政府最头疼的问题，如何解决？怎么解决？用多大成本解决？资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。

如何融资？在哪里融资？怎么融资成本、风险最低？第一节三四线城市商业地产市场特点简析世界上没有两片完全相同的树叶，三四线城市与一二线城市的市场环境与商业分为有着巨大的差异，往往使一二线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技，却在三四线城市的项目操盘中折戟沉沙，因此想要在三四线城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从三四线城市的客观存在入手。

一、中国城市商业地产发展中存在的问题1.开发商或投资人对商业地产发展的理念不清晰、或者较为缺乏对商业地产项目的基本理解：什么是商业地产？它的市场属性是什么？开发商业地产来干什么？怎样才能通过开发获取利润回报？追求的投资回报目标是否合理？它的风险在哪里？如何控制开发风险？2.不少开发商抱着开发住宅地产的思想，去拿了开发商业地产项目的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅项目去赌商业项目，再来向商业地块要超值利润回报。

3.在此情况下，就出现了商业地产选址不当或错误的状态，从而直接导致商业地产开发的后续困难：缺乏开发商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业概念、招商困难、销售难、更无法开业 .................4.国内三四线城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。

三四线商业策划

三四线商业策划：从头到尾的思考过程在商业领域中，策划是一项至关重要的任务。

无论是大企业还是小企业，制定一个清晰可行的商业策划都是成功的关键。

本文将介绍一个从头到尾的思考过程，帮助三四线商业策划者更好地规划和实施商业策略。

第一步：明确目标商业策划的第一步是明确目标。

三四线城市的商业策划者应该思考他们的目标是什么。

是想要增加销售额？还是想要扩大市场份额？或者是提高品牌知名度？明确目标是制定策略的基础，只有清楚地知道自己要达成什么目标，才能更好地规划后续步骤。

第二步：调研市场在明确了目标之后，接下来是进行市场调研。

三四线城市的商业策划者需要了解目标市场的消费者需求、竞争对手情况以及市场趋势等。

通过调研，策划者可以了解到市场上存在的机会和挑战，为后续的策略制定提供依据。

第三步：制定策略在了解了市场情况之后，三四线城市的商业策划者可以制定策略。

策略可以包括产品定位、市场定位、定价策略、推广策略等方面。

在制定策略时，需要将目标市场的需求和竞争对手情况考虑进去，以确保制定的策略能够有效地满足市场需求，并与竞争对手区分开来。

第四步：执行计划制定策略之后，三四线城市的商业策划者需要制定执行计划。

执行计划包括具体的行动步骤、时间表、资源分配等。

在执行计划时，策划者需要与相关部门进行沟通和协调，并确保计划的顺利实施。

第五步：监测与调整商业策划的最后一步是监测与调整。

三四线城市的商业策划者需要定期监测市场反馈和业绩数据，以评估策略的效果。

如果策略不如预期，策划者需要及时调整策略，以更好地适应市场变化。

在商业策划过程中，以上步骤是一个从头到尾的思考过程。

三四线商业策划者需要明确目标、调研市场、制定策略、执行计划，并进行监测与调整。

通过这样的思考过程，策划者可以更好地规划和实施商业策略，提高企业的竞争力。

总结商业策划是一个复杂的过程，需要策划者对市场有深入的了解，并能够制定出有效的策略。

三四线城市的商业策划者可以通过明确目标、调研市场、制定策略、执行计划以及监测与调整等步骤，来规划和实施商业策略。

三四线城市商业地产项目开发要点

三四线城市商业地产项目开发要点随着经济发展的不断推进，中国的三四线城市商业地产项目正在逐渐崛起。

这些城市具有较低的土地成本、较高的人口集聚和市场需求，并且政府也通过一系列政策措施来吸引商业地产项目的开发。

然而，由于三四线城市商业地产项目市场相对较为扑朔迷离，开发过程中存在一定的风险和挑战。

下面我将从项目定位、市场调研、设计规划、运营管理等方面，对三四线城市商业地产项目的开发要点进行分析。

首先，项目定位是商业地产项目开发的基础。

三四线城市商业地产项目的定位应根据城市的经济发展水平、人口规模、消费水平等因素来确定。

在定位上应注意避免与周边商业项目形成过度竞争，选择与城市发展战略相符合的业态。

同时，要根据城市的特色和优势，定位不同的商业地产项目，如购物中心、超市、商业步行街等。

其次，市场调研对于商业地产项目的成功开发至关重要。

要全面了解城市的经济发展情况、商业环境、人口结构、消费习惯等信息，分析市场供需关系和商业地产投资潜力。

通过市场调研，可以确定项目的定位、规模、业态，为后续的设计规划和运营管理提供依据。

第三，设计规划是商业地产项目开发中的核心环节。

根据市场需求和城市特色，进行合理的功能分区和空间布局设计。

考虑到三四线城市的特点，项目设计应注重满足消费者的舒适度和便利性，打造宜居、宜购、宜游的商业环境。

此外，要关注环保和可持续发展，加强对绿色建筑和节能减排的设计。

最后，运营管理是商业地产项目成功的关键。

要建立健全的运营管理体系，加强商户管理和品牌引进，提高商业地产项目的竞争力。

注重市场营销和宣传推广，提高项目的知名度和美誉度。

同时，要加强用户体验，提供优质的服务和便捷的购物环境，增强消费者的忠诚度。

除了以上几点要注意的要点外，三四线城市商业地产项目开发还需要充分考虑资金投入、政府政策支持、项目风险控制等方面的因素。

尤其是项目风险控制，在项目开发初期要进行全面的风险评估，制定相应的应对策略，确保项目的可持续发展。

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三四线城市商业项目前期如何有效定位？
随着城市化进程的推动，大量开发商开始进入三四线城市寻找机会。

在为三四线城市商业升级换代的同时，开业后人气不足，商家撤场的失败案例比比皆是。

如何在前期有效定位，成功操盘三四线城市的商业项目呢？
一、评估城市商业市场的合理容量，严格控制项目商业规模
三四线城市商业大多处于大而全市场——即百货出现多样化，基础时尚为市场主流，商业面临着升级，购物中心存在发展机会。

但有些开发商在三、四线城市建设购物中心一味的求大求全，动辄二十几万方的商业体量，并未考虑到当地市场容量和消费能力的问题，使得项目在后期招商、运营中遇到很大的困难。

所以在项目定位时，首先必须需要考虑当地城市商业市场容量的问题。

1) 三四线城市的商业往往集中在核心市级商圈，使得核心市级商圈商业具有很强的
聚合力。

往往这些核心市级商圈形成已经过了较长的历史积累，比如：江阴市的人民路商圈、宿州汴河中路商圈等，当地消费者已形成在该区域内固定的消费习惯，短期内难以改变。

同时由于三四线城市中心区域面积小，人口数量有限，比如宿州市中心城区仅110平方公里，40万常住人口，因此难以支撑多个区域中心共同发展。

这一特征导致商业项目之间的竞争更加直接，即便是区域中心项目，也不得不面对核心商圈项目的竞争;
2) 项目体量是购物中心竞争力的重要因素之一，更大的体量意味着更大的品类规划
空间和更强的驱动能力。

然而，由于三四线城市人口基数小，消费外流的情况也非常普遍，城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限，且由于城市流动性较弱，该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。

以宜兴为例：2013年宜兴市人均可支配收入36412元，约为无锡市的93%(无锡38999元)，但城市人口仅120万，且大量消费外流到无锡、上海等城市，使得宜兴市的社会消费品零售总额仅369亿元，为无锡市的15%，整体市场规模非常有限。

3) 由于三四线城市人口基数有限，如选择细分的消费群体，则意味着选择进入了一
个更小规模的市场，其消费总量往往难以支撑商业项目。

江苏盐城大丰市人口约70万，其中18-35岁的青年人群占比约34%，即24万人，过小的市场规模意味着项目风险将加大。

而一、二线城市则不然。

例如，南京人口约800万，其中青年人口占比约40%，可达到320万人，这样进入青年客群的细分市场可以弱化大量家庭型购物中心的竞争。

因此，在三四线城市的购物中心，消费客群应当选择消费基数最大的家庭客群，成为一站式家庭型购物中心相对市场风险较小。

但当市场已经出现一站式家庭型购物中心时，就需从竞争策略及市场容量两方面评估项目风险。

如X洲远景服务的宜兴华地X佰伴项目，在万X广场已抢先进入市场的情况下，我们判断宜兴市难以同时支撑两个大体量的购物中心，在评估业主方招商、运营能力后建议业主方采取领导者策略，与万X广场直面竞争，才能在这个有限的市场内获得更大的生存空间。

二、定位时需要考虑销售与持有商业之间的关系
三四线城市的开发商在操盘大体量商业项目时，往往因资金问题，开发商业采用租售并举的模式。

但快速回现的同时，也带来了后期招商、经营的问题。

1) 由于采用售后返租，商铺销售价格过高，承诺的租金返还就较高。

通常售后返租
项目的返租比例在8%-10%，而三四线城市商业发展缓慢，租金水平较低，实际市场租金回报仅在3%-4%。

开发商在招商过程中强调租金收益，缺乏统一的招商规划，使得入驻商户参差不齐，难以达到项目整体效果，使得整体项目竞争力大大折扣;
2) 售后返租商业项目由于缺乏后期招商运营支持，租赁的价格很难达到承诺给小业
主的租金，后期开发商难以支付承诺的租金返还，也导致了项目的失败。

所以对开发商而言，在前期需要做好相关的财务测算，确定好销售模式，是售后返租还是直接销售，采取售后返租时就需要在培育期做好租金补贴的准备。

同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的关系，可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来，以确保持有部分商业经营不会受到影响。

三、让核心品牌租户发挥核心价值
三四线城市因品牌选择面小，招商难度大，商业项目在招商过程中处于弱势的一方，优质品牌商户在招商谈判过程中大幅压低租金，并提出免租、贴装补等条件，那哪些品牌是值得花代价引入的商户呢?
1) 通过独有的品类管理思想，用定量的方法将项目品类分为首选品类，次选品类，
便利性品类三个角色，其中首选品类将承担起为商业项目带动客流的主要责任，在这个品类中引入优质商户能为购物中心带来更大的驱动能力;
2) 在品牌选择时九洲远景通过渗透率矩阵，从品牌的区域渗透率和全国渗透率两个
纬度将品牌划分为首选品牌、次选品牌、战略引入和差异品牌4个角色，以选出最符合项目需要的品牌。