房地产前期定位-长沙暮云地块商业项目定位方案

长沙暮云地块商业项目 定位报告
2018年
每一个城市，都有一个城市名片 就如上海的新天地 北京的国贸 深圳的华强北 香港的维多利亚海湾
他们都是这个城市的繁华聚集地，代表了一个城市的发 展，也代表了一个城市的国际化潮流 是艺术、文化的焦点 也更是一个城市的旅游聚焦 更是代表这个城市的名片 所以，对于本项目承载的使命，她是片区的标杆
总计
存量面积（万㎡）
59.16 47.34 55.99 40.20 48.13 32.33 43.93 41.60 29.20 7.89 10.96 16.00 432.74
去化周期（月）
150 128 127 120 103 95 91 76 61 52 42 32 91
NO.1 市场分析—商业市场现状—商业部分
20
15
2017年月均供应7.2万方，月均去化8.1万方
16
2018年月均供应8.4万方，月均去化9.2万方
15
13.6
10 5.5
6.7
8.7 8.3 5.4
9.7
5.2 6.55.8
7.3 6.5
53
2.7 2.3 1.6
3.7 1.8
0
0
10.4
11 9.4
9.8 6.4 5.4
9.69.8
7.7
雨花区
天心区
开福区
芙蓉区
供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡）
7.4
9.810.7
0
2017年1月至2018年6月长沙五区40年公寓供销量走势图
NO.1 市场分析—商业市场现状—40年公寓部分
区域供销量—岳麓区供销量均位于五区首位，天心区供应缺口相对较大。
25
23.7
22.3
20
15
12.66 12.6
10
7.5
6.52 7
7.14
5
4.2
1.56
0 岳麓区
商业成交面积排名
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目 中信新城 麓谷小镇 保利西海岸 香江红星家居建材博览中心 宇成朝阳广场 阳光100国际新城 恒泰广场 卓越浅水湾 协信星澜汇 芙蓉万国城MOMA
区域 天心区 岳麓区 岳麓区 开福区 芙蓉区 岳麓区 岳麓区 岳麓区 岳麓区 芙蓉区
成交面积（万㎡） 1.81 1.63 1.40 1.01 0.91 0.89 0.89 0.80 0.73 0.65
内六区新建商品住宅成交面积走势
成交面积（万㎡）
988 1829 1713
986 1082 1192 953
1453 2002
1114 521
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年1-6月
NO.1 市场分析—商业市场现状—成交情况
板块供销量—中心、麓谷、含浦洋湖板块供应量远超其他板块；成交方面， 以大托、暮云板块成交量最大。
9 7.9
8
7
6
5
4
3.3
3
3
2
1 0.2 0
供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡）
6.5
6.6
3.3 2.9
2.9 0.8
3.9 2.8
2.7 1.9
2.4
2.2
1.1
4
2
2
0.5
1.6
0.9 0.3
2017年1月至2018年6月长沙五区商业各版块供销量对比图
本案将围绕以下目标展开：
高价值、快去化、低风险、树品牌
目录
directory
1
单击此处市添场加分段落析文字内容
2
单击此处定添位加建段落议文字内容
3
单击此处经添济加测段落算文字内容
1 市场分析
NO.1 市场分析—房地产政策解读—宏观环境
政策调控—长沙625政策出台背景复杂，针对长沙楼市多种乱象，有的放矢， 针对性极强。
客户
二手房
5、6月二手房月均成交4200套 较一季度月均翻倍，火热再现 市场恐慌由新房市场渗透至二手房
NO.1 市场分析—房地产政策解读—宏观环境
市场现场—625政策出台后，大量户口外迁入客户失去购房资格，住宅市场 处在下行周期的前端，投资型客户呈现向商业地产挤压的态势。
自2016年住宅市场触 顶后，各项相关调控政策 的连续出台，近两年时 间，成交面积一路下行， 房票资格难求。
成交价格—结合商业产品特性，20000元/㎡以下的成交价格占绝对比例， 10195元/㎡是大托暮云板块的商业成交均价。
长沙五区商业用房各价格段成交情况一览
3% 3% 9%
17%
33%
10000元/㎡以下 10000-20000元/㎡ 20000-30000元/㎡ 30000-40000元/㎡ 40000-50000元/㎡ 50000元/㎡以上
成交套数 137 108 483 112 531 183 59 98 229 93
NO.1 市场分析—商业市场现状—40年公寓部分
整体供销量—上半年整体商业公寓市场持续销售火热，同比均有大幅上涨， 整体供销比为0.91；住宅市场政策严控下将持续利好商业公寓 市场。
25
22.4
20.8
供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡）
NO.1 市场分析—商业市场现状—商业部分
存量及去化周期—截止6月底，长沙五区商业库存433万方，因去化速度放慢， 去化周期由年初的65个月上升至91个月。
板块
中心板块 滨江板块 月湖城北板块 大市府板块 高铁新城板块 含浦洋湖板块 省府红星板块 大托暮云板块 梅溪湖板块 芙蓉马王堆板块 隆平高科板块 麓谷板块
10 6.6
7.4
7.6 6.5
8.5
5
4.4
5.1
5.3 4.2
5
5.2
2.9 1.3
2.3
5 4.6
6
7.7 7.1 8 7.5
8.7
8.5 8.4 8
5.8
6
5.3 5.2
2.9
3.9 2.4 2.6
0
2017年1月至2018年6月长沙五区商业供销量走势图
NO.1 市场分析—商业市场现状—商业部分
35%
2018上半年长沙市各板块商业用房成交均价
NO.1 市场分析—商业市场现状—商业部分
整体供销量—上半年商业市场同比来看供应增加而成交下降，供过于求状态 进一步深化。
25
ห้องสมุดไป่ตู้22.7
供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡）
20
15
2017年月均供应8.5万方，月均去化5.8万方 13.5
16.3
2018年月均供应6.5万方，月均去化4.8万方
恶意制造抢房气氛 协助客户违规落户 捆绑销售、恶意炒房
黑中介
营销
捂盘惜售，市场货源紧缺 收取认筹金或变相收取认筹金 人为制造供需紧张气氛
倒逼“625”楼市调控政策出台
房价
长沙房价2018年连续4个月上涨 涨幅局全国前列 一二手房价倒挂显著
连夜排队 客房比超高 购买杂屋、格子铺等获得购房资格 恐慌性购房