2018年中国房地产发展报告-上书房信息咨询
2018年中国房地产总结分析报告(分区域)
2018年中国房地产总结分析报告（分区域）2018年1-12月，全国房地产投资保持平稳较快增长，销售增速继续回落，新开工和土地购置意愿依然较强，房价平均涨幅维持高位运行。
从全国各区域来看，区域间分化特征明显。
华北地区疲态明显，房地产主要指标增速放缓，房屋销售面积出现负增长；东北地区土地购置增长较快，但销售仍保持小幅下跌态势；华东地区投资增长较快，销售平稳，是保持房地产市场稳定的压舱石；华中和西南地区多数指标增速较快，是房地产市场的新兴力量和新的增长极，但西南地区需警惕房价上涨过快带来的不利影响；华南地区投资和新开工指标增长较快，但销售和土地购置指标增长较慢；西北地区投资和销售均较为平缓，但房价涨幅较快。
一、房地产开发投资增速平稳，东北、华南、华东增长较快，三四线城市增速快于一二线城市2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，同比名义增长9.5%，增速与1-11月份相比回落0.2个百分点，但与2017年全年相比提高2.5个百分点。
其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，增速比2017年加快4.0个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%，与上年同期相比提高2.4个百分点。
分区域看，东北、华南、华东、西南增长较快，分别增长16.2、14.2、13.0和10.4个百分点，对全国房地产投资增长的贡献率为889.2%。
华北、华中、西北增速低于全国平均水平，分别增长0.4、3.3和5.1个百分点，对全国投资增长的贡献率为10.8%。
分省市看，广东、江苏两省房地产开发投资完成额超过1万亿，浙江、山东、河南、安徽、四川等5个省投资完成额超过5000亿。
从投资增速上看，西藏、吉林、浙江、广东、甘肃、黑龙江、山西、云南、黑龙江等省区增长较快，增速均在15%以上。
宁夏、海南、青海、河北、河南、内蒙古、新疆等7个省区房地产开发投资出现负增长，特别是宁夏降幅较大，超过30个百分点。
分城市看，根据国家信息中心宏观经济与房地产数据库对全国223个地级以上城市的数据监测，重庆、上海、北京投资完成额位居前三甲，分别实现4249、4033和3873亿元，西安、郑州、杭州、武汉、广州、深圳、苏州、天津、南京、成都、佛山等城市投资完成额也较高，均超过2000亿元。
2018房地产投资趋势分析-上书房信息咨询
2018房地产投资趋势分析一、城镇化对我国房地产投资仍有支撑城镇化和老龄化是决定房地产投资中长期趋势的两大关键变量。
目前我国城镇化率为58%（按照常住人口计算），仍处于人口和产业的快速集聚时期，这势必对房地产投资形成支撑。
纵观国际经验，当城镇化率超过30%低于70%时，农村人口往往会加速流入城市，城市非农产业迅猛发展，产业集聚效应突出，城市规模的日益壮大对人口流动愈发具有吸引力。
此时房地产市场需求旺盛，房地产投资占GDP的比重处于不断上升阶段。
根据联合国预测，我国城镇化率要到2030年左右才会达到70%的“去城镇化”阶段，那时房地产投资才会失去城镇化进程的支撑。
此外，如果考虑到我国城镇户籍人口的比重远低于常住人口，那么事实上我们进入“去城镇化”阶段可能还需要更长时间。
二、老龄化对我国房地产投资形成掣肘我国快速老龄化（及少子化）进程正对房地产投资形成掣肘。
人口结构对房地产投资的负面影响体现在置业人口（20-50岁）在总人口中占比的下降。
中日数据都表明，置业人口占总人口比重与房地产投资占GDP比重的走势大致趋同。
当前我国的人口结构与日本上世纪70年代十分相似，其对房地产投资的掣肘效应也已经体现。
上书房信息咨询市场调研中心致力于市场调查研究十余年之久，拥有一流的专业调研执行团队，已累计为500余家各类客户提供了研究咨询、调研执行、数据分析等专业信息服务，赢得了广大客户的认可和支持。
三、当城镇化遭遇老龄化，房地产投资持续承压当前我国的房地产投资一方面受到城镇化进程的托举，另一方面却受到老龄化问题的拖累。
那么，未来我国房地产投资的中长期趋势究竟何去何从？我们的量化研究表明，老龄化对我国房地产投资的抑制显著大于城镇化的支撑作用，未来十年房地产投资占GDP的比重难止下降步伐。
具体地，我们以房地产投资占GDP比重作为被解释变量分别对日本和中国的数据进行回归，解释变量为城镇化率和置业人口占比。
实证结果显示，两国数据的回归拟合度均较好，变量系数都显著，表明城镇化与老龄化确实能很好解释房地产投资中长期变化。
2018年上半年标杆房地产企业分析-上书房信息咨询
2018年上半年标杆房地产企业分析一、房屋销售增速小幅上升，平均房价小幅上涨根据国信房地产信息网标杆企业数据库的数据，2018年1-5月，36家上市房地产企业共实现销售额21175亿元，同比增长30.2%，增幅较1-4月加快2.7个百分点;实现销售面积15730万平方米，增长27.9%，增幅较1-4月加快1个百分点。
（为保持数据口径一致性，中国海外发展销售额数据已按当期期末港元汇率进行了转换。
）其中，5月份当月，36家房地产企业共实现销售额4761亿元，同比增长45.5%，增幅较4月加快18.3个百分点;实现销售面积3463万平方米，增长41.6%，增幅较上月加快20.6个百分点。
分企业看，碧桂园、恒大、万科、保利、融创等5家企业前5月销售额均超过1000亿，其中碧桂园销售额达到3346.8亿元，同比增长37%。
中国海外发展、龙湖、新城控股、华润置地、中国金茂、招商蛇口、世茂房地产、旭辉等8家企业销售额在500亿-1000亿之间。
从销售额增来看，中国金茂、中国奥园、合景泰富、花样年、龙光地产、融创中国等企业销售额增速较快，均超过80%。
5月份当月，碧桂园销售额高达771.6亿元，位居榜首，万科以428.8亿元排名第二，恒大以微弱的差距排名第三。
融创、保利、中国海外发展、龙湖、新城等10家企业当月销售额在100亿-400亿之间。
对比万科、恒大、碧桂园、保利、融创等5家龙头房地产企业的销售面积和销售增速数据发现，多数企业的销售增速整体呈放缓趋势，这与全国商品房销售的走势相同。
但个别企业走势迥异，融创在2017年销售增速整体呈逐步加快的特征，与其他企业对比明显。
2018年以来，5家企业均呈“高开平走”的特征，但最近两个月，销售增速有企稳回升迹象，但在政策持续加码的背景下，未来走势仍存在较大不确定性。
二、标杆企业拿地意愿下降，企业关注重点转向二三线城市2018年5月，标杆房地产企业通过各种方式拿地1253万平方米（按权益比例计算），同比增长27.8%，增速比4月回落22.2个百分点;企业拿地价款为1171亿元，同比增长13.8%，增速比4月份加快18个百分点。
2018年中国房地产行业现状及行业发展趋势分析
2018年中国房地产行业现状及行业发展趋势分析一、房地产行业发展现状分析1、房地产调控政策现状分析2018年上半年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大并落实“有效供给”，但是，短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用并产生效果尚需时间，市场上的供需情况仍较紧张。
重点城市新房市场成交面积继续缩减，各线城市中一线城市领降；三四线城市新房成交面积亦有所回落，但绝对规模仍处历史较高水平。
上半年调控力度并未减弱，截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，海南上半年历经数次政策收紧。
2016年出台调控政策城市数量资料来源：公开资料整理2017年出台调控政策城市数量资料来源：公开资料整理2018年1-6月出台调控政策城市数量资料来源：公开资料整理与2017年相比，2018年上半年除在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题。
短期需求侧调控（抑制非理性需求）和中长期供给侧改革（保证有效供给）共同发力。
2、房地产行业销售及投资情况分析2015 年至 2017 年，是城市需求热度从东部向中西部蔓延的过程，三四线城市销售也高歌猛进，成交创历史新高。
而进入2018 年后，这种热度蔓延的趋势进一步扩散、进一步下沉，但增速呈现放缓。
前4 月全国商品房销售面积仅同比增长 1.3%， 4 月单月同比增速已转为负增长。
分结构来看，增速下滑的主要原因是东部尤其是三四线城市开始面临增速回落，相对而言中西部三四线城市的热度依然维持，这也符合近期调研的结论。
积极的因素体现在重点一二线城市，虽然整体还是处于负增长区间，但是降幅在二季度开始明显收窄，一线城市也是在5 月近两年以来首次重归正增长。
一二线城市和三四线城市的增速差在经历了 2017 年的持续扩大后，在 2018 年重新收敛。
全国商品房销售面积单月增速资料来源：公开资料整理2018年全国城市商品房销售面积及增速展望资料来源：公开资料整理随着商品房销售面积单月增速在2018 年4 月份转负，地产板块相对大盘指数的正收益信号或已初步显现。
2018年房地产市场分析
2018年房地产市场分析一、背景在过去的几年里，中国的房地产市场一直是经济的重要组成部分。
2018年作为房地产市场的特殊一年，有着其独特的特点和变化。
本文将对2018年的房地产市场进行全面的分析。
二、政策背景2018年开始实施的一系列房地产调控政策对市场产生了重要的影响。
这些政策包括限购、限贷、限售等措施，旨在遏制房地产市场的过快增长，保持市场的稳定。
三、市场供需分析1. 供应端2018年，房地产开发商在各地的土地市场上积极争取地块，供应端保持着相对充足的状态。
然而，在调控政策的影响下，部分房地产开发商开始调整策略，减少新项目的开发，以应对市场的不确定性。
2. 需求端2018年的房地产市场需求端呈现出明显的下降趋势。
受限购、限贷政策的影响，购房者的购买能力受到了压制，购房需求有所降低。
而一线城市购房者的需求更加理性，注重房产的品质和投资价值。
四、价格走势1. 房价涨幅2018年全国房价整体呈现平稳的态势，较上一年度的涨幅有所放缓。
一线城市房价保持稳定，二线城市房价涨幅略有回落，三四线城市房价涨幅大幅下降。
2. 二手房价格受调控政策的影响，二手房市场的价格也表现出下降趋势。
购房者对于二手房的需求有所回落，市场上二手房供应量逐渐增加，导致二手房价格整体下降。
3. 租金水平房地产调控政策对租赁市场同样产生了重要的影响。
租金水平在2018年整体呈现平稳态势，一线城市租金涨幅放缓，二三线城市租金水平保持相对稳定。
五、投资分析1. 投资机会尽管调控政策对房地产市场产生了一定的影响，但2018年仍然存在一些投资机会。
例如，部分二线城市和新兴城市的房价相对较低，仍然具有较大的增长潜力。
另外，租赁市场的发展也为投资者提供了新的机会。
2. 风险提示投资者在参与房地产市场时需要注意一些风险。
首先是政策风险，调控政策可能随时发生变化，需要密切关注市场动态。
其次是项目风险，投资者需要充分考虑项目的质量和地理位置，以确保投资的安全性。
中国房地产企业整体经营状况第三方评估-上书房信息咨询
中国房地产企业整体经营状况第三方评估2月26日，由数据显示，2018年1月监测的主要城市成交面积环比下降18.09%，超八成城市环比下降，同比则上升19.22%。
2018年1月，一线及二三线代表城市成交量环比呈现不同程度回落态势，政策效果持续显现。
1月全国市场整体情况1 市场需求调控政策持续深入，楼市成交稳中有降。
数据显示，2018年1月监测的主要城市成交面积环比下降18.09%，超八成城市环比下降，同比则上升19.22%。
2018年1月，一线及二三线代表城市成交量环比呈现不同程度回落态势，政策效果持续显现。
2 供应情况库存总量稳中微降，杭州、深圳降幅显著。
截至2018年1月末，监测的主要城市库存总量环比下降0.3%。
重点监测的城市中，杭州降幅最大，为14.91%，深圳紧随其后，降幅为14.56%，厦门、苏州降幅均超5%。
仅重庆和温州有所上扬，分别为14.94%和8.81%。
3 政策盘点各部委落实中央经济工作会议要求，深化调控，推进住房制度改革。
近期，国家部委陆续召开年度工作会议，对2018年工作作出部署。
国土资源部工作会提出，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居；住房和城乡建设部强调，2018年要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。
继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为；国家发改委年度会议强调推进区域协调发展，有力有序有效推进京津冀协同发展，积极推动长江经济带发展，创新推动粤港澳大湾区发展，深入推进新型城镇化。
地方两会陆续召开，重申市场调控政策，推进住房制度改革。
2018上半年房企运营收入--上书房信息咨询
2018上半年房企运营收入随着房地产行业专业化程度提升，除了传统住宅开发外，不少房企也将触角延伸至商业领域，更加重视资产运营收入的提升，房企商业运营管控能力也日渐成为反映整体竞争力的重要指标之一。
内地房企前十门槛超18亿2018上半年，内地房企商业拓展速度依旧迅猛，运营收入前十门槛已经高达18.4亿元，比外资房企高出14.1亿元，差距巨大；而且，内地房企运营收入前二十最低也有9.7亿元，同样高出外资房企前十门槛。
未来随着内地房企的扩张加速，这一差距也将会继续扩大。
具体企业来看，2018上半年，在内地房企中，运营收入最高的是万达商业，达到159.3亿元，是上半年唯一一家运营收入超过百亿的地产巨头；排在第二的是国内覆盖城市最广、商场数目最多的家居商品所有者及运营商红星美凯龙。
红星美凯龙以建设家居自营和委管商场见长，凭借在家居领域的口碑和轻资产模式，近年来快速实现品牌扩张，上半年运营收入为74.6亿元保利、碧桂园、富力等老牌千亿房企不仅在住宅地产销售上名列前茅，商业发展上也不甘落后。
这些巨无霸企业，资金实力雄厚，商业项目分布较广，竞争优势较为明显，排名同样较前。
还有部分特色房企，如大悦城，在原有商场的基础上，打造出独具特色特色主题街区，提供多样化服务来制造新的营收增长点，上半年表现也较好，运营收入达24.3亿元，排在内地房企第8位。
外资房企中，2018上半年运营收入最高的是凯德集团，达到45.2亿元，这一数据可在内地房企中排在第三，实力不容小觑。
凯德集团总部设在新加坡，于1994年进入中国，中国是凯德集团在海外最大的市场。
经过20余年的发展，凯德已在中国51座城市运营超过160个项目。
除了凯德集团，其他外资房企实力差距非常明显。
排在第二的嘉里建设，上半年运营收入为22.4亿元，而排在第十的长实地产，运营收入只有4.3亿元，相差达到18.1亿元。
从这点也可以看出，外资房企不仅与内资房企相差明显，同是外资房企也实力悬殊。
2018上半年深圳物业市场回顾与展望-上书房信息咨询
2018上半年深圳物业市场回顾与展望报告显示，深圳甲级写字楼物业市场租赁需求持续活跃，全市空置率表现平稳，季内平均租金增长强劲；新入市的高品质楼宇将在下半年进一步推动租金上涨，实现年度同比增长8%。
城市更新持续趋热，开发商为工改主要力量；未来深圳工改仍会以工改工为主要方向，开发商/产业运营商将会由单一城市发展为湾区城市的资产组合，因此，临深城市对于工业企业的吸引力也会日渐增强。
深圳经济发展势头强劲，吸引投资机构的目光；其大宗交易的整体成交相较落后于北京、上海，潜力有待释放。
投资人眼中的热点为长租公寓与联合办公。
深圳物业市场回顾租赁需求持续活跃，空置率表现平稳↗需求：稳健的经济增长拉动了持续的租赁需求。
根据2017 年以来的市场表现，我们预计未来三年，全市净吸纳量将达到每年超过100万平方米（1,100 万平方英尺）。
↗供应：2018 年第二季度深圳录得五个项目，共计可租赁面积为194,000 平方米(210 万平方英尺)。
此外，2018 下半年我们或将见证约130万平方米(1,400 万平方英尺）的新增供应入市。
未来三年，深圳核心地区新增甲级写字楼供应超过600 万平方米(6,500 万平方英尺)；其中一半的供应量将来自前海。
↗空置率：本季度空置率为13.6%，环比上浮0.3%，但同比下调11.1%。
我们预估前海的大量新增供应将带动全市空置率在2019 年攀升至近29%的历史高位，随后或于2022 年回调至13.7%。
↗租金：我们预测2018 年租金会稳中有升，同比或有8%的增幅，而到2019 年受前海大量新增供应的压力或有调整性下浮，浮动区域约为4%。
但福田和南山依然预计有小幅租金增长。
全市租金随后于2020 年会有所回升。
“”城市更新持续发热开发商为工改主要力量2018年上半年深圳城市更新成功立项48个，申报主体中开发商占据主导，其次为工业/实业企业与国企/集体股份制企业。
城市更新的重点区域中，宝安成功立项的均为工改项目；龙岗以旧村及片区改造为主；南山以旧村改造为主；盐田以旧村与小区改造为主，且多为政府主导；光明新区工改占比较高；龙华工改与旧村改造相对均衡。
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2018年中国房地产发展报告
1.城市土地购置面积增长迅速
社科院报告认为，2017年全国房地产开发投资增速与2016年基本持平，土地市场热度不减，且增幅持续扩大。
蓝皮书分析指出，2017年，35个大中城市中房地产开发投资额高居前三位的城市依次是重庆、上海和北京，投资额分别为3980亿元、3857亿元、3693亿元；房地产开发投资额居于后三位的城市依次是呼和浩特、西宁、银川，投资额分别为238亿元、351亿元、403亿元。
从投资上看，资金青睐于人口众多、经济发展较好的超大城市。
35个大中城市中房地产开发投资增幅前三位的分别是乌鲁木齐、深圳和郑州，这三个城市的投资额比2016年分别增加了22.6%、21.3%和20.9%；房地产开发投资额增幅下降最大的城市是呼和浩特，其次是太原，第三是银川，2017年这三个城市投资额比2016年分别减少54.2%、30.8%和15.2%。
而从土地购置面积增幅来看，35个大中城市中前三位分别是贵阳、西宁和哈尔滨。
其中，贵阳的增幅达到566%。
西宁和哈尔滨的增幅分别为148.5%和135.1%。
值得注意的是，35个大中城市有17个城市的土地购置面积出现负增长，其中，降幅最大的分别是成都、海口和大连，2017年的土地购置面积比2016年分别下降了69.4%、55.8%和55.1%。
报告显示，2017年土地购置面积由2016年负3.4%转到2017年15.8%，并一直保持着稳步增长。
一方面政府为了稳定房价，增加了土地供应，此外大量的租赁住房用地入市，导致土地购置面积有较快增速。
报告显示，2017年房屋竣工面积累计同比增速从2017年初的15.8%，一路下滑到全年的负4.4%。
这主要是因为限价政策对住宅影响较大，部分开发商拉长施工周期，延缓项目竣工。
2.报告建议开征“空置税”
统计显示，2016年和2017年商品住宅新开工面积分别同比增加8.7%和10.5%，连续两年增加，2017年各月份住宅新开工面积同比增幅持续高于销售面积增幅。
报告认为，综合考虑2017年房地产企业土地购置面积的较快增加，意味着未来住房市场潜在供给量将增加。
统计显示，2017年的商品房销售面积达到16.9亿平方米，增速7.7%。
报告指出，商品房销售面积增长主要是由于中小城市商品住房的销售所贡献的。
经过对2017年全国60个主要城市新流入人口进行统计分析，一方面是大中城市销售面积减少，另一方面其他的城市销售面积增加。
与此同时，中小城市人口加快向大中城市流动。
因此，报告认为，部分中小城市新建住房的空置情况值得警惕。
报告建议，开征“空置税”调节住房持有行为，将税收的对象锁定为非家庭自用住房，提高市场租赁住房的供应。
此外，报告还建议，将部分短期调控措施延伸为长效机制。
例如，将住宅限购等短期政策延伸为长效机制的一部分，有利于稳定当前房地产市场的预期。
3.报告预计一二线城市将率先探底
报告预计，2018年楼市调控政策“不放松”、需求侧各类不利因素依旧存在，加上企业融资受阻、居民去杠杆、开发贷款等收紧，将会对开发投资增速造成负面影响，预计2018年开发投资额仍会保持低位运行。
深圳市上书房信息咨询有限公司是一家集市场调研、行业研究、第三方独立调研、政府/公众咨询、项目可行性研究等于一体的综合研究咨询机构。
由业界资深专家和学术界优秀师资创建，多年来，经过研究团队不断的积累与创新，已累计为500余家各类客户提供了专业研究咨询服务，赢得了广大客户的认可和支持。
从城市层级来看，由于房地产紧缩调控政策不放松，一线和热点二线城市会率先探底，而三四线城市调整将明显滞后于一线城市，政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定的热度，但随着去库存刺激政策逐渐退出，转变为紧缩调控，预计下半年三四线城市市场调整将会出现。
其中一线城市销售面积将保持平稳，上半年价格指数继续下滑，进入负值区间，下半年有可能趋缓；二线城市销售面积或将出现较显著下降，全年价格指数有可能进一步回落；三四线城市在基本完成去库存后，也可能随着二线城市之后面临市场下行的压力。
国家统计局数据显示，今年3月份，各地继续以因地制宜、因城施策的房地产政策为主基调，坚持分类调控，保持政策的稳定性和连续性。
一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格本月首次出现下降，降幅为0.1%。
二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2和0.4个百分点。
三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。
蓝皮书分析说，整体来看，2018年将是中国本轮房地产市场低点，预计房地产市场整体呈现下行态势。
在供给侧，限价政策很难有所放松，热点城市土地供应量将持续偏紧；在需求侧，“房住不炒”的政策基调不会发生变化，加上银行信贷收紧使得购房成本显著上升，故而成交规模也会受到一定限制。
预计2018年房地产开发投资额仍会保持低位运行。
受销售回落影响，房地产价格全年将呈现平稳回落。