房地产合作开发模式研究剖析
房地产开发中的项目合作与利益分配分析
房地产开发中的项目合作与利益分配分析在房地产开发领域，项目合作是一种常见的商业模式。
通过多方利益相关者的合作，房地产开发项目能够更好地推进和完成，同时也能够实现利益的合理分配。
本文将对房地产开发中的项目合作与利益分配进行分析和讨论。
一、合作模式1. 合作主体在房地产开发项目中，合作主体通常是开发商、设计师、施工方和销售代理等。
各方的合作将协同完成项目的筹备、设计、施工和销售等各个环节。
2. 合作形式项目合作可以采取多种形式，包括联合开发、合资合作、合作开发和委托代建等。
不同的合作形式决定了各方的权益和责任。
二、利益分配房地产开发项目的利益分配是合作的重要内容。
合作各方在项目中投入不同的资源，因此如何公平合理地分配利益是合作的关键问题。
1. 资金投入与利润分享合作各方通常根据各自的资金投入比例来确定利润分享比例。
一般情况下，资金投入越多的一方将获得相应比例的利润。
这样有利于激励合作各方增加投入，提高项目的开发质量和效益。
2. 劳动贡献与收益分配在房地产开发中，设计师、施工方和销售代理等各方的劳动贡献对项目的成功也起到重要作用。
因此，可以根据各方的劳动贡献来确定相应的收益分配。
这样能够有效激励各方积极参与项目并尽职尽责。
3. 风险承担与利益分配房地产开发项目存在一定的风险，在利益分配中应该考虑到各方的风险承担情况。
通常情况下，风险较大的一方可以获得相应的利益回报，以平衡风险与利益之间的关系。
三、合作与项目成功项目的成功离不开各方的合作。
在房地产开发中，合作各方应该保持良好的沟通与协调，确保项目的顺利推进。
1. 沟通与协调合作各方应该及时沟通交流，了解各自的需求和要求。
在项目执行过程中，要密切协调各方的工作，解决问题和难题，避免合作中出现不必要的纠纷和摩擦。
2. 有效管理房地产开发项目需要进行有效的管理。
包括对项目计划、进展、成本、风险等方面的管理。
合作各方应该共同制定和执行项目管理计划，确保项目的按时、按质、按量完成。
房地产项目合作开发的模式及风险剖析
房地产项目合作开辟的模式及风险剖析房地产项目合作开辟的模式及风险剖析一、引言房地产项目合作开辟是指开辟商与其他相关方合作以共同投资、建设和销售房地产项目的合作模式。
本文将对房地产项目合作开辟的模式及其相关风险进行详细剖析。
二、房地产项目合作开辟的模式1. 合资合作模式在合资合作模式中，开辟商与企业或者个人合作共同投资并共同开辟房地产项目，双方按照约定分担投资和收益，并共同承担风险。
2. 委托开辟模式委托开辟模式是指土地使用权属于业主，业主委托开辟商进行项目开辟，并按约定支付开辟费用给开辟商，开辟商在完成开辟后将房产交付给业主。
3. 融资模式融资模式是指开辟商通过向金融机构申请贷款进行项目开辟，利用贷款进行土地购置、建设和销售，同时承担由此产生的利息和偿还压力。
4. 销售合作模式销售合作模式是指开辟商与物业代理公司合作，由物业代理公司负责房地产项目的销售工作，获得销售佣金，并与开辟商共享销售收益。
三、房地产项目合作开辟的风险剖析1. 市场环境风险政策风险、经济周期风险、供需关系风险等市场环境变化可能会导致房地产项目的开辟成本增加或者销售价格下降，从而影响项目的收益。
2. 土地风险土地使用权纠纷、土地流转难点等因素可能导致项目的开辟进程受阻或者无法按计划进行，增加项目的风险。
3. 资金风险资金链断裂、资金成本增加等因素可能导致开辟商无法按时完成项目开辟，影响项目的收益。
4. 法律风险建设用地手续不全、建设规划违法等法律问题可能导致项目停工、被强行拆除或者赔偿费用的增加，从而增加开辟商的风险。
5. 售卖风险楼市波动、市场需求变化等因素可能导致项目销售不畅，增加项目的滞销风险。
附件：1. 合作协议范本2. 资金筹措计划表3. 建设用地手续办理流程图4. 项目销售合同范本法律名词及注释1. 合资：指多个主体共同投资、共同经营相关业务的模式。
2. 委托：指业主将自己的权益委托给开辟商进行开辟、销售等操作。
3. 贷款：指从金融机构获取资金并按约定进行还款的行为。
房地产合作开发模式及风险分析
房地产合作开发模式及风险分析房地产合作开发模式及风险分析一、引言在房地产业中，合作开发模式是一种常见的合作方式。
本文将对房地产合作开发模式进行详细分析，并探讨其中的风险因素。
二、房地产合作开发模式的定义房地产合作开发是指土地所有者与房地产开发商之间达成合作协议，共同参与房地产项目的开发与销售。
这种模式可以通过多种形式来实现，例如股权合作、合资合作和合作开发协议等。
三、房地产合作开发模式的流程1. 合作协议签订：土地所有者和开发商签订合作协议，明确双方的权利和义务。
2. 土地资源评估：开发商对土地进行评估，确定项目开发价值和规划方案。
3. 资金筹措：开发商通过自有资金、贷款或者引入其他投资方筹措项目资金。
4. 开发建设：开发商按照规划方案进行房地产项目的开发、建设和销售。
5. 收益分配：土地所有者和开发商按照合作协议约定的方式分配项目收益。
四、房地产合作开发模式的风险因素1. 土地风险：土地所有权纠纷、土地供应不稳定等因素可能会影响项目的开发。
2. 资金风险：资金筹措困难、利率上升等因素可能导致项目无法按时完成。
3. 市场风险：宏观经济环境变化、市场需求下降等因素可能影响项目销售情况。
4. 法律风险：合作协议违约、法律法规变化等因素可能给项目带来法律风险。
5. 监管风险：政府政策调控变化、行业监管不合规等因素可能影响项目的开发和销售。
五、风险评估及应对策略1. 风险评估：对上述风险因素进行评估，确定其发生概率和影响程度。
2. 应对策略：建立风险管理机制，制定相应的风险应对策略，减少风险对项目的影响。
六、结论房地产合作开发模式是一种常见且重要的合作方式，但其中存在着一定的风险。
通过风险评估和应对策略的制定，可以降低风险，确保项目的顺利进行。
附件：1. 合作协议范本2. 风险评估表格3. 市场调研报告法律名词及注释：1. 合作协议：土地所有者和开发商之间达成的合作协议，明确双方的权利和义务。
2. 土地所有权纠纷：涉及到土地所有权的纠纷，例如土地归属争议等。
地产合作开发多种模式及分析
地产合作开发多种模式及分析一、股权合作模式股权合作模式是指两个或多个房地产企业通过合资、合作等方式，共同设立一家合作公司来开发房地产项目。
在这种模式下，各方按照出资比例获得相应的股权，并共同参与项目的决策和管理。
股权合作模式的优势在于各方共同承担风险，共享收益，可以有效整合各方资源，提高项目的开发效率和竞争力。
然而，由于各方利益的不一致，可能存在决策困难和管理难题，需要通过合理的合同安排和良好的沟通来解决。
二、招投标合作模式招投标合作模式是指房地产企业通过公开招标的方式选择合作开发企业，由合作开发企业负责项目的具体开发工作。
在这种模式下，房地产企业提供土地和相应的资金支持，而合作开发企业负责项目的规划、设计、施工等工作，双方共同分享项目的经济利益。
招投标合作模式可以有效激发市场竞争，降低项目开发成本，但也存在合作风险和信息不对称的问题，需要建立一套完善的招投标机制和合作协议。
三、联合开发模式联合开发模式是指房地产企业与其他行业企业（如金融企业、物流企业等）进行联合，通过各自的优势资源，共同开发房地产项目。
在这种模式下，双方可以实现资源互补，提高项目的附加值和市场竞争力。
例如，房地产企业可以提供土地和施工能力，金融企业可以提供融资支持，物流企业可以提供供应链管理等服务。
联合开发模式的核心是建立合作伙伴关系，加强合作协调，确保各方利益得到平衡和保护。
四、合作营销模式合作营销模式是指房地产企业与其他销售渠道企业进行合作，共同推广销售房地产项目。
在这种模式下，房地产企业可以借助销售渠道企业的渠道优势和销售能力，提高项目的销售速度和销量。
双方可以通过合作协议明确各自的责任和利益分配，共同制定营销策略和推广计划。
合作营销模式的关键是确保合作双方的利益一致和互利共赢，建立长期稳定的合作关系。
综上所述，地产合作开发有股权合作、招投标合作、联合开发和合作营销等多种模式。
相比独自开发，合作开发可以整合各方资源，降低开发成本，提高项目效益。
房地产合作开发模式研究
房地产合作开发模式研究首先，房地产合作开发模式的优势主要体现在以下几个方面。
第一，合作开发可以有效地整合资源。
通常情况下，房地产开发企业可能在土地、资金、技术、市场等方面存在各种限制，与其他合作伙伴合作开发可以通过共享资源来实现优势互补，提高项目的整体竞争力。
第二，合作开发可以减轻风险压力。
房地产开发项目风险较高，特别是在政策、市场等不确定因素较多的情况下，与其他合作伙伴共同承担风险可以有效分散风险，避免单一企业承担全部责任。
第三，合作开发可以提高效率。
不同合作伙伴各自具有专业优势，通过合作可以实现资源共享、信息互通，提高项目开发效率，加快项目进度，从而降低开发成本。
然而，房地产合作开发模式也存在一些风险和挑战。
首先，合作开发往往牵涉到不同主体之间的利益博弈。
各方对项目目标、资源配置、风险分担等方面可能存在不同的期望和利益诉求，如何平衡各方的利益是合作开发中的难点。
其次，合作开发需要建立有效的组织结构和管理机制。
不同合作伙伴之间的协作、沟通和决策等方面可能存在困难，需要建立合作关系的机制和规范。
最后，合作开发还需要应对市场的变化和风险。
由于合作伙伴的多元性，市场环境的变化可能会对项目产生影响，如何适应市场的变化和降低风险是合作开发中的考量因素。
为了推动房地产合作开发模式的研究和实践，可以从以下几个方面进行深入研究。
首先，可以重点研究合作伙伴选择的理论和方法。
合作伙伴选择是合作开发的核心问题，可以通过研究各种选择方法，如价值链理论、能力匹配理论等，来提高合作伙伴的选择效率和准确性。
其次，可以深入研究合作开发合同设计和管理。
合同是合作开发的基础，可以探讨合同的条款设计、约束力和实施效果的评估等问题，加强合同管理，降低合作风险。
再次，可以研究市场环境对合作开发效果的影响。
市场环境是合作开发成功与否的重要因素，可以通过市场需求、政策变化等方面的研究，提出相应的应对策略，减少不确定因素对合作开发的影响。
总之，房地产合作开发模式是一种具有广泛应用前景的房地产开发模式。
房地产合作开发模式风险分析[1]
![房地产合作开发模式风险分析[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/77a5fc0586c24028915f804d2b160b4e767f810e.png)
房地产合作开发模式风险分析房地产合作开发模式风险分析引言房地产合作开发模式是指开发商与土地所有者之间通过协议合作，共同承担房地产项目的开发、销售和利润分配等各项业务。
房地产合作开发模式的出现，为项目开发提供了更多的资源和资金支持，促进了房地产市场的发展。
然而，随着房地产市场的不断变化和政策调整，房地产合作开发模式也存在一定的风险。
本文将对房地产合作开发模式进行风险分析，以帮助开发商和土地所有者更好地评估项目风险，并做出相应的风险管理决策。
1. 市场风险房地产市场是一个受多种因素影响的复杂市场，市场风险是房地产合作开发模式中最主要的风险之一。
市场风险包括以下几个方面：- 宏观经济环境：宏观经济环境的不稳定会影响房地产市场的供求关系和价格水平。
经济下行周期时，购房需求减少，房地产市场供需失衡，项目销售风险增加。
- 政府政策调控：政府的政策调控对房地产市场影响重大。
例如，限购政策的出台会直接影响购房需求，销售速度放缓，项目回款周期延长，增加开发商的资金压力。
- 地区房地产市场的竞争程度：地区内多个类似房地产项目的竞争程度也是考虑的因素之一。
竞争激烈的市场，开发商需要提供更有吸引力的项目特色和价格优势，否则项目有可能无法顺利销售。
开发商和土地所有者需要密切关注市场动态和政策调整，及时调整开发策略，以降低市场风险。
2. 技术风险房地产合作开发模式中的技术风险主要包括施工质量风险和设计变更风险。
- 施工质量风险：施工质量是影响项目整体品质的重要因素。
开发商需选择具备施工能力和信誉的施工单位，进行有效的施工监督和质量检查，以降低施工质量风险。
- 设计变更风险：项目设计变更可能由于技术要求、市场需求、政府规定等原因导致。
设计变更不仅会增加项目开发周期，也可能影响项目的造价和销售计划。
开发商应与设计单位、施工单位建立良好的合作与沟通机制，督促各方相互配合，降低技术风险。
3. 资金和信贷风险资金和信贷风险是房地产合作开发模式中常见的风险之一。
房地产项目合作开发的模式及风险剖析
房地产项目合作开发的模式及风险剖析在房地产项目的开发中，由于大多数房产开发企业自身资金有限,需要不断地滚动投入，以获取利润和维持企业资金的周转，因此，一般情况下，在进行一个房地产开发项目时,开发企业不仅需要从金融机构融资，也需要吸收社会资金参与开发;另外，开发企业也希望通过合作开发的方式降低自身的经营风险。
另一方面,大量社会资金因为逐利性,希望能介入利润丰厚的房地产行业;此外,还有一些企业拥有土地使用权，但却因为缺乏开发资金和进行房产开发的资质，需要与房产开发企业进行合作开发。
基于以上的客观需要,房地产合作开发经营逐渐成为中国房地产开发的主流。
从以上对于合作的表述来看,房地产合作开发通常是指地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为，实际上也是土地使用权转让的一种特殊形式。
然而，正是因为房地产开发项目具有投资周期长、金额大、周转慢、变现能力差、风险大、回报利润丰厚的特点，同时，相关法律法规对房地产合作开发制度的含义表述不甚明确,造成了很多合作方企业为了追逐巨大的经济利益，在不事先预估风险的情况下,处处寻找规则的漏洞，甚至一些政府部门也对该现象起了推波助澜的作用.因而，房地产合作开发领域法律纠纷时时发生，而且案情复杂、涉案方众多、系争标的巨大、诉讼周期长，对卷入其中的企业来说是沉重的负担。
所以，为了能使开发企业充分预见开发过程中潜在的法律风险，减少合作方日后发生纠纷的可能性，本文尝试从房地产项目合作开发合同与合同中规定的房地产项目合作开发模式切入，浅谈合同与合作开发模式中合作方可能存在的风险，并介绍一些合理合法的规避风险的方法与技巧。
一、房地产项目合作开发合同的法律效力及缔约过程中的法律风险作为合作方，首先关心的环节，就是合作开发合同的法律效力如何.由于我国土地为国有或集体所有，土地资源理论上为公共资源,其建成的商业、住宅、基础设施等项目大多与国民有直接利害关系，故我国采用公法对该领域施以诸多强制干预。
房地产合作开发模式风险分析
房地产合作开发模式风险分析引言房地产合作开发模式是一种常见的房地产开发模式，它通过开发商与土地所有者、政府等合作，共同开发和销售房地产项目。
这种模式具有很多优点，如降低开发成本、分享风险、提高项目利润等。
随之而来的也带来了一定的风险。
本文将分析房地产合作开发模式中存在的风险，并提出相应的风险控制措施。
1.政策风险政策风险是房地产合作开发模式中的一个重要风险，主要包括政府政策调整、政府政策制定不明确等。
政府政策的调整可能会导致合作开发项目变得不可行或变得不再有利可图。
政府政策制定不明确也可能导致合作开发项目的合法性受到质疑，给项目带来法律风险。
开发商在选择合作开发项目时需要认真评估政策风险，并与土地所有者和政府充分沟通，确保项目的合法性和可行性。
2.土地风险土地风险是房地产合作开发模式中的另一个重要风险，主要包括土地所有权归属不明、土地用途转换难、土地质量问题等。
土地所有权归属不明可能会导致项目产权争议，影响项目的开发和销售。
土地用途转换难可能会导致项目的规划和设计无法得到有效实施。
土地质量问题可能会导致项目建设成本增加，影响项目的经济效益。
开发商在选择合作开发项目时需要对土地的所有权归属、土地用途转换情况和土地质量进行详细调查和评估，降低土地风险。
3.市场风险市场风险是房地产合作开发模式中的另一个重要风险，主要包括市场需求下降、竞争加剧等。
市场需求下降可能会导致项目销售困难，项目资金回笼周期延长。
竞争加剧可能会导致项目利润率下降，项目投资回报率降低。
开发商在选择合作开发项目时需要对所在市场进行充分调研，评估市场需求和竞争情况，降低市场风险。
4.运营风险运营风险是房地产合作开发模式中的另一个重要风险，主要包括施工质量问题、售后服务问题等。
施工质量问题可能会导致项目后期出现隐患，给项目带来法律风险和声誉风险。
售后服务问题可能会导致业主不满意，引发投诉和纠纷。
开发商在合作开发项目的施工过程中需要加强质量管理，确保施工质量符合标准要求。
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关于房地产合作开发模式的研究一、合作类型（一）联建运作A企业出地、B企业出资金，双方合作开发这是通常运用比较普遍的联建合作模式。
该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。
另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。
同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。
项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。
B 企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。
该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。
避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。
（二）直接转让土地使用权假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B 房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B 企业为主体计算缴纳。
整个开发过程能够名正言顺。
这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。
B企业应当缴纳承受土地使用权契税。
（三）以土地使用权投资A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以B企业名义立项。
项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。
对于A企业的影响如下：1.营业税：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
”A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税。
2.土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
”《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
所以，A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，应当计算缴纳土地增值税。
3.印花税：A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。
4.企业所得税：《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）明确：资产收购，是指一家企业（以下称为受让企业）购买另一家企业（以下称为转让企业）实质经营性资产的交易。
受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。
资产收购重组交易，相关交易应按以下规定处理：1）被收购方应确认资产转让所得或损失。
2）收购方取得资产的计税基础应以公允价值为基础确定。
3）被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。
A企业以土地使用权作为投资，应当确认资产转让所得，计算缴纳企业所得税。
即投资易发生时分解为按公允价值销售土地使用权和投资两项经济业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失。
如果该投资环节满足《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）关于资产收购特殊性税务处理的规定，即“资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的75%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。
”可以选择按以下规定处理：1）转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。
2）受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。
这种情形下A企业不用计算投资环节的资产转让所得或损失，但是B房地产企业在计算企业所得税时只能以A企业的土地使用权账面价值确定。
还有在投资环节，B房地产企业需要交纳契税，但是如果其符合《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）的规定“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，不征收契税。
”的规定则又可以免缴本环节契税。
（四）整体产权转移如果A企业除土地使用权外，没有其他重要经营项目，也可以探索实现整体产权与B房地产企业合并的途径，合并后以B房地产企业的名义立项开发。
这种方式下对于A企业的影响如下：1.营业税：不需要缴纳。
《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》（国税函[2002]165号）中规定：企业整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。
因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
2.土地增值税：不需要缴纳。
根据土地增值税暂行条例规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
3.印花税：根据财政部国家税务总局《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183号）的规定，经县级以上人民政府及企业主管部门批准改制的企业，凡原资金账簿已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后增加的部分应按规定贴花；因改制签订的产权转移书据免予贴花。
4.企业所得税：《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）明确：合并，是指一家或多家企业（以下称为被合并企业）将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业（以下称为合并企业），被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并。
企业合并，当事方应按下列规定处理：1）合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础。
2）被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。
3）被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。
如果该合并环节满足《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）关于合并特殊性税务处理的规定，即“企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并”可以选择按以下规定处理：1）合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定。
2）被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。
3）可有合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截止合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。
4）被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。
这种情形下A企业不用计算合并环节的清算所得或损失，但是B房地产企业在计算企业所得税时只能以A企业的土地使用权账面价值确定。
B房地产企业也不需要缴纳契税。
根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定：两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
在以上四种方案中，合作开发与转让土地使用权可保留A 企业的主体资格，并顺利立项开发销售，但不能获得税收收益。
以土地使用权投资既能保留A企业的主体资格，也可以免征营业税，符合条件可以免征本环节的企业所得税和契税。
整体产权方式下的吸收合并与土地使用权投资方式比较，进一步免征了本环节的土地增值税、契税，获得了整体税收利益最大化，但是没有保留A企业的主体存续资格。
二、面临风险房地产合作开发从其开始建设到销售完毕这段时间内，存在大量的可预测和不可预测的风险，甚至会卷入诉讼或者仲裁之累；同时由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同内容的不严谨，合作双方之间极易产生纠纷。
（一）合同效力风险1.缺乏房地产开发企业资质根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。
但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
”《解释》没有要求合作各方均具有房地产开发经营资质，但合作开发房地产的双方中必须至少有一方具备房地产开发资质，否则，合作开发房地产合同无效。
这是实践中应当提防的一个合作开发风险。
但是，需注意的是，认定合同是否有效的时间点为起诉前，而非判决做出前。
2.未取得土地使用权证《解释》对合作开发房地产合同下了明确的定义，即“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
”房地产合作开发合同与土地使用权的转让合同有着本质区别，土地使用权转让合同如果不满足法律规定的转让条件，则合同必然无效。
而房地产合作开发合同“不满足土地使用权转让的条件，合作合同并不必然无效”。
事实上，因为缺乏明确的法律依据，这类合同在实践中被认定为有效和无效的情形均可见，这是开发实践中需要注意的地方。
一方面应尽量避免未取得土地使用权证对合作合同效力产生影响，另一方面，不可贸然对未取得土地使用权证的合作合同做出有效或无效的认定，以防止损失扩大。
3.审批、许可与登记影响合作合同效力关于合作建房审批手续与土地使用权变更登记对合作开发房地产合同效力的影响，《解释》并没有予以规定。
《中华人民共和国房地产管理法》实施以前的案件，适用最高人民法院于1995 年12 月27 日发布的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定，该解答第十八条明确规定：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。
未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。